蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2901: 匿名さん]

＞＞2900
いちいち下らない反論もしないのでは、賢い人は。ネチネチ粘着君はさっさと去りましょう(笑、笑)

[2902: 検討板ユーザー]

>>2901 匿名さん
手は出さないが口は出す意味不明のネガ君は去りましょう。

[2903: 匿名さん]

＞＞２９０２
いちいち下らない反論もしないのでは、賢い人は。ネチネチ粘着君はさっさと去りましょう(笑、笑)

[2904: 匿名さん]

＞＞２８９４
え！手抜き？住民だけでなくﾏﾝｼｮﾝまで？

[2905: 通りがかりさん]

烏山の区民センター前で夏祭りしてますねー。
地域密着でいい感じです。

[2906: 匿名さん]

手が届かないのではなく、色々と新築物件を比較して
モデルルームを見るまでは購入を８０％決めていました。

ただどこもかしこもあまりにお粗末なモデルルームでがっかりし、
これはだめだと思い、やめました。

竣工してからも現地に行ってみましたが、
まるで団地のような目いっぱいの立て方で、
やっぱり✖だと思いました。

必死に守りたいのも分かりますが、
現実問題として
『全く売れていないという事実』がすべてを物語っていると思いますが。

今は、購入をやめて本当に良かったと、心から思っています。

[2907: マンション検討中さん]

>>2906 匿名さん
お目の高いあなたが決められた物件がありましたら参考迄に教えていただければ幸いです。

[2908: 匿名さん]

立地、価格、共有施設、規模を流行りの《資産性》の観点から見たら、もっと普通に売れてもおかしくない物件だと感じます。
《資産性》ブームの昨今ですが、感情的に駄目or無理と感じる箇所があまりに多いと妥協は難しいのでしょうね。

[2909: 匿名さん]

このマンションを決めた人は
.子供の学区や出身など地縁がある人
.職場が近い人
.経済的に主要駅では難しい人
.不便さよりも静けさを求める人
.23区にこだわりたいけど、経済的に無理！でもここなら・・・という人
だと思います。
資産性だけを見たら最初から検討はしない場所です。

[2910: 匿名さん]

リセールバリューに厳しい三井健太的には、ここは滅多にないA評価物件
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=152
この売れ行きの要因は資産性以外の部分にあると思っていました。
地縁需要はほぼ枯渇していると思うので、広域から集客できるか？が今後の肝ですね。

[2911: 匿名さん]

＞＞2910
その方、結構色々間違えますよね？以前知人が査定をお願いした事がありますが何度も修正があり大変ででした。あと特定のデぺ、施工会社とのつながりも指摘されていますので参考程度にした方が無難だと思います。
普通に考えてこれだけ売れない物件がリセールAはあり得ないかと・・・。

[2912: 検討板ユーザーさん]

>>2909 匿名さん
静けさは申し分ありません。千歳烏山駅にも近く中央道や東名高速道にも行きやすいので特に不便ということもなく快適です。ただ外見上は前に立地している築20年のマンションの方が管理も植栽も行きとどいているせいか新しく魅力的と感じてしまうのは私だけでしょうか。この猛暑で早くも一部植栽が枯れていますが、この水やり等の管理状況は十分でしょうか。マンションの維持管理に対する姿勢を確認して行く事が重要ですね。

[2913: 検討板ユーザーさん]

>>2911 匿名さん
植栽が育てば庭園マンションとの三井さんのコメントがありますが、この植栽が伸び放題で既に枯れている樹木があるような管理では、資産価値には期待がもてないような感じがします！

[2914: 匿名さん]

ここは10年後、もし中古であることがあるとすれば、かなり苦労すると思いますよ。
10年後は今よりも都心回帰が進んでいるであろうこと、東急沿線のようなブランド価値がないこと、そもそも人口が減少過程に入っていること
を考えると、資産価値の減少速度は今思っているより速いだろうから、ローン残債が残るリスクがあると思う。
一生住み続けるなら良いと思います。アドレスにブランド価値はないけれども、住環境はとても良いと思います。

[2915: 匿名さん]

そもそも、すでに、芦花公園自体の落ち込みが始まってる。
https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf
そこにこの貧相仕様ときたら、そりゃ売れんわな

[2916: マンション検討中さん]

>>2915
ありがとうございます。
10年前に新築で買ったマンションを
いま売りに出したら、どのくらいの値下がりで売れるか、という事ですね。
確かに蘆花公園は値下がり率が大きそうです。
ただ、京王線を俯瞰してみると、新宿寄りの
笹塚、初台以外の駅は全てダウン＝元本割れ、ということですね…。
やっぱり都心か。

[2917: 匿名さん]

リセールバリューの格付けでAランクと評価する方がいらっしゃるのですね。
内容を読ませていただきましたが、立地以外の要素が全て普通以上、
一番重要な立地は多少落ちるが環境とアプローチが良いので、平均点以上という
評価が出ているようです。

[2918: 匿名さん]

値上がりとか 投資用なら 他のマンションというか、効率良い投資あると思う。デベお休みだから 掲示板 静かですね。

[2919: 匿名さん]

今週末、共有部体感ツアー開催！
豪華共有施設で浮き足立っちゃって、契約まで持ち込まれちゃう人は多そうですね。
マンション一次取得者の大半はこんな感じ

[2920: 匿名さん]

まぁ共有物も魅力の一つですからね。

[2921: 匿名さん]

共有部分がまぁ良くったって　共有部分に住むわけじゃないし、専有部分があれじゃぁお話にならないですね！

[2922: マンション検討中さん]

おっ。お盆明けですねぇ。
ご苦労さまです！

[2923: 匿名さん]

これだけ売れ残ってて、管理組合の収支は大丈夫だろうか？
売れ残り分の管理費、修繕積立金はデベが支払うから普通は問題にならないが、1棟丸ごと売り出してないのはそのあたりの負担を少なくするためかもしれない。
あと、駐車場は埋まってないわけで、普通は駐車場収入のうちのいくらかを管理費会計にくり入れて回す予算になっているだろうから、管理費収支が赤字になってないかは要チェックだろう。

[2924: マンション掲示板さん]

>>2923

あの棟は、住み始めてすぐに築１０年の修繕とかになりそう。売り出していなくても、着実に築年数は経過するし、風雨による経年劣化は進みますよね。

[2925: 検討板ユーザーさん]

>>2923 匿名さん
その通りです。あの棟がどうなるのかは，気になります。外資系企業の社宅か、大陸系の民泊か。

[2926: 匿名さん]

アドレスが良くない。

[2927: マンション検討中さん]

夜にこのマンションの前散歩したけど、真っ暗で異様でした。
夏休みでみなさん外出されてるだけですよね？

[2928: 匿名さん]

機械式駐車場の維持管理&将来的な設備交換費用を含めたトータルコストは約1万円/月と言われています。

https://wangantower.com/?p=15211

ここには140台程の機械式駐車場が設置されていますが、毎月140万円以上の駐車場料収入があって初めて余剰分を管理費会計に繰入できる訳です。駐車場月額料金の平均を2万円と考えると(駐車場使用料月額18,000円～25,000円)、駐車場が半分以上埋まることが最低条件です。
流石にこれはクリアできているはずだから心配なし。

[2929: 検討板ユーザーさん]

>>2927 マンション検討中さん
マンションのエントランス周辺の植栽は整備されていますが、その他特に南側と東側の植栽は伸び放題で見苦しい状況になっています。植栽の管理頻度等管理会社にしっかりとチェックして頂きたいと思います。このような管理状態を見て購入を敬遠する方もいると聞いていますので、早急な対応宜しくお願いします。

[2930: 検討板ユーザーさん]

>>2926 匿名さん
そうですね！
粕谷は谷で隣は烏山と山です。またカスヤの響きも滓やと良くないです。芦花公園ザレジデンスだからてっきり芦花公園だと誤解していました。粕谷ザレジデンスが妥当かもしれません。

[2931: 匿名さん]

今回の豪雨と落雷、大変でしたね。
お見舞い申し上げます。
住んでる方、被害ありませんでしたか？

[2932: 匿名さん]

京王線て雪だけじゃなく雷雨にも弱いんだね。
雷の落ちた場所が悪かったのかな。

[2933: マンション検討中さん]

おはようございます。
皆さんに質問ですが、昨日のゲリラ豪雨で機械式駐車場は大丈夫でしたか。
特に地下２階の方ですが、

ご回答を待ちしております。

[2934: 住人]

>>2933 マンション検討中さん

全く問題ないです。

[2935: マンション検討中さん]

ご回答ありがとうございました。

[2936: マンション検討中さん]

南向き5,998万円売り出し開始されましたね

[2937: 入居検討中]

>>2936 マンション検討中さん
いよいよですか。6000万を微妙に割っているところが何とも言えませんね。でもバディーズや介護施設等の工事があるので暫くは落ち着かないですね。

[2938: 匿名さん]

なんだかスーパーの安売り値段の様な数字ですね（笑笑）

[2939: 匿名さん]

少々の劣化はあるが、腐るものではないのでのんびり売ります。
立地、デベ、大規模の、好条件は揃ってるので、知見が少なく浮かれ易い1次取得者をターゲットに、ちまちまと売る戦略です。

[2940: マンション検討中さん]

全住戸一気公開しないはオンセイルして苦戦するは売りできん住戸管理費は売り川が払うためたからたですよ〜

[2941: マンション検討中さん]

住所より何より住民スレにも書かれてる大陸系の方がエントランスやら共有部分にずっといる、とか怖すぎるんだけど。
私が周辺を見に行った時も、数人エントランスにたむろしてた。
中は見えないからわからなかったけど？

[2942: マンション検討中さん]

なんで怖いですか。
どんな国の人でも、普通の人でしょう。

[2943: 匿名さん]

マナーの悪い方（も）多いからでしょう。
住人の方が皆そうだとは言っていませんが、
繁華街の旅行者のマナーの悪さが目立ちますから、そう思われても仕方のない場合もあるでしょう。

[2944: 入居検討中]

>>2940 マンション検討中さん
あなたの言っている意味が良くわかりません。

[2945: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[2947: 通りがかりさん]

[No.2946と本レスは､情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2948: マンション検討中さん]

ここの住民スレでも共有施設の外国籍とみられる方に対することが書かれていて、これだけでもこのマンションは避けるべきだと思います。

私の近所にも新築マンションが建ち、数件外国籍がはいられましたが、空き部屋があるとみるとすぐさま親や親戚や友人に仲介し、あっていう間に増えました。
なぜ親があんなにすぐ入国できるのか。
とりあえずここもそうならないことを祈ります。

[2949: マンション検討中さん]

いいね、このマンション。

日本人もけちょんけちょんに不気味がられてるんよ。おーべーじんに。だ、だ、だいばくしょーっす。

売れ状況は、如何なものか、たれか教えください。

[2950: 匿名さん]

それは一昔前までのこと、
いくら不気味がられても、大陸系の方よりはずっと受け入れられています。
まず日本人はお行儀が良いですから！

[2951: 匿名さん]

>>2950 匿名さん

で？

[2952: 匿名さん]

>>2951 匿名さん
大陸系、欧米系、日本人を問わず、国際法、国内の法律、政令省令条例を遵守するだけではなく、道徳上問題のないように行動すれば宜しいと思います。

[2953: 口コミ知りたいさん]

バルク売り?

[2954: マンション検討中さん]

気になります。ここの売れゆき。たれか知る人いるだか、お教えください。



2950江

マナーいいとか、食事美味しいとか、親切とか。

本気で思ってんの？？？

そーだとしたら、するしかない。かんぱいを。

おまいにかんぱい。おまいに幸あれ。

あざーっす。

[2955: 匿名さん]

>>2954 マンション検討中さん
何語かわからない言語では投稿しないこと。まずは正確な日本語を一から学ぶ事が大事です。無理しないで自国語でも英語で書いたらどうですか？

[2956: 通りがかりさん]

>>2953 口コミ知りたいさん

バルク売りの意味教えてください。
業界用語は 分かりません。
ここの掲示板 デベの人か その関係ばかりで 参考になること あまりないです。

[2957: マンション検討中さん]

２９５５

めくそとはなくそのけんか。

おもしろい。

おまいにかんぱい。おまいにさちあれ。

だ、だ、大爆笑っす。

[2958: マンション検討中さん]

>>2956 通りがかりさん
転売業者に一括で格安売却です。不動産業者だけでなく、金融業界でも一般的です。不良債権を寄せ集めてパッケージにして、実際の債権総額よりも大幅に割安で買い取ってくれる便利な業者がいるのです。
経堂の新築マンションも同じ手段で在庫を片付けたようです。何れにしても管理組合にとって百害あって一利なしです。

[2959: 通りがかりさん]

>>2958 マンション検討中さん
御回答ありがとうございます。勉強になります。そういえば
「ハゲタカ」というドラマで 銀行が不良債権をハゲタカファンドに バルク売りしてました。
ということは このマンション自体、デベさんにとって不良債権なのですねwww

[2960: 匿名さん]

・長期販売を厭わない三菱
・早期完売が基本の野村
・グローリオ蘆花で値下げ販売を公表断行したセコム

JV内での発言力(出資比率？)の強弱は知らんが、バルク売りのもたらすレピュテーションリスクを考えると、このまま数年放置プレーが現実的選択では？？

[2961: 匿名さん]

昨年は このマンションの購入を真剣に考えましたが、今は限りなくゼロに近い数値の保留です。
全てに完璧を求める事は出来ませんが それでも 妥協>希望では 納得出来ませんね。 ここのデベ各社は グローリオの惨敗から 何を学んだのか？と 思います。

[2962: マンション検討中さん]

もう少し下げれば結果は違ったと思いますけどねぇ。

[2963: 口コミ知りたいさん]

>>2961 匿名さん
大陸系へのバルク売りだけは回避して欲しいものです。

[2964: 匿名さん]

この惨状をみるに、JVを組んでデベプランドを使わなかった判断が功を奏しそうです。

[2965: 匿名さん]

ださいね、おまいに乾杯!

[2966: マンション検討中さん]

変な人多いですね。

[2967: 通りがかりさん]

グッドデザイン賞受賞おめでとうございます。

[2968: 口コミ知りたいさん]

>>2967 通りがかりさん
good design and bad strategy-poor
sales

[2969: マンション検討中さん]

売れの状態たれか解説して。そこんとこ4649(ヨロシク)

[2970: マンション検討中さん]

>>2967 通りがかりさん

ガトーフェスタハラダスペシャルセレクションもらえる。嫁さんわくわくしてる。おれもだ。大爆笑っす。

[2971: 匿名さん]

>>2965
センスないね。おまいに乾杯!大爆笑っす。

[2972: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[2973: 口コミ知りたいさん]

苦戦の理由は単純に芦花公園だからだと思います。

[2974: 匿名さん]

苦戦の理由は埼玉郊外仕様が恥ずかしいから

[2975: 匿名さん]

真剣に購入を考えていました。
蘆花公園でも仕様がもっと良ければ購入するつもりでしたが、あまりにお粗末でやめました。
当初はもっと高価格帯のマンションでした。
途中での仕様変更・価格変更で
購入を考えていた客層が呆れ、失敗したのだと思います。

[2976: マンコミュファンさん]

>>2974
埼玉郊外仕様にして価格を押さえないと売れませんよね、芦花公園では。

[2977: 匿名さん]

当初計画より高値で土地を取得してしまったので、埼玉郊外仕様でコストを抑えることで利益確保に走った結果がこの惨状。共有施設はなんとか豪華に作ってくれてるので贅沢言わずに我慢しろってことかと。

[2978: 匿名さん]

資産価値的にも埼玉郊外と似たようなもんだしね。

[2979: 検討板ユーザー]

もうばかばかしくてポジを書き込む気がしてませんでしたが。
やっぱり、芦花公園駅まで徒歩5分は便利です。
千歳烏山の方が店数は圧倒的ですが、お気に入りのお店はそうそうできるものでもないところ、芦花公園駅周辺もいいお店があっていい驚きがありました。
夜の都心からの帰りは千歳烏山駅下車になりますが、徒歩10分はかからず苦痛なことはありません。
環八のマックもスタバもジョナサンも近くて、若い方には丁度よいところですね。
高いですが、頑張ってください。

[2980: 通りがかりさん]

無理にポジらなくても。買う人は買うし買わない人は買わないでしょうから。

[2982: 匿名さん]

23区内に住みたくても金銭的に余裕のない人は買うし、賢い人は買わない場所。

[2983: マンション検討中さん]

通勤より住環境優先という人もいます
個人的には調布より好きだという人がいても
おかしくない場所ですよ
部屋の中は好きに出来ますが
街並みと共用部は変えられないですし
そのあたりは好みです

でも、この物件では
ひとえに価格設定以前に
購買層を見誤った感があります
あと2割部屋減らして
本当に高級な物件として売ってたらなあと
中途半端
もう少し安くなるまで待つしかない

[2984: 検討板ユーザーさん]

もう、誰も来なくなりましたね このまま空き家かな？

[2985: 購入検討中さん]

幾ら値引きしてくれましたか？

[2986: マンション検討中さん]

まだまだ100戸以上ありますね！

[2987: 匿名さん]

200戸以上は売れてるんですね
ひと安心です

[2988: 匿名さん]

ゴースト棟値引きで坪300なら検討するけど、直近MR行かれたかた価格情報あれば教えてもらえるとありがたいです。

[2989: ご近所さん]

周囲の文化水準が高く環境が良く静かだし，住人は堅実だしもうこれほどいい物件は当分出てこないだろう。本物がわかる人に選ばれるマンションだ。

[2990: マンコミュファンさん]

>>2989 ご近所さん

なら、即完売ですね
市場の評価はどうなのかな？

[2991: マンション検討中さん]

5000万円が妥当でしょう!

[2992: マンション検討中さん]

他にも新築物件出てきましたが
五輪景気高コスト化の影響か
一向に値段が下がる気配が無いどころか
むしろこの物件がリーズナブル？
と思えて来るくらい

これ以上高騰したら
買えない人は郊外狙いになるか
各社強気というか
売れなくても値札はドンドン高くなっている

[2993: マンション検討中さん]

残念ですが、ここは価格と仕様のミスマッチが原因で売れないのだと思います。仕様は変えられませんから、値段を下げざるを得ないと思っています。

[2994: 匿名さん]

残念ですが、ここは世田谷の大手デベ新築物件なのにこの仕様？？ってな感じのミスマッチが原因で売れないのだと思います。仕様は変えられないし、値段を下げてもミスマッチ感は払拭できないと思ってます。

[2995: マンション検討中さん]

[No.2981と本レスは､情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2996: マンション掲示板さん]

中韓の方の割合はどのくらいですか？

[2997: 名無しさん]

住人です。中国の方をたまに見かけますが、みなさん礼儀正しく、挨拶もきちんとされています。韓国の方は見かけたことはありません。
今時はどこのマンションにでも様々な国籍の方がいらっしゃいますよね。
転勤で色々な土地に住みましたが、芦花公園はとても住みやすく、このマンションで快適に過ごせておりますよ。

[2998: マンション検討中さん]

環境はいいですよね。住んでみて改めて実感することも多いし。何を重視するかにもよりますがふとした時にここに住んでよかったと思う機会が多いです。

[2999: 住人]

今日は 烏山区民センターで 懇親会ありました。盛り上がって楽しかったです。

[3000: マンション掲示板さん]

売れない部屋はこのままどうなるの？