管理委託費の妥当性

[ZION]

7階建て、24戸のマンションです。
管理人無し（常駐、通い共に）、特別な共有設備は全く
ありません。
管理委託費は￥330,000／月です。
管理委託内容の説明がないので中身は想像になりますが、
含まれるものは、

・出納管理
・清掃（週2回、他の業者に再委託）
・日々の建物管理
・管理組合の理事長
・エレベータ点検（2回／年）
・貯水槽清掃
・消防設備点検

といったところでしょうか。
これってどうなんでしょうか？

[1: 匿名さん]

金額の内訳がないと「どうなんでしょうか？」に回答できないけど、
リストアップされた中に「管理組合の理事長」なるものが入ってるけど、これってどうなんでしょうか？

[2: ZION]

自己レスです。

ちなみに日々の建物管理は、「電球が切れてるから交換してくれ」と
連絡したら更新してくれる、といった類のものです。
電球代は別途取られます。
管理人がいないので、設備の不備は住民が気付いたら
連絡するしかありません。

[3: 匿名さん]

管理委託契約書の内訳金額が分からないとね。

[4: 匿名さん]

月３３万の委託業務費はどう考えても高すぎる。
管理事務費は月１戸　1,000円～1,900円（戸数の大小による）1,900×24=45,600円
消防点検費は月500円×戸数＝12,000円
ＥＶ点検費　月１回　１基　４～５万（デベ系）　３～４万（独立系）これが年２回だから高くても８万程度
清掃費　月２回　時給1,000円×4時間×２名×2回＝16,000円プラスα

　どうみても２０万程度でできるのでは？

[5: 匿名さん]

理事長の委託費が高いのかな。
もし月１０万とかするんだったら、マンションの住民でも主婦なら喜んでやる者がいるのでは。
理事長の仕事は毎日はすることないし、仕事のある日でも１日数時間ですむしね。

[6: でん]

>>4
社会に出て働いたことはありますか？

消防設備点検、500円×戸数？
共用部にある自火報盤やその他機器は？
報告書作成及び消防署への提出だけでも相当な手間ですよ。
ちなみに外観点検と総合点検でも値段違うし。

エレベータ点検、年２回はまずいだろ。
それにこの業界は出来高契約じゃないんだよね。
ついでにフルメンテナンスかどうかも書いてないし。

清掃費、人を雇うってことわかってる？
その人に払う給料で考えてどうすんの？
人を雇うには採用にもお金がかかるし、保険や労務処理手間も加わる。
どんな安く考えても時給800円程度で雇い、1500円程度の提示価格になるだろう。
それと掃除用具や洗剤は誰が買うんだい？

33万が高いかどうかは別としても、相当酷い理論です。

[7: 匿名さん]

エレベーター点検は年２回と書いてあるでしょう。フルメンテの高い方で予測してます。
清掃費については正社員じゃないと思うので、マルチプルは計算してません。それにプラスアルファーとしているのが管理会社の取り分。清掃道具や洗剤は殆どかかりません。人件費が大半ですよ。
共用部の機器類は設置されているでしょう。修繕等は別経費です。
電球の交換でも電球代は別経費というぐらいですから。

ついでに私は一応東証１部の社員です。

[8: 匿名さん]

追伸
消防署への書類作成と提出は当然業者がおこないます。

[9: 匿名さん]

>>4
>清掃費　月２回　時給1,000円×4時間×２名×2回＝16,000円プラスα

他の金額について以前に、計算の前提が間違っていますけど？
スレ主さんの物件は「週に2回」の清掃ですよ。
東証一部の社員か何か知りませんが、見積書を作ると大変な失態をしそうです。

そうなると、貴方の計算でも「時給1000円x4時間x2名x8回=64000円+α」となります。
管理組合が1000円を管理会社に支払ったとしても、実際の清掃員に渡る金額はそれ以下となります。
そんな時給でしかも交通費も出さずに人が集まるでしょうか？
「+α」の分でそれはやるというならば、1000円に対して「+α」と呼べない金額（割合）となりませんか？


エレベータの基数が書かれていませんが、戸数からして一基だという前提ですとフルメンテで月に5万くらいですから、この二点だけで33万の半分近くになってしまいます。

その他の管理内容が不明ですが、多少の価格交渉の余地はあると思いますけど、管理会社によっては辞退してくるレベルの委託費であると思います。20万程度を提示するとまず間違いないでしょう。

[10: 匿名さん]

＞管理委託内容の説明がないので中身は想像になりますが、
＞含まれるものは、
あくまで、スレ主の「想像」なので、委託契約書と金額明細みないと、だれ～～もなに～～も言えないかと。

「・管理組合の理事長」まで委託してるくらいだから、いろんな事務作業も委託してると予想できるけど。

[11: ZION]

スレッド作成者です。

感覚的に高いなーとは思っているのですが、中身が示されていないので明確な判断が出来ないのです。

理事長＝管理会社社長

となっていて、管理委託費の明細を教えてくれと何回も言っているのですが、まったく
示してくれないのです。
組合との間で、「管理委託契約書」もおそらく存在しません。
ただ、全組合員がマンション購入時に、「管理委託契約を結ぶ事を承認する」といった旨に
同意してしまっているため、理事長みずからいつでも契約書を作成できる状態だと思います。
（契約書はないが契約は存在する？）

金額については、毎年の会計報告で組合員が承認しているようです。
（私は一度も承認したことはありませんが）

ちなみに、「マンション管理適正化法」にいくつも違反していることは確認しているのですが、
管理会社名義で区分所有権を持っている可能性もあり、
そうなると自主管理となるのでそこをつつけなくなります。

時間がなくまとまらない文章ですが、以上のような次第です。
ちなみにエレベータは遠隔監視しているようですが、聞いたこともないメンテ会社です。
恐らく激安のメンテ会社だと思います。

[12: 匿名さん]

管理委託者(甲)と管理受託者(乙)が同一ってありえるでしょうか？

[13: 匿名さん]

マンション管理業界は、客がど素人だから何でもありです。

真面そうな顔をしている大手デベ系、独立系管理会社もちょこっと目を離せば何を仕出かすか解らない。
現に間抜けな組合と判断するとあらゆる手を使い金をかすめ取る。

「知らぬが仏」でめでたくすごせばよいのかもしれませんが、それにしてもこの7階建て、24戸のマンションは酷過ぎる。

エレベータは遠隔監視しているのであれば、独立系メンテナンス会社でも年５０万円位ですね。
激安なら遠方監視などできない。多分、故障通報位でしょう。

[14: 匿名さん]

24人の組合員がいるんでしょ？
現理事長＝管理会社社長？が、どのくらいの区分所有かわかりませんが、半分もってるとは思えない。
残りの組合員が疑問にも行動にも出ないのなら、それまでの管理組合ってことでしょう。
大型マンションなら臨時総会のための20％同意集めるのも大変だけど、
24戸なら、自分も含めて５世帯です。
いきなり不正を問い詰めるより、法的に必要とされる管理資料＆契約書など保管と、その閲覧権の行使から始めればいいのでは？

[15: 匿名はん]

言うのはいいけど、やるのは大変だ。
なれていないひとに誰かがずーと指示するということ？
で、その通りに行動できるとでも。

[16: 匿名さん]

じゃぁ、誰かが行動するまで永遠にお待ちください。

ここ理事会版だから、自ら行動した人の割合多いと思うよ。

[17: 匿名さん]

マンション管理業者の重要業務に重要事項の説明があります。
管理委託契約を同一条件で更新する場合は、管理者等（理事長含む）が置かれている場合は、
書面を管理者等と区分所有者全員に交付し、管理者等には管理業務主任者をして説明させなければ
ならないというのが適正化法にあります。これに違反してます。

罰則
　　指示処分・・・組合に損害を与えた時又は損害を与える恐れがある時、業務に関し公正を害する
　　　　　　　　　恐れが大である時はこれに該当する。
　　業務停止処分・・・１年以内の業務の全部又は一部の停止

　　　　　今回関係する部分
　　　　　　　　重要事項の説明や書面の配布をしなかった。
　　　　　　　　書類の閲覧義務に違反した。

　対応策・・・まず、地方整備局に申し出てください。
　　　　　　　国交省は必要があると認める時は、管理業者に報告をさせることができます。
　　　　　　　又、管理業者の事務所に立ち入り調査することができる。

　　　罰則　　管理委託契約書面を交付しなかった場合・・・３０万以下の罰金
　　　　　　　業務停止命令に違反した場合　　　　　・・・１年以下の懲役又は５０万以下の罰金

[18: ZION]

No.17さん

その法律は知っているのですが、管理会社が区分所有権を持っていたら、自主管理ということになり、その法律も適用されなくなります。
それをやられているかも知れません。
ネットで不動産登記簿を見れるようなのですが、有料でいまいち検索の方法もまだ分からないので、未確認です。
仮に「マンション管理適正化法」違反であることが判明して、刑事告発されたとしても罰金くらいでしょう。
罰金が自分に入ってくるのなら良いですが、ただの復讐にしかなりません。
業務が出来なくなっても、自主管理に切り替えられたらおしまいです。
（管理会社関係者が住んでいるので、いざとなれば区分所有権を獲得できると思われる）

自分の試算では、委託費は１５万くらい、せいぜい２０万、どんなに高くても２５万だろうと思っています。
このさき修繕が必要になった場合など、どうなるんだろうと心配です。
売るにもこんなでは資産価値が随分と下がってしまうと思います。

今の状況は、正式な承認を取っていないのに管理委託費を持っていっている、です。
この辺をつつこうと思いますが、言っただけで分かりましたと言うとは思えません。
個人で訴訟起こすのもあほらしいですし。
まずは周りで味方を探します。

[19: ZION]

登記簿を調べてみました。
怪しい部屋を調べてみたのですが、管理会社の所有にはなっていませんでした。
（所有している不動産の全てが見れると良いのですが）

とりあえず中部地方整備局に「疑いがある」ということで連絡しておきました。
根本的な解決にはならないと思いますが、不正は不正ですからね。

[20: 匿名さん]

>>19
＞怪しい部屋を調べてみたのですが、管理会社の所有にはなっていませんでした。
会社名ではなく個人名だと思いますよ。

先に管理組合の区分所有者名簿の閲覧を要求されては？
理事になれば、ある程度自由に閲覧できますけど。

[21: 福岡在住の理事長]

区分所有者名簿の閲覧は意味がないのでは

理事長が管理会社社長で確信犯ならば、所有権の一部を管理会社にしているんではないでしょうか？

一部でも区分所有権があれば、自主管理だし、「マンション管理適正化法」対象外になりますね

わたしも地方整備局にしょうもない管理会社へ査察及び指導をお願いしましたが、まず、管理会社

所有物件の有無を確認するように言われました。管理会社所有であれば、我々の出番は無いと

個人所有なら、「マンション管理適正化法」が適用され自主管理とはなりえません。

福岡でも、すごいいい加減な管理会社が、自社管理物件を競売で落札所有し自主管理状態にして

好き放題って話があります。

[22: ZION]

＞＞２０

そのような要求に答えてくれる管理会社ではないのです。
その名簿があったとしても、登記簿の通りに作成しているとは限りませんし。

いずれにせよ、法律違反があっても管理会社が罰金払うくらいなので、解決にはなりません。
これだけ調べたのですから、後は地方整備局が調べてくれるはずです。
調べてくれないのであれば、これ以上自分で調べても無意味でしょう。
違法行為が明らかになれば、間違いなく告発されると思います。（公務員の義務）

管理委託費の意味を理解している人が多分あまりいないと思うので、その辺がやりにくいところです。
（下手に周りに話しても、逆にこちらが悪者扱いされかねません）

「管理費￥１０,０００かー、そんなもんだよねー」レベルだと思います。
駐車場も自分達の土地ではなく、賃貸という感覚でいるのだと思います。

ここの管理会社のやり方として、

１．管理費は安めの金額に設定する
２．駐車場は１戸あたり２台近く確保（管理費を沢山徴収できる）
３．修繕積立金は安め（￥３０００くらい）
４．管理委託費は後から設定（電気代などの固定費がわかって、いくらに設定したら赤字にならないレベルかを確認した段階で、最大限に持っていく）

というやり方です。

知識がない人だと、「普通の値段じゃないですか」という事で納得してしまいます。
購入時は私もその中の１人でした。アホでした。

[23: ZION]

>>21

同感です。
1戸に管理会社の関係者が区分所有権を持っているのを確認しているので、
いざとなれば自主管理に変えられてしまう可能性があります（登記を変更して）。

私も地方整備局に連絡して、調べますとは言ってくれました。
ネットで登記簿を閲覧できるので、頑張れば全ての部屋を確認できるのですが、
なんせお金がかかるので。

多分ここの管理会社はあまり知識がないので、この法律の事は知らないと思います。
なので逃げ道も使っていないと思います。
区分所有法もろくに知らない会社ですから。

[24: 匿名さん]

>>23
管理会社に知識がないとは軽く見過ぎてませんか。区分所有法もろくに知らないとか。
管理会社として登録するためには、諸々の条件をクリアしているんですよ。
それに、専任の管理業務主任者も必ずいますからね。
駐車場料金は余剰分は修繕積立金へ繰り入れるのでは。
管理費を安目にはしないでしょう。普通はマンションを販売しやすくするために、管理費は高く、修繕積立金は
やすく設定するでしょう。委託業務費を高くするために。
委託業務費も良心的じゃないですか、安すぎますがね。
法律違反があったら罰金で済むはずはないでしょう。業務停止命令があり、それに違反すれば登録の取り消し
処分になるのですよ。
罰則（罰金）と業務停止や登録の取り消しとは別物なんですよ。分かってないでしょう。
あなたのいっていることは理解できないことがいっぱいですね。

[25: 匿名さん]

ZIONさん
夢の様なマンションに入っているようですね。
これから流行るであろう理事会委託方式を先取りしているようです。
恐らく役員も理事会も存在していないでしょうが、年一回の実施義務の会計報告がなければ問題となりますからこの辺を指摘する意外に問題はないでしょう。区分所有者は管理会社におんぶにだっこスタイルならば金額の問題ではないでしょう。その金額を騒いでいるのは貴方だけとしか映りません。

[26: ZION]

質問の仕方を変えます。

みなさんのマンションの1戸辺りの管理委託費っていくらですか？

うちは

￥14,000／戸・月

です。

条件は最初に書いたとおりです。

先程知ったのですが、配水管の清掃って必要なんですね。
うちは今まで一度も実施したことがないです。
築6年くらいになります。

[27: 匿名さん]

戸当たり委託費
戸当たりの委託費の平均額は 8,610 円/月であり、前回の 8,413 円/月から 197 円(2.3%)増 加している。

[28: 匿名さん]

定額委託費（戸・月額）
事務管理関係費　　　2,305
管理員関係費　　　　2,866
ハード管理関係費　　1,346(含むエレベーター・貯水槽）
他諸経費　　　　　　1,128
消費税　　　　　　　　382
合計　　　　　　　8,027円

[29: ZION]

やはりうちの管理委託費は高いですね。
管理レベルも酷いので、倍くらいの金額をぼったくられているような気がします。

話は脱線しますが、修繕積立金等が横領されている可能性があるみたいです。
高い、安いレベルの話ではなくなってきたかも知れません・・・
刑務所行き？

[30: 匿名さん]

＞やはりうちの管理委託費は高いですね。 管理レベルも酷いので、倍くらいの金額をぼったくられているような気がします。

こればかりは契約内容次第だから一概にはいえない。しかし、管理委託費に14,000円でこれを含めた管理費（月額・戸）はどうなるの？　年間補修費などを含めると2万円は超えるでしょう、よっぽどセレブのマンションですね。

＞話は脱線しますが、修繕積立金等が横領されている可能性があるみたいです。 高い、安いレベルの話ではなくなってきたかも知れません・・・ 刑務所行き？

年1回の会計報告のみが頼りですから、明朗、透明性を確立するのは他人ではなく組合員自身であることをお忘れなく。

[31: 匿名さん]

24戸くらいの中小規模マンションの管理をまともにやるとかなり費用がかかると思いますよ？
設備関係の概要等が不明なので正確な事は判りませんが、法で報告義務・点検義務が
最低限あると思われるものを以下に記しておきます。24戸なので延2100㎡以上の建物だと想定します

防火対象物定期点検・報告：年1回・15万？/年（最低限と思われる費用）
消防用設備等点検・報告：点検年2回、報告年1回：25万?/年
建築設備定期検査・報告：年1回・15万?/年
建築設備（昇降機）定期検査・報告：年1回・15万？/台・年
簡易専用水道定期清掃・水質検査：年1回・15万?/年

ＥＶメンテナンス契約を通常結んでいるはずで「月例点検」をしていると思います
これが5万/月程度。ここまでの費用が合計で140万円/年です。おおよそ150万/年くらいだと思います
建物によっては更に建基法・電気事業法・ビル管法・省エネ法・労基法等に基づく法令点検が
義務付けられています。それぞれにつき15万/年程度掛かるものだと考えてください
この辺の金額は消防用設備点検以外は100戸でもあまり変わらないので、小さいものは不利です
今回のケースでは管理会社が管理権限者になっていると思いますので、報告を怠った場合は
法的処罰対象者ですね。その辺のリスクを考慮すると15～25%が粗利なんではないでしょうか？
33×12＝396≒400万円/年、400－150－100（25％）＝150万円/年
清掃作業員を他社発注の場合は1.5万/日・人あたりが相場だと思います。それを踏まえて
月あたりの清掃費・建物管理費・（修繕積立費？）等が12万円/月程度を高いと考えるか、
安いと考えるか？ではないでしょうか

具体的なサービス状況が判らないので御判断はお任せします。
法令点検等の報告書提出状況を確認するのは資産価値確保にも良い事だと思います

[32: 匿名]

ビル管法は共同住宅は対象外

[33: 匿名さん]

ネットで調べて、安い管理会社３社から見積もりとってみたら。だいたい15万から25万の範囲の見積もり結果がでてくるから。実際、仕事するのは再委託先のひとたちだからね。

[34: 匿名さん]

別スレに書き込んだのですが、全く反応無かったのでこちらで再投稿します。

管理組合側からの、管理会社に対するサービスに対する評価や査定って
どのように行っていますか？

例があまり良くないかも知れませんが、サラリーマンの場合、
雇用主から業績や勤務状況などの評価や査定を受けて、それによって給料も
上がったり下がったりするわけで、管理会社も契約主である管理組合の
評価によって、委託契約料も上げたり下げたりするような契約の形態に
できないかなぁと思いました。

例えばなんですが、５段階評価のアンケートで管理会社の満足度を組合員に尋ねれば、
結果として組合員平均で※.※点と評価が付きますよね。
５段階評価のレベルをどう設定するかと、自分のマンションの管理をどのレベルまで
求めたいのか言うのが重要になってきそうな感じがありますが、そう言った評価や査定を
行っている管理組合の方いらっしゃいますか？

５段階評価の例えばの例ですが、
５点　六本木ヒルズやミッドタウンなど、最高級の管理体制
４点　最高級では無いが、24時間有人管理やコンシェルジュサービスがある
３点　ごく一般的な管理体制
２点　サービスの質よりもコストを重視した管理体制
１点　最低レベルの管理体制
と言う査定が良いかどうか判りませんが、何かしらの基準を作れば、管理会社に対する
満足度や、組合員が望むサービスレベルって数値化できますよね。

そう言った評価や満足度をベースに管理委託費を交渉している管理組合さんって
いらっしゃらないでしょうか？

[35: 匿名さん]

５点　六本木ヒルズやミッドタウンなど、最高級の管理体制
４点　最高級では無いが、24時間有人管理やコンシェルジュサービスがある
３点　ごく一般的な管理体制
２点　サービスの質よりもコストを重視した管理体制
１点　最低レベルの管理体制

これ管理会社の評価じゃなくて求めるグレードじゃないの。

５点状況から先を予測し素晴らしい対応である。
４点住民からの管理に対するクレームが無い。理事として満足できる対応である。
３点細かいクレームは有るが即座に対応が修正されている。
２点細かいクレームは有るが対応は修正はされる。
１点対応が雑。
０点言っても聞かない。

評価するとしたらみたいな感じじゃないの。

[36: 匿名さん]

評価？
希望する管理に費用を払えばどうかな？
減点式ではなく、加点式の方が旨くいきそうな感じがします。

できるかどうかわかりませんが？
管理運営費を下げた後に管理会社に提案する。
金額は例えですが、管理会社のサービスを見える形にすると働かざるえない環境になると思います。
理事会参加に一回1000円の支払い→出席しない管理会社があると聞きます。
理事会役員出席率X1000円→理事の召集を積極的にしてくれそう。
理事長と打合せ1回1000円
住民のクレーム対応1000円
管理会社に対して住民からクレームが無い1000円
点検業者の立会い1000円
等、加点式にしたら積極的に活動してくれそうな予感がします。

[37: 匿名さん]

スレ主さん
管理事務費は、月１戸当り1,000円～1,500円が相場といわれています。
あなたのマンションは、月１戸当り1,14円になります。
小さなマンションとしては、安い方だと思います。
私のとこを計算してみましたら、１戸当り525円でした。ちなみに３３０戸のマンションです。
部分委託が多いので、管理事務費が安いのかもしれません。
あまり参考にはなりませんでしたね。

[38: 匿名さん]

どっかの書き込みで、W稲毛ってマンションで築５年目ぐらいの時期に管理会社を変更して、平均的な広さの部屋で管理費12000円、修繕積立金5000円を管理費8000円、修繕積立金9000円にしましたとの情報があったけど、このぐらいの例が、管理委託費を最適化できた実例なんじゃないかな。