蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: 匿名さん]

周辺環境の良さと共有部は結構立派で良いと思います。70平米7000万台、管理費+修繕費3万だったら買いたい。

[352: 匿名さん]

近隣住民としては、規律正しく自然環境を大切にする品格のある方々にいらして頂き、更に素晴らしい静かで穏やかな環境で日々生活できることを祈っています。皆様色々な意見見方があって当然です。仕様設備に不満で価格が高いと思う方は買わなければ良いですし、立地環境重視の方は買えば良いと思います。近隣住民としては、この住環境に満足して頂ける品格のある方々にいらして頂く事を望んでおります。

[353: 匿名さん]

346です。
好き嫌いはあると思いますが、個人的には他のかた同様、周辺環境は桜上水、烏山よりも素晴らしいと感じています。緑が多いのはもちろん、電柱が地中に埋まってることで街がスッキリ見え、歩道を歩いていてストレスを感じません。買い物利便性も徒歩5分圏内というか、駅からの帰り道にサミットと成城石井があるので便利ですね。

共有部は正直完成してみないと何ともですが、エントランスさえ立派であればあとはコストカットで良いかと。その分、専有部をもうちょいというか、あと二段階くらいのレベルでパワーを割いてほしかったです。モデルルームを見る限り、長谷工お得意の郊外型大規模マンションのクオリティーにしか見えなかったです。（ここも郊外じゃんというツッコミはナシの方向で。）

あと管理費と修繕費ですが、このスケールであれば管理費が200円/平米、修繕費80円/平米でざっくり見積もっても70平米で月々20000円程度でしょうか。

いずれにしても、現状の肌感覚として販売価格は坪290-330が主要レンジで平均310程度が妥当水準に感じました。

[354: マンション検討中さん]

永住ではなくリセール前提で購入を検討していますが、資産価値としてはどうなんでしょうか。
立地やデベは良さそうですが、水害リスク、仕様の低さは気になるところです。

[355: 匿名さん]

354さん
今後不動産市況は2018年19年頃にピークでその後は中長期的には下落傾向を予想します。投資目的でもリセールでも購入価格は安い方が望ましいという点では今はそのタイミングではないと思います。資産価値では周辺にベーゼントやブレステージのハイグレードマンションや世田谷文学館、NASスポーツジム、芦花公園があり、環境面では抜群で環八と甲州街道近接しているので、相対的に他物件に比べると優位にあると思います。いつ買うの？今でしょ！という方々が他人がどう評価しようが、最終的には自己責任で購入する事になるのではないでしょうか。

[356: 匿名さん]

9000万近い価格を維持するのは難しいでしょうが、中古でも7000万弱程度で落ちつくんじゃないですか？15年程度住むつもりで買えば、環境も良いしアリかもしれません。

[357: 名無しさん]

>>350 マンション検討中さん

ご指摘の通りですね。
そりゃHPに仕様・設備・モデルルームをアップ出来ないですよね、恥ずかしくて。

[358: 匿名さん]

駐車場がどう考えても少ないのがな
担当さん曰く綿密な計算しているのでこの台数で十分と断言していたけどどうなる事やら？
この価格帯で購入する人はかなりの確立で車を所持している気がするけどね
駐車場も少ないし自転車置き場も1台しか保障できないと言われたので完全に検討から外します

[359: 匿名さん]

自転車置き場１世帯１台！？
自転車を持たない人がいたとしても、子供がいる家庭はそれなりの数が必要ですよね。
駐輪場足りなさそうですね、、、
駐車場も、機械式だと車種は限られるし、勝手は悪いし。
なにかと不便そうですね。

[360: 名無しさん]

>>358 匿名さん
あり得ないですよね、、
本来は北向の棟、西向き、東向の棟の一部は作らない方が良かった。
駐車場・駐輪場を確保するとともに、植栽を増やす等すべきだった。
(駐車場はこの価格帯であれば地下がmust)

私がかつて住んでいたプラウドでも駐輪場が足りなくなり、理事会で決議して植栽を削り、駐車場を増設しました。
子育て世帯の自転車が行き場を失い廊下に出される→アルコープもないから、自転車放置が目立つ。→景観を損ねマンション全体の価値が低下(団地化)する。
既に目に見えてるのに、何故手を打たなかった？？
あんなヘンテコな向きの棟(ランドプラン)を作ったことでデベの強欲さが露呈しましたよね。

我が家も撤退を決めたので、後はここの顛末を第三者的に見守りたいと思います。後学の為に。
消費者のニーズに応えられなかったマンションがどうなるか、非常に良いモデルケースになると思います。

[361: 匿名さん]

私の不満は価格だけですね。100万/平米以下なら購入します。

[362: 名無しさん]

>>361 匿名さん

勉強不足では？

[363: 匿名さん]

>>360さん

同感です。
敷地に対して住居棟を無理やり詰め込み過ぎですよね。
敷地内に目に見える植栽が乏しく、立ち入り禁止の屋上を緑化してギリギリ条例をクリアをしている状態で「緑豊かな環境」と謳うのも腑に落ちません。

我が家も>>360 さんと同じ経験があります。
やむなく子供用自転車を玄関先に出す家庭がほとんどでしたが、消防法に引っかかるとのことで全面禁止に。それでも置き場が確保できず、住民間でも揉めて大きな問題になりました。
子供は習い事や友達の家に行くのに自転車は絶対必要ですからね。それが確実に確保できないとなると住めません。

一応MR見学予約はしたものの、我が家も既に撤退を決めています。
興味本位と勉強で話を聞きに行くだけです。
仕様や価格によほどの大きな変更がない限り購入することはまずないですね。

[364: マンション検討中さん]

どの購買層をターゲットにして計画されたのか、デべに聞きたいくらいです。

普通の子育て世代には手が出せない高価格。
子育て世帯向けにキッズルームやパーティールームはあるのに、肝心の駐車場や駐輪場が確保できず、ファミリー層には住みづらい。

一方で価格は富裕層向けなのに、仕様は低クオリティで大衆向け。
ゆえに富裕層は検討から撤退。

なにもかもが破綻していますね。

不動産価格がピークの今、数年後には確実に1000万～数千万はマンション価格は下がると言われていますから
高値掴みして将来損することを覚悟してでも購入したい、という物件でない限り買わない方が得策です。

期待していた蘆花公園ザレジデンスがこの有り様ですからね…
うちはしばらく賃貸で様子見ます。

[365: 匿名さん]

正確には不動産市況は既にピークアウトして下落傾向にあります。
だからこそ、この高価格はありえない。
不人気ゆえにデべは販売を先延ばしにしているようですが、先になればなるほどこの高価格は悪目立ちします。
市況を考えても大幅に値を下げないと売れないですね。

[366: 検討板ユーザーさん]

蘆花公園の保育園建設予定地から、環境基準の16倍の鉛が検出されたそうですね
土壌汚染が酷いのでしょうか
心配になります

[367: マンション検討中さん]

立地の良いマンションだなと思っていましたが駐車場・駐輪場ともに少なすぎて、価格も高過ぎて怒りを通り越して呆れました
実際に住んで毎日生活する人の事を全く考えていませんね
10年後いくらで中古が出るかな

[368: 匿名さん]

ここや近隣は土壌汚染大丈夫ですかね。
蘆花公園は長期的に閉鎖して汚染対策するようで残念です。

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん
資産価値大幅ダウンですね。
これを理由に解約って出来るのでしょうか？

[370: 名無しさん]

>>369 匿名さん

え？
まだ販売してませんが。。

[371: 名無しさん]

こりゃ、本件責任者は2度と陽の目を見ないところに左遷決定ですな。

[372: 名無しさん]

どうやって売り切るのか見届けたいです
今後の購入の参考にしたいと思います
勿論こちらは買いませんが

[373: マンション掲示板さん]

芦花公園は非常に緑も有り環境も良く住みやすい町です。しかし、このマンションは高すぎると思います。検討して居ましたが、部屋の狭さに比べ価格が高すぎ。後は、共有箇所に金掛けすぎて意味ない。共有箇所のスペースにカッシーナのソファで誘惑に乗るキャスは居ないと思います。立地は良いのに残念、、

[374: 検討板ユーザーさん]

蘆花公園は工場跡地ではないですよね？
空襲や震災による土壌汚染の場合は、広範囲に渡って汚染されている可能性が高く、一般的に近隣の土地価格も資産価値も下がります。
土壌汚染対策法でこの物件の土壌自体は対策済みだとしても、土壌汚染や工場、変電所に近いマンションは、人体への影響を考えて敬遠されがちです。
特に小さな子供がいるご家庭は特に気にされるのでは？
自分なら子供がいたらどんなに安くても買わないです。

[375: 匿名さん]

唯一といってもいい付加価値だった芦花公園が土壌汚染で閉鎖ですか。
MR公開で消費者の生活を無視したコストカット、仕様、価格を露呈、見込顧客の大幅な客離れを起こし、今度は芦花公園の土壌汚染発覚。
グローリオどころの失敗ではすまされないかもしれませんね。
どうやって売り切るのか見物です。

[376: 通りがかりさん]

結構大規模なマンションですよね
これらの条件で本当に欲しいという人がいるのか甚だ疑問ですね

[377: マンション検討中さん]

えっ!蘆花公園土壌汚染.....
犬も散歩できないの ?
新築、中古問わず、資産価値下がるのかしら

ゴルフ練習場の跡地で、いい土地なのに
プレステージュ真似てもよかったのに
１億５千万でも売れる場所なのに
コテージ風なら良かったな

[378: マンション検討中さん]

蘆花公園は、一部を閉鎖するだけですね。

[379: 匿名さん]

土壌汚染は保育園の運営事業者が建設予定地を自主的に調査して発覚したとか。今後公園全体を調査したら全面立ち入り禁止になるんでしょうか…。
認可保育園の建設も延期だそうで。この辺りの待機児童数は都内でもトップクラスですから、子供を保育園にも入れられず、公園でも遊ばせられないとなると子育て世帯には大きな痛手です。
せっかくの緑豊かな公園なのに残念です。

[380: 買い替え検討中さん]

東京新聞の記事では、土壌汚染地域は１９９０年代にガソリンスタンドだったと書かれてましたね。
一部の地域の汚染であることを祈ります。

[381: 匿名]

プレステージ、プラウド意識しているらしいけど、プレステージ、プラウドの住人に失礼
レベルが違うでしょ
せいぜいグローリオ芦花公園がいい勝負

[382: 評判気になるさん]

芦花公園の保育園の運営主体が、自主的に土壌調査を実施してその結果鉛が検出されたようですが、このレジデンスの事業主も当然土壌調査を実施していると思うので、MRを見学するときにデータを開示してもらいます。またキッズルームの隣がなんとゴミ置き場のようですので、コンクリ壁で遮蔽されているとは言え健康面でかなり心配です。

[383: マンション検討中さん]

グローリオ芦花公園は仕様は高いので、それ以下でしょうね。

[384: 名無しさん]

>>382 評判気になるさん
それが本当なら酷いですね。。
仮に実害はなくとも心理的に受け入れがたいです。
あらゆることが裏目ってます。

ここまで酷評されるマンションって近年なかなかないのでは？？

[385: 匿名さん]

まるで豊洲の二の舞ですね。

[386: 匿名さん]

鉛汚染だから局所的でしょ。

土壌汚染について騒ぐ前に最低限の勉強をしたほうがいいよ。
ネットで検索すれば誰でもできる。

[387: マンション検討中さん]

以前こちらで話題になっていた通勤ラッシュ。機会があったので実際に乗ってみました。

①朝８時。芦花公園駅→新宿駅。各駅停車乗車。
勿論座ることはできませんが、少し押される程度で普通に立ってはいられる混雑レベル。
ただ、途中の駅で何度も特急や急行の通過待ちあり。新宿まで出るのに実質40分ちょっと。
ノロノロ運転で、進んでは通過待ち、進んでは通過待ち。気の短い方にはストレスになりそうです。

②朝８時。千歳烏山駅→新宿駅。急行乗車。
千歳烏山駅からの乗客数がとにかく多く、また到着する急行電車は既にぎゅうぎゅう詰め。
なかなか乗れずに数本見送りました。
電車に乗り込むのにも駅員にむりやり押し込まれ、乗れたものの車内は押し潰されっぱなしで痛いと感じるレベル。
新宿駅まで出るのに30分、この状況が続きました。
こちらで肋骨が折れたという書き込みを見てまさかと思いましたが、決して大袈裟ではないと感じました。

※「新宿まで12分」の準特急は通勤時間帯の６時半～９時半は運行していないようです。

以前利用していた東西線もひどかったのですが、個人的には東西線よりきつかったです。想像以上でした。
一度でも体感してから検討されることをおすすめします。
我が家は各駅停車利用前提で住みたいかどうか、で考えようと思います。

[388: マンション検討中さん]

本当に何度も通過待ちありましたか？
そもそも、八幡山と桜上水しか追い抜きポイントはないはずですが、、、。

[389: 387]

>>388
通過待ちと、あと笹塚で都営新宿線の接続待ち、笹塚～新宿間で信号停止待ちがあったと記憶しています。

[390: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん

[391: マンション検討中さん]

過去の掲示板を見ると、このマンションがいかに地元及び、その周辺の方たちに期待されていたかが、よく分かりました。
消費者を舐めた、大手の奢りですね。猛省してほしいです。

[392: 名無しさん]

>>391 マンション検討中さん

心底同意致します。
三菱もパークハウスの名を冠していないので、仕様を落としても構わない。利益(暴利)最優先、と。
計画を白紙撤回して欲しいです、本当に。

[393: 名無しさん]

遂に「世田谷邸宅の頂」という文言が消されましたかね(笑)
この掲示板でも散々叩かれていましたからね。
自らその名に相応しくないと判断したのでしょう。

そういえば、モデルケースの洋室の窓ガラスは是非チェックしてみて下さいね。
ガラスに針金が入ってる高級感溢れる仕様でした。
世田谷邸宅の頂ですからね、当然です。

[394: 匿名さん]

周辺環境の動画です

芦花小学校・芦花中学校北側歩道の徒歩環境
https://youtu.be/N5cU44-jvnE

千歳烏山駅からの徒歩環境
https://youtu.be/5K5zUS20UZg

芦花公園駅までの徒歩環境
https://youtu.be/fnr_lj83fYs

[395: マンション検討中さん]

>>387 マンション検討中さん
40分もかかるのはちょっとおかしいね。そんなにかかったことないわ。毎日その時間乗ってますからわかります。

[396: マンション検討中さん]

>>317 匿名さん
モデルルームいったけど、ちゃんとボタン式の今どきのウォシュレットだったよ。壁に取り付けてあり、そこで大小やビデなど押すタイプのやつです。タンクは隠してあり、ここにレバーもついています。いまタンクレストイレはなくなっていて、震災向けにこのようなスタイルになっているそうでこっちの方がよいです

[397: 名無しさん]

>>396 マンション検討中さん

所謂ハイグレードマンションを他にご覧になったことありますか？？
もう少し目を目を肥やした方が良いかと。
今時のハイグレードマンションでタンク有りなんてあり得ないですよ。

震災向け、、なんぞはよくある営業マンの姑息なexcuseですよ(笑)

[398: マンション検討中さん]

申し訳ないですが、397の方がおっしゃている通りだと思います。
営業の方は上手い言い訳を考えるものですが、他との比較をして自ら慎重に判断する必要がありますね。

[399: 匿名さん]

ここまで設備仕様面と立地&価格のギャップでネガられるマンションも珍しいですよね。公式HPの設備仕様&モデルルームが未公開の状況も、デベが今後どのようにHPで表現してくるのか？？ワクワクが募ります。今後の参考にしたいと思います。

[400: マンション検討中さん]

うちも検討から除外済みですが、今後の参考にするのと興味本位でモデルルーム行きます。
この仕様で坪360万も出す馬鹿はさすがにいないでしょう。