蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1801: 匿名さん]

次の売り出し５戸ってヤバくないですか？そんなに売れないの？

[1802: 匿名さん]

価格は今時のこの立地の相場並みだと思うが、仕様は今時のこの立地の水準に遠く及ばない。プラウド六郷の例を見るまでもなく、価格を下げると捌けるとは思うが、それはここが相場で買えなかった人が集まる大規模共同住宅になるということで、不安を感じる人も多いと思う。

[1803: 匿名さん]

>>1802 匿名さん

それを言っちゃうと、すでに買った人の逃げ場が無くなってしまいますよ…

[1804: 匿名さん]

価格を下げるということはデベ自らマンションの格を下げるわけで、マンションとしての価値はもちろんセカンダリー市場の価格も下がる。安く買えてラッキーと思ってる層は置いといて、ここに世田谷の頂（と、かつてデベが言っていた）を期待していた層は絶対に買わんだろうな。

[1805: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

世田谷の頂き これは痛いよね
世田谷自体人気がなくなって売れない状況なのに

[1806: 検討板ユーザー]

公式HP掲載の住宅ライター熊谷さんのレポートはこれまでのネガレスへの挑戦文にも読めますが、専門的見地（単なる批判でない）のご意見があれば読んでみたいです。

[1807: 匿名さん]

住宅ライターもマンションブロガーも同なじようなものと思うが、両者のコメントから受ける印象は対象的。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4742.html

よく読めばわかるが、どちらも嘘は書いてない。あとは個々人の判断。

[1808: 匿名さん]

>>1806 検討板ユーザーさん

専門的見地からだと縦横リビングの話に終始してしまうようです。リビング側の柱がアウトフレームされてるのはこの価格帯なら当たり前で、共用廊下側の2ベッドルームは？と思わずつっこみそうになる。スッキリどころか圧迫感すら感じるリビングの梁やローサッシを完全にスルーするところに、専門家としてのハートの強さを感じました。続きを楽しみにしています。

[1809: 検討板ユーザー]

ありがとうございました。この付近に住みたいんだという強い動機付けや理由が無いと選択しずらそうですね。

[1810: マンション検討中さん]

>>1801 匿名さん

売れているから、売りダマが無いのでは？？

[1811: 匿名さん]

>>1810 マンション検討中さん

余ってるよ

[1812: 匿名さん]

売れ行きすごいねここ

[1813: 匿名さん]

ギロチンは一部の間取りだけで大半の間取りには関係ない話だが、後半記述の通りこの物件の躯体仕様は埼玉東部の坪単価180万くらいの物件と同じのようで、このような立地、価格帯の物件ではあまり見かけない仕様です。

『住戸のバルコニー側と外廊下側の外壁仕様が鉄筋コンクリート造では無く「 ＡＬＣ版 」仕様』
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/usui-20161214

JVデベの見解は、
今時『世田谷の頂き』にこの価格で住もうと思うなら、これくらい諦めなさい！
ということかと。

[1814: 匿名さん]

>>1808 匿名さん

読みましたがマンション自体の話はほとんど無いですね。書きようが無いのかな。
でも周辺環境がなかなか魅力的なんだなとは思いました。

[1815: マンション検討中さん]

今の時代にあった良い物件だと思います。
世田谷人気が無くなりつつある中で、何かを変えるなら販売価格で、その為に仕様をある程度下げるのは仕方ないかと。
また桜上水や千歳烏山である程度需要が満たされたエリアなら尚のことだと思います。
迷ってますが、それが嫌なら他を探すしか無いですね。

周りの樹木が育てば雰囲気も出てきて良いマンションになると思います。
何を取るかですね。悩ましい。

[1816: 匿名さん]

>>1815
まさに！
現在の価格はほぼ相場並みなので、この低仕様が価格に反映されれば、「今時この立地にしてはお得！」ということで検討者が増えるかも？？！

[1817: 匿名さん]

デベの当初のコンセプトとしては、世田谷の頂きを目指していたわけで、故に事前の予定価格は今よりかなり上だった。ターゲット層もまたここに世田谷の頂きを期待し、お金を出しても良いと思っていた。この立地が世田谷の頂きかどうかなんて野暮な議論は置いといて、ここまでは需給が合致している様に見受けられた。がしかし、デベがここで稀有な立地に胡座を掻き、ターゲットは専有部仕様を下げてもついてくると判断し、コストカットの低仕様路線に突き進んだ。もちろん、共有部の仕様はそれっぽい高級感を出すことでお茶を濁すことを忘れずに。その結果、MRを訪れたコアターゲットは一斉に手を引いた。それにあせったデベは当初の予定価格から値を下げて販売開始。がしかし、世田谷の頂きを期待していた層が気持ちを翻すことはなく、デベはさてどうする？となり、一旦世田谷の頂きのワードをHPから消し去り、曖昧なターゲット戦略のまま販売を継続しているのが現状。
現販売価格は確かに相場並だが、この低仕様かつ相場並の価格で全389戸を捌くのが容易ではないことはデベ自身が一番よく分かっているでしょう。

[1818: 匿名さん]

土地を相場度外視の高値で落札したが、当初はこの立地でいいものを建てれば平均坪単価300万後半で売れる見込みがあったし、それなりに利益も見込めるプロジェクトだった。リスクヘッジのために３社でＪＶも組んだし。

しかし、土地取得後に建築費が高騰＆高止まりし、当初計画の建物仕様では利益が減る事態となり、コストカット低仕様に変更することとなった。そこに市況の悪化、世田谷人気の陰りが重なり、泣く泣く予定価格を坪平均330くらいまで下げてなんとかリリース！

結果は、やはり、立地に比して仕様のチグハグさが目立ち苦戦中、さあ次に打つ手は？！

ってな感じでは？

[1819: 匿名さん]

黙ってても売れるから心配すんな

[1820: 匿名さん]

売れ行き見てるとここは心配しかない。

[1821: マンション検討中さん]

>>1819 匿名さん

第2期第5次、心配しかないですよ(笑)
デベ的には。
最初にいた副営業所長も先日見ないと思ったら更迭されてました。

[1822: マンション検討中さん]

それくらいの物件の方が気楽で良い。

[1823: 通りがかりさん]

>>1821 マンション検討中さん

更迭w

[1824: 匿名さん]

近況を報告せよ

[1825: 検討板ユーザー]

>>1824 匿名さん
来場予約を確認しましたら、次の3連休の最初の2日間は予約残りわずかになってましたのでお急ぎなら早く予約しないと近況がわからないかもしれませんね。

[1826: 匿名さん]

安心して下さい。
まだ250戸以上残っていました。

[1827: マンション検討中さん]

竣工まではダラダラ売るでしょう。
竣工後に大々的に販促して、新規開拓の結果どれだけ捌けるかが勝負。

[1828: 匿名さん]

まだ250戸以上残ってるんですか？！
ということは、たぶん、これから価格調整があるでしょうし、その時点でも200戸以上から選べる、待つべき状況。

[1829: マンション検討中さん]

>>1802 匿名さん

ホンそれ。

>相場で買えなかった人が集まる大規模共同>>住宅になる

やっぱり不人気物件って、これが一番こわい。安くなるのは喜ばしいが、住人レベルが明らかに変わりそう。

民度とも言っていいのか、なんか、すさみそうよね

[1830: 通りがかりさん]

>>1829 マンション検討中さん
民度を金銭的価値で判断するのは必ずしも公正ではない。相場で買えなかった人が集まると言いますが値下げされれば、それがその時点での相場ではないですか。逆に市場環境を良く分析して相場を予想していると言えると思いますが如何ですか？残りものには福がある。待てば海路の日和あり。

[1831: 匿名係]

>>1826 匿名さん

いつ、どのような方法で確認したんですか？
エビデンスがあれば見せて頂きたいです。

[1832: 匿名さん]

不動産相場が下がっているわけではなく、低仕様に起因するデベ都合の価格調整が行われる可能性が高いというのが現状。選択肢がほぼ残っていない残住戸数戸での値下げならともかく、残住戸が相当数残っている段階での値下げとなると、第１期で購入した層は面白くない上に、賃貸に出す時やセカンダリー市場でも不利になる。また、初期価格で購入している層と、値下げでようやく購入できた層では経済状況も異なっているわけで、将来の管理費値上げや管理規約改定時に揉める要因になり得る。いずれにしても、安く買えて良かったねで収まらない話なのは確か。これから購入するかたは、上記をよく考慮してから決断した方が良いかと。まぁ現実的にデベの値引きは竣工・引き渡し後になってくると思うけど。

[1833: 匿名さん]

価格云々以前に、ここの専有部仕様は今時恥ずかしくて無理！

[1834: 匿名さん]

世田谷の北西部なんて元々民度低いんだから今更どうってことないでしょ。区長は革新系、この前の衆院選でも都内では数少ない小選挙区で自民候補が立憲民主に破れたプロレタリアートの牙城。

[1835: マンション検討中さん]

>>1834 匿名さん

世田谷区が都内で数少ないプロレタリアートの牙城？？
世田谷がプロレタリアートなら、足立・葛飾・江戸川・北はどうなる？？
カタカナ使う時はもうちょっと勉強せえや～

[1836: 匿名さん]

>>1829
不動産は生もの、売れた価格が相場！と考えれば、相場=適正価格を知る賢者が集まる…………ことを期待しています

[1837: 匿名さん]

>>1835 マンション検討中さん

世田谷の北西部は、その足立や葛飾と大差ないってことだよ。
他人の心配する前にこのエリアの地歴でもしっかり勉強しなよ。

[1838: マンション検討中さん]

そうなんだ。足立区とか葛飾とか行ったことないけど。
子どものころから下町の方には行っちゃいけないって言われていたので、正直わからないですが怖いところだと思ってました。江東区とか墨田区とか江戸川とか。

[1839: 匿名さん]

第３期販売再度延期。
先着順住戸も完売してないし、もう残りの住戸は値引前提の竣工売りで良いんじゃないかな。

[1840: 匿名さん]

なぜ、販売延期にする必要があるのかな？
全部、先着住戸にするば良いのに。

[1841: 検討板ユーザー]

今度の週末は来場予約が多そうですね。
この近辺でない方は、ランチは芦花公園駅周辺は多くありませんので、よく調べて千歳烏山駅付近で予定しておくのが適切です。
但し、ラーメンを考えている場合は、八幡山駅かもう一つ新宿よりの上北沢駅周辺がオススメです。
それでも12時台のピークタイムは地元民でいっぱいですのでご留意ください。

[1842: 匿名さん]

実際、資料請求数やMR来場数は多い（以前HPにも掲載されていた）んですよね。にも関わらず、成約率が低すぎるから売れない。やっぱ値引きするしかないんじゃないかな。

[1843: マンション検討中さん]

めっちゃ良い雰囲気のマンションじゃないですか。

[1844: 匿名さん]

>>1842 匿名さん

現地を見ると住む気がなくなるのかな？

[1845: 匿名さん]

雰囲気で勝負してるところがあるのは事実。
その雰囲気に飲まれなかった人が多いのも事実。

[1846: 検討板ユーザー]

世田谷区京王線沿い３大ＰＪの最後案件。桜上水も千歳烏山も見送って、新築で済むならここしか残されてません。
想像以上に高くて値下がり待ちならばわかる気もしますが、手が届く人から好みの部屋を選んでいくので、残りものに福はあるでしょうか。

[1847: マンション検討中さん]

芦花公園って各停が八幡山待ち合わせするからくっそ不便。千歳烏山の方が全然早く帰れますよね。桜上水や千歳烏山とは利便性の面で劣るので比較するのは…って、たしかにここしかのこってないんだけどね。

[1848: 匿名さん]

朝のラッシュみると子供がかわいそうになった。複々線化した小田急や中央線がいいかも

[1849: 匿名さん]

駅近超大規模で全棟免震・地下駐車場を備えた高仕様の桜上水、電車の利便性大で今後の駅前再開発期待の烏山ときて、ここだけ水をあけられちゃった感じかな。坪300万以下に値下げしてようやくっていうレベルじゃない。

[1850: マンション検討中さん]

ペンが届いたよ。

削って黄色だったら、当たり。

削ったら、なんと黄色！

3000円ゲットです。

さすが蘆花公園ザ・レジデンスさん。

大盤振る舞い、おサンクス。