蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3323: マンション検討中さん]

>>3322 マンション検討中さん
非日本だからという観点はunfairだと思います。日本人でもマナーをわきまえていなかったり、規約を遵守していない人もいます。そのような住民に対しては管理組合理事か管理会社から注意喚起して、快適に生活出来るようにしていきたいものですね。

[3324: 通りがかりさん]

公式HPに『350戸供給』の の文言が加わりましたね。
389戸中350戸は売却済ってことですね、
我々も3月引っ越し予定なので、
3月初旬までには完売してほしいところです。
緑が多く閑静な環境での新生活が楽しみです。

[3325: 匿名さん]

350戸供給で先着順残住戸が50戸弱なので300戸は売れた計算ですね。すごいです！
これに未供給39戸を加えた80戸超が残ってる模様。欲しい人は急ぐべし。

[3326: 匿名さん]

ずっとゴースト棟だったD棟の供給を終えてもなお、80戸超が残ってるのは厳しい販売状況かと。そもそも、竣工から1年以上経過しているのに、いまだ未供給住戸が1割ある時点で販売計画が破綻しています。値引きしてでも年内に売り切るか、このまま成行でオリンピックまで売り続けるかは分かりませんが、どちらにしても当物件の資産価値を考えた時に大きなマイナス要因となるでしょう。

[3327: 匿名さん]

外国人居住者についての書き込みが見受けられますが、東京都の外国人登録者数は５５万人強。日本人しかいないマンションを探すのは困難です。気にしていたらどこも購入できなくなります。

[3328: 匿名さん]

12月のT洋経済記事時点で115戸残。つまり毎月10戸弱は売れてるよーなので、2019上期中には完売じゃね？？

[3329: 通りがかりさん]

前期の先着順も全部売れ残ってる訳ではないはずだから、実数としては、80より少ないと思われます。何だかんだコンスタントには、売れているのではないでしょうか？

[3330: 匿名さん]

HPが更新されて年度末商談会開催のお知らせが掲載されていますね。いよいよデベによる決算値引きの始まりでしょうか。先着順住戸41戸、未供給住戸40戸弱とまだまだ残っているので、交渉次第では15%程度の値引きは引き出せるのではないでしょうか。

[3331: マンション検討中さん]

それくらいしてくれたら即買いしたいです！

[3332: マンション比較中さん]

3月決算前の交渉しやすいシーズンとは言え、そこまでの割引はないでしょ。
７、８０００万のローン組める資力があるなら、目先の数百万に拘らず買う決断をすべきでしょ。良いものは良いんだし。

[3333: 匿名さん]

8000万円のローンを組むことはできますが、売れ残りマンションの代表格ですから、出来るだけ値引き交渉して買い叩くべき。
浮いたお金は教育資金や老後資金に充てたほうがよいです。

[3334: マンション検討中さん]

じゃあ他買いなよ 笑

[3335: 匿名さん]

ここの貧相な仕様も、10年後の中古同士なら目だった欠点ではなくなるでしょうから、環境が気に入ったのであれば迷わず買いでしょう。
ただ高額な（広めの）部屋は相対的に残債割れリスクが、より大きいと思う。

[3336: マンコミュファンさん]

貧乏なのに背伸びして購入検討しちゃうから、値引きとかそういう発想にハマるんだな。
欲しけりゃとっとと決断すればいのに。
あんまり営業マンに無駄な時間取らせるなよ。

[3337: 匿名さん]

>3336
この物件に限れば圧倒的に買い手有利でしょう。

営業マンも「冷やかしでも構わないのでどうかお時間を割いておいで下さい」って気持ちで年度末商談会をやるわけで...（ローンを使う顧客相手だとそろそろ年度末に引き渡せる（年度内に売上計上し、在庫を減らせるタイムリミットなのでは？それに間に合わないにしても新年度需要である程度さばけないと、来年の今頃も同じような議論をしているだろうし）

デベ各社のマンション販売戸数下方修正が不可避の中、これほどの完成在庫を抱えた当物件はお荷物以外の何物でもなく、「大幅値下げ」という武器すら与えられなきゃもはや営業マンにできることなんてほとんど残されていなくて、それこそ「無駄な時間を過ごす」ことになるのでは。

「１０大売れ残りマンション」として取り上げられているというコメントがあったけど、正直それらの物件の中ではこのマンションの立地環境はさほど悪くないと思う（バス便ではないし、都心へのアクセスもそこまで悪くないし、住宅地としての評価も低くなく、実際プラウド蘆花公園の評判も良かった）。それだけに企画担当者の罪は重いね。土地の仕入れが高過ぎたということも大きいのだろうが、坪単価に見合うデザイン、間取り、仕様に仕上げられなかった（そもそも最近マンション供給の多かったこのエリアでこの金額を出せる人がどれだけいるのかというマーケティングも不十分だったのだろうね）。こうなった以上は、もう値下げしてでも売り捌いて資金/人員を回収して、次に回すしかないよね。もっと都心で戸数も少ないなら在庫として抱え続けるという選択肢もあるだろうけど、この辺でこの規模だとね．．．

[3338: マンション検討中さん]

>>3337 匿名さん
ネガレス典型、笑 もう条件の良い住戸無いですよ。
>>3337 匿名さん
ネガレスの代表だね。笑 お疲れ様でした。
HPの 350戸超とありますよ。条件の悪い部屋が残ってる感じですね。それは どのマンションでも同じです。
デベ、同業者でないので 企画担当者の責任もどうでも良いです。

[3339: 匿名さん]

という訳で、条件が悪い部屋ばかりで先着順41戸＋未売出し40戸弱＝80戸弱が残ってます。貧相な仕様＆住戸条件の悪さのWパンチはキツイですが、立地環境はいいのでコンスタントに売れていくでしょう。

[3340: マンション比較中さん]

いや、ホント買えないなら、とっとと他に行けばいいと思う。
それこそ粘着するだけ時間の無駄だしな。
欲しくてたまらない気持ちと、価格に手を出せないジレンマを、物件へのネガティブコメントで憂さ晴らししてるのだろう。
価格は安くはないが、物件も立地も結構よかったし、部屋向きや階層、間取り面で条件の良い空部屋はかなり少なくなってた。

[3341: 匿名太郎]

世田谷アドレスだし立地は悪くないが、眺望や間取りに難がある部屋が多いから注意。リビングに連結した洋室はスペースが中途半端で使いづらいし、廊下側の窓が斜めに設置されてるのもサービスルームになるのを避けるために無理くり設計したのではないかと勘ぐってしまう。眺望の良い部屋は割高でリセールバリューを考えるとうーんといった感じ。芦花公園駅の駅力の低さを千歳烏山でカバーしている感があるが、千歳烏山もさほど魅力的な駅ではないから悩ましい。小学校が近すぎるのもややマイナスポイント。共用施設も大規模物件の割には小ぶりな印象。これらを勘案して大幅に値下げできるのであれば買ってもいいと思う。

[3342: 匿名さん]

で、買うの？買わないの？
板橋あたりの物件でも探したらぁ？？

[3343: 掲示板ユーザー]

この時間に帰ってきても、楽チン。
無理しない範囲でどうぞ。

[3344: 通りがかりさん]

結局3337から3341までみんな同じ意見「条件の悪い部屋ばかりで値下げ以外売る手段がない」ということで良いのかな？

完成後1年経っても2割も売れていないマンションなんてそうそうあるわけなく、完成後1年経過でもはや新築マンションを謳うこともできなくなってしまってる(それも2割も)。このまま1年経つとフラット35とかでも中古住宅としてしか扱ってもらえなくなってくる。

買うの？買わないの？ なんて時期はとっくに過ぎ去って、投げるの？まだ我慢するの？って段階だろうし。実際粛々と特別商談を進めているのだろうから買う気があるならその意思と指値を入れておけば良いんじゃない。

[3345: マンション掲示板さん]

まさに執念ですな。
ただ余計なお世話ですよ 笑

[3348: 匿名さん]

圧迫梁などの価格や立地に似つかわしくない仕様に妥協して、環境一択＆消去法でここを選ぶのは、今の時代なら、特にあり。
残念なのは、ここは皆に選ばれるべき良いマンション！！と心底思ってる方々。

[3350: 匿名さん]

結局マンション選びは何を妥協するかで決まる。見栄とプライドを捨てて、価格には納得できなくて悔しいけど、最終的にここを選びました。立地は気に入ってるので、もう少しマシな仕様にしてくれてれば、もう少し気持ちよく契約できたのに………。
デベは反省して欲しい。

[3351: 匿名さん]

周辺の雰囲気はなかなか良いと思います。
足りないのはアドレスのブランド力と共用部と専有部の仕様。
粕谷二丁目周辺は街並みもよく高所得世帯も多いのに、世田谷区内ヒエラルキーでは最下層に近い。
内廊下、コンシェルジュ、バレーパーキングを備えた高級マンションができれば、このエリアのブランド力は一気に上がると思う。

[3353: マンション掲示板さん]

[No.3346～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3354: マンコミュファンさん]

親援助とかない限り、世帯収入が1千万程度の一般中流家庭じゃ返済厳しいだろうなとは思う。
そうなると購入者の中心は1500以上になってくるが、9000クラスの部屋がかなりはけている状況から、住民はそれなりに金持ち（ｏｒ小金持ち）が含まれてるのは事実だろう。

一昔前に4000万台で都内新築3ldkを買えた時代を知る者としては、確かにそこまで無理して高値を追うのに勇気がいる。でもここにかかわらずの話で、都内で探すなら仕方のないことだと割り切るしかないのか。ああ、田舎の同級生は4千万で立派な戸建てを建ててるのになぁ。。

[3355: マンション検討中さん]

HPに350戸超供給とあります。それは350戸売れたという事ですか？それとも350戸売りに出しているという意味ですか？350戸供給＝売れたのなら 残り48戸という 認識して良いのでしょうか？どなたか 教えてください。

[3356: 匿名さん]

350戸超は売出してて、
物件概要によると売れ出し済み未契約で約40戸残ってて、
まだ40戸弱は売り出せてないということ

[3357: 匿名さん]

まあ収入は少ないけど、どうしても世田谷アドレスに住みたいって人向けだろうね
普通は世田谷が好きなら東急沿線に買うだろうし。(小田急好きもいるかもだが)
京王線まで北上するともはや世田谷感はゼロだし、妥協でしかない気がする。

[3358: 匿名さん]

明大前ー桜上水あたりならまだ世田谷的な匂いが少しするけど、八幡山以西の京王線は世田谷区内でも世田谷感がないね。

[3359: 掲示板ユーザー]

車所有も条件で中央道沿いにゴルフ等の機会があって、関越道もそこそこ使うけど世田谷区がいい方はどうぞ。練馬区、杉並区じゃないんだよなという方にもオススメです。

[3360: マンション掲示板さん]

面白いですね。それぞれの芦花公園論 笑

[3361: 通りがかりさん]

世田谷区感、杉並区感、練馬区感って何でしょう。区で区切ればいいでしょう。それ以上でも以下でもない。どの区も区内差激しいです。

[3362: 匿名さん]

LD大梁の埼玉郊外感が辛い

[3363: マンション掲示板さん]

お！いつもの人出てきましたね。

[3364: 匿名さん]

たしかにここまで来ると世田谷というよりは、杉並や調布の雰囲気の方が強くなってくるね
良くも悪くも庶民的なイメージ

[3365: マンション検討中さん]

早く売れるといいですね

[3366: マンション掲示板さん]

>>3362 匿名さん
埼玉郊外は戸建ふぁから梁なんてないんだよ！

何言ってんだ

[3367: マンション検討中さん]

>>3362 匿名さん
いつも 梁ですね。お疲れ様でした。

[3368: 匿名さん]

ネガコメってライバル物件の営業マン？
世田谷他物件で素人だましのしょうもない他物件disを聞かされたんだけど、同じことをこの掲示板に書いてて草生えた

[3369: マンション掲示板さん]

道端に値下げのチラシが置いてありました。

[3370: 匿名さん]

いくらの値下げでしたか？

[3371: マンコミュファンさん]

>>3369 マンション掲示板さん

マジな話、この業界、交渉過程で値下することはあってもオープンな値下でない限り
値引きを謳うチラシなんて作らない。当たり前だが、先行購入した人とのトラブルになるから。
明らかな営業妨害だし某大手は法務係争も起こしてるから、つまらんデマなら自分のためにも
削除した方がいい。

[3372: マンション検討中さん]

>>3369 マンション掲示板さん
道端とは 千歳通りですか？正確な場所を教えてください
。今日も芦花公園駅から千歳通りの世田谷文学館まで 歩きました。値下げのチラシはなかったです。