管理委託費の妥当性

[ZION]

7階建て、24戸のマンションです。
管理人無し（常駐、通い共に）、特別な共有設備は全く
ありません。
管理委託費は￥330,000／月です。
管理委託内容の説明がないので中身は想像になりますが、
含まれるものは、

・出納管理
・清掃（週2回、他の業者に再委託）
・日々の建物管理
・管理組合の理事長
・エレベータ点検（2回／年）
・貯水槽清掃
・消防設備点検

といったところでしょうか。
これってどうなんでしょうか？

[1: 匿名さん]

金額の内訳がないと「どうなんでしょうか？」に回答できないけど、
リストアップされた中に「管理組合の理事長」なるものが入ってるけど、これってどうなんでしょうか？

[2: ZION]

自己レスです。

ちなみに日々の建物管理は、「電球が切れてるから交換してくれ」と
連絡したら更新してくれる、といった類のものです。
電球代は別途取られます。
管理人がいないので、設備の不備は住民が気付いたら
連絡するしかありません。

[3: 匿名さん]

管理委託契約書の内訳金額が分からないとね。

[4: 匿名さん]

月３３万の委託業務費はどう考えても高すぎる。
管理事務費は月１戸　1,000円～1,900円（戸数の大小による）1,900×24=45,600円
消防点検費は月500円×戸数＝12,000円
ＥＶ点検費　月１回　１基　４～５万（デベ系）　３～４万（独立系）これが年２回だから高くても８万程度
清掃費　月２回　時給1,000円×4時間×２名×2回＝16,000円プラスα

　どうみても２０万程度でできるのでは？

[5: 匿名さん]

理事長の委託費が高いのかな。
もし月１０万とかするんだったら、マンションの住民でも主婦なら喜んでやる者がいるのでは。
理事長の仕事は毎日はすることないし、仕事のある日でも１日数時間ですむしね。

[6: でん]

>>4
社会に出て働いたことはありますか？

消防設備点検、500円×戸数？
共用部にある自火報盤やその他機器は？
報告書作成及び消防署への提出だけでも相当な手間ですよ。
ちなみに外観点検と総合点検でも値段違うし。

エレベータ点検、年２回はまずいだろ。
それにこの業界は出来高契約じゃないんだよね。
ついでにフルメンテナンスかどうかも書いてないし。

清掃費、人を雇うってことわかってる？
その人に払う給料で考えてどうすんの？
人を雇うには採用にもお金がかかるし、保険や労務処理手間も加わる。
どんな安く考えても時給800円程度で雇い、1500円程度の提示価格になるだろう。
それと掃除用具や洗剤は誰が買うんだい？

33万が高いかどうかは別としても、相当酷い理論です。

[7: 匿名さん]

エレベーター点検は年２回と書いてあるでしょう。フルメンテの高い方で予測してます。
清掃費については正社員じゃないと思うので、マルチプルは計算してません。それにプラスアルファーとしているのが管理会社の取り分。清掃道具や洗剤は殆どかかりません。人件費が大半ですよ。
共用部の機器類は設置されているでしょう。修繕等は別経費です。
電球の交換でも電球代は別経費というぐらいですから。

ついでに私は一応東証１部の社員です。

[8: 匿名さん]

追伸
消防署への書類作成と提出は当然業者がおこないます。

[9: 匿名さん]

>>4
>清掃費　月２回　時給1,000円×4時間×２名×2回＝16,000円プラスα

他の金額について以前に、計算の前提が間違っていますけど？
スレ主さんの物件は「週に2回」の清掃ですよ。
東証一部の社員か何か知りませんが、見積書を作ると大変な失態をしそうです。

そうなると、貴方の計算でも「時給1000円x4時間x2名x8回=64000円+α」となります。
管理組合が1000円を管理会社に支払ったとしても、実際の清掃員に渡る金額はそれ以下となります。
そんな時給でしかも交通費も出さずに人が集まるでしょうか？
「+α」の分でそれはやるというならば、1000円に対して「+α」と呼べない金額（割合）となりませんか？


エレベータの基数が書かれていませんが、戸数からして一基だという前提ですとフルメンテで月に5万くらいですから、この二点だけで33万の半分近くになってしまいます。

その他の管理内容が不明ですが、多少の価格交渉の余地はあると思いますけど、管理会社によっては辞退してくるレベルの委託費であると思います。20万程度を提示するとまず間違いないでしょう。

[10: 匿名さん]

＞管理委託内容の説明がないので中身は想像になりますが、
＞含まれるものは、
あくまで、スレ主の「想像」なので、委託契約書と金額明細みないと、だれ～～もなに～～も言えないかと。

「・管理組合の理事長」まで委託してるくらいだから、いろんな事務作業も委託してると予想できるけど。

[11: ZION]

スレッド作成者です。

感覚的に高いなーとは思っているのですが、中身が示されていないので明確な判断が出来ないのです。

理事長＝管理会社社長

となっていて、管理委託費の明細を教えてくれと何回も言っているのですが、まったく
示してくれないのです。
組合との間で、「管理委託契約書」もおそらく存在しません。
ただ、全組合員がマンション購入時に、「管理委託契約を結ぶ事を承認する」といった旨に
同意してしまっているため、理事長みずからいつでも契約書を作成できる状態だと思います。
（契約書はないが契約は存在する？）

金額については、毎年の会計報告で組合員が承認しているようです。
（私は一度も承認したことはありませんが）

ちなみに、「マンション管理適正化法」にいくつも違反していることは確認しているのですが、
管理会社名義で区分所有権を持っている可能性もあり、
そうなると自主管理となるのでそこをつつけなくなります。

時間がなくまとまらない文章ですが、以上のような次第です。
ちなみにエレベータは遠隔監視しているようですが、聞いたこともないメンテ会社です。
恐らく激安のメンテ会社だと思います。

[12: 匿名さん]

管理委託者(甲)と管理受託者(乙)が同一ってありえるでしょうか？

[13: 匿名さん]

マンション管理業界は、客がど素人だから何でもありです。

真面そうな顔をしている大手デベ系、独立系管理会社もちょこっと目を離せば何を仕出かすか解らない。
現に間抜けな組合と判断するとあらゆる手を使い金をかすめ取る。

「知らぬが仏」でめでたくすごせばよいのかもしれませんが、それにしてもこの7階建て、24戸のマンションは酷過ぎる。

エレベータは遠隔監視しているのであれば、独立系メンテナンス会社でも年５０万円位ですね。
激安なら遠方監視などできない。多分、故障通報位でしょう。

[14: 匿名さん]

24人の組合員がいるんでしょ？
現理事長＝管理会社社長？が、どのくらいの区分所有かわかりませんが、半分もってるとは思えない。
残りの組合員が疑問にも行動にも出ないのなら、それまでの管理組合ってことでしょう。
大型マンションなら臨時総会のための20％同意集めるのも大変だけど、
24戸なら、自分も含めて５世帯です。
いきなり不正を問い詰めるより、法的に必要とされる管理資料＆契約書など保管と、その閲覧権の行使から始めればいいのでは？

[15: 匿名はん]

言うのはいいけど、やるのは大変だ。
なれていないひとに誰かがずーと指示するということ？
で、その通りに行動できるとでも。

[16: 匿名さん]

じゃぁ、誰かが行動するまで永遠にお待ちください。

ここ理事会版だから、自ら行動した人の割合多いと思うよ。

[17: 匿名さん]

マンション管理業者の重要業務に重要事項の説明があります。
管理委託契約を同一条件で更新する場合は、管理者等（理事長含む）が置かれている場合は、
書面を管理者等と区分所有者全員に交付し、管理者等には管理業務主任者をして説明させなければ
ならないというのが適正化法にあります。これに違反してます。

罰則
　　指示処分・・・組合に損害を与えた時又は損害を与える恐れがある時、業務に関し公正を害する
　　　　　　　　　恐れが大である時はこれに該当する。
　　業務停止処分・・・１年以内の業務の全部又は一部の停止

　　　　　今回関係する部分
　　　　　　　　重要事項の説明や書面の配布をしなかった。
　　　　　　　　書類の閲覧義務に違反した。

　対応策・・・まず、地方整備局に申し出てください。
　　　　　　　国交省は必要があると認める時は、管理業者に報告をさせることができます。
　　　　　　　又、管理業者の事務所に立ち入り調査することができる。

　　　罰則　　管理委託契約書面を交付しなかった場合・・・３０万以下の罰金
　　　　　　　業務停止命令に違反した場合　　　　　・・・１年以下の懲役又は５０万以下の罰金

[18: ZION]

No.17さん

その法律は知っているのですが、管理会社が区分所有権を持っていたら、自主管理ということになり、その法律も適用されなくなります。
それをやられているかも知れません。
ネットで不動産登記簿を見れるようなのですが、有料でいまいち検索の方法もまだ分からないので、未確認です。
仮に「マンション管理適正化法」違反であることが判明して、刑事告発されたとしても罰金くらいでしょう。
罰金が自分に入ってくるのなら良いですが、ただの復讐にしかなりません。
業務が出来なくなっても、自主管理に切り替えられたらおしまいです。
（管理会社関係者が住んでいるので、いざとなれば区分所有権を獲得できると思われる）

自分の試算では、委託費は１５万くらい、せいぜい２０万、どんなに高くても２５万だろうと思っています。
このさき修繕が必要になった場合など、どうなるんだろうと心配です。
売るにもこんなでは資産価値が随分と下がってしまうと思います。

今の状況は、正式な承認を取っていないのに管理委託費を持っていっている、です。
この辺をつつこうと思いますが、言っただけで分かりましたと言うとは思えません。
個人で訴訟起こすのもあほらしいですし。
まずは周りで味方を探します。

[19: ZION]

登記簿を調べてみました。
怪しい部屋を調べてみたのですが、管理会社の所有にはなっていませんでした。
（所有している不動産の全てが見れると良いのですが）

とりあえず中部地方整備局に「疑いがある」ということで連絡しておきました。
根本的な解決にはならないと思いますが、不正は不正ですからね。

[20: 匿名さん]

>>19
＞怪しい部屋を調べてみたのですが、管理会社の所有にはなっていませんでした。
会社名ではなく個人名だと思いますよ。

先に管理組合の区分所有者名簿の閲覧を要求されては？
理事になれば、ある程度自由に閲覧できますけど。