蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3163: 通りがかりさん]

>>3161 名無しさん
未分譲分はデベが管理費積み立て金を払いますから大丈夫です。3社のデベにとっては大したことは無いようです。但し，空室期間が余り長くなると水道電気ガス等の設備の劣化が進み予想以上の修繕費がかかる可能性が大きい事は頭に入れておく必要があります。

[3164: 名無しさん]

>>3163 通りがかりさん

レスポンス 有難うございました。
空室劣化は 確かに不安ですね。
全ての要素を考えつつ 慎重に購入を検討したいと思います。

[3165: 匿名さん]

月々の管理費や修繕費なんかはデベ負担でしょうが、一時金は未収となるのでしょうか？月々の駐車場収入もバカにならないので、管理組合の予算としてどの程度（通常新築大規模だと90-95%程度）で組まれているか確認した方が良いです。足りてない可能性が高そうです。

[3166: 通りがかりさん]

>>3165 匿名さん
機械式駐車場の管理修繕費は半端ない！最悪外部への駐車場貸しか？

[3167: 匿名さん]

一時金は、いずれ未販売住居が売れたとき、買主が負担するはずということで
売主負担することはないでしょうね。
駐車場の利用料は、未契約分を1年間売主負担、という場合があるようですが、
こちらのマンションはどうでしょうか。

[3168: マンション比較中さん]

日当たりのいい未販売住戸には、日焼け防止のためのカーテンをしていますか？
最悪、紙カーテンでもいいので必要ですよね

[3169: マンション検討中さん]

今、書店で売ってる雑誌で
ここ酷評だね

[3170: 匿名さん]

>>3169 マンション検討中さん
東洋経済のマンション特集で、世田谷区の失敗（売れ残り）事例とされていますね。その理由として、専用部のショボさは挙げられていませんでした。取材不足といったところでしょうか。
専用部をケチらずに仕上げて、適正な価格帯（もっと低い価格設定）にしていれば、このような惨憺たる結果にはならなかったはずです。
その元凶が、三菱地所の土地仕入れ値にあるということは、関係者からの内部リーク情報として掲載されています。
おそらく、ＪＶ内の空気は最悪だと思われますね。

[3171: 匿名さん]

>>3166
機械式駐車場の外部貸し出しはかなり増えてますね。2年前の等々力で、外部貸し出しのマンション機械式駐車場の月額料金は8000円でした。その時点で実家のある横浜の青葉区あたりよりも安かったです。

[3172: マンション検討中さん]

雑誌見ましたが
一般的にマンションが売れなくなってきている
しかも世田谷区で売れ残りが多数、という記事
象徴的な物件ということで、ここが挙げられてますね

ただ最寄駅が各駅とか仕様設備など
本当のマイナス要素は直接にはあえて書かず、
デベのインタビューでボカしてるという印象です

世田谷のマンション全てが空室だらけという
センセーショナルなイメージ操作をしたいのか
取材先に若干の遠慮があるのか
どちらにせよ、真実からややズレ

[3173: マンション検討中さん]

住人に対して三菱からどう説明されたんでしょうかね。

[3174: マンション比較中さん]

M菱はリークに怒り心頭かと思いきや、M菱内にも『大失敗作であることを認めてさっさと早く手仕舞いすべき、Pークハウスでないのは不幸中の幸い』との意見も多いと聞く。

[3175: 匿名さん]

>>3174 マンション比較中さん
そういう意味では、野村不動産やセコムを抱き込んでリスク分散（擦り付け）に成功した三菱地所は、なかなか強かだと思いますね。
三菱地所は土地を高値掴みした皺寄せについて、見事に共同事業者や購入者に転嫁したわけですから、さして深刻に考えていないというところが本音でしょう。

[3176: 通りがかりさん]

野村の ここの担当者はJVに 批判的なのかな？ 東洋経済のリークは 日本郵政との 合併、吸収をリークした野村らしい。

[3177: 評判気になるさん]

この大量在庫、一体どうやって処分するつもりなんでしょう？
積水ハウスの江古田と良い勝負かもね。

[3178: 匿名さん]

いまの需要は、都心であればあるほど良い、駅は近ければ近いほど良いだから、ここはしばらく厳しいだろうね。

[3179: 通りがかりさん]

最近、引っ越しが多いですよ。
新しく売り出した棟に入居されているようです。
売れ残りと言うより、売り出していなかった、が正解ではないでしょうか。

[3180: 匿名さん]

売り出していなくても、どこでも買えると言われましたよ！

[3181: マンション検討中さん]

値段下がれば狙い目ですよねー。

[3182: 名無しさん]

最近、一気に入居が始まった棟がありますね。家具屋の搬入や備え付け家具の工事なども多いです。
新居での年越しが楽しみでしょうね！

[3183: 匿名さん]

そうですね。連日引っ越しのトラックを見かけます。どんどん賑やかになりますね。

[3184: 匿名さん]

わざわざ師走で忙しいこの時期に引っ越さなくても、2-3カ月後の決算大商談会でディスカウント価格で購入して、4月からの新年度を迎えられるのではないでしょうか。安心してください、まだまだ残ってますから。

[3185: 検討板ユーザー]

安く買えるかも、と煽った上で安く買えないから板が荒れるのです。
当然、お子さんの進学を考えれば、極めて需要が高まる時なので、予算が合う方の早い者勝ちです。

[3186: マンコミュファンさん]

３月末までに捌けない住戸は、来年度に投げ売りかな？

[3187: 匿名さん]

近隣駅遠のプラウドの世田谷千歳台は軽々完売、背面高速隣接の高井戸サウスも竣工前完売ペースで売れてます。環八以西世田谷物件はやはり人気なのです。
そんな中で、なぜかここは販売ペースで後発にどんどん抜かれてますし、値引きもしませんが、売れ出すとあっという間です。急げ！
何故他物件にどんどん抜かれてるか？には理由があるのですが………。

[3188: マンション検討中さん]

>>3184 匿名さん
価格が下がれば残りものには福がある。価格が下がると言ってもなかなか下がらないのなら狼がきたぞ。どちらになるか？災い転じて福となす。業者か購入者のどちらに軍配があがるのか来年の楽しみにしておきます。

[3189: マンション掲示板さん]

ギリギリ世田谷ですけどね
ちょっと高いと思うよ

[3190: マンション検討中さん]

この沿線でも遥かに新宿寄り
急行停車駅の笹塚には駅徒歩10分ですが
すみふと地所自社ブランドの物件がありますね

環境は違いますが広さと価格が
額面レベルでは、なんとほぼ同レベル
規模、共用部とか駐車場は当然違いますが

駅近が重要な価格決定要素と分かってますが
あっちも完売してないし
なかなか悩みますね
成城などはもっと物件ありそうで
京王線に縛られる事はないかもです

[3191: 検討板ユーザーさん]

成城はもともとブランド力があった分割高だったけど、
近年の凋落が著しいので値下がりリスクはかなり高いと思う。
資産価値で考えるなら世田谷区内では東急沿線が鉄板。
京王線は世田谷区内ではもともとブランド力がないエリアなので、それほど値下がりリスクはないかと。
しかしここは京王線なのに価格設定が明らかに割高なので、値下がりリスクは大きいと思う。

[3192: 通りがかりさん]

なんか ディスる人 ここに興味あるあるで 値下げを期待しているのですね。笑

[3193: 通りがかりさん]

値下げしないと聞き、ついに購入決断しました！続々契約の方が増えてて嬉しいです。早く全て売却してほしいですね。

[3194: 匿名さん]

>>3193 通りがかりさん
おめでとうございます！

[3195: マンション掲示板さん]

>>3193 通りがかりさん
実際に住み始めると更に魅力を感じることができるマンションですよ！
契約から引っ越しまで忙しくなりますが、新居での生活を楽しみに頑張ってくださいね。

[3196: 匿名さん]

こちらの掲示板でも暫く価格が下がるかどうか話題になっておりましたが、結局のところ値下げはなしと見てよろしいのですか？

今後値下げがあるとすれば、モデルルーム住戸を家具付きで販売する程度でしょうか？
一般的なマンション販売では、年度末に値引きする場合もありますよね。

[3197: 匿名さん]

値下げをするかどうか、決めるのはここの掲示板で好き勝手言ってる住人ではなく、
販売している不動産会社です。
本当に購入のご意思があるのでしたら、モデルルームへなり連絡するか訪問してみて
直接お聞きするのが確実ですよ。
ネットの掲示板なんて無責任に発言するだけの方が少なくないので掲示板の情報なん
てあてにせずに、販売元に事実を確認することをお勧めします。
あくまで、本当にご購入の意思があるようでしたら、の話ですが。

[3198: 通りがかりさん]

値下げしないで捌き切れるわけがないでしょう。どれだけ売れ残ってるか分かってますか？

[3199: 匿名さん]

>3198 通りがかりさん
どれだけ売れ残っているんですか？
知っているんですよね。
なら是非とも教えてほしい。

[3200: 匿名さん]

今月上旬発売の東洋経済情報だと残り115戸。
年末に大きく動くことは考えづらいので、
まだ100戸超残っているのでは。

竣工から間もなく1年経過するので、
ディスカウント前提での商談になるかと。
私は年度末決算3月に合わせた値引き（10%超希望）に期待して、ひたすら待ちたいと思います。

[3201: マンション検討中さん]

一割引で数百万円安く買える

そう仮定して
いつから安くなるか分からない
その待つ期間別の場所に賃貸アパート？
に住むのでしょうね
一方で入居が遅れても竣工日は変わらず
どんどん新築らしさも資産価値も減退する
ほかに入居者が多いから劣化も早い

他に候補が多い時期なら
選択肢としてキープも良いでしょうが
良い部屋は既に早いもん勝ち
それで
いつになるか、どれだけやってくれるか
全く不透明なディスカウント待つのって
そうお得でないような・・
私個人の価値観なので何とも言えませんが

せめて
例えばこのまま株価下落が止まらず
大不況がやって来て
完売せずにズルズル行ったらどうするのか
そのくらいは考えていた方が良いかも

[3202: 匿名さん]

新築と呼称できるリミット及びゼネコンの２年瑕疵対応までに入居者を決めたいので、竣工から一年半を経過した時点から、一気に値下げ売りが始まる場合が多いです。
この物件は売れ残りの戸数が多いので、このまま苦戦して値下げ売りに突入するでしょう。そもそも、芦花公園駅は駅力が弱すぎるので、10％オフでようやく適正価格になるような価格設定だと思いますが。
キッチンやトイレ等の施工をケチらなければ、もっと評判が良い物件になり得たと思われるので、その点は非常に残念です。

[3203: 通りがかりさん]

確かに瑕疵担保は新築費用の一環と言えそうですね。保証の内容上、遅れた引き渡し日ではなく竣工日起算で考えないとおかしいだろうってものも含まれますね。

[3204: マンション検討中さん]

値下げを待っていてもブライトは既に満室、フォレスト南向き人気のD棟は残りわずか(学校側角部屋もしくは逆側角部屋7500万以上)で、ほとんど売れ残り戸数はありませんでしたよ。
残っているのはＬ字型の中に挟まれてる日当たり悪いところですね。
そこは値下げしないと売れないと言ってましたのでそこでしたら待つ価値ありですね。

2019年、皆様にとっていい家が見つかるといいですね。私も来年こそは。

[3205: マンション検討中さん]

D棟残りわずかでしたか？
1ヶ月前に行った時はまだほとんど売れてなかったのですが、本当ですか？それは売れてるように見せてるだけじゃないでしょうか。

[3206: 匿名さん]

経済誌の名指し記事のお陰でようやく売れ出したのですね

[3207: 通りすがり]

あほらし！
そんな住人ばかりかここは。

[3208: 検討板ユーザーさん]

ここずっと売ってますね。

[3209: 匿名さん]

>>3208 検討板ユーザーさん

苦戦しているのだから当然でしょう。
シンク下の観音開きとか昔の団地みたい。
こんなの内覧で見せられたら萎えるよね。
トイレについても昭和50年代の団地並み。
どうして凄まじく内装をケチったのかな？

[3210: マンション検討中さん]

正月明けからネゴ活動頑張ってますね。
ご苦労様です。報われるといいですね。

[3211: 匿名さん]

フォレスト4F、73㎡中古が6080万(274万/坪)ででてます。意外とがんばってますね。

[3212: マンション検討中さん]

誰がなんと言おうと良いものは良い！！！

ケチつけサムライどもよ、あたしをおこらせないほうがいいよ。