蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2820: マンション検討中さん]

>>2818 匿名さん

大爆笑っす。

（おまい、機知に富んでいる。頭よすぎ。東大卒みえみえ。この板の勇者。ちょーかっこいい。）

[2821: 匿名さん]

芦花公園？大爆笑っす。そんなおまいに乾杯！

[2822: 検討板ユーザー]

芦花公園ですら予算に合わないなら、、ここでつぶやく意味もないのでは？

[2823: 匿名さん]

芦花公園でこのでっぱりは合わないから選ばれない。ついつぶやいてしまう。

[2824: マンション検討中さん]

駅周辺は下町の商店街のような雰囲気で賑わっています！日常の買い物には充分で暮らしやすいですよ。

[2825: マンション比較中さん]

住み良い街と言ったって、所詮蘆花公園でしょ！　笑笑

[2826: マンション検討中さんたた]

良いと思えば買えばいいし、気に入らなきゃ買わなきゃいいだけ。分相応の買い物としては今の相場だと抜きん出て良くはないけど悪くないと思いますけどねー。

[2827: 匿名さん]

>>2825 マンション比較中さん
街もイマイチですけど、一番気になったのは下品な営業マンでした。

[2828: 通りがかりさん]

久しぶりに見に来たけどいつも同じ話だな。
定期的に同じ輩が同じこと書き込んで、ネガポジ双方必死やな笑

[2829: 匿名さん]

必死にならないとアイデンティティーを保てない場所なんだよ芦花公園は。

[2830: 匿名さん]

>>2828
お陰で直近100スレほど見ればこの物件の評価を窺い知ることができる。有難い。

[2831: マンション検討中さん]

今日の京王線ストップは最悪でしたね(汗)代替え路線が無いのが痛いです。

[2832: 匿名さん]

>>2831 マンション検討中さん

近隣住民ですが、私は小田急線に乗ってタクシーで帰りました。（混んでますが時間帯によってバスもあります）歩いて帰って来たこともあります。
井の頭線の高井戸も夜中は環八でタクシー拾えます。

[2833: 匿名さん]

>>2827 匿名さん
街イマイチというけど 京王線の街 どこもイマイチですよ。
上北沢、芦花公園、京王線のなかで 良い街並みです。
もう 少し 街をお知りになり カキコしたほうが 説得力あります。

[2834: 匿名さん]

イマイチかどうかは主観の問題です。
街を知っているかどうかの問題ではないでしょう。
何処と比較するかの問題で、京王線の中で比較していらっしゃっるのではないと思いますが.....

いずれにせよ、蘆花公園は人気駅ではありません。

[2835: 匿名さん]

京王線の中(新宿〜調布、府中)ならやはり住むにも通勤するにも急行停車駅まででしょうかね。調布、府中は抜けてるけど、その他桜上水、仙川辺りもやはり住みやすい。各停駅はまぁ…こんなもんでしょといった印象です。

[2836: 匿名さん]

ゴースト棟の売り出しはまだでしょうか？

[2837: 匿名さん]

竣工から半年でまだ半分くらい残ってるからD棟はまだまだ先じゃないかな。未販売棟は価格を抑えて販売したいけど、既存棟がかなり売れ残っているので売り出すに売れ出せない状況が早半年。手詰まり感が伝わってきます。

[2838: 匿名さん]

＞＞2827
確かに京王線屈指の寂しくて人気の無い街ですもんね。

[2839: マンション検討中さんたた]

笹塚が良かったけど価格的に手が届かず…
高井戸は立地が気に入らず…
ここの他に23区内の京王線の駅で駅近で大規模マンションて有ったら教えて欲しい。

[2840: 匿名さん]

>>2839 マンション検討中さんたたさん
私も教えて欲しいです。

京王線沿いは、一見緑豊かなので、用地がありそうに見えるけど、駅遠かマンション建てるほど大きくない土地で、どんどん戸建に変わっていきます。

[2841: 匿名さん]

>>2839
桜上水ガーデンズ。
この地にも、桜上水ガーデンズ並みの建物構造仕様のマンションを期待していた人は多かったのですが………,。あまりにも……。

[2842: マンション検討中さんたた]

ガーデンズは悪くないけど中古なのと、ほぼ同じ値段なら笹塚がいいですね。

[2843: 検討板ユーザーさん]

Dは、完成して、1年たつと[新築]って言えなくなりますよね？販売開始早々、新築じゃないなんてレアで興味深いですね。それなりに価格を押さえるのかな？他棟の３割引とか。気になります。

[2844: 匿名さん]

D棟は広い部屋が中心なのと、南向きだから高いと聞きましたよ

3割引なんて期待している勘違いさん達で混雑しちゃうかもですね

[2845: マンション検討中さん]

>>2839 マンション検討中さんたたさん

初台にプラウドの3000戸のツインタワーできますよ
2028年なので相場下がって今の芦花公園くらいで買えるのでは

[2846: 匿名さん]

>>2845
ハッハッハ！首を長～くして待ってたらいいじゃないですか！買えますよ！きっとクックック！

[2847: 匿名さん]

この低構造仕様マンションを『世田谷の新築マンション買った！』とドヤるのは、とてもじゃないけど恥ずかしくてできないけど、『いやいや中古ですからぁ』とひっそりしめやかに選ぶならアリかも知れん。

[2848: 匿名さん]

>>2847 匿名さん

どつでもいいわ。そんな話。

[2849: マンション検討中さん]

だんだん新しい物件は、このエリアより更に新宿寄り、しかも高価格帯に移行してますね。

今後は、供給戸数の減少、用地取得不足、需要の大幅減少、値引き販売、消費税とのにらみ合いで
実際買うタイミング次第で、支払う金額が大きく変わってくることは想像に堅くありません。
しかし、それはこの物件に限らず、より郊外は更に売れてないし、
何より、同じ物件、同じ間取り、同じ階は、一つしかない。
他の人に売れてしまえば、それでおしまい。

マンション本気で探して思うのは、
欲しい時に欲しい物件を納得の価格で買うしかない、という事です。
高級すし店の値段と同じ「時価」ですから。
納得の買い物していて、得した損したなどと、外野が何を言ってもせんないことで。

[2850: 匿名さん]

＞＞2849
京王線に限っては郊外の特急停車駅の方が23区内のマンションよりも好調です。23区内の京王線沿線は何もなくて不便、住環境も悪い・・・。都心部に近ければ売れる時代ではありません、街力が重視されています。

[2851: 匿名さん]

>>2850 匿名さん

>>2850 匿名さん
京王線特急停車駅の街力は、どの駅でも変わらない同じような店が並ぶレベル。
都心から離れてるのだから、それくらいの街力が無いと困るので街力を重視する。

特急停車駅では味わえない街力のある都心へ、時間を問わずに車でも電車でも行き来出来る23区外周区は、都心へのアクセスの良さを重視する。

[2852: マンション検討中さん]

>>2851 匿名さん
京王線の郊外地区は調布も府中も仙川の
マンションが多すぎ！
これから人口が減るのでよほど条件が良くないと悲惨な状態になりますね！
国領の駅近マンションでさえ苦戦中！

[2853: 匿名さん]

区内の利便性、資産性が評価される場所ではこのような価格で家など買えません。
23区内の優位性を求めるなら京王線はあり得ない！
調布、府中には昔からの人気店が沢山あります、少なくとも芦花公園なんかよりは・・・。
人口増加率も自治体ではなく駅周辺の街単位で見れば笹塚、芦花公園より調布、府中の方がはるかに高いですし、京王線で将来的にも検討に値するのは調布と府中くらいでしょう。
え？仙川？国領？問題外(爆)

[2854: 検討板ユーザーさん]

世田谷区アドレスで最も低価格で購入できるのはこの辺り。街並みの雰囲気も悪くないから、住むのはありかと。
ただ、中古で売却するのは苦労すると思う。時間がかかるか、かなり値下げする必要があるかのどちらかは避けられない。

[2855: マンション検討中さんたた]

中古で出た部屋は売れたんですかね？

[2856: マンション検討中さん]

京王沿線、一時期ほど新しい物件が出てこないですね。
何か噂聞きますか？

無ければ、時間掛けても売り続ける気かもしれません。
３社JVなので、売り出し次期の調整は可能か。

[2857: 匿名さん]

街並みの雰囲気も悪くないから⇒駅前にお墓、すぐ近くを街道が走って排ガスバンバン、狭い道・・・これで？

[2858: 匿名さん]

物件自体は悪くないので魅力的です。

蘆花公園が好きなのでここで決めたいと思います。

ただ、銀行がなかなかＯＫをくれなくて困っています。

[2859: 匿名さん]

>>2858
貸すも親切、貸さぬも親切
今時珍しい、いい銀行ですね

[2860: 匿名さん]

>>2855
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_90229815/
まだ売れてないようです。
6120→6050に値下げです。
新築売残りを考えるとまだ高いでしょう。

[2861: 匿名さん]

>>2860
キャビネットトイレの写真に哀愁を感じますわ

[2862: 匿名さん]

対面キッチンでリビング側のカウンターにパイプスペースのでっぱりがあって邪魔です。
メンテナンス性を考慮して目立つところに配置したのか、それともなんらかのコストカット仕様なのでしょうか？
以前住んでいたマンションでは、さほどパイプスペースを意識することはなかったもので・・・。

[2863: 匿名さん]

＞＞2862
今どき珍しいですよ、それ。

[2864: 周辺住民さん]

芦花公園が街力があるかどうかが議論されていますが、
それよりも、このマンションの真の最寄り駅である千歳烏山の街力が問われるのが、
本筋だと思います。
それから、調布市の街にいくことがありますが、表通りを少しでも裏にいくと、
道路の整備など、世田谷区と歴然とした差があり、ここは住みたくないなと思ってしまいます。
府中は、競馬で税収があり、よいところもありますが、不動産の鉄則の都心との距離が…。
調布も、府中も住めば都でいいところがあるのでしょうが、
やはり23区内と都下の違いは大きいというのが、
この地域に、戦前から住む人間の感想です。

[2865: 名無しさん]

>>2864
いったいいつの話しでしょうか？大赤字の世田谷と黒字の調布や府中では街の整備度にかなり差があります。世田谷も赤堤あたりは流石ですが芦花公園あたりは市部よりも開発が遅れています。道も狭くてゴミゴミ、最近は相続税対策で家屋も小さくなり街の雰囲気も悪化気味。都心に出るのだって各駅でチマチマ行くより特急の方が楽だし時間もたいして変わらない。あと府中競馬場の売上金は府中市には入りません。府中が豊かなのは企業や国の施設が多いから。そんな現状から半端な区内でせこせこするよりは市部を選ぶ人が増えているのですよ。ちゃんとしらべましょうね(笑)

[2866: マンション検討中]

ゴミの捨て方が区内と調布じゃ雲泥の差ですよね。ゴミの選別が区外だと非常に厳しい。
絶対的な距離を取るか特急での時間を取るか人それぞれの価値観ですよね。
個人的に車のナンバーが世田谷になってしまったのは残念。

[2867: 名無しさん]

>>2866
確かにゴミの区分け規定は違いますね。いい加減な赤字行政と健全な自治体の差でしょうね。

[2868: マンション検討中]

健全な自治体はちょっと前までゴミ焼却場を自前で持ってなかったですもんね。
今でも高級専用ゴミ袋使用しないといけないですし。ご苦労様です。

[2869: 匿名さん]

>>2868
有料ゴミ袋は理にかなった処置だよね。野放図にずさんな事をしていて破綻しなければ良いけどね。ご苦労様(爆)

[2870: 通りがかりさん]

都心部の中古区などは都心回帰の傾向で富裕層が増え続けているけど、世田谷のしかも芦花公園周辺なんて半端な所はどんどん寂れているからね。人口増加率や税収増加率も市部の伸び率を下回る。都心か住環境の整った郊外かが今の常識ですね。パフォーマンスでかなり劣るあんな所で「23区内だから」は時代遅れでかなり痛い❗

[2871: マンション検討中]

世田谷区が親の仇ですか？大変ですね。
世田谷、芦花公園がどうこうでなく23区と区外で受けれるサービスが行政だけでなく民間も含めて諸々違いますよ。特に民間は明確に区別しているところが多いと思います。

[2872: 通りがかりさん]

>>2871
今時ないない(笑)23区でも都心部ならメリットもあるだろうけど。いや～ご苦労だね。

[2873: マンコミュファンさん]

京王線でも屈指の不人気駅だから。

[2874: 口コミ知りたいさん]

都心部で余裕のある豊かな生活を送るか、郊外でのんびり暮らすか、半端な所で不便に耐えて23区だからと見栄だけで暮らすか・・・。

[2875: マンション検討中]

必死ですね。癪に触ったようなら謝ります。
やはり京王線は奥の方から乗車されてくる方は変な方が多いと感じてましたが案の定でした。
ここも検討していたのですが小田急沿線で探そうと思います。

[2876: 口コミ知りたいさん]

>>2875
必死だね(爆)君の可哀想な人物像が良くわかった。京王線の各駅でしか家を探せない人は変な奴が多いのが良くわかったよ。

[2877: 通りがかりさん]

京王線らしく
沿線には色々な方
賑やかな物件ですね

[2878: 通りがかりさん]

そもそもここは23区内の物件では？
郊外推しの人の狙いはなんでしょう？

[2879: 匿名さん]

京王線というくくりでしょう。23区でというなら他で探すでしょうから。

[2880: 販売関係者さん]

値崩れが始まってきましたか？府中あたりは値下げ合戦が始まった様子ですが。

[2881: 匿名さん]

世田谷区も砧、千歳台、上用賀、深沢の駅から遠い完成在庫物件は去年から値引きが始まってますよ。
都心と都心近郊区との間で価格動向に爬行色が出ています。世田谷区目黒区大田区あたりでも東横沿線エリアは今でも高値を維持してますが、
小田急、京王沿線の環八に近いエリアは厳しくなりつつあると思います。
小田急なら経堂まで、京王なら桜上水までがなんとか価値を維持できるエリアはないでしょうか。

[2882: 匿名さん]

成城？

[2883: ご近所さん]

＞＞2880
マンションバブルもそろそろ終焉に近いということでしょうかね？府中でさえそうならこの辺りはバーゲン会場になりそうです。もっともかなり以前から値引きは当たり前、それでもなかなか売れないエリアではありますが・・・。

[2884: 匿名さん]

>>2882
成城学園前もかなり価値が下がってますね。下げ幅でいうと、田園調布、奥沢、等々力と比べて同条件のマンションの坪単価と比べてかなり下になってきています。

[2885: 匿名さん]

適性価格になってきたのでは？

[2886: 通りがかりさん]

まとめて買いが入るみたいですよ。

[2887: 匿名さん]

>>2886
バルク売りということ？
まだ早くね？？

[2888: 検討板ユーザーさん]

>>2864 周辺住民さん
同感です。週間現代に不動産コンサルタントの長嶋さんが、千歳烏山は世田谷区の中では目立たないけれど住みよい街と推薦していました。千歳烏山駅をメインと考えると見方も変わりますね。

[2889: 匿名さん]

相変わらず人気ないねぇ。

[2890: 匿名さん]

プロが推薦する住みやすい街、千歳烏山駅徒歩10分で
しかも環境抜群ですから、得難い物件だと思います。こんないい物件が選び放題なんだから購入検討者はある意味恵まれてますよね。

[2891: 周辺住民さん]

気の毒なくらい売れませんね、やっぱり。

[2892: 検討板ユーザー]

手が届かない人は去りましょう。

[2893: 匿名さん]

手が届かないのではなく手を出さないのでしょうね、賢い人は。

[2895: 匿名さん]

[No.2894と本レスは、前向きな情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2896: 検討板ユーザー]

>>2893 匿名さん
口も出さないのでは。賢い人は。

[2897: 匿名さん]

＞＞2896
いちいち下らない反論もしないのでは。賢い人は。

[2898: 検討板ユーザー]

>>2897 匿名さん
まさにくだらない反論ですね。矛盾したことはしませんよ。賢い人は。

[2899: 匿名さん]

＞＞２８９８
いちいち下らない反論もしないのでは。賢い人は(笑)

[2900: 検討板ユーザー]

>>2899 匿名さん
手が届かない人は、口も出さずに去りましょう。本当に賢いなら。

[2901: 匿名さん]

＞＞2900
いちいち下らない反論もしないのでは、賢い人は。ネチネチ粘着君はさっさと去りましょう(笑、笑)

[2902: 検討板ユーザー]

>>2901 匿名さん
手は出さないが口は出す意味不明のネガ君は去りましょう。

[2903: 匿名さん]

＞＞２９０２
いちいち下らない反論もしないのでは、賢い人は。ネチネチ粘着君はさっさと去りましょう(笑、笑)

[2904: 匿名さん]

＞＞２８９４
え！手抜き？住民だけでなくﾏﾝｼｮﾝまで？

[2905: 通りがかりさん]

烏山の区民センター前で夏祭りしてますねー。
地域密着でいい感じです。

[2906: 匿名さん]

手が届かないのではなく、色々と新築物件を比較して
モデルルームを見るまでは購入を８０％決めていました。

ただどこもかしこもあまりにお粗末なモデルルームでがっかりし、
これはだめだと思い、やめました。

竣工してからも現地に行ってみましたが、
まるで団地のような目いっぱいの立て方で、
やっぱり✖だと思いました。

必死に守りたいのも分かりますが、
現実問題として
『全く売れていないという事実』がすべてを物語っていると思いますが。

今は、購入をやめて本当に良かったと、心から思っています。

[2907: マンション検討中さん]

>>2906 匿名さん
お目の高いあなたが決められた物件がありましたら参考迄に教えていただければ幸いです。

[2908: 匿名さん]

立地、価格、共有施設、規模を流行りの《資産性》の観点から見たら、もっと普通に売れてもおかしくない物件だと感じます。
《資産性》ブームの昨今ですが、感情的に駄目or無理と感じる箇所があまりに多いと妥協は難しいのでしょうね。

[2909: 匿名さん]

このマンションを決めた人は
.子供の学区や出身など地縁がある人
.職場が近い人
.経済的に主要駅では難しい人
.不便さよりも静けさを求める人
.23区にこだわりたいけど、経済的に無理！でもここなら・・・という人
だと思います。
資産性だけを見たら最初から検討はしない場所です。

[2910: 匿名さん]

リセールバリューに厳しい三井健太的には、ここは滅多にないA評価物件
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=152
この売れ行きの要因は資産性以外の部分にあると思っていました。
地縁需要はほぼ枯渇していると思うので、広域から集客できるか？が今後の肝ですね。

[2911: 匿名さん]

＞＞2910
その方、結構色々間違えますよね？以前知人が査定をお願いした事がありますが何度も修正があり大変ででした。あと特定のデぺ、施工会社とのつながりも指摘されていますので参考程度にした方が無難だと思います。
普通に考えてこれだけ売れない物件がリセールAはあり得ないかと・・・。

[2912: 検討板ユーザーさん]

>>2909 匿名さん
静けさは申し分ありません。千歳烏山駅にも近く中央道や東名高速道にも行きやすいので特に不便ということもなく快適です。ただ外見上は前に立地している築20年のマンションの方が管理も植栽も行きとどいているせいか新しく魅力的と感じてしまうのは私だけでしょうか。この猛暑で早くも一部植栽が枯れていますが、この水やり等の管理状況は十分でしょうか。マンションの維持管理に対する姿勢を確認して行く事が重要ですね。

[2913: 検討板ユーザーさん]

>>2911 匿名さん
植栽が育てば庭園マンションとの三井さんのコメントがありますが、この植栽が伸び放題で既に枯れている樹木があるような管理では、資産価値には期待がもてないような感じがします！

[2914: 匿名さん]

ここは10年後、もし中古であることがあるとすれば、かなり苦労すると思いますよ。
10年後は今よりも都心回帰が進んでいるであろうこと、東急沿線のようなブランド価値がないこと、そもそも人口が減少過程に入っていること
を考えると、資産価値の減少速度は今思っているより速いだろうから、ローン残債が残るリスクがあると思う。
一生住み続けるなら良いと思います。アドレスにブランド価値はないけれども、住環境はとても良いと思います。

[2915: 匿名さん]

そもそも、すでに、芦花公園自体の落ち込みが始まってる。
https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf
そこにこの貧相仕様ときたら、そりゃ売れんわな

[2916: マンション検討中さん]

>>2915
ありがとうございます。
10年前に新築で買ったマンションを
いま売りに出したら、どのくらいの値下がりで売れるか、という事ですね。
確かに蘆花公園は値下がり率が大きそうです。
ただ、京王線を俯瞰してみると、新宿寄りの
笹塚、初台以外の駅は全てダウン＝元本割れ、ということですね…。
やっぱり都心か。

[2917: 匿名さん]

リセールバリューの格付けでAランクと評価する方がいらっしゃるのですね。
内容を読ませていただきましたが、立地以外の要素が全て普通以上、
一番重要な立地は多少落ちるが環境とアプローチが良いので、平均点以上という
評価が出ているようです。

[2918: 匿名さん]

値上がりとか 投資用なら 他のマンションというか、効率良い投資あると思う。デベお休みだから 掲示板 静かですね。

[2919: 匿名さん]

今週末、共有部体感ツアー開催！
豪華共有施設で浮き足立っちゃって、契約まで持ち込まれちゃう人は多そうですね。
マンション一次取得者の大半はこんな感じ