蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2851: 匿名さん]

>>2850 匿名さん

>>2850 匿名さん
京王線特急停車駅の街力は、どの駅でも変わらない同じような店が並ぶレベル。
都心から離れてるのだから、それくらいの街力が無いと困るので街力を重視する。

特急停車駅では味わえない街力のある都心へ、時間を問わずに車でも電車でも行き来出来る23区外周区は、都心へのアクセスの良さを重視する。

[2852: マンション検討中さん]

>>2851 匿名さん
京王線の郊外地区は調布も府中も仙川の
マンションが多すぎ！
これから人口が減るのでよほど条件が良くないと悲惨な状態になりますね！
国領の駅近マンションでさえ苦戦中！

[2853: 匿名さん]

区内の利便性、資産性が評価される場所ではこのような価格で家など買えません。
23区内の優位性を求めるなら京王線はあり得ない！
調布、府中には昔からの人気店が沢山あります、少なくとも芦花公園なんかよりは・・・。
人口増加率も自治体ではなく駅周辺の街単位で見れば笹塚、芦花公園より調布、府中の方がはるかに高いですし、京王線で将来的にも検討に値するのは調布と府中くらいでしょう。
え？仙川？国領？問題外(爆)

[2854: 検討板ユーザーさん]

世田谷区アドレスで最も低価格で購入できるのはこの辺り。街並みの雰囲気も悪くないから、住むのはありかと。
ただ、中古で売却するのは苦労すると思う。時間がかかるか、かなり値下げする必要があるかのどちらかは避けられない。

[2855: マンション検討中さんたた]

中古で出た部屋は売れたんですかね？

[2856: マンション検討中さん]

京王沿線、一時期ほど新しい物件が出てこないですね。
何か噂聞きますか？

無ければ、時間掛けても売り続ける気かもしれません。
３社JVなので、売り出し次期の調整は可能か。

[2857: 匿名さん]

街並みの雰囲気も悪くないから⇒駅前にお墓、すぐ近くを街道が走って排ガスバンバン、狭い道・・・これで？

[2858: 匿名さん]

物件自体は悪くないので魅力的です。

蘆花公園が好きなのでここで決めたいと思います。

ただ、銀行がなかなかＯＫをくれなくて困っています。

[2859: 匿名さん]

>>2858
貸すも親切、貸さぬも親切
今時珍しい、いい銀行ですね

[2860: 匿名さん]

>>2855
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_90229815/
まだ売れてないようです。
6120→6050に値下げです。
新築売残りを考えるとまだ高いでしょう。

[2861: 匿名さん]

>>2860
キャビネットトイレの写真に哀愁を感じますわ

[2862: 匿名さん]

対面キッチンでリビング側のカウンターにパイプスペースのでっぱりがあって邪魔です。
メンテナンス性を考慮して目立つところに配置したのか、それともなんらかのコストカット仕様なのでしょうか？
以前住んでいたマンションでは、さほどパイプスペースを意識することはなかったもので・・・。

[2863: 匿名さん]

＞＞2862
今どき珍しいですよ、それ。

[2864: 周辺住民さん]

芦花公園が街力があるかどうかが議論されていますが、
それよりも、このマンションの真の最寄り駅である千歳烏山の街力が問われるのが、
本筋だと思います。
それから、調布市の街にいくことがありますが、表通りを少しでも裏にいくと、
道路の整備など、世田谷区と歴然とした差があり、ここは住みたくないなと思ってしまいます。
府中は、競馬で税収があり、よいところもありますが、不動産の鉄則の都心との距離が…。
調布も、府中も住めば都でいいところがあるのでしょうが、
やはり23区内と都下の違いは大きいというのが、
この地域に、戦前から住む人間の感想です。

[2865: 名無しさん]

>>2864
いったいいつの話しでしょうか？大赤字の世田谷と黒字の調布や府中では街の整備度にかなり差があります。世田谷も赤堤あたりは流石ですが芦花公園あたりは市部よりも開発が遅れています。道も狭くてゴミゴミ、最近は相続税対策で家屋も小さくなり街の雰囲気も悪化気味。都心に出るのだって各駅でチマチマ行くより特急の方が楽だし時間もたいして変わらない。あと府中競馬場の売上金は府中市には入りません。府中が豊かなのは企業や国の施設が多いから。そんな現状から半端な区内でせこせこするよりは市部を選ぶ人が増えているのですよ。ちゃんとしらべましょうね(笑)

[2866: マンション検討中]

ゴミの捨て方が区内と調布じゃ雲泥の差ですよね。ゴミの選別が区外だと非常に厳しい。
絶対的な距離を取るか特急での時間を取るか人それぞれの価値観ですよね。
個人的に車のナンバーが世田谷になってしまったのは残念。

[2867: 名無しさん]

>>2866
確かにゴミの区分け規定は違いますね。いい加減な赤字行政と健全な自治体の差でしょうね。

[2868: マンション検討中]

健全な自治体はちょっと前までゴミ焼却場を自前で持ってなかったですもんね。
今でも高級専用ゴミ袋使用しないといけないですし。ご苦労様です。

[2869: 匿名さん]

>>2868
有料ゴミ袋は理にかなった処置だよね。野放図にずさんな事をしていて破綻しなければ良いけどね。ご苦労様(爆)

[2870: 通りがかりさん]

都心部の中古区などは都心回帰の傾向で富裕層が増え続けているけど、世田谷のしかも芦花公園周辺なんて半端な所はどんどん寂れているからね。人口増加率や税収増加率も市部の伸び率を下回る。都心か住環境の整った郊外かが今の常識ですね。パフォーマンスでかなり劣るあんな所で「23区内だから」は時代遅れでかなり痛い❗

[2871: マンション検討中]

世田谷区が親の仇ですか？大変ですね。
世田谷、芦花公園がどうこうでなく23区と区外で受けれるサービスが行政だけでなく民間も含めて諸々違いますよ。特に民間は明確に区別しているところが多いと思います。

[2872: 通りがかりさん]

>>2871
今時ないない(笑)23区でも都心部ならメリットもあるだろうけど。いや～ご苦労だね。

[2873: マンコミュファンさん]

京王線でも屈指の不人気駅だから。

[2874: 口コミ知りたいさん]

都心部で余裕のある豊かな生活を送るか、郊外でのんびり暮らすか、半端な所で不便に耐えて23区だからと見栄だけで暮らすか・・・。

[2875: マンション検討中]

必死ですね。癪に触ったようなら謝ります。
やはり京王線は奥の方から乗車されてくる方は変な方が多いと感じてましたが案の定でした。
ここも検討していたのですが小田急沿線で探そうと思います。

[2876: 口コミ知りたいさん]

>>2875
必死だね(爆)君の可哀想な人物像が良くわかった。京王線の各駅でしか家を探せない人は変な奴が多いのが良くわかったよ。

[2877: 通りがかりさん]

京王線らしく
沿線には色々な方
賑やかな物件ですね

[2878: 通りがかりさん]

そもそもここは23区内の物件では？
郊外推しの人の狙いはなんでしょう？

[2879: 匿名さん]

京王線というくくりでしょう。23区でというなら他で探すでしょうから。

[2880: 販売関係者さん]

値崩れが始まってきましたか？府中あたりは値下げ合戦が始まった様子ですが。

[2881: 匿名さん]

世田谷区も砧、千歳台、上用賀、深沢の駅から遠い完成在庫物件は去年から値引きが始まってますよ。
都心と都心近郊区との間で価格動向に爬行色が出ています。世田谷区目黒区大田区あたりでも東横沿線エリアは今でも高値を維持してますが、
小田急、京王沿線の環八に近いエリアは厳しくなりつつあると思います。
小田急なら経堂まで、京王なら桜上水までがなんとか価値を維持できるエリアはないでしょうか。

[2882: 匿名さん]

成城？

[2883: ご近所さん]

＞＞2880
マンションバブルもそろそろ終焉に近いということでしょうかね？府中でさえそうならこの辺りはバーゲン会場になりそうです。もっともかなり以前から値引きは当たり前、それでもなかなか売れないエリアではありますが・・・。

[2884: 匿名さん]

>>2882
成城学園前もかなり価値が下がってますね。下げ幅でいうと、田園調布、奥沢、等々力と比べて同条件のマンションの坪単価と比べてかなり下になってきています。

[2885: 匿名さん]

適性価格になってきたのでは？

[2886: 通りがかりさん]

まとめて買いが入るみたいですよ。

[2887: 匿名さん]

>>2886
バルク売りということ？
まだ早くね？？

[2888: 検討板ユーザーさん]

>>2864 周辺住民さん
同感です。週間現代に不動産コンサルタントの長嶋さんが、千歳烏山は世田谷区の中では目立たないけれど住みよい街と推薦していました。千歳烏山駅をメインと考えると見方も変わりますね。

[2889: 匿名さん]

相変わらず人気ないねぇ。

[2890: 匿名さん]

プロが推薦する住みやすい街、千歳烏山駅徒歩10分で
しかも環境抜群ですから、得難い物件だと思います。こんないい物件が選び放題なんだから購入検討者はある意味恵まれてますよね。

[2891: 周辺住民さん]

気の毒なくらい売れませんね、やっぱり。

[2892: 検討板ユーザー]

手が届かない人は去りましょう。

[2893: 匿名さん]

手が届かないのではなく手を出さないのでしょうね、賢い人は。

[2895: 匿名さん]

[No.2894と本レスは、前向きな情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2896: 検討板ユーザー]

>>2893 匿名さん
口も出さないのでは。賢い人は。

[2897: 匿名さん]

＞＞2896
いちいち下らない反論もしないのでは。賢い人は。

[2898: 検討板ユーザー]

>>2897 匿名さん
まさにくだらない反論ですね。矛盾したことはしませんよ。賢い人は。

[2899: 匿名さん]

＞＞２８９８
いちいち下らない反論もしないのでは。賢い人は(笑)

[2900: 検討板ユーザー]

>>2899 匿名さん
手が届かない人は、口も出さずに去りましょう。本当に賢いなら。

[2901: 匿名さん]

＞＞2900
いちいち下らない反論もしないのでは、賢い人は。ネチネチ粘着君はさっさと去りましょう(笑、笑)

[2902: 検討板ユーザー]

>>2901 匿名さん
手は出さないが口は出す意味不明のネガ君は去りましょう。

[2903: 匿名さん]

＞＞２９０２
いちいち下らない反論もしないのでは、賢い人は。ネチネチ粘着君はさっさと去りましょう(笑、笑)

[2904: 匿名さん]

＞＞２８９４
え！手抜き？住民だけでなくﾏﾝｼｮﾝまで？

[2905: 通りがかりさん]

烏山の区民センター前で夏祭りしてますねー。
地域密着でいい感じです。

[2906: 匿名さん]

手が届かないのではなく、色々と新築物件を比較して
モデルルームを見るまでは購入を８０％決めていました。

ただどこもかしこもあまりにお粗末なモデルルームでがっかりし、
これはだめだと思い、やめました。

竣工してからも現地に行ってみましたが、
まるで団地のような目いっぱいの立て方で、
やっぱり✖だと思いました。

必死に守りたいのも分かりますが、
現実問題として
『全く売れていないという事実』がすべてを物語っていると思いますが。

今は、購入をやめて本当に良かったと、心から思っています。

[2907: マンション検討中さん]

>>2906 匿名さん
お目の高いあなたが決められた物件がありましたら参考迄に教えていただければ幸いです。

[2908: 匿名さん]

立地、価格、共有施設、規模を流行りの《資産性》の観点から見たら、もっと普通に売れてもおかしくない物件だと感じます。
《資産性》ブームの昨今ですが、感情的に駄目or無理と感じる箇所があまりに多いと妥協は難しいのでしょうね。

[2909: 匿名さん]

このマンションを決めた人は
.子供の学区や出身など地縁がある人
.職場が近い人
.経済的に主要駅では難しい人
.不便さよりも静けさを求める人
.23区にこだわりたいけど、経済的に無理！でもここなら・・・という人
だと思います。
資産性だけを見たら最初から検討はしない場所です。

[2910: 匿名さん]

リセールバリューに厳しい三井健太的には、ここは滅多にないA評価物件
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=152
この売れ行きの要因は資産性以外の部分にあると思っていました。
地縁需要はほぼ枯渇していると思うので、広域から集客できるか？が今後の肝ですね。

[2911: 匿名さん]

＞＞2910
その方、結構色々間違えますよね？以前知人が査定をお願いした事がありますが何度も修正があり大変ででした。あと特定のデぺ、施工会社とのつながりも指摘されていますので参考程度にした方が無難だと思います。
普通に考えてこれだけ売れない物件がリセールAはあり得ないかと・・・。

[2912: 検討板ユーザーさん]

>>2909 匿名さん
静けさは申し分ありません。千歳烏山駅にも近く中央道や東名高速道にも行きやすいので特に不便ということもなく快適です。ただ外見上は前に立地している築20年のマンションの方が管理も植栽も行きとどいているせいか新しく魅力的と感じてしまうのは私だけでしょうか。この猛暑で早くも一部植栽が枯れていますが、この水やり等の管理状況は十分でしょうか。マンションの維持管理に対する姿勢を確認して行く事が重要ですね。

[2913: 検討板ユーザーさん]

>>2911 匿名さん
植栽が育てば庭園マンションとの三井さんのコメントがありますが、この植栽が伸び放題で既に枯れている樹木があるような管理では、資産価値には期待がもてないような感じがします！

[2914: 匿名さん]

ここは10年後、もし中古であることがあるとすれば、かなり苦労すると思いますよ。
10年後は今よりも都心回帰が進んでいるであろうこと、東急沿線のようなブランド価値がないこと、そもそも人口が減少過程に入っていること
を考えると、資産価値の減少速度は今思っているより速いだろうから、ローン残債が残るリスクがあると思う。
一生住み続けるなら良いと思います。アドレスにブランド価値はないけれども、住環境はとても良いと思います。

[2915: 匿名さん]

そもそも、すでに、芦花公園自体の落ち込みが始まってる。
https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf
そこにこの貧相仕様ときたら、そりゃ売れんわな

[2916: マンション検討中さん]

>>2915
ありがとうございます。
10年前に新築で買ったマンションを
いま売りに出したら、どのくらいの値下がりで売れるか、という事ですね。
確かに蘆花公園は値下がり率が大きそうです。
ただ、京王線を俯瞰してみると、新宿寄りの
笹塚、初台以外の駅は全てダウン＝元本割れ、ということですね…。
やっぱり都心か。

[2917: 匿名さん]

リセールバリューの格付けでAランクと評価する方がいらっしゃるのですね。
内容を読ませていただきましたが、立地以外の要素が全て普通以上、
一番重要な立地は多少落ちるが環境とアプローチが良いので、平均点以上という
評価が出ているようです。

[2918: 匿名さん]

値上がりとか 投資用なら 他のマンションというか、効率良い投資あると思う。デベお休みだから 掲示板 静かですね。

[2919: 匿名さん]

今週末、共有部体感ツアー開催！
豪華共有施設で浮き足立っちゃって、契約まで持ち込まれちゃう人は多そうですね。
マンション一次取得者の大半はこんな感じ

[2920: 匿名さん]

まぁ共有物も魅力の一つですからね。

[2921: 匿名さん]

共有部分がまぁ良くったって　共有部分に住むわけじゃないし、専有部分があれじゃぁお話にならないですね！

[2922: マンション検討中さん]

おっ。お盆明けですねぇ。
ご苦労さまです！

[2923: 匿名さん]

これだけ売れ残ってて、管理組合の収支は大丈夫だろうか？
売れ残り分の管理費、修繕積立金はデベが支払うから普通は問題にならないが、1棟丸ごと売り出してないのはそのあたりの負担を少なくするためかもしれない。
あと、駐車場は埋まってないわけで、普通は駐車場収入のうちのいくらかを管理費会計にくり入れて回す予算になっているだろうから、管理費収支が赤字になってないかは要チェックだろう。

[2924: マンション掲示板さん]

>>2923

あの棟は、住み始めてすぐに築１０年の修繕とかになりそう。売り出していなくても、着実に築年数は経過するし、風雨による経年劣化は進みますよね。

[2925: 検討板ユーザーさん]

>>2923 匿名さん
その通りです。あの棟がどうなるのかは，気になります。外資系企業の社宅か、大陸系の民泊か。

[2926: 匿名さん]

アドレスが良くない。

[2927: マンション検討中さん]

夜にこのマンションの前散歩したけど、真っ暗で異様でした。
夏休みでみなさん外出されてるだけですよね？

[2928: 匿名さん]

機械式駐車場の維持管理&将来的な設備交換費用を含めたトータルコストは約1万円/月と言われています。

https://wangantower.com/?p=15211

ここには140台程の機械式駐車場が設置されていますが、毎月140万円以上の駐車場料収入があって初めて余剰分を管理費会計に繰入できる訳です。駐車場月額料金の平均を2万円と考えると(駐車場使用料月額18,000円～25,000円)、駐車場が半分以上埋まることが最低条件です。
流石にこれはクリアできているはずだから心配なし。

[2929: 検討板ユーザーさん]

>>2927 マンション検討中さん
マンションのエントランス周辺の植栽は整備されていますが、その他特に南側と東側の植栽は伸び放題で見苦しい状況になっています。植栽の管理頻度等管理会社にしっかりとチェックして頂きたいと思います。このような管理状態を見て購入を敬遠する方もいると聞いていますので、早急な対応宜しくお願いします。

[2930: 検討板ユーザーさん]

>>2926 匿名さん
そうですね！
粕谷は谷で隣は烏山と山です。またカスヤの響きも滓やと良くないです。芦花公園ザレジデンスだからてっきり芦花公園だと誤解していました。粕谷ザレジデンスが妥当かもしれません。

[2931: 匿名さん]

今回の豪雨と落雷、大変でしたね。
お見舞い申し上げます。
住んでる方、被害ありませんでしたか？

[2932: 匿名さん]

京王線て雪だけじゃなく雷雨にも弱いんだね。
雷の落ちた場所が悪かったのかな。

[2933: マンション検討中さん]

おはようございます。
皆さんに質問ですが、昨日のゲリラ豪雨で機械式駐車場は大丈夫でしたか。
特に地下２階の方ですが、

ご回答を待ちしております。

[2934: 住人]

>>2933 マンション検討中さん

全く問題ないです。

[2935: マンション検討中さん]

ご回答ありがとうございました。

[2936: マンション検討中さん]

南向き5,998万円売り出し開始されましたね

[2937: 入居検討中]

>>2936 マンション検討中さん
いよいよですか。6000万を微妙に割っているところが何とも言えませんね。でもバディーズや介護施設等の工事があるので暫くは落ち着かないですね。

[2938: 匿名さん]

なんだかスーパーの安売り値段の様な数字ですね（笑笑）

[2939: 匿名さん]

少々の劣化はあるが、腐るものではないのでのんびり売ります。
立地、デベ、大規模の、好条件は揃ってるので、知見が少なく浮かれ易い1次取得者をターゲットに、ちまちまと売る戦略です。

[2940: マンション検討中さん]

全住戸一気公開しないはオンセイルして苦戦するは売りできん住戸管理費は売り川が払うためたからたですよ〜

[2941: マンション検討中さん]

住所より何より住民スレにも書かれてる大陸系の方がエントランスやら共有部分にずっといる、とか怖すぎるんだけど。
私が周辺を見に行った時も、数人エントランスにたむろしてた。
中は見えないからわからなかったけど？

[2942: マンション検討中さん]

なんで怖いですか。
どんな国の人でも、普通の人でしょう。

[2943: 匿名さん]

マナーの悪い方（も）多いからでしょう。
住人の方が皆そうだとは言っていませんが、
繁華街の旅行者のマナーの悪さが目立ちますから、そう思われても仕方のない場合もあるでしょう。

[2944: 入居検討中]

>>2940 マンション検討中さん
あなたの言っている意味が良くわかりません。

[2945: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[2947: 通りがかりさん]

[No.2946と本レスは､情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2948: マンション検討中さん]

ここの住民スレでも共有施設の外国籍とみられる方に対することが書かれていて、これだけでもこのマンションは避けるべきだと思います。

私の近所にも新築マンションが建ち、数件外国籍がはいられましたが、空き部屋があるとみるとすぐさま親や親戚や友人に仲介し、あっていう間に増えました。
なぜ親があんなにすぐ入国できるのか。
とりあえずここもそうならないことを祈ります。

[2949: マンション検討中さん]

いいね、このマンション。

日本人もけちょんけちょんに不気味がられてるんよ。おーべーじんに。だ、だ、だいばくしょーっす。

売れ状況は、如何なものか、たれか教えください。

[2950: 匿名さん]

それは一昔前までのこと、
いくら不気味がられても、大陸系の方よりはずっと受け入れられています。
まず日本人はお行儀が良いですから！