蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[751: マンション検討中さん]

>>750 名無しさん
まず、遮音性は床の構造より、スラブ（コンクリート）の厚みが重要です。
二重床は直床より建築コストが高い。ハイグレード買う人はちまちまコストカットした物件は買いません。

[752: 匿名さん]

>748
二重床二重天井って階高も直床よりかなり必要でコストも工期も相当上がるのに同等以下と言う事なのか(驚愕)。
となると、二重床同等以上の直床がパークコートとかに採用されないのは何でなんですかねぇ
あ、もしかして直床フワフワって長谷工の特許かな？(すっとぼけ)

[753: マンション検討中さん]

要望書って現時点でどれくらい出ているんでしょうか？

[754: 匿名さん]

この規模だと150戸以上（総戸数の約4割）販売見込みじゃないと、販売開始しないのでは。
このままだと販売が再度延び延びになるかもね。

[755: マンション検討中さん]

当初は昨年の10月か11月販売開始でしたよね？
ここまで伸ばすのはよほど要望書が出ていないのでしょうか…
気になっていましたが、人気のない物件で安くもないとなると購買意欲が失せてしまいます。

[756: 評判気になるさん]

いまどき２重床でない物件なんてないよ。ほんとなの？こんて大手のプロジェクトなのに、認識違いじゃないのかな？

[757: 匿名さん]

756さん

２年位前まではその通りですが、昨年初めあたりからは高価格直床が散見されます。
フニャフニャ踏み応えが気にならなければ、直床の方がコスパいいと言えますから。

[758: 通りがかりさん]

ここはハセコーにした時点で失敗。

[759: マンション検討中さん]

マンション発売、24年ぶり低水準＝価格高騰で需要冷え込み―16年首都圏

時事通信 1/19(木) 17:01配信

デべさん価格見直して売れ残らないように
資金素早く回収してしまうほうが良いのでわ

新築思考からリノベーションの流れも出てきている
中古の方が近隣住民精査できる利点もあるよね

完売頑張って、良い場所なんですから

[760: 名無しさん]

>>757 匿名さん
コスパが良いというのはデベ目線。
消費者からみたら、コスト削減＆(なのに)ボッタクリ価格。
ちゃんちゃら可笑しいですよ。

[761: 匿名さん]

だいぶ前に検討見送ったんだけど
最近「価格を見直したので再度検討しませんか？」って営業電話がきたよ。
来月販売開始なのによほど要望書入ってないの？
見直し後の価格はMRまで行かないと教えないとか。
ふざけんな。

[762: 匿名さん]

ここもう今の時点で赤らしいんでこれ以上の値引きは望めませんよ

[763: マンション検討中さん]

>>762 匿名さん

>>762 匿名さん
そもそものボタンの掛け違いは土地の高値買いです。樹木の伐採を売り主の責任にして高値買いをしたことという事だと思います。

[764: 通りがかりさん]

その通り！ この土地に期待していただけに、本当に残念です

[765: 評判気になるさん]

結局ネガレスするのは横のマンションのかたなんだよね。もうやめようね。自分達だってまわりの戸建てにとっては迷惑なはなしだったんだよね。お互い様なんだから。

[766: 通りがかりさん]

>>765 評判気になるさん
残念！ 違います 764より^_^

[767: eマンションさん]

>>765 評判気になるさん
私は近くに住んでますが、隣のヴェーゼント住民ではありません。仕入代を転嫁するためのコスト削減ではなく、二重床など最低限のクオリティに期待した近隣住民は多いはずです。

[768: 評判気になるさん]

埋め込み式のエアコンは掃除代金が高いので自分の好きなメーカーをいれた方が絶対よい！

[769: 名無しさん]

>>767 eマンションさん

>>767 eマンションさん
駐車場の少なさ・地上であること、子供が遊べる中庭的なものがない(或いは狭い)こと、スロップシンクがないこと等は看過するとして、ローサッシ・タンクトイレ・直床は
ないですよね。。

[770: 匿名さん]

このLDハイサッシは坪単価200万程度の郊外物件。本物件は【土地取得コスト vs 利益】の兼ね合いで建築コストを押さえなければならなかったのでしょうが、もう少し頑張って欲しかったです。

[771: 匿名さん]

キッキン、洗面もクオーツストーンかぁ。
あらゆる設備でケチってる感じ出てますね。

[772: 匿名さん]

むしろケチってない箇所を探す方が難しい。

[773: 匿名さん]

>>770 匿名さん
これは逆梁だからこことは比較できないでしょう

[774: 匿名さん]

オーベル蘆花公園。順梁、サッシ高2.1ｍ、LD窓上部の梁の出っ張りなし。二重床・二重天井、長谷工。

[775: 匿名さん]

オーベルは高仕様なのではなく、ここに比して良いだけ。
駅遠だし、芦花公園隣接と環八からの排ガス&騒音がバーター。
結局、巡り巡ってやっぱりプラウド中古なのかなというのがここに期待して2年待ち続けたワシの結論。

[776: マンション掲示板さん]

>>775 匿名さん
オーベルがプラウドより上とは言わないけれど環八からの騒音等は殆どなく、八幡山駅からは徒歩10分。蘆花公園の他に、日本庭園にも隣接
している優良物件と認識。但し、間取りがどれも似た様なのばかり…

[777: マンション検討中さん]

これだけ前評判悪い物件を竣工前に青田買いする理由が見つからない。
仕様を含め、竣工後にじっくり確認してからでも全く遅くない。。

[778: 評判気になるさん]

>>776 マンション掲示板さん

プラウドと比べちゃだめでしよー。売り主も施工も格がちがうから。

[779: マンション検討中さん]

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170130-00115869-diamond-bus...
まあ、こういうことですよね。。
ここはもっと酷いですが。

[780: 匿名さん]

この業界では大本営発表が当たり前ですから、実態はさらに悪いでしょう。

[781: マンション検討中さん]

私には 立地最高です。でも 価格も高いけど やはり トイレのレバー式？（笑）あキッチン天板安いクォーツストーン で 見送ります。9000万出して その装備はないですよ。

[782: マンション検討中さん]

>>781 マンション検討中さん

全く同じです。
立地は家族の生活圏の観点からは最高なのですが、後でリフォーム出来ない箇所等の設備がショボ過ぎます。。

[783: 匿名さん]

何だかんだ言っても設備は大事ですよね。
7000万台のマンションでも、御影のとことかもあるのに。。
立地に頼り過ぎですかね？

[784: マンション検討中さん]

今朝、広告入ってました。7000万位が中心のようで、坪290位ですか？この場所でも大規模で大衆向けのようですから6000万位じゃないと、買う気になれませんが、皆様の価格感は如何なのでしょうか？

[785: 評判気になるさん]

前にダイヤモンドか、東洋経済に、上北沢や桜上水が新築価格からの下落率が高い駅に上がってましたが、芦花公園も同じでしょうか？

[786: マンション検討中さん]

下落率は駅力というより、いつ頃販売した物件が多いかの影響の方が大きいと思います。今は高騰しているので、この物件の影響で将来の下落率は高くなると思います。一方でこの物件の影響で、現在の中古が割安に見えるので、当面は抑えられそうです。

[787: マンション検討中さん]

>>786 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。2004年から2007年のミニバブルに竣工したマンションの下落率が高いようです。上北沢桜上水千歳烏山も供給過剰でまだ新築でも1年経過し中古になっても販売出来ていない状態でしこっているみたいです。2月下旬予定の販売状況を確認してから、或いは竣工後に決める事にしても遅くはないかもしれませんね。残りものには福がある。

[788: マンション検討中さん]

>>787 マンション検討中さん
販売住戸を一括販売するか、数期に分けて販売するかは未定だそうです。

[789: マンション検討中さん]

バディスポーツ幼児園の優先入園できるとのことです。それだけ 売れてないらしいです。

[790: マンション検討中さん]

>>789 マンション検討中さん

正直そんな優先権どうでも良いですよね(笑)
この物件は歴史的惨敗案件の予感がします。

[791: マンション検討中さん]

>>788 マンション検討中さん
マンション素人の方ですか？？
今時一発で全戸販売なんてないですよ。
第●期だけでなく、第●期●次・・と
期が増えないように稚拙な細工をするのが常識です。
さて、この物件は第●期●次までいくかな？と。

[792: マンション検討中さん]

>>791 マンション検討中さん
新聞のちらしの広告にそのような記載があったものですから。どこもそのように記載されていますね。笑

[793: 匿名さん]

791さん

まあ、よくわかんないけど、マンション玄人は
あんま自慢になんないかなって思うのねー。
モデルルーム回り繰り返して、一向にマンション
買わないみたいな

マンション玄人って、
お金ないけど、時間はある人のことかなと思うが。

[794: 匿名さん]

いつになったら販売するのか…(｀:´)

[795: 匿名さん]

この規模&竣工まで1年の状況に対し要望書がなかなか集まらず、かといって1期から躓く訳にもいかず、もがいているのでしょう。JVだから竣工までに完売の目処はつけたいのでしょうが、アンダーでのバルク売りやJV内での押し付け合いでなんとかする手もこの規模では難しい。

[796: 匿名さん]

部屋がずっと売れないと、売主がずっと管理費とか負担するんですかね？

[797: 通りがかりさん]

実家が割と近くて、建つのを楽しみにしていたんですが手の届かない価格表を見て諦めようかと思っていました、、、。低層階のF棟でも気にしないので5500万くらいまで下がったら立地的に欲しいです。

[798: マンション検討中さん]

>>797 通りがかりさん
F棟は東にE棟があり、自転車置き場があり、西は機械式駐車場があり、北は向かいのマンションに近いなどおっしゃるようにお荷物的な棟ですから価格的には狙い目かもしれませんね。しかし、全般的に価格が高いですね。

[799: 通りがかりさん]

>>798 マンション検討中さん

ご丁寧にありがとうございます！
やはりそうですよね〜。
みなさんおっしゃる通り仕様が低いのに値段が高いだけ高くて環境のみ重視して割り切れないので決めきれずにいます。もう少し時期を待ってみようかと思います。

[800: 通りがかりさん]

残念ながら、近い将来、売れない新築マンションの典型例として、マスコミに取り上げられそうですね…

[801: 匿名さん]

東洋経済とかダイヤモンドですね。www

[802: 匿名さん]

構造&設備面でシロートでもわかるコストダウン仕様を採用しながら高級&高価格路線を謳ってるから呆れられてるし、見える部分でこれだと見えない部分ではどんだけコストダウンしてるのか？？？不安になる。
・直床
・バルコニー側と外廊下側の外壁仕様が鉄筋コンクリート造ではなくＡＬＣ板仕様
・LD窓サッシ高は2m以下(上部に大きな梁、下がり天井)
・ギロチン天井の部屋がある住戸
・タンク付きトイレ
・キッチンシンク下観音開き収納
・詰め込みランドプラン
etc

[803: マンション検討中さん]

>>802 匿名さん
・オール機械式駐車場(住戸数対比激少)
・スロップシンクなし
・キッチン等の天板が御影石ではない
・ペラボー
・アルコープなし(団地みたいに、玄関扉が廊下に直で面している)
・トランクルームなし
近隣のマンション等と比べて、デベの設計に基づく優位性がある箇所がない。。
(良いのは静かな環境のみか、、)

[804: 匿名さん]

＆
・カラーモニター付インターホンは録画機能はなく録音のみ、そもそも住戸玄関前はカメラなしの音声のみ

[805: 匿名さん]

コストダウン半端ないな。

場所は良さそうなのに残念。
行った事ないからわかんないけど笑

[806: マンション検討中さん]

ここは発表のころから期待して待ってたんです。
パークハウス烏山も途中で検討やめて。
すっごく期待していたので、ホントにこのチープさに笑ってしまったくらいです。

芦花公園界隈に引っ越したいので、他を探さないといけないです。(涙)

[807: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん

SECOMが売主なのにですか？？
自己否定以外の何物でもないですね。。

[808: 通りがかりさん]

ホントに直床なの？
この価格帯で直床じゃないと成り立たない計画が企画で通るのかね

[809: マンション検討中さん]

>>808 通りがかりさん
二重床二重天井であること、営業の方に確認しました。誰が適当なこと言い出したの？

[810: マンション検討中さん]

>>809 マンション検討中さん

過去ログを見ると722さんが仰ってますね。。
なぜHPに二重床・二重天井の記載がないんですかね？？
皆さん、モデルルームでもらった資料に二重床・二重天井の記載ありましたか？？

[811: 匿名さん]

直床だと 営業から 聞きましたよ。厚さが どれくらいかは 教えてくれなかったです。

[812: 検討板ユーザーさん]

>>811 匿名さん
先日モデルルームで営業に聞いたら二重床二重天井と明確にいってましたよー。
構造等記載された三菱地所のチェックアイズ？という冊子が完成次第配られる様です。

[813: マンション掲示板さん]

流石にこの価格帯で直床なわけない
しかも三菱と野村で
確かにトイレとキッチンの観音開きは言い訳できないが
容易に変更が効かない箇所はしっかりつくっているよ

[814: 評判気になるさん]

>>812 検討板ユーザーさん
この 価格で 直床で チープな 装備なので みなさん 言ってるのですよ。購入検討のみなさん 直接 デベから 聞いたら良いですよ。

[815: 評判気になるさん]

>>802 匿名さん
おっしゃる通りです。

[816: 匿名さん]

グローリオを超える伝説が生まれそう。。

[817: 匿名さん]

812さんが書いたチェックアイズという冊子と言うか
資料の束に記載されていましたが二重天井、二重床ですよ
スラブ床は200mm以上と記載されていました

[819: 匿名さん]

[No.818と本レスを、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[820: マンション検討中さん]

せめて トイレが、、、タンクレス、レバーがリモコンなら。タラレバですが やはりチープな設備です。

[821: 匿名さん]

この地域&この価格帯で、直床=コストダウンのイメージはかなりの(致命的な？)ダメージですから、二重床なら少し挽回ですね

[822: 匿名さん]

レベルが低すぎるわ･･･

[823: 匿名さん]

西向きの通りに面した住戸って、どんな人が買うのかなぁ〜

[824: 匿名さん]

ここ1億2000万の部屋有るんですね。
億ションで、レバートイレ笑

[825: 匿名さん]

レバー式のトイレって駄目なんですか…?
気にならないんだけど。。

[826: 匿名さん]

東側に学校ある。うるさいかなぁ〜

[827: 検討板ユーザーさん]

>>825 匿名さん
タンクレス偽装が問題と思われます

[828: 匿名さん]

>>827 検討板ユーザーさん

いや、偽装はしてないんじゃないかな。
営業がタンクレスって案内したんなら話は別だけど、HPや案内書にはどこにもタンクレスとは書いてないし。

とはいえ、今どきこの価格帯でタンク有りで販売するあたりデベのモチベーションの低さが垣間見れる。

[829: 匿名さん]

第一期の販売予定戸数が発表されてますね。
両棟合わせて80戸/総戸数389戸。
2割強の進捗のようです。
直近の大規模物件だと桜上水や烏山が第一期は4割程度でしたので、ここは販売延期したにも関わらずなかなか厳しい立ち上がりかと。

[830: マンション検討中さん]

フォレストコート前 かつ ブライトコートに隣接したモデルルーム跡地は、バディの認可外保育園になるそうです。
ここまで隣接すると小学校以上にうるさそうですね。

[831: マンション検討中さん]

>>830 マンション検討中さん
バディは 保育園ではなく 幼児園です。優先で入れますよ。認可保育園の方が良かったです。

[832: マンション検討中]

>>829 匿名さん

街区の認可が1月末にやっとおりたから販売開始できるようになったようですよ。まあどちらにしろ80は少な目ですよね。様子見の人も居そうですが。

[833: マンション検討中さん]

幼児園は幼稚園と保育園が一体化したものですよね
尚更騒がしいのでは？

[834: マンション検討中さん]

レバー式トイレをタンクレスに変更する（引き渡し後）ことは可能なのかな？
別の物件で共用部分の変更が必要とのことで出来ないと言われたことがあります。
ここはどうなんだろう？
出来るのであれば、それほど大きい問題とも思いませんが．．．。

[835: 口コミ知りたいさん]

825の写真、トイレ後方のキャビネットに見えるところがどうやって開けるのかさっぱり分からない。
取手があるけどトイレがあるから手前には引けませんよね？
タンクを隠すだけだから、そこは開かなくていいのかな？

[836: 匿名さん]

最南が一番高いけど、目の前は道。特に低層は騒音あるのでは？

[837: 匿名さん]

>>836 匿名さん

角部屋はバス通りにも面します。

[838: マンション検討中さん]

二重床の件はどこかで仕様変更したのかな？だとすると要望多ければトイレも変わったりするかも。まだ間に合うなら値下げするよりマシですもんね。

[839: eマンションさん]

>>838 マンション検討中さん
電話で確認しましたが、二重床、二重天井は間違いないようです。さすがにそれはそうでしょうが。
私は様子見とします。

[840: マンション検討中さん]

幼児園は防音壁は設置するんでしょうか？
近隣トラブルにならないといいですが。

[841: マンション検討中さん]

第1期80戸は 完売したのでしょうか？

[842: 購入経験者さん]

長谷工はYDK。
デベのせいです。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4742.html

http://mansion-madori.com/blog-entry-4743.html

[843: マンション検討中さん]

モデルルーム行ったら、すごく売れ行きがいいと言ってました。

ところで部屋のベランダ見ている時に、家族と植木の話をしたら、横から営業が突然に「スロップシンクないんで自分でホース買うなり、高圧洗浄機買うなりしてください」と吐き捨てる感じで言われて、びっくりしました。家族も目配せしてくるくらいぶっきらぼうな言い方だったのと、
高圧洗浄機って散水できるのかしらとか思ったり、ホース買うなんて、安っぽいなと悲しくなったり(笑)。

あとトイレは我が家もタンクのところが物珍しくってどうやって開けるのかとか中になにが入ってるのか聞いてたのですが、自分では開けられませんとのこと。業者さんに頼まないと開かないそうです。

他の新築マンションで見ないようなよくわからないところがたくさんあったのですが、印象としてそういう箇所は先を急ごうとして、説明を避けてましたね。。。

ここの掲示板を見つけて、そういうことだったのか、と納得しました。
場所もいいし、価格も押さえめにかわったので検討したかったのですが、不自然な説明のしかたの営業を目の当たりにして、家族は絶対嫌だとなってしまいました。

長文失礼しました。

[844: 名無しさん]

>>837 匿名さん

バスは成城行きの小型バスが１時間に１回しか走行しません。それより車の往来ですが大した量ではない通りなので大丈夫ですよ。

[845: 匿名さん]

>>843 マンション検討中さん

この価格帯で、キャビネットトイレとかあり得ないですよね。
スロップシンクも確かに安いマンションは無いところもありますが、そこそこのとこは付いてますね。

場所にこだわりが無ければ、世田谷、杉並でもう少し良いと思える物件は有りそうですね。

個人的にはここも検討しつつ（ただ設備諸々があまりに酷いと思いすぐに外しましたが笑）、結局杉並で他物件にしました。

[846: マンション検討中さん]

ルネ、ウエリス、リーフィア、サンウッド、レジェイド等近隣マンションとランキングをつけるとしたら何番あたりになるんでしょうね。。

[847: 住民板ユーザーさん1]

芦花公園の御三家マンションは、プレステージ、ベーゼント、ビラカーサ。

[848: マンション検討中さん]

>>847 住民板ユーザーさん
一番はベーゼントではないかと思います。空地も緑地も多い。管理費積立金も一定らしいです。プレステージは築30年管理費積立金駐車場併せて7-8万円とランニングコストが高いですね。

[849: マンション検討中さん]

ベーセントの視界を遮るように このマンションが建ってしまいましたね。
パークゴルフが在った頃は 視界良好で 良い雰囲気だったのに 残念です。

[850: マンション検討中さん]

>>849 マンション検討中さん
ゴルフ場があった頃は、視界も広くて緑も鬱蒼としていて静かな恵まれた環境でした。立地環境は抜群である意味恵まれ過ぎていたかもしれません。販売状況はこのエリアでの需要も千歳烏山のパークハウスグローリアで満たされたこと。価格も高いので手が届きにくい等で厳しいとは思いますが、来年の完成を色々な意味で期待しています。