蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2101: マンション検討中さん]

物件概要の売買対象面積からこれまでに売れた戸数の見当がつく。

[2102: 検討板ユーザーさん]

>>2096 匿名さん

全然違うよー

[2103: 検討板ユーザーさん]

>>2094 マンション検討中さん

こんなもんでしょ。
億ション・タワマン以外は。

[2104: マンション検討中さん]

客観的に考えて、以前なら確かに価格を下げる展開ですね。
でも、消費税10％が迫っているので微妙かもしれません。
半年くらい先、増税前の駆け込み需要・購入が本格化するでしょうか？
それとも、そこまで我慢出来ず叩き売り始めるでしょうか？
予測は本当に難しい。

間違いないのは、京王線沿線で、似た規模と環境は少なそうということ。
各駅停車でもOKで、価格と設備に納得すれば、良い物件だと思います。
一部設計が下手な部屋さえ外せばいいのではと。

何でも理想的には行きませんね。思案のしどころです。

[2105: 口コミ知りたいさん]

>>2103 検討板ユーザーさん

そうですよね。ちょっとお高いけど。
ど田舎の新築マンションとは2000万円は違う。悩みどころです。

[2106: 通りがかりさん]

>>2104 マンション検討中さん
全くの同感！totally agreeです。

[2107: マンション検討中さん]

ここって坪単価なんぼくらいなんや…?
個人的には良い場所だと思うけど

[2108: マンション検討中さん]

22日の雪の後のマンション周辺の雪の状況から陽当たりを推測すると、東側は開放されているから雪も溶けて陽当たりが良さそうです。南側は上階中階は大丈夫でしょうが低層は陽当たりは厳しいかも。北西は雪があまり溶けていないようです。以上あくまでも参考程度です。

[2109: 名無しさん]

>>2107 マンション検討中さん
路線価という意味なら西側が平米40、南側が35ですね。

[2110: 検討板ユーザー]

>>2107 マンション検討中さん
ざっくり、坪300万円です。
あとは希望されるお部屋次第です。
実物を見ないと主観的な評価は不可能と思います。

[2111: マンション検討中さん]

>>2109 >>2110
ありがとう、近場なので今度見に行ってみますわー

[2112: マンション検討中さん]

今日見たチラシに
”上記概要は供給予定の全住戸（１９４戸「フォレストコート：１３４戸、
ブライトコート：３５戸」）の内容を表示しています”　
とありましたが、これはまだそれだけ残っているということなんですか？

[2113: マンション検討中さん]

>>2110 検討板ユーザーさん
そうですね、坪300万。
これをどう考えるか。
パークハウス千歳烏山、桜上水ガーデンズ、プラウド芦花公園、オーベル芦花公園、グローリオ芦花公園、このあたりまで遡ってこの掲示板を見てみるのも面白いですね。今当たり前と思われているこのエリアの坪300万が如何に割高かが分かると思います。
今が天井で、オリンピック以降値が下がる事が分かっている物件は怖くて手を出せないのですが、皆さんはどうですか？？

[2114: マンション検討中さん]

>>2113
その手の話題は荒れるので控えたほうが…汗
値が上がり続けた時のリスクも考慮したうえで動かないのなら、それも一つの解かと思います。

[2115: 匿名]

これだけ高値だと、こわくて買えないですよね

[2116: 匿名さん]

高い高いと言われているこのマンションですが、仕様が中の下であることに目を瞑れば価格自体は納得できる範囲かと思いますけどね。デベがMRオープン前に出した予定価格（今より坪20程度上）を見て仕様は中の上と思い込んだ地縁者や初期検討層の囲い込みに失敗したデベのマーケティングは下の下として、竣工済みの建物を見る限りでは地域におけるランドマーク物件となっていくと思います。
ただ、半数近くがまだ売れ残っていて今後値下げをする可能性があることを考慮するとセカンダリー市場は厳しい戦いになると想定される為、将来の転勤・家族構成の変化等で売却も考えている方は慌てて現価格で掴まない方が好いかと思います。

[2117: マンション検討中さん]

>>2116 匿名さん
2019年10月の消費税引き上げ前の駆け込み需要と2020年8月の東京オリンピックまでの職人不足を考えれば、当面価格は下がる可能性は低いと見ています。デベ3社の物件なので、安易に値下げには走らないのではないでしょうか？武蔵小杉のマンションは人気があったものの駅が大混雑だそうです。落ち着いた環境のここに引っ越す人も出てくるかもしれませんね。

[2118: 匿名さん]

価格スレが見えなくなってる

[2119: マンション検討中さん]

>>2116 匿名さん
売れ残ってますよ。条件の良い部屋も残ってます。あと、売れないから 条件の悪い部屋は 売りに出していません。

[2120: 匿名]

このまま、値下げせず、空き家だらけだとどうなっちゃうの？？

[2121: 口コミ知りたいさん]

千歳烏山駅の南側のセブンイレブンの隣に建築主が野村不動産名義でモデルルームっぽいものを作っているけど別物件かな？

[2122: 匿名さん]

竣工後、残戸分の管理費・修繕費は所有者であるデベが払うのでその部分では問題なし。但し、駐車場収入は予定よりかなり少なくなることが予想されるので、管理組合がその部分をどれくらい当てにした収支計画を組んでいたかによるが、かなり厳しいかもしれない。
あと、もちろん中古として売却する場合は、常に売れ残り新築住戸との競合になる。

[2123: マンション検討中さん]

買った人はばばをひいたようなもの。つか、売ったでべには最大レベルの憤り。

[2124: 匿名さん]

>>2122 匿名さん

駐車場以外にも各共有施設利用料の収入をどれくらいで見積もっているかも気になります。いずれにしても、マンション内に空室があることはデメリットこそあれ、メリットはほぼないですね。

[2125: マンション検討中さん]

まだ売りに出してない棟はそれなりの価格で
だすとのこと。値段と立地、内装を考慮するとこんなものなのでは。同じ京王線の調布、国領、仙川との比較では割安な感じがします。

[2126: マンション検討中さん]

でべは売れ残るくらいなら、根を下げてでも、売りたい。でも、そんなことすれば、でべの股間にかかわる。さんでべはいわば東大、北京大学、ソウル大。世界トップスリーだ。こんなプライドの高いでべ連合をリスペクトする。

[2127: マンション検討中さん]

東京大学は世界で４０位ぐらいでしょ
ソウルは圏外
どうでもいいことなのにすみませんm(__)m

[2128: 検討板ユーザー]

>>2125 マンション検討中さん
D棟は抽選になると思います。
他棟で格安のお部屋が出ないとは限りませんが、不動産に掘り出し物無しと聞きます。手が届く方は選択の機会を逃されないことが肝要と思います。

[2129: マンション検討中さん]

>>2128 検討板ユーザーさん

何をそんなに必死になっておられるのですか？？
3月になったら全てがわかりますよ。
夜にどれだけの明かりがつくか、見てみることです。

[2130: 検討板ユーザー]

>>2129 マンション検討中さん
引き渡し後の電気を見るならGW明け頃でしょう。一度に引越できるわけではありませんので。結果的に見逃しても模様眺めの検討ができる方はうらやましい限りですね。

[2131: マンション検討中さん]

なんでスタッフさんは必死なの？

売らないと、利益がとれず、会社の存亡にかかわり、給料をもらえなくなってしまうから？

報奨金みたいなものがあって、売ればもらえるが、売らないと、もらえないから？

売らないと、上司におこられる？
（上司的には、報奨金がある？ 報奨金はないが、活躍をアピールして、出世につなげたい？）

スタッフさんたちが、なんであそこまで必死になるのか、知りたいと思います。よろしくお願いします。

[2132: 匿名さん]

フルコミッションの仕事じゃない限り、給料がでないなんてありえませんよ。　もちろん個人の業績で収入に格差が
でるのは当然ですが。　　それは保険や証券会社等どの業界でも同じですよ。　　

[2133: マンション検討中さん]

>>2131 マンション検討中さん
逆にあなたが本質から外れた事に何故これ程必死なのかを知りたいです。この物件を総合的に考え、予算範囲内であると判断した方が購入することになります。あなたは買わない、買えないのであれば黙っていたほうがストレスむ溜まらないのではないかと思いますが如何ですか？

[2134: 匿名さん]

スタッフが必死なのは当たり前、大学がどうとかどうでもいい。
内覧会終わったと思うので、その辺聞きたいです。

とはいえ、こんなアンチだらけのスレに購入者が書いてくれるわけないか...

アンチはどこにでもいるし、どちらかといえば私もいったん検討から除外した立場だけど、ここまでくると単なる妨害に近い気がしますよ。
検討から外したら理由のひとつがMRから推測した内装や設備、眺望。
一般論とかでなくて、ここの物件の情報が知りたいですわ、ほんとに。

[2135: マンション検討中さん]

>>2133 マンション検討中さん
私は2131さんではないですが、強ち本質から離れてはいないかもですよ。
パークハウス千歳烏山のモデルルームの時は地所レジの営業マンは余裕の営業でした。まあ、買えるなら買って下さい、みたいな。あれだけ駅近でしたし、今思えばここよりも一段安かった。
当時何度も現地を見に行きましたが、行くとモデルルームでもらう手提げのバックを持っている人に必ずと言って良いほどすれ違いました。
それだけお客さんがモデルルームに足を運んでいたから営業マンも余裕だったのでしょう。
ここはね、、そうでないから必死なんですよね。

[2136: マンション検討中さん]

単に決算期だからじゃないかと。
あまりにしつこいと値下げ目的に見えてしまいますね。
相応の物件かと思いますけどね。
ただ内装はトイレが本当に残念。

[2137: マンション検討中さん]

激しく同意する。しつこさは、あなた的には値下げ目的とのこと。すっぽんよろしくがんばり、最後の切り札として、落としの材料にする。でべ、おそるべし。

[2138: 検討板ユーザーさん]

糞だめみたいな掲示板だなー。

[2139: マンション検討中さん]

2104です。
御同意頂き感謝。
調子にのって、本物件を更に客観的に考えます。

１）確かに価格は、数年前の物件と比較し。相当割高になってる。が、
　都内のマンション相場自体が大きく値上がりしてる現状鑑みると、突出してる訳でもない。
２）この高価格をバブルと考えることも出来る。一方で、今後
　バブル崩壊やリーマンショックの時のように、近々大暴落するか考えると、
　人件費は逆に大きく上がる傾向、原材料費も日本経済が弱くなれば上がっていく。
　更に先に書いた消費税増税を控え、ここの予測は本当に難しい。
　大災害や戦争も発生すれば、予測どころでなくなる。
３）都内の京王線沿線という立地そのものは良好で、環境も良い。
　急行が止まらないというハンデに目をつぶるからこそ、この物件が候補になる。
　近くにこれほど大きなマンション用地があるかと考えるとかなり難しい。
　でも高齢化により世田谷区が今後自治体としてどうなるか不安要素もある。
４）京王線高架線化で、前の閑静な通りが渋滞ばかりにならないか懸念がある。
　実際、これまでも環八から甲州街道へ抜けるときに近道にしていたくらいなので
　これが高架線になれば、もっと楽になる＝交通量が増加するのは確実。
　それが良いことか悪いことか、意見も分かれると思う。
６）設備については、物件と好み嗜好による。トイレの話題が多すぎ。
　個人的には、気持ちはわかるけど、丈夫ならいいような気も。
　逆に言えば、そこさえ目をつぶればかなり良い仕様じゃないかと。
７）気にしてるのが、立派な共用施設を維持し続けていけるかということ。
　立派で住人が多い分、維持管理修繕改装には、相当揉めそうな予感も。

以上、色々考えて結論出ず（笑）もう少し狭くてもいいかな…と
　都心方面も含めて見てみようか思案中です。

[2140: 検討板ユーザー]

芦花公園駅周辺から千歳烏山駅周辺、言い換えると環八の外側（環八内側は道路が狭すぎな印象）の世田谷区の外端において、京王線北側と南側では住環境の穏やかさが全く異なることから、こんな場所はもう出てこないと思いますので（事実、検討比較対象が今も出てきていませんので）、あとは仕様に納得できるかどうかですね。
朝6時台の急行や快速も結構混んでますので、各駅で快適に通勤・通学するのも悪くないですよ。

[2141: マンション検討中さん]

>>2140 検討板ユーザーさん

プラウド千歳台が新規に出てますよ～

[2142: マンション検討中さん]

>>2139 マンション検討中さん
近隣に住んでいる者ですが、素敵な方が隣人になることを期待しています。ボイントがよく整理されていてわかりやすいです。ライフサイクルの観点から今買わなければという方は買って決して後悔しない物件なのではないかと思います。各駅停車でも朝早ければ座れるしゆったり通勤できますよ。逆に急行停車の千鳥烏山駅は大混雑です。東名高速や中央高速も乗り入れに便利だし、千鳥烏山商店街も不自由しないし、高尾山も近いし、私は満足はしています。価格も下方硬直性があり、相対的な値下がりはないと考えています。むしろ湾岸や武蔵小杉等の方に魅力は感じないですが、皆様如何でしょうか？

[2143: 匿名さん]

まあ、湾岸や武蔵小杉が良いと思う人はそっち行ってますし、ここはこういう環境が好きな人が買うところでしょう。
個人的には専有部のグレードが引っ掛かります。
設備とかそういうのじゃなくて、天井高とかサッシ高とか。せっかく良好な環境があるのに、そこケチられたら魅力半減…とまではいかないですけど勿体ないというか。リフォームで後から変えられないところですし。

[2144: マンション検討中さん]

確かに気になるところは結構あります。
私もそれで躊躇してますが…

交通機関は、バス・鉄道停車駅変更、クルマ所有で大きく違いますし
広さについては、同じ物件内で検討、家族変わればまるで違います。
共用部、設備仕様については御指摘の通りリフォーム対応不可な部分は
永久に変わらないので、嫌なら他を探すしかない。
ここでグタグタ言っても意味ないし、値引きが大きくなる訳でもない。

個人的には、この物件では、窓や梁の高さには目をつぶってます。
というより、眺望、窓を広く取りたいほど良いでしょうか…。
タワマンでもありません。バルコニーの外は、
別棟か、旧いマンション・アパート、緑が多い部屋は北向き…。
まあ並みというか…そこまで期待しても…。

人の価値観なので、これ以上申しません失礼しました

[2145: 匿名さん]

いろいろ指摘されているとおり、昨今この辺りではまず見かけないくらい酷いコストカット仕様の箇所はとても多いので、躊躇します。ひとつひとつは目をつぶれても、これだけ多いと、このデベは客を舐めてる！と感じてしまいます。立地は魅力あると感じるのですがねぇぇ。

[2146: 検討板ユーザーさん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2147: マンション検討中さん]

>>2146 検討板ユーザーさん

購入者さん、お疲れ様。

[2148: 検討板ユーザーさん]

>>2147 マンション検討中さん

ウンコさんもお疲れ様

[2149: マンション検討中さん]

金持ち喧嘩せずで。

[2150: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]