ル・サンク守口ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ル・サンク守口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.m201.jp/

所在地：大阪府守口市西郷通1丁目25番2
交通：京阪本線「西三荘」駅徒歩8分
　　　京阪本線「守口市」駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：66.97m2～83.93m2
売主：株式会社NIPPO　近鉄不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[123: 匿名さん]

近所に住んでます。

南側向き・西側向き共に夜に照明が点いている部屋が殆ど有りません。
たいそう立派な機械式駐車場には全くと言っていいほど車が停まっていません。
投資の為に購入しているとは思えず、売れていないと感じます。
ここはまともに修繕積立が出来ず、住人への負担激増で早晩破綻するだろうと言うのが周りから聞こえる話です。

また、真横の公園は終日陽が当たる心地よい公園でしたが、ココが午後の日光を遮り、特に冬場は寒々とした公園になってしまいました。
いつも公園に行く近所の方々からはルサンク守口への恨み節しか聞こえません。

近所の評判は悪い話ばかりです。
何より修繕積立がまともに積み上がらないと容易に想像できるマンションに住むリスクは相当な覚悟(資金)が無いと出来ない話です。

[124: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩10分程度というのは
通勤通学に便利でいいと思います。
この立地で２０００万円台の物件もあるということでびっくり。
実際は３０００万円台ぶっけんが多いのですが
希望の間取りとあえば、この価格帯で購入できるって凄いと思います。
まだ空きはあるようなので、問い合わせてみる価値はありそうです。

[125: 匿名さん]

先日行きました。東向きは結構入居されていて残り少ない。南向きは下の階と上の階が空いてる感じでした。価格をとるか景色をとるかで迷います。

[126: 匿名さん]

>125
>先日行きました。東向きは結構入居されていて残り少ない。
>南向きは下の階と上の階が空いてる感じでした。価格をとるか景色をとるかで迷います。

長い目で見て、やはり選ぶとしたら南向きかもしれないです。
陽当たりなどは向きによって全然違いますし
価格だけでは決められない気がします。

[127: 匿名さん]

南向きのベランダの前にかなり古い団地が並んでいて、それが将来、新しく建て替えられる可能性があるそうで…そうなると陽当たりが悪くなってしまう部屋もあるので東側が売れてるとも聞きました。南向きでもかなり上階の方は将来陽当たりも変わらないと思いますが、、。

[128: 匿名さん]

>>123

ここのマンションは東向きと南向きですよ。
私も近くを通りますが東側は夜けっこう照明ついてる部屋ありますよ。
遮光カーテンつける人が多いので照明で判断するのはどうかと。
近所の評判悪いどころか住みたいって言ってる人多いですよ。笑

[129: 匿名さん]

見学行った者です。
やはり東向きは残り少ないですね。
東向きでも前が公園なので昼間は明るいし見晴らしも良かったです。
保健センター(中に休日応急診療所やコミュニティセンターなどが入ってます)も歩いてすぐそこ、校区の小学校は現在新しく建て替えられているところ、中学も最近新しく建て替えられた校舎、駅も比較的近い、スーパーもドラッグストアも近いのでかなり良い印象です。

[130: 匿名さん]

>123
金融機関で不動産関係です。
仰る通り、投資向けで購入する人はいないでしょう。駅から徒歩約10分、ファミリータイプばかりの間取りなので、永住型マンションです。


修繕積立金については、ここは購入時に支払う修繕積立一時金が、他の同規模マンションと比較しても問題ない水準です。1契約あたり50-60万払うので、初期段階から管理組合は1億円以上を保有してスタートです。
また未販売住戸の初期及び毎月の修繕積立金は、販売会社が払う仕組みです。
これはよく勘違いしている人が多い点です。最近は他のマンションも基本この形です。
なので売れていない分も全く問題ありません。修繕積立金は積み上がっていっているはずです。

ただ機械式駐車場の借り手が少ないのは、今後のマイナスポイントです。

とはいっても150-200戸のマンションが一番修繕積立金をはじめとしたやり繰りはやりやすいです。

ここは派手な共用設備もありませんので、修繕積立金で仰るような可能性は低いのではないでしょうか。
むしろ他の共用設備が派手なマンションより、安心できます。

上記の通り、投資用としての魅力や、駅近(3分以内)の魅力はありません。

複数のスーパーや公園、医療機関、学校が近いことからも、永く住むファミリータイプのマンションの典型です。

[131: 匿名さん]

永住向けのマンションであれば賃貸部屋ができて人の出入りが頻繁にはならないでしょうし
防犯面でもメリットでしょうね。
機械式駐車場の空き問題はどうなるのでしょう。
もし外部に貸出ができれば赤字分が解消できたりしませんか？

[132: 匿名さん]

年配の人が多い物件や都会の真ん中の物件だと車乗らない人が多いので全世帯入居されて駐車場が余るというのは聞いたことあります。ここは子育てファミリー世帯が多い物件だと思うので売れたら車乗ってる人多いでしょうしある程度埋まりそう。

[133: 匿名さん]

未販売住戸の修繕積立金を売主が払う事になっているとは知りませんでした。
それでは空室が多いマンションの管理組合が赤字というものではないんですね。
共用施設の機械式の駐車場の空きはよろしくないのですか？
駐車場収入を予算に組み込んでいるからなのかしら。

[134: 匿名さん]

なぜこのマンションはなかなか完売しないんでしょうか？やっぱり価格ですか？ 建った時はすぐ完売かと思ったのに…

[135: 匿名さん]

>131
機械式駐車場の外部貸出は、管理組合での承認が必要です。チェーンゲートの鍵を外部の人に渡すことになるので、承認が取れるかどうか・・・。
このマンションの付近は戸建が多く、多くが1台分の駐車スペースはあります。つまり、2台目需要がなければ外部貸出可になっても借り手がないかも。

>133
このマンションは問い合わせたら、未販売住宅の管理費、積立金は売主が払うことになっていました。
赤字で問題になっている管理組合の要因は下記です。
・当初の修繕計画があまい。(修繕積立金が少ない)→昔に建ったマンションに多い。
・管理費、修繕積立金の未納者が多い。

管理費、積立金の未納は、板状ファミリータイプマンションでは少ない傾向です。
単身者用、賃貸用(住んでいる人とオーナーが異なる)、リゾートマンションなどで、未納発生者率が高いです。

駐車場の空きは、良くはありません。
当然、満車が一番いいです。
現在まだ空きが多いとのことですが、
計画通りの駐車場契約率かどうかが気になります。
入居開始時より、満車になる計画を組んでいるとは考えにくいです。
「1年目駐車場契約率30%、2年目60%、3年目90%」など、それぞれ計画があるはずです。
これは、このマンションでは聞いてませんので、分かりませんが。

>134
ここ5年の関西圏、板状マンション、150-300戸ですと、入居開始から完売まで平均2-3年かかります。入居開始満1年での完売もほぼありません。
この数字は売主ブランドでも差はほぼありません。(住友のシティテラスなど)

東京では、近年は竣工前に完売などがありますが、関西では竣工前完売は非常に少ないです。
タワーは例外で、竣工前完売が多いです。

戸数が異なりますが、カサーレ大日(130戸)が竣工前に一旦完売してます。キャンセル発生してますが。ジオ福島野田も、竣工前に完売する勢いは見せてます。

本物件が完売していないのも、価格などの影響かと。他マンション含め、売れてない、売れてると意見ありますが、どこもほっといても2-3年で完売します。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん

なるほど！ありがとうございます。
詳しいですね？業界の方ですか？？
ついでにご質問なのですがマンションって個数が多い方がいいのですか？

[137: 匿名]

>136
戸数が多い方がいいかどうかは、答えはありません。

各調査で明確なのは、戸数が100～200戸、150～200戸、のマンションが、
1戸あたりで負担する管理費等の金額が、
他の戸数帯と比較して最も低いということです。
あらゆる機関、企業の調査で結果がほとんど同じですので、
恐らくその通りなのでしょう。
このマンションも201戸なので、これに該当します。

しかし視点を変えれば、この結果も受取り方は様々です。
豪華な共用施設等が充実しているマンションで、住人がそれに満足し納得していれば、
別に管理費負担が高くても問題はないでしょう。
一方で自分が利用しない共用施設が充実しており、管理費が高いと不満が生じるでしょう。

ファミリータイプのマンションで戸数が多ければ、
ママ友や子どもの友人もできやすいでしょう。
管理組合の役員も回ってくる回数が少なくなります。

一方で戸数が少なければ、
顔見知りの住人ばかりで安心できる可能性も高い。
管理組合の合意も取りやすい。

別視点ですが、タワーマンションの上層階などを除き、
1棟全ての部屋が高級なマンションは、
戸数が15～30戸ほどの低層マンションが多いです。

どの戸数帯がいいのか、
どの共用施設がついているマンションがいいのかは、
人それぞれです。

[138: 通りがかりさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[139: 匿名さん]

0～5歳児の保育料が無償とありました。これは全国的なものでしょうか？4月から年中の子供がいて、年長になると無償と言われています。育フェスを行っているようですし、子育て世代にうれしいキッチンもあるので、子育て家庭を狙いにしたマンションみたいです。

南側が公園なのはいいですね。
ベランダから子供が遊んでいる様子を見ることができて、犯罪も起こりにくい開放的な公園と思います。

[140: 評判気になるさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[141: 匿名さん]

購入予定の皆さん値引どれくらいですか?

[142: 通りがかりさん]

[削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]

[143: 匿名さん]

値引きとかってあるんですか？？

[144: マンション検討中さん]

値引きしかなかったです
こちらから交渉するまでもなく駅からの距離を許せるなら買いと思うほどの値段を提示してもらえました。それでも私は駅近がよかったので候補には入りませんでしたけど

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
買いとする値段とは？

[146: マンション検討中さん]

人によって買いとする値段も違いますし具体的な値引き値段書いちゃうと消されるのであれですが近場のマンションと比べて1000万は低かったです

[147: 匿名さん]

入居状況はどんなもんなんでしょうか?

[148: 通りがかりさん]

残り戸数は70戸です。
みなさんご購入よろしくおねがいします。

[149: 匿名さん]

なぜこんなに売れ行きが悪いのでしょうか?
治安ですか？
それとも駅から遠いからですか?
ご存知の方お願いします

[150: 匿名さん]

入居開始一年で残り70戸ってもうそれ廃墟マンションじゃないですか…
ここから販売側が出来ることとしたら大幅値下げか賃貸くらいでしょうか？そりゃなかなか購入には踏み切りにくいですね

[151: 匿名]

竣工1年で6割強しか売れてないのはダメなんですか？

[152: 匿名]

>>151 匿名さん

1年で6割強、
関西で、板型マンション、200戸以上の条件から見ると、よくも悪くもないです。
東京と異なり、近年は関西は上記条件なら竣工2年ちょいでの完売が多い。
ブランドや立地関係なく、ほぼ同じ感じですね。
住友のシティテラスや、近鉄のローレルも同じ傾向。

あと、このマンションに賃貸需要はほぼない。
中古売買需要も高くはならないでしょう。
永く住むタイプなので、売れても売れなくても既契約者に影響はあまりない。
売主は当然早く売りたいでしょうが。

[153: 名無しさん]

宅建なし営業マンは信用できないね

[154: 匿名さん]

>>152
資産価値が落ちやすいということですか？

[155: 匿名]

関西、板型、大規模、ファミリータイプ、駅徒歩10分ですと、
一定の資産価値下落は仕方ないですが、このマンションの資産価値がどう推移するかは分からないです。

低層階なら下落率はある程度抑えられます。

理由としては下記。
板型ファミリータイプは、大半が低層階と上層階の間取りが同じです。
さらに大規模の板型は、敷地スペースの余裕を考慮して建設されることが多いので、
低層階でもバルコニー前が開けている部屋が多い傾向です。低層階と上層階の差は高さによる眺望の差しかない。

しかし新築時には低層階と上層階で1000万円ほどの価格差があります。
でも中古売買市場になると、この1000万円の差が縮まっています。

なのでデータ的には、上記条件のマンションなら、資産価値下落率を考慮すると、低層階を買う方がよいと言えます。

152さんが言いたいのは、
推察ですが、永く住む人が多いので、
中古売却や賃貸に出す人は(タワーとかと比較して)少ない。
つまり資産価値が多少下落したところで、
売却も賃貸にも出さないので、影響を受ける購入者も少ないのではということではないでしょうか。

[156: 評判気になるさん]

購入者を考えると数年で支払い滞納からのー
競売物件続出からのー
訳ありマンションになるのでは？

[157: 匿名さん]

住んでる人は現状に対してどうおもってるんだろうか

[158: マンション検討中さん]

>>152 匿名さん

同時期(2018.2)かそれより前に竣工した、
関西の板型マンションで、今も売っている例。

・プラウドシティ伊丹(第一工区) 2018.1
・シェリア彩都(第一工区) 2018.1
・ローレルスクエア健都ザレジデンス(一工区)2018.2
・ファインシティ枚方 2018.2


・シティテラス神崎川駅前(2街区)2017.8
・イニシアブラン住之江公園

(竣工後2年経過)
・ウェリス豊中桃山台 2017.2

(竣工後3年経過)
・ジェイグラン・エル 茨木 2016.2

ここって、規模や立地だと、ファインシティ枚方と似てるような気もします。

[159: 匿名さん]

南向き３LDKが2600万円～との広告を見ましたが
実際にはやはり3000万円台4000万円台ばかりですね。
それとも高い物件だけが残ってしまったのでしょうか。
普段から京阪を利用する人にはおすすめのマンションかも。

[160: 評判気になるさん]

ここは営業さんばかりの投稿ですね。
冷静に考えると守口市駅から歩いて通えるのはgoodポイントですよね！
残念なのが周りに何もない、、、
公園もありますが、昼間は見ていて気持ちよくない服装の方が多いですし、夏は若者が騒いです、、、
暴力団事務所も確認した方がいいのではー？

[161: マンション検討中さん]

目の前の大きな公園以外に、すぐ近くに2つの公園や遊歩道もあるし、大枝公園までも近いので子育てするには、よいマンションだと思います。
目の前の公園、休日はかなり人多いですが。

[162: 匿名さん]

既に竣工して１年が過ぎましたが
まだ販売中なのは、かなりゆっくりとした売れ行き。
最寄り駅までの距離もけして遠いわけではないのに・・・。
最近は総戸数が３０戸にも満たない物件が増えているため
小規模のマンションのほうが人気で
大規模マンションは苦手ということが多いのでしょうか。

[163: 匿名さん]

東向き　もう中古が出てますね

[164: マンション検討中さん]

Fタイプ.2,698万の部屋はまだ残ってますか？

[165: 匿名さん]

今ってそんなに値下げしてるんですか？！

[166: 匿名さん]

値引どれくらいなんでしょうか？

[167: 匿名さん]

昔に一度見学に行ってまだ検討中です
今まだ安い目の部屋とか空いてますかね？
最近行かれた方いますか？
営業の人が好きになれなかったんですよねぇ

[168: 購入者]

値引きと見てがっかりです。住んでから空きが多いと思ってましたが、やはり売れてないんですね。営業さんから守口市駅を使えるので資産価値があると聞いてましたが、値下げしているということは、価値が下がってますよね、、、
時間も経ってるし多少の値引きは仕方ないと思うのですがどれぐらいされているか気になります。ご存知の方いらっしゃいませんか？

[169: みんなのシモベ]

検討中の皆様
中古情報でやんす
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_209/pj_91798894/

[170: 匿名]

>>168 購入者さん

158さんが3月にこんなの書かれてます。
同時期(2018.2)かそれより前に竣工した、
関西の板型マンションで、今も売っている例。

・プラウドシティ伊丹(第一工区) 2018.1
・シェリア彩都(第一工区) 2018.1
・ローレルスクエア健都ザレジデンス(一工区)2018.2
・ファインシティ枚方 2018.2


・シティテラス神崎川駅前(2街区)2017.8
・イニシアブラン住之江公園

(竣工後2年経過)
・ウェリス豊中桃山台 2017.2

(竣工後3年経過)
・ジェイグラン・エル 茨木 2016.2

これからしたら、まだ完売してないのは、
普通ではないでしょうか。
値引きもどこでも100万とかはされてると思います。家電プレゼントとか。

近々売らないのであれば、価値もあまり関係ないかと。
売るのが15年、30年先なら、今の状況とは大きく変わるだろうし。

[171: 口コミ知りたいさん]

ということはここも100万円は値引きしているということでしょうか？
ジェイグランこの前見学してきましたがそんな話なかったですよ。

[172: 匿名さん]

2698万円とかのお安い部屋は、現在倉庫として使っているそうで、決められた日に申し込みした方の中から抽選で決まるそうです。住めるのも半年後とかです。すぐに住める訳ではないみたいです。
値引きも3月に決算月のキャンペーンで100万円していたみたいですが、その他特別な値引きはなかったです。