蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[375: 匿名さん]

唯一といってもいい付加価値だった芦花公園が土壌汚染で閉鎖ですか。
MR公開で消費者の生活を無視したコストカット、仕様、価格を露呈、見込顧客の大幅な客離れを起こし、今度は芦花公園の土壌汚染発覚。
グローリオどころの失敗ではすまされないかもしれませんね。
どうやって売り切るのか見物です。

[376: 通りがかりさん]

結構大規模なマンションですよね
これらの条件で本当に欲しいという人がいるのか甚だ疑問ですね

[377: マンション検討中さん]

えっ!蘆花公園土壌汚染.....
犬も散歩できないの ?
新築、中古問わず、資産価値下がるのかしら

ゴルフ練習場の跡地で、いい土地なのに
プレステージュ真似てもよかったのに
１億５千万でも売れる場所なのに
コテージ風なら良かったな

[378: マンション検討中さん]

蘆花公園は、一部を閉鎖するだけですね。

[379: 匿名さん]

土壌汚染は保育園の運営事業者が建設予定地を自主的に調査して発覚したとか。今後公園全体を調査したら全面立ち入り禁止になるんでしょうか…。
認可保育園の建設も延期だそうで。この辺りの待機児童数は都内でもトップクラスですから、子供を保育園にも入れられず、公園でも遊ばせられないとなると子育て世帯には大きな痛手です。
せっかくの緑豊かな公園なのに残念です。

[380: 買い替え検討中さん]

東京新聞の記事では、土壌汚染地域は１９９０年代にガソリンスタンドだったと書かれてましたね。
一部の地域の汚染であることを祈ります。

[381: 匿名]

プレステージ、プラウド意識しているらしいけど、プレステージ、プラウドの住人に失礼
レベルが違うでしょ
せいぜいグローリオ芦花公園がいい勝負

[382: 評判気になるさん]

芦花公園の保育園の運営主体が、自主的に土壌調査を実施してその結果鉛が検出されたようですが、このレジデンスの事業主も当然土壌調査を実施していると思うので、MRを見学するときにデータを開示してもらいます。またキッズルームの隣がなんとゴミ置き場のようですので、コンクリ壁で遮蔽されているとは言え健康面でかなり心配です。

[383: マンション検討中さん]

グローリオ芦花公園は仕様は高いので、それ以下でしょうね。

[384: 名無しさん]

>>382 評判気になるさん
それが本当なら酷いですね。。
仮に実害はなくとも心理的に受け入れがたいです。
あらゆることが裏目ってます。

ここまで酷評されるマンションって近年なかなかないのでは？？

[385: 匿名さん]

まるで豊洲の二の舞ですね。

[386: 匿名さん]

鉛汚染だから局所的でしょ。

土壌汚染について騒ぐ前に最低限の勉強をしたほうがいいよ。
ネットで検索すれば誰でもできる。

[387: マンション検討中さん]

以前こちらで話題になっていた通勤ラッシュ。機会があったので実際に乗ってみました。

①朝８時。芦花公園駅→新宿駅。各駅停車乗車。
勿論座ることはできませんが、少し押される程度で普通に立ってはいられる混雑レベル。
ただ、途中の駅で何度も特急や急行の通過待ちあり。新宿まで出るのに実質40分ちょっと。
ノロノロ運転で、進んでは通過待ち、進んでは通過待ち。気の短い方にはストレスになりそうです。

②朝８時。千歳烏山駅→新宿駅。急行乗車。
千歳烏山駅からの乗客数がとにかく多く、また到着する急行電車は既にぎゅうぎゅう詰め。
なかなか乗れずに数本見送りました。
電車に乗り込むのにも駅員にむりやり押し込まれ、乗れたものの車内は押し潰されっぱなしで痛いと感じるレベル。
新宿駅まで出るのに30分、この状況が続きました。
こちらで肋骨が折れたという書き込みを見てまさかと思いましたが、決して大袈裟ではないと感じました。

※「新宿まで12分」の準特急は通勤時間帯の６時半～９時半は運行していないようです。

以前利用していた東西線もひどかったのですが、個人的には東西線よりきつかったです。想像以上でした。
一度でも体感してから検討されることをおすすめします。
我が家は各駅停車利用前提で住みたいかどうか、で考えようと思います。

[388: マンション検討中さん]

本当に何度も通過待ちありましたか？
そもそも、八幡山と桜上水しか追い抜きポイントはないはずですが、、、。

[389: 387]

>>388
通過待ちと、あと笹塚で都営新宿線の接続待ち、笹塚～新宿間で信号停止待ちがあったと記憶しています。

[390: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん

[391: マンション検討中さん]

過去の掲示板を見ると、このマンションがいかに地元及び、その周辺の方たちに期待されていたかが、よく分かりました。
消費者を舐めた、大手の奢りですね。猛省してほしいです。

[392: 名無しさん]

>>391 マンション検討中さん

心底同意致します。
三菱もパークハウスの名を冠していないので、仕様を落としても構わない。利益(暴利)最優先、と。
計画を白紙撤回して欲しいです、本当に。

[393: 名無しさん]

遂に「世田谷邸宅の頂」という文言が消されましたかね(笑)
この掲示板でも散々叩かれていましたからね。
自らその名に相応しくないと判断したのでしょう。

そういえば、モデルケースの洋室の窓ガラスは是非チェックしてみて下さいね。
ガラスに針金が入ってる高級感溢れる仕様でした。
世田谷邸宅の頂ですからね、当然です。

[394: 匿名さん]

周辺環境の動画です

芦花小学校・芦花中学校北側歩道の徒歩環境
https://youtu.be/N5cU44-jvnE

千歳烏山駅からの徒歩環境
https://youtu.be/5K5zUS20UZg

芦花公園駅までの徒歩環境
https://youtu.be/fnr_lj83fYs

[395: マンション検討中さん]

>>387 マンション検討中さん
40分もかかるのはちょっとおかしいね。そんなにかかったことないわ。毎日その時間乗ってますからわかります。

[396: マンション検討中さん]

>>317 匿名さん
モデルルームいったけど、ちゃんとボタン式の今どきのウォシュレットだったよ。壁に取り付けてあり、そこで大小やビデなど押すタイプのやつです。タンクは隠してあり、ここにレバーもついています。いまタンクレストイレはなくなっていて、震災向けにこのようなスタイルになっているそうでこっちの方がよいです

[397: 名無しさん]

>>396 マンション検討中さん

所謂ハイグレードマンションを他にご覧になったことありますか？？
もう少し目を目を肥やした方が良いかと。
今時のハイグレードマンションでタンク有りなんてあり得ないですよ。

震災向け、、なんぞはよくある営業マンの姑息なexcuseですよ(笑)

[398: マンション検討中さん]

申し訳ないですが、397の方がおっしゃている通りだと思います。
営業の方は上手い言い訳を考えるものですが、他との比較をして自ら慎重に判断する必要がありますね。

[399: 匿名さん]

ここまで設備仕様面と立地&価格のギャップでネガられるマンションも珍しいですよね。公式HPの設備仕様&モデルルームが未公開の状況も、デベが今後どのようにHPで表現してくるのか？？ワクワクが募ります。今後の参考にしたいと思います。

[400: マンション検討中さん]

うちも検討から除外済みですが、今後の参考にするのと興味本位でモデルルーム行きます。
この仕様で坪360万も出す馬鹿はさすがにいないでしょう。

[401: 匿名さん]

不動産の営業は千三つの世界ですからね。　大本営発表も当たり前。

[402: マンション検討中さん]

皆さん仕様設備が現状のままだったら、坪いくらが妥当だと思いますか？
自分は坪300切らないと買わないです

[403: 名無しさん]

>>402 マンション検討中さん

そうですね、私もそのくらいの感覚です。
ただ、仕事から疲れて帰って、それなりに豪華なエントランスをくぐり、占有部分に帰ってあのアパート並のローサッシ、タンクトイレ、ヘンテコな窓ガラス、キッチン・洗面所の安っぽい天板、同じく安っぽいシートフローリング、そして休日には狭くて入らないであろう機械式駐車場、バルコニーの植物に水をあげるためのキッチンからの移動(スロップシンクなし)、一世帯一つしかない駐輪場の問題を目の当たりにする度に後悔の念が沸き上がってきそうで、、

[404: 匿名さん]

>>403 名無しさん

洗面所とキッチンの天板大理石でないのですか？

[405: マンション検討中さん]

もちろん、オプションですよ

[406: 名無しさん]

流石に二重床二重天井ですよね？？

[407: 名無しさん]

>>403 名無しさん
駐車場は当たれば、ですよね。
389戸に対して100台ちょっとしかないので、残念ながら多分当たらないですよ(笑)
しかもPH千歳烏山と同じ形式で、4LDK等の高額住戸に優先的に割り当てられることになりますので、通常の3LDKの方に割り当てられる駐車場は殆ど無いと考えた方が良いでしょうね。

[408: マンション検討中さん]

駐車場問題ですが、フォレストコート側は千歳通りから入れて使いやすいけど、ブライトコート側は道が一通で左折できないため、一つ先の交差点からぐるっと小学校前まで迂回せねばならず超絶使いにくい。
しかも両棟まとめて抽選だそうで、部屋はフォレストなのにブライトの駐車場当たる可能性もあると聞きました。
せめてモデルルーム跡地を全部駐車場にしちゃえばまだ数は解決できるのに、その予定はなく、使用用途は未定だそう。
なんだかなぁ。

[409: 匿名さん]

ローサッシって、高さ180程度なんですか？残念というか、悲惨な感じすらします。

[410: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん
身長180の夫が頭ぶつけそうだったので、185程度かと

[411: マンション検討中さん]

仕様設備のクオリティーの低さは価格も伴えば人によっては我慢できるかもしれませんが、駐車場と駐輪場の問題は切実ですね。
生活できませんから。
近くに月極駐車場・駐輪場ってありますか？
うちは夫婦それぞれマイカー通勤なので、確実に駐車場が確保できないなら即除外です。

[412: マンション検討中さん]

そもそも地下機械式駐車場って豪雨の度に車がダメになる可能性があるんですよね？
所有者が皆不在だったら避難もできないし、耐えられそうにないかも。

[413: 匿名さん]

ＨＰの設備・仕様まだー？

[414: 匿名さん]

>>411 マンション検討中さん

都内のマンションで2台確実に確保何て無理では？スーパー億ションなら別ですけど。

[415: マンション検討中さん]

駐車場は、結果的にちょうど良い数になるのかなと考えてます。駐輪場は少ないですが。。

坪330-340万円なら、そこそこ売れるんじゃないですかね？

[416: マンション検討中さん]

そこそこ売れても、戸数が400弱ありますからね。「そこそこ」では困るのではないでしょうか。
私も通常の仕様であれば330程度出しても良いと思いましたが、MRで失望し、出しても250~280だと思います。同様の気持ちの方が多々いらっしゃると思います。

HPで仕様がupされないのは、最後のどんでん返しで仕様を改善する可能性があるということでしょうか。改善があるようなら、MR再訪して検討します。もし改善するつもりもないのにHPのupが遅れているとすれば非常に怠慢な管理ですね。

[417: 匿名さん]

416さん同様、仕様を考えると250〜280が妥当だと思います。
300以上で400戸弱捌くのは無理でしょう。
ただでさえ、不動産購入は価格の下がるオリンピック後まで待とうと考える人が増えているんですから。

[418: 名無しさん]

>>414 匿名さん
そもそも面積が狭いマンションならともかく、ここは広大な土地が確保されていた。
にも関わらず、強欲なデベのチンケなランドプランによって要らない棟が幾つも作られ、駐車場・駐輪場のスペースが確保出来なかった、いや、確保しなかった。
これは100%デベの責任と考えてます。
しかもこのエリアなら駐車場は地下にして、100%確保すべきだった。機械式じゃなければ維持費も押さえられるし。
ただただ残念でなりません。。

[419: マンション検討中さん]

坪250-280万円なら、即完売ですよね。
多少のことには目を瞑って、オプションで仕様を改善すれば、300万円前後でおさまるでしょうから。
値下げに期待したいですが、流石に300万円割れはないですよ。

[420: 匿名さん]

専有部は残念だけど、共有部とロケーションは良いですね。坪330なら悪く無いと思います。でも、もっと高いんですよね？

[421: 名無しさん]

>>420 匿名さん
このマンションに75平米7500万円？？
アルコープもない只の団地マンションですよ？？
私は無理ですね。。
せいぜい75平米で6500万円、つまり坪290万位じゃないですかね、南向きで。
プラウド芦花公園は言うに及ばず、オーベル芦花公園の足元にも及んでませんよ、この仕様は。。

[422: 名無しさん]

>>421 名無しさん

プラウド芦花公園の住人です。
リビングは天カセエアコンです。
リビングの窓は驚くほどハイサッシ、タンクレストイレ、台所・洗面所・トイレの天板は御影石、アルコープあり、スロップシンクあり、駐車場の大半は平置き、エレベーターを待つ場所は一部ガラス張りでシャレオツです。ライトアップも良い感じ。おまけにグッドデザイン賞も受賞。
広い部屋に住み替えようかと思っていましたが、今のマンションに勝る要素が一つもないので辞めました。
あるとすると共用施設位ですかね。
管理コストがかかるので、全く要りませんが。

[423: 匿名さん]

>>421
世田谷だと今後暫くは駅徒歩10分以内で坪290は無いんじゃ無いでしょうか。

[424: マンション検討中さん]

先週末にMRを見てきました。
事前にこの掲示板を見て行ったわけではないのですが、
皆さんの仰っていることが良くわかります。

一部重複しますが、主観ですが気になった箇所を順番に簡潔にまとめると、

１．天井高が低い
⇒最大天井高248cm、サッシ部の下がり天井が190cm程度とかなりキツイ

２．柱の食い込み
⇒共用廊下側の洋室は基本柱半分食い込んでいる

３．水回りの仕様のコストカット
⇒キッチン、洗面所の天板はクォーツストーンが標準で、
御影石にするには要オプション追加。

４．バルコニーの吹き付け
⇒タイル貼りはごく一部で、ほぼ吹き付け

５．ランドプラン（配棟）が微妙
⇒Ｆ・Ｇ棟は無理やり取って付けたような配棟で、
せっかくの敷地形状を生かしたランドプランになっていない（利潤追求があからさま）。

６．駐車場が地上機械式３段
⇒地上１台、地下２台の３段機械式駐車場の為、
谷部になっている本敷地に豪雨が降った場合、心配。
そもそもこの坪単価の物件でこの敷地の広さなら地下駐車場にすべき。

７．ランニングコストが割高
⇒営業担当に伺ったところ、平米270円程度とのこと。
駐車場は25,000円～。思った以上に高い。

ざっと主だった気になるポイントを綴りましたが、
細かいところを挙げればキリがありませんでした。

正直ツッコミどころ満載でした。

ネガばかり書くのもどうかと思うので、良かったと思う点は、

１．共有部の上質さ
⇒共有施設の一つひとつにこだわりの素材、デザインが使われている。

２．敷地中央の遊歩道（ガーデンストリート）が素敵すぎる
⇒歩行者＆自転車のみ通行できる遊歩道の両脇に植栽が溢れ、
散歩に適したコースになっている。

坪単価330-360万円程度を考えると、割高感が強いですね。