自営業者の住宅ローン

[匿名さん]

自営業者の方、審査はスムーズに通りましたか？
当方、都市銀行審査に落ち、地銀は通りましたが、全期間固定は、頭金増やさないとだめ。
変動だったらオーケー。保証料は通常の１．５倍と言われました。
結果は、頭金を増やして、全期間固定と、保証料は通常通りとなりましたが、
国民年金の支払いを、金消契約の直前月まで証明したり、頭金が本当にあるのか、
通帳コピーを提出させられたり、大変でした。

[45: 匿名さん]

収支内訳書ってなんだろう？
青色申告の損益計算書のことかな？

個人事業主？それとも法人化？。
マイナス申告だけれど、収入を計上してるってことは法人かな。

個人の所得は青色申告していると思うけれど
大事なのは「収入」ではなく「所得」。確定申告書の９番の数字。
会社経営者だと、会社の決算も判断材料になります。

しかし、娘さんの収入が２１０万って、
あなたにもしものことがあったら、
娘さんの収入だけで返せるの？

[46: 実家は農家]

自営なら現金一括だろ（笑）

[47: 匿名さん]

節税で申告の年収つまり、課税所得が低いとNGのケースが大です。
また直近３年分見ますから。数年後にマイホームを手に入れようと思ってるかたは念頭に入れてください。小規模経営者も同じ、会社が直近３年で一年でも赤字なら門前払いです。累計で黒字でも。

[48: 匿名さん]

追伸、決算で前年の直近が黒字ならOKの銀行も有りました。それだけでOKではないと思いますが。

[49: 匿名さん]

個人事業や家族経営の法人は
売り上げが安定しているor伸びているかどうか。

３８さんみたいに、経営者の役員報酬が１００万以下しか出せず（月給９万以下）
それでも赤字決算になるようでは・・・・・。

おそらく定年後の第二の人生として起業されたのだと思いますが
零細企業だと、会社の売り上げ減少＝役員報酬の減少どころか
役員から会社への「持ち出し」となります。

金融機関とすれば、門前払い同様となるでしょう。

[50: 匿名さん]

事業資金に転用されないかというのが銀行にとっては重要。
高額で低金利で長期に組めるので皆警戒する。
なので赤字とか神経質な位気にするわけ。
逆に事業資金を簡単に引っ張り出せる会社なら思ったよりも簡単に通る。
事業融資に苦戦もしくは断られた会社はかなり厳しい。

[51: 匿名さん]

都なのか国なのかよく見てないが、事業資金融資で年利０、７％というのがあるよ。借りてくれと信金が持ってきましたよ。

[52: 自営7年目]

自営7年目。高血圧症で治療中。借換通ったです。資料づくりが本当にうんざりするほどでしたが。

[53: 匿名さん]

夫は小さい町工場をしています。
住宅ローン審査はけっこう大変でした。
15年前、私も働いていて二人で共有名義のマンションを買った時は、先週申し込んで今週
審査が通ってたくらい楽だった気がするのですが。

2年前から通院治療している高血圧については数値の他に薬の名前や個数、病院名を聞かれ、
会社の決算書類3年分と個人名義の通帳のコピーすべてを提出しました。
団信の回答も他の人より少し遅かったそうです。
土地を買った不動産屋さんがローンの手続きをしてくれて自営業者に親身になってくれる
ということでＪＡををすすめてくれましたが事前審査から本審査に通るまで一か月くらいかか
ったように思います。

しかも、家の建築確認申請を出してからという条件付き。
事業資金への転用を気にしているということでした。
建築確認申請なんて出すころには家の間取りも設備もハウスメーカーと決めて子供もその気
になってきているころだし審査がおりた時には本当にほっとしました。
ハウスメーカーの人にまで「おめでとうございます」っていわれて。
うーんと儲かっている会社だったら自営業者でもこんな苦労はないと思います。

電気料金と水道料金とあといくつかの引き落とし口座をＪＡにするということで変動金利0.77％
でした。

[54: 銀行関係者さん]

５年分審査したいね。
税金の滞納や謄本、
Cic,全銀協 ,官報。
それでも要注意先に！

[55: 匿名さん]

個人事業主です。8年前売上げ800万時にスルガ銀行で4000万借り、金利は4.1%。月18万くらい払っててもったいないどころか、スルガのいいカモです。

現在売上げ350万くらいまで激落ち、妻との2馬力で何とか返済しています。妻も売上300万くらいの個人事業主。

節税しているので借換えは絶対審査通らないです。現在残債まだ3400万もあります。どうしたらいいのか、考えても考えてもわかりません。

去年自宅を不動産屋に査定してもらい、今自宅を売却すれば諸経費などを差し引いて、300万~400万くらいは残るという結果でしたが、夫婦2人とも自宅で仕事していて、各々仕事部屋が必要なため、売却して賃貸に越すとしても、最低3DKの間取りが無ければ仕事自体続けられないので、仕事の打合せなどに都心へも出られる地域で、、となると、かなり郊外の賃貸マンションを選択してもソコソコ家賃を払うことになりそう。しかも私の仕事は車必須のため、駐車場代が掛かり、月14、5万は最低でも掛かってしまいそうです。

なんとか売上伸ばして、しっかり税金を3年分払い、他行での借り換えをすることを目標に、無駄に高い金利を払い続け、残債を少しでも減らす、しかないのでしょうかね。。

一方今の自宅（一戸建て）はとても住み心地よく、都心移動の利便性も悪くないので、駐車場合わせて月14、5万くらいの賃貸マンションに引っ越すと、かなり生活環境は下がると思われ、売却はかなり躊躇ってしまいます。

金利の損はあまり考えず、家賃駐車場代を毎月18万払ってると考えればいいのでしょうか。。経済オンチですみません。。

[56: 匿名さん]

夫婦合算６５０で幾つかの他行に借り換え当たってみては？

[57: 匿名さん]

レスありがとうございます。すみません、課税所得が夫婦合算で200にも満たないのですが、当たってみる価値ありますでしょうか。。

[58: 契約済みさん]

親の会社で 勤続8年信用金庫 地銀 両方プロパーで3000万通りましたよ。提出書類多かったですが。皆さんも諦めず頑張ってください。ちなみに10年固定の1.15%でした

[60: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当

[61: 検討板ユーザーさん]

物件に資産があるなら借りれるはず
一部でも借りかえて4%台分を減らさなきゃ

[62: 匿名さん]

今は物件価値だけじゃ審査は通りませんよ。安定収入が重要。

[63: マンション掲示板さん]

みずほのフラット1.6%から銀行の住宅ローンに借り換えしたいのですが、自営に優しいオススメの銀行、地銀はありますか？都内の物件で残債5000万ちょっと、残り33年ほどです。

できれば最終年でメインの審査をしてくれるところですと…赤字はないですが、節税しているので…
あたりがつけば、面談に行きたいと思っています。
諸先輩がた、なにとぞよろしくお願いいたします。

[64: 匿名さん]

節税？なんですかそれは？

[65: 匿名さん]

青色ですが、
3年間利益を500万以上出して
3200万をSBIネット銀行 金利0.56%
45歳で35年ローン
審査自体は会社員と変わらないようです。

他にフラットと三菱信託もオッケーで三菱信託はローン期間の短縮

こんな感じでした。

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
ありがとうございます。ほんとですか。SBIはフラットではない普通のローンでしょうか？

SBIと三菱信託は自営業者さんに優しいのですかね。ありがとうございます。2つの銀行でフラットと通常銀行のローン、どちらも審査に出したイメージでしょうか？

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
フラットとはイオン銀行
他は銀行の変動です。

利益出して税金を払うコレが唯一のコツ

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
ありがとうございます！確定申告で税金がんばってきます。金利が上がってきましたね。なかなか厳しい状態ですね。去年の金利にはもう戻らないですかね…汗。

[69: 匿名さん]

うちはSBI落とされたというか、門前払いでした。
３年間黒字でしたが１００、２００、４００と額が少なかったからですかね。
頭金引いた上で、ハイブリット預金に１億以上残高あるのに、がっかりでした。

ちなみに物件価格１億で、頭金６０００万、
HMの担当者は、これだけ頭金があればどこでも審査通りますよ、
というから任せて安心してたら、
ギリギリの段階になって、「変動は厳しい、私じゃ紹介できないからフラットにしてくれ」と言われ、
仕方なく自分で探し始めるも、仕事は忙しいし、打ち合わせもあるし、
数件回ってどこもいい返事がなかったので、仕方ないからフラットにしました。
今はそれでよかったと思ってます。

[70: 匿名さん]

過去に金融事故が無いなら多分確定申告上の額ですかね。

[71: 匿名さん]

>>69 匿名さん
なんと…！！1億あるのに黒字額が100>200>400万ですか。かなり節税されました？笑。ハイブリッドだと、株資金のほうの口座ですよね？一時期だけ普通口座に回すだけでも一緒だったのですかね？

株でかなり稼げてるみたいですね。素晴らしいです。

[72: 名無しさん]

父親の経営する零細会社で7年働いていますが、今回フラット35の本審査を通過しました。　メガバン、地銀だと2-3期分の決算書が必要でしたが、フラットでは決算書は必要無しで、在籍確認の電話がアルヒのフラット担当者からあっただけでした。　住宅金融支援機構での承認も、書類提出後中2日程で本承認が降りています。

親族経営で特に父親が会社代表なので、属性としては自営業になるとの事でした。 印象としては、銀行の住宅ローン担当者よりも、モーゲージ系の担当の方が圧倒的に知識量や対応が良かったです。

自営業で住宅ローン借りる予定の皆さん、頑張ってください！

[73: 購入経験者さん]

>>72


源泉徴収票の提示という　一般サラリーマンと同じ扱いという事ですね！

[74: 匿名さん]

>>72
お父様の会社お勤めで　源泉徴収票が出るのであれば　収入　400万円（仮）あれば　通ったと云う事ですか？

住宅購入資金の頭金は何割かはあるとして
確定申告の所得が、300-400万あれば　どのくらいまで審査は通るのでしょうか？

[75: No.72]

＞＞73様
＞＞74様

おっしゃる通り、収入に関しての書類は、2期分の源泉徴収票(自分の場合、H26とH27年分)と、付随する2年分の納税証明書だけでした。　アルヒ担当から、機構に求められる場合もあるのでということで、最新のH28年分の源泉徴収票も提出しましたが、機構からは特に追加書類の提出は求められなかったようです。　クレヒスも特に汚れてなかったので、住宅金融支援機構からの本審査承認は3営業日(中二日)でした。

参考にですが

物件：新築一戸建て　土地は以前購入済
借入額：1350万円　20年ローン
頭金：600万円
収入：年400万円程度

借入額が低かったので、審査も甘かったのかもしれません。その辺りの内情は良く分からないです。　メガバン(某青い銀行)では痛くない腹を探られるように色々言われたりしたので、自営業では最初からフラット35でローンを借りるようにした方がよいかもと個人的には感じました。　担当者も親切だったので、やはり一業務の銀行よりは、専門のモーゲージ系ローン会社のほうが、世間的に属性が良くない私のような者にとっては良いのではと、個人的には痛感しました。

[76: 匿名さん]

よく節税してるって書くけど
要はごまかしてる低くしてるんでしょ？
いずれドバっと取られる日が
決ますよ。

[77: 匿名さん]

みなさん思いっきり低く申告してて
家なんぞ買ったりすると税務署とか
来たりしないのでしょうか？
例え出して申し訳ないですが
>>69さんのように
3年間100→200→400万なのに
物件1億で自己資金6000万円とか…
まあ極端な例だと思いますが。

[78: 匿名さん]

>>77

確かに　鋭い突っ込みです。問題になりますよね。
過去3年　所得400万円以上にして
頭金そこそこにしていればですが。

ケースバイケースなので何とも言えませんが
住宅資金贈与など　併用した方がよさそうです。



住宅贈与に関する税
--------------------------------------------------------------
国税庁
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日～平成32年3月31日 3,000万円 2,500万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日 1,500万円 1,000万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日 1,200万円 700万円

相続時まで贈与税が延納される制度
--------------------------------------------------------------
http://zaisan-partners.com/column/zouyo/983.html

この課税制度が活用できるのは、相続財産が基礎控除を下回り、相続税を支払う必要がないと見込める場合のみです。
とはいえ、現状では相続を受けた人の４％が税金を支払っている計算になるので、100人のうちの96人は、相続時精算課税制度を利用すれば、相続税を払うことなく、贈与税も払うことなく、次世代に大きな金額の贈与ができる、ということになります。

なお、相続時精算課税制度では、贈与をする人ごとに2,500万円までの特別控除を認めるとされています。
これはつまり、父親が2,500万円の特別控除を持っているだけではなく、母親も2,500万円の特別控除があるということ。
合わせて5,000万円の贈与を受けても贈与税がかからないということになります。

また、この制度には、親が65歳以上、子が20歳以上という制限がありますが、住宅資金の贈与に使う場合は、ある条件を満たせば親の年齢制限がなくなります。
そのため親が子に住宅資金の頭金などを提供する場合によく使われます。
住宅が動けば、車、家電、インテリアなど他の消費財のマーケットが活用化します。
親から子の世代への贈与をスムーズにするとともに、消費全体を早期に活性化しようという国の経済施策でもあるのです。

ただし、この制度を選択すると、贈与税の110万円の基礎控除を受けられなくなります。
毎年110万円にするか、一度に2,500万円にするか、その点はきちんと見極める必要があるでしょう。

相続時精算課税を利用して多く税金を払うこともある

ケースによっては、この制度を利用することで税金を多く払う場合があります。

たとえば、子が、親と一緒に住むために、5,000万円の一戸建て住宅を購入するとしましょう。
このとき、親から2,500万円の贈与を受ければ、親が亡くなったとき、この2,500万円に対して相続税がかかります。

一方、同じ5,000万円の物件を親子で購入し、共有名義にしていたらどうでしょうか。
死亡時に所有していた財産は、5,000万円の物件のそれぞれの持ち分になり、土地はおおよそ80％、建物は60％で評価されるので、2,500万円より低い金額に対して税金がかかり、結果的にこの制度を利用しないほうが節税になるわけです。

贈与する人１人につき、総額2,500万円までなら、複数回に分けて贈与することも可能ですが、2,500万円を超えた部分の金額には、一律20％の贈与税がかかるので注意が必要です。

もちろん、相続時までに負担した贈与税は、相続時に相続税から控除されます。
相続税の申告時に、相続開始時まで納付した贈与額のほうが相続税より多かった場合には差額が還付されます。
子世代が住宅を購入するにあたって、この制度を利用するかどうかを検討するときは、親に頭金を負担してもらった場合に減る利子額を計算してみるといいでしょう。
場合によっては1,000万円以上の利子を減らせることもあるので、そのことを親と相談したうえで、検討してみるといいと思います。

[79: 匿名さん]

住宅資金贈与
http://so-labo.com/house-acquisition-fund-2-2735

以下の解説です。

『相続時精算課税制度』と、『住宅取得等資金の非課税制度』の両方を利用して最大4,000万円の贈与税を無税にしたいという方は多いのではないでしょうか？
今回は、２つの制度の内容と、その制度を利用するために必要となる書類を簡単にご説明致します。

[80: 個人事業主]

都内で士業で個人事業しています。
現在年収は2000万程度。課税所得は700万ほどです。

こんな自分ですがメガバンクからローンがおりました。

借入額9000万
金利0.675％
保証料2.1％

ちなみに物件は11000万で、頭金は500万でした。

必要なのは3期分の確定申告書と納税証明書です。

[81: 匿名さん]

>>77
私に限って言えば心配ご無用です。
71氏の言う通り、自営は世間体のためであって、本職は株式のトレーダーです。
証券会社から税務署に損益が伝わってますし、
確定申告のための帳簿管理も税務調査も面倒なので、たとえ経費で認められる領収書も半分くらいは捨ててます。
そもそも無駄にいい家を建ててしまい、建物及び付帯設備の減価償却費だけで３００万くらいになるので、つまらないごまかしをする必要がありません。
特に仕事を頑張らない限りどう転んでもこの先ずっと赤字です。
エネファームとか蓄電池ってこうやって使うのかと勉強になりました。

75氏の＞自営業では最初からフラット35でローンを借りるようにした方がよいかもと個人的には感じました。
はもっともだと思います。
80氏はすごいですが、私に同じく例外の部類でしょう。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん
自分は兼業トレーダーなのですが、専業さんは総資産の何割くらいを頭金に使うのでしょうか？
たとえば1億を株資金に持っていたとして、半分を出すのは自殺行為ですよね？たぶん。稼げる額が倍違ってきますもんね。
自分も専業目指していますが、そのあたりの感覚ってどうなのかなと思い質問させていただきました。

[83: 匿名さん]

>>80 個人事業主さん

ユニークな確定申告ですねwww

[84: 匿名さん]

>>82
頭金にいくら使うとか、種にいくら必要かって人それぞれなんでよくわからないけど、
専業なら種５０００万で十分すぎると思いますよ。
種がそれ以上になると、配当金生活目指して売買がマイルドになる人が多いような気がしますがどうでしょうか。

自分の場合はいくら頭金に使って、いくら残すかとはあまり考えませんでした。
信用金利３％前後、住宅ローン金利１％、割安高利回り株ゴロゴロ、
だったら借入限度額目一杯借りて、余った金で株買おうってだけでした。

[85: 個人事業主]

>>83

　はて？何がユニークなのでしょうか？

　収入2000から事務所の家賃、スタッフの給与等を差し引て、自分の保険料等を差し引いたのが課税所得ですが？

[86: 拙者も士業]

過去３年平均の所得金額は1150万で6千2百万の新規借り入れの申し込みをしています。
ネット銀行の低金利にチャレンジ中です。仮審査が通り現在本審査申し込み中です。
50近い初老なのでネックはいろいろあります。結果がでるまでドキドキしています。

[87: 購入経験者さん]

>>86
>>初老なのでネックはいろいろあります。

どのようなネックですか？

最終　与信限度額は確保できたとして　購入資金　頭金2000万円であれば普通に通りそうですが。

[88: 拙者も士業]

ネックは健康面です。
このローンのために３年前から禁煙、禁酒、ダイエット、運動と努力を重ねてきました。
しかしながら高眼圧症（緑内障ではないです）だけはクリアできませんでした。
既往症でタプロスを点眼しています。頭金はおっしゃるとおり２千万です。
はじめての住宅ローンなのでキンチョーしています。

[89: 起業さん]

中高年でのローン懸念は完済年齢位じゃない。後は其なりに資産有るはずだから繰り上げしたい人はする、したくない人は期間に沿ってするとかね。

[90: 匿名さん]

>>85 個人事業主さん
自分は士業ではないのですが色々やってて収入1400の手取りは実感700ほどです。税金は課税所得が800万だと結構いきますよね。実感手取りはどのくらいの実感で、所得税どれくらいの支払いでしたか？

[91: 匿名さん]

実感って？(笑)

[92: 匿名さん]

所得税市民税事業税消費税固定資産税自動車税国民健康保険税国民年金

[93: マンション比較中さん]

>>88

>>このローンのために３年前から禁煙、禁酒、ダイエット、運動と努力を重ねてきました。


住宅ローンの審査も　健康面も重要なファクターなのでしょうか？
それでも、健康に越したことはないですよね。日頃の心がけや鍛錬でしょうか。

[94: 匿名さん]

五千万円以上の借り入れだと健康診断の結果や診断書の提出なので
正常内の数値のほうが心証がよいからでしょう。

あと自営業は体が資本ですからね。
健康でないと７９歳までローンを返せませんからね。