蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[195: 名無しさん]

>>194 匿名さん

目を通してみましたがかなり不安になりますね。また洪水があったとは知らなかったです。ありがとうございました。

[196: 匿名さん]

グローリオ千歳烏山は中古がやたら多く出てて、価格も安いのが不思議だったんですが、こういう経緯があったんですね。。

同じセコムで近所。
評判を考えると芦花公園の方も将来リセール厳しそうですね。

同じくらいの価格なら、桜上水ガーデンズの中古の方がいいのかも。

[197: 匿名さん]

桜上水いいですね。セコムもですが長谷工の問題が起きた時の対応にも疑問を感じます。耐震偽装もあったばかりだし

[198: 匿名さん]

桜上水は良いですよね。
住民スレでも評判は上々。
三井×野村×スーゼネですし、やはり安心感が格段に違います。
値段次第でしょうが、桜上水を２回りほど下回ってないとここは買いたくないですね。

[199: 匿名さん]

どことなく不自然な桜上水アゲはなに？中古でも出てる？

[200: 匿名さん]

199さん
情報もっと取りに行かれた方が良いと思います。
試しにノムコムをご覧になってみて下さい❗
ノムコムだけで少なくとも5件は出てます❗❗

[201: 匿名さん]

グローリオは駅の北側の旧甲州で、特にあの場所は元々水害がある地域でしたよ。水害防ぐ為に物凄くお金かけて建築されたようですし、その割にメチャクチャ高値で出したので近隣住民も売れるはずないと思ってました。こことは全然場所が違いますよ。京王線のこの辺りは北と南で全然違いますし。

[202: 匿名さん]

近隣の者です。
南側の敷地と北側の敷地の真ん中に通る小道、この豪雨の中見てみましたが、水が溢れていました。。
こりゃ治水対策をして頂かないととても住めませんね。。
というより、この低地は対策しても、軽い水害は免れませんね。。
201さん、この辺りのことを全然理解されていませんね。

[203: 匿名さん]

http://mbp-tokyo.com/sp/goto/column/27975/

水没地域ではないようですよ

[204: 匿名さん]

203さん
202です。
そんなアバウトな記事で議論しないで、せめてハザードマップ等で議論しましょう。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00006073.html
(分割番①)
確認しましたが、もろに水害が出るエリアですよ。
実際に水が溢れていましたしね。

高い買い物をするのです。
正確な情報を入手されることをお薦め致します。

[205: 匿名さん]

桜上水は免震なのもいいよね

[206: 周辺住民さん]

過去の水害を経験した地元民はまず買わない物件ですね。
私も子供の頃に何度か経験しましたが…
昨日も冠水していたのを実際に見ましたし。

環境としてはいいと思いますが、高いお金を出してまで住みたいかというと疑問。

[207: 匿名さん]

住民のターゲット層はどこら辺なのでしょうか。

パークハウス千歳烏山は価格が7000万円台～ということもあり
子育て世代のファミリー層は1/4程度、
3/4は中高年や高齢者のご夫婦と聞きました。

我が家は小さな子供もおり、子供の友達作りの為にも若い方が多いマンションを望んでいるのですが
ここも難しいですかね。

[208: 匿名さん]

これまでの流れをまとめると

・駅力が低い
・地盤に懸念のある川沿い低地に立地
・水害の恐れ
・台風豪雨で冠水
・緑が多くて環境はいい
・道が狭い
・京王線の大混雑
・評判の悪いセコムと長谷工
・駐車場が少なすぎる
・近所に大型UR
・幼稚園と学校がパンク
・隣接小中学校の騒音
・近くにガスタンク
・間取りが微妙


過疎ってる上にネガティブな意見が大半を占めるスレ。
ネガレスはしたくないけど売れ残るフラグすごい。
これじゃ売れないよ。

[209: 匿名さん]

同じ芦花公園駅徒歩８分のプレシス芦花公園は
76㎡を5000万円台で販売中ですね。
大手デべではなく杉並区ですが、芦花公園はこれくらいの価格が妥当かと。

[210: 匿名さん]

209さん
では、そちらを買えばよいのでは無いでしょうか。
甲州街道からも少し入っていますし、騒音も無いと思いますよ。

[211: 周辺住民さん]

3世代にわたり近隣に住んでいる者です。「水害の地域」というのははじめて聞いて驚いています。子供の頃から、大雨がふっても、道路が冠水するような経験はありませんし、このマンションは駅から一直線なので、歩きやすいし、地元に住んでいるものとしては、立地は申し分ないと思います。この周囲は、以前は野原や畑があった地区で、むしろ水はけは、いいと思います。環状八号線からもすぐですが、夜散歩していても、いままで一度も「うるさい」と思った経験はありません。商店街は少ないので、お店は期待できませんが、千歳烏山のような、夜も騒音に悩まされることもありませんので、住むには落ち着いてすめる場所です。

[212: 匿名さん]

周辺住民さん、ありがとうございます！
ご近所に３代に渡ってお住まいの方がないということならばなかったのでしょうね。
元々畑が広がっていたことは存じておりますが、言われてみれば確かに、畑は水はけがある程度良くないとならないでしょうから水が染み込まずにたまるということは可能性としては低くなってきます。

[213: 周辺住民さん]

亡くなった祖父が昭和２０年代に　現在の芦花公園の土地を買うため、何回も下見に来て、特に大雨の日にわざわざ、よく見にきていたそうで、「大雨が降っても　何の問題もない」とのことで購入を決めたという話を聞いたことがあります。芦花公園は、現在のサミットストアができる前は、駅前に豆腐屋、魚屋、八百屋、駄菓子屋など　小さいですが、いろいろなお店がありましたが、サミットストアができて、全部なくなってしまいました。現在のスポーツジム、世田谷文学館　マンションなどがあるところは、ウテナ株式会社の本社があったところです。ザレジデンスが建設される、芦花公園の南側は、ウテナが縮小してから、その後に開発されたので、北側に比べると、道幅も広くなり（といっても通りからはいると、昔の農道ですから道巾はせまいですが）、緑も増えて　住む住民としては、落ち着いた環境になった半面、住んでいた住民が高齢化して亡くなったりすると、小さい土地に　アパートができるなどして、お互いの顔がみえなくなっています。
ザレジデンスができて、芦花公園一帯が、よりよい町になるよう、望んでいます。

[214: 通りがかりさん]

芦花公園といっても色々ありますから。
ここが相対的に低地なのは事実です。
確かに静かですけどね。
事前案内会の予約案内がきたけど、3か間で18コマあるうちの満席が1コマだけ。。
予想を遥かに上回る反響とか書いてあるけど、どんだけ低い目標だったんだか(笑)

[215: 周辺住民さん]

周辺住民が必死に芦花公園の良さをアピールしてこの物件を擁護するなんて驚きです。

私の知る限り、近所ではこの大型マンションが建つ事を反対している人が多数ですよ。
小学校の人数パンクも懸念されていますし、最近は皆建設工事の音に悩まされています。

周辺住民を装った営業の方ですか？

水害が気になる方は実際に雨の日に現地に見に行かれるといいでしょう。
水はけは悪いです。

[216: 周辺住民さん]

娘が、勤務先の近くで、マンションをさがしているので、最近　マンション情報をみるため、たまたま目にして
投稿しただけです。このような　レスは、ネガティブのものが多く、本当に購入を考えている人のために少しでも情報があればいいと思って、はじめて、投稿しただけなので、このようなことを書かれるなら　やはり投稿すべきではなかったと思っています。　営業とはまったく関係ありません。営業の人は、歴史など知っているわけがありません。時代とともに　住んでいる地域がかわっていくのはしかたないことですから、少しでも自分の町がよくなることをのを望んでいるだけです。

[217: 口コミ知りたいさん]

>>216 周辺住民さん

芦花小学校、中学校の雰囲気はご存知でしょうか？団地に囲まれた学校ですので、地域の方の評判が気になります。

[218: 匿名さん]

私も周辺住民です。216さんとは全くの別人です。この辺りの住民で、地域に不満を持ってる方はあまりいないと思います。そこそこ満足して住んでいますので、この様にネガレスが付いていて、少し驚きました。

217>>さんの団地の件ですが、うちの子が小学生だった頃は、団地内は老人が多く、同級生は少なかったのでなんの問題も無かったです。建替え後は若年層も増えるでしょうし、正直今後はわかりません。
芦花小は問題なかったですが、中学は受験したので、芦花中の事もよく分かりません。
ただ、周辺住民は、殆ど満足して住んでると思います。

[219: 通りがかりさん]

事前案内会の予約、全然埋まってないね。
18回中3回しか完売してない。
デベさん、こりゃ歴史的惨敗の予感ですよ。。
400戸近くも捌けるかいな？
我々庶民が頑張れば手が届く価格に設定して下さいね(笑)
プラウド上北沢も全然売れてないみたいだし、マジでヤバイやつですよ～

[220: 匿名さん]

いくらなんでも叩かれ過ぎのような･････

[221: 匿名さん]

この物件が叩かれるのは分かる。

各駅停車しか止まらず、駅周辺はなにもなく、利便性が低い。
大型公園以外に”なにもない”芦花公園駅が最寄り。
おまけに水害も懸念されている。

なのに野村＆地所＆セコムという、いかにも高所得者層向けのデべ。
更に不動産価格が上昇してる中、土地価格が最も高い時に土地を確保したせいで、予想される価格が高過ぎる。
でも高所得者層はどうしてもこの土地に住まなきゃいけない理由がない限り、絶対に選ばない物件。

なにもかもが不釣り合い。

ここよりはるかに利便性が高く戸数も半数くらいのパークハウス千歳烏山ですら、竣工から半年経っても売れ残ってるんだから、ここはよほど価格を下げないと確実に売れ残るでしょ。

とんでもない高価格で売り始めて、後から値引きするのはみっともない。
グローリオの二の舞。

[222: 匿名さん]

ここをあきらめて、中途半端な郊外に行かずにプレミスト高尾にします。
都心から遠いけど中央線始発で座って行けるし、将来中央線にグリーン車連結
されるみたいだし。　　浮いたお金で、思い切りレジャーを楽しみます。

こういう人がでてくるかな（笑）

[223: 匿名さん]

ここを検討している人が高尾はないと思うｗ
けど世田谷ブランドにこだわらなければ調布や府中の方が圧倒的に生活利便性はいいし安い。

ここに7000万円以上出すくらいなら世田谷南部や都心部の中古の大手マンションだな。
リセールを考えるなら尚更。

[224: マンション検討中さん]

今出ているパークハウス千歳烏山の南向き住戸が７０㎡で６５４８万円。
これより安くないと買う気は起こらないですね。

[225: 通りがかりさん]

》224
全くその通りですね。
マンションは大半の方がどこかで売却(リセール)します。
どう考えても今は買い時ではない。売却時には多額の売却損が実現することに。ローンの返済曲線より買った瞬間からの値下がり曲線の方がエグいから、売却代金ではローンが返済出来ず、追証が必要になると。
想像するだけでゾッとしますね。。

これだけ大規模でこのスレの伸び悩み具合と酷評の数々。。
適正価格を出さないと、惨敗しますぜ。

デベの企画担当のリーマンさん、次の転勤が楽しみですね(笑)

[226: 職人さん]

なんかネガキャンが増えてるなｗ　安く買いたいならそう言えばいいのにｗ　くやしいのうｗｗ
中古価格はここ2年で芦花公園が千歳烏山を逆転してますぜ。千歳烏山周辺をキャンセルしてこっちに乗り換える流れですよ今は。駅力がどうとか言ってる人、高架化工事を無視してるの？帰宅時は急行の方が混むんじゃないの？首都圏の通勤路線じゃ各駅停車の方がセレブ感ありますぜ？あー急行の連中は郊外に家買って行きも帰りも大変だなーなんて思って見てますよ？
小学校がパンクするかもというのはそうかもしれないね。まあ平米90万が妥当でしょ　俺は買えないけどねｗｗｗｗｗ

東京カンテイ
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn662.html

[227: 匿名さん]

平米100以下だったら驚き。

[228: 匿名さん]

千歳烏山と芦花公園の駅間は、徒歩で行ける位近いですしね。高級感はこちらですよね。

[229: 匿名さん]

芦花公園のビンテージといえば、プレステが有名ですよね。
ここは将来ビンテージになりそうですか？

[230: 通りがかりさん]

平米100以上なんて誰も買わないよ(笑)
芦花公園ですよ？ギリギリ世田谷の。
せめてプラウド芦花公園レベルじゃないと。
遊び行ったことあるけど、あそこは天カセだし、内装のクオリティ高いし、グッドデザイン賞取ってるしね。
長谷工じゃ絶対グローエとか使わないでしょ(笑)

[231: 匿名さん]

うーん。。芦花公園て高級住宅地？
そもそも地元民以外は芦花公園自体知らないような。。

千歳烏山の方がずっと住みやすいのに「高級だから」というだけで芦花公園を選ぶってw

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん

地元民だからこそ、烏山より芦花公園って考え方があるんだと思う。

[233: 通りがかりさん]

221さんが言ってるように、どうしてもここに住まなければならない強い理由がない限り、高額所得者がなかなかここに積極的に住もうとならない。。

232さん、お言葉の裏を返せば、地元民以外は魅力を感じにくいってことですよ？
芦花公園好きをアピールしたいのかも知れませんが、論理破綻してます。。

[234: eマンションさん]

>>233 通りがかりさん

そんなことはないと思いますよ。
ちなみに私はどうしても芦花公園に住まなくちゃいけない理由はありませんでしたが、港区から引っ越してきました。
子供が産まれたのを機にビルに囲まれたような公園で遊ばせるのが嫌でこの辺りの緑豊かな所に惹かれました。通勤時間は倍以上になりましたが、概ね満足しています。
私は千歳烏山より断然芦花公園がいいと思います。
ゴミゴミしていて千歳烏山は苦手です。買い物や役所など利便性は高いですが、近くなので、行きたければすぐ行けますし…
最近は利便性が全てみたいな考えの方が多いのかもしれませんが、子供のいるファミリー世帯にはいい環境なんじゃないかと思いますよ。

[235: 匿名さん]

それぞれの地域に個性はあるし、自分の求めているものとかライフスタイルに合致すれば、そこがその人にとっての都になるんだろうなぁなんておもいますよ

この辺りだとこどもさんいる人、リタイアしてのんびり暮らしている人の需要が基本としてはあるのではないかと思われます

DINKSなんてもっと便利なところのほうが断然良いでしょうし、その人にとってBESTな選択をすればいいだけですよ

[236: 通りがかりさん]

235
需要がないわけではないですよね。
子育て世代がターゲットなのも分かります。
ただ、ターゲットに沿ったpriceを出さないと売れないですよ、と。

[237: マンション検討中さん]

説明会行かれた方価格はどうでしたか？

[238: 通りがかりさん]

ただ高かったですよ(笑)
普通に平米100以上ですね。
検討から除外します。

[239: マンション検討中さん]

希望の間取りは億超えしていたのでうちも検討から除外。
とにかく高級・上質志向が高い物件。

[240: 通りがかりさん]

駐車場少ない(平置きなし)、スロップシンクなし、価格に見合う高級感はなさそう、ぺらボー(背丈は高め)だし。
そのくせ長谷工なのに値段高い。
うちも検討から除外します。

歴史的大敗の予感。

[241: 匿名さん]

高級なのはエントランスの家具や見た目だけ
間取りは微妙、仕様のレベルは低くて残念

初めて現地に行ったが駅〜マンションがずっと坂道
毎日あの坂道を使うのはきつい

このマンション自体もまた別の坂の上に建ってる

駐車場は地下タイプの機械式だから浸水と管理費が気になった

どう考えても価格と中身が見合ってない印象

隣は低層地域ではなく、古めかしいマンションが立ち並んでいて眺望は期待できない

[242: 匿名さん]

あくまで個人的なイメージですが、芦花公園に大規模マンションが立つくらいになると、価格調整局面になってる気がします。リーマンショックの頃に、確かセコムとかありましたよね。

[243: 匿名さん]

駐車場の仕様残念です。
地下の機械式駐車場で水没経験があるので。

たいていのマンションは豪雨の恐れがある場合は所有者自身が車を移動することが前提で、水没しても100%所有者責任。
購入契約時の免責事項にもあります。管理会社は一切弁償してくれません。
機械式は維持費もかなりかかりますし…ネックですね。

[244: 通りがかりさん]

もはやプラウドシティ阿佐ヶ谷の方が割安に感じます。駐車場も地下だし、ランドスヶープが圧倒的に良い。
それでも割高感あって売れ残ってるのに、この立地・この仕様で同等の価格ってデベの強欲さを感じますし、学習能力の無さを感じます(笑)
242さんの仰る通り、明らかに価格調整局面ですよね、、
このあたりのエリアは売れ残りが多いですからね。