蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1723: マンション検討中さん]

自分達の子供が天井知らずの優秀な前提で笑える議論だな
土田舎の学校じゃあるまいし、そこまで神経質になるほど都内の公立なんか変わらんわ

[1724: 1720周辺住民]

進学スレではないし、1722さんの学校とは事情が違っていたのかもしれないが、当時の中学校の成績は完全相対評価、22群戸山・青山に進学する生徒は内申点45以上（5と4が半々）。21群新宿・駒場が43-44（オール4にが一つ二つ）というのが基準だった。相対評価で5が付く生徒は全体の7％だから、都内進学校に進学できるのは上位10％、45人のクラスで4－5人と言うのは普通だと思う。1722さんの学校とは事情が違っていたのかもしれない。

[1725: 匿名さん]

>>1724 1720周辺住民さん

都心に比べ世田谷は内申とりやすかったのでは？相対評価の時代は。
昔は内申も大事でしたが、それでも筆記試験の結果が半分の比重を占めていました。

私も地元ですが、内申が高いわりに筆記で点がとれない→都心の子は内申の割には高得点の子がいる印象でした。

[1726: 匿名さん]

そう言えば、この地域は烏山工業(カラコー)が懐かしいですね。様々な面で有名でした。
世田谷には桜町 深沢 玉川 なんてありましたね。

[1727: 匿名さん]

ガラが悪いと評判？だったとこばかり

[1728: 匿名さん]

仕方ないよね。入居資格に所得制限のある都営住宅とかの公営団地が未だに沢山あるし、共産党のポスターも至るところに貼ってある。保坂みたいな左巻きを区長にしちゃうような住民層なんだから。

[1729: 匿名さん]

地域柄としては、江戸時代に遡りますね。
いまの時代は関係ないと思いますが、色々ありますね。

[1730: 匿名さん]

今朝の新聞に世田谷が不人気になってきた記事出ていましたね。
世田谷離れは、ここだけの問題じゃなさそうですね。

[1731: いらっしゃい]

都営アパート民は年寄りだし子供少ないから公立小問題ないよ

塾は
ベネッセ　公文、早稲アカ　トーマツ　色々あるし
河合塾にenaもあるし、栄光ゼミもある　個別もある
みんなチャリンコ圏内　仙川行けば御三家ご用達サピックス

マンション内で教育格差もあるだろうから
覚悟してくださいね　妬み　嫉妬　生活費切り詰めてローンは
抱えないでくださいね

住みやすい場所です。以上

[1732: 匿名さん]

あの京王線のラッシュ、小学生の娘さんも乗るんですよね(汗)
迷い中

[1733: 通りがかりさん]

けっこう注目されてますね、ここは、コメントもうすぐ2000コメントじゃん

[1734: 匿名さん]

この魅力ある立地を専有部低仕様で台無しにしたにも関わらず、当初はもっと高額路線(世田谷の頂？！)で売ろうとしたデベの面の皮の厚さが注目の的です。

[1735: 匿名]

>>1733 通りがかりさん

ネガキャンペーンがすごいですから2000はあっというまでしょう。
勝手に期待して、期待外れだとか売り方が悪いとか。
内装のヒントを欲しくてモデルルームへちょくちょく顔を出しているけどそこそこに商談は進んでいるようです。

[1736: マンション検討中さん]

ここ駐車場少なすぎない？
まあそれ以前の問題ありすぎだけど(笑)

[1737: マンション検討中さん]

>>1736 マンション検討中さん

しかも殆どが機械式。。
SUV・ワゴンタイプは殆どが入らないと思った方が良いでしょうね。。

[1738: 匿名さん]

第3期は10月上旬販売って話だったのに、HPすら更新されてないのは何だかなー。

[1739: 匿名さん]

もう、販売をあきらめて放置してる？

[1740: 通りがかりさん]

>>1738 匿名さん
第三期は10月上旬販売予定ですが、販売戦略を考えているのでしょう。即ち、価格面で引き下げるべきかデベ三社の意見の調整に時間がかかっているのだと推測しています。それにしても消費者を馬鹿にしている対応ですし、不要な不安を既に購入した人と購入を検討している人に与えます。まずは第三期販売は12月迄延期します等を堂々とHPに掲載すべきだと考えます。

[1741: 匿名さん]

さすがに年末の忙しい時期にマンション買おうなんて人は少ないので12月迄延期はないですね。だからこそ、10月11月の第3期販売で新棟含めある程度戸数を捌きたかったはず。その目論見ほど需要が集まらなかった為、値下げするか11月迄引っ張るか調整中なのでしょう。いずれにしても不誠実な対応に変わりはないですが。

[1742: 匿名さん]

似たような状況だったプラウド大田六郷は、積極的な値下げによってある程度販売は進んだが、まだ1/3弱は売れ残っている。やはり大規模物件は最初で躓くと後半が特にしんどい。値下げするなら一気に完売の目処がつくところまでは販売を進めたいところだが、JVの意見集約には時間がかかる。

[1743: 匿名さん]

そう考えると桜上水ガーデンズはここより戸数多かったにも関わらず竣工前完売なんだから、人気の差は明白だね。

[1744: 購入者Z]

>>1737 マンション検討中さん

適当なこと言ったらあかんよ。
駐車台数全142台のうち、高さ2.1m・全幅1.95mまで入るのがフォレストコートで12台、
ブライトコートで3台、
高さ2.1m・全幅1.85mが31台ありまっせ。
少ないのは少ないけどな。

[1745: マンション検討中さん]

>>1744 購入者Zさん
少なすぎ...
このご時世に幅185がメインの時点で...

[1746: 匿名ちゃん]

少な過ぎまでは行かないのでは？
このご時世なら1850mmまでだと結構な車種がいけますよね。
1745様はさぞかし大きなサイズのお車をお持ちなんでしょうね。

[1747: 匿名さん]

第三期の日程がなかなか好評されませんね。
ホームページの更新予定日をとうに過ぎているのに。

[1748: マンション検討中さん]

>>1746 匿名ちゃん
185は今ある立体の最小で、小型車サイズですよ？(笑)

[1749: 匿名さん]

値下げ幅について、各社の意見が割れてるかな

不良債権抱えたくないから難しいよね

[1750: マンション検討中さん]

>>1744 購入者Zさん
は？
大切な愛車をギリギリで駐車するの？数字上「とめられる」のと、安心してとめられるのは違うんですよ！

[1751: マンション検討中さん]

>>1746 匿名ちゃん
メルセデスのSUV(CLAではない)です。
別に特別なものではなく、むしろスタンダードだと思いますよ、世田谷では。

[1752: 匿名さん]

>>1746 匿名ちゃん
せめて195はないと...
きょうび、タワマンでも185では入らない人が多過ぎてガラガラになっているので、195に拡張してるくらいですよ

[1753: 匿名さん]

ここ、買いでいいよね？

[1754: 匿名さん]

この辺りは車を買わないと不便ですか？

[1755: 通りがかりさん]

>>1754 匿名さん
足腰がしっかりしていれば車はなくても不便ではないです。必要な時にはレンタカーやシェアカーを利用すれば宜しいかと思います。
駐車代や車の管理費ガソリン等も考えて判断されたら宜しいかと思います。

[1756: 匿名さん]

車マニアが多いのかな？ どんな車に乗ってるとか、色々言われてもよくわからないですよ(汗)
トヨタ ベンツ 日産 とか会社名ならわかりますが

[1757: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1758: 匿名さん]

こんな住人が隣人候補か。
高い金出しても選べないのが隣人だとよく分かった。

[1759: 匿名]

他人の買い物に細々と難癖をつける人が隣人にならなくてよかった。情報交換ではなく個人的な感情発散の場。

[1760: 匿名さん]

買えない人の嫉妬と憂さ晴らしさがすごい
世帯年収1200〜無いと住めないからねぇw

[1761: マンション掲示板さん]

いいですねー。
都合のいい話以外は嫉妬で片付けられるのもある意味幸せですよね。
満足いく物件でよかったですね！
でももう少し冷静にネガティブ要素も見えてた方がいいなもしれませんね。

[1762: 匿名さん]

「世田谷の好立地に新築マンション買いました！」と舞い上がって、友人をこの部屋に招くような愚はしません。他人にはこの梁とトイレを見せたくありません。「素敵ね！」などと言われても憐れになります。

[1763: 検討板ユーザー]

家って他人に見せるために買うんでしたっけ？

[1764: 匿名さん]

それも有りますよね。
何故皆、良い車に乗るのか。
それは羨ましいと思われたいから。
他人への見栄が無ければ、車なんて何でも良いわけで。
家も同じですよ。
良い立地に住んでる、良いマンションに住んでる。
こう思われたい人が多い。
感情的には普通です。

そうじゃ無い人ももちろんいるでしょうけど。

[1765: 検討板ユーザー]

ここに住みたいから住む。この車に乗りたいから乗る。それらに対して他人からどう思われるのかなんて考えていたら、決断が自分のためではないようで楽しくない気がします。いいと思ってるなら、それで良しでしょう。

[1766: 匿名さん]

見栄はるなら、ここに住まないでしょ？

庶民的なのがこの地域の良さと思いますよ。

車は、必要なときだけタクシーの方が安くて便利じゃないですか？管理維持不要でどこでも乗り捨てできて。停めるところ探したりとかストレスたまりません？私はすぐビール飲んじゃうからかな(笑)

[1767: 匿名さん]

車に関しては世代間の意識の差があると思います。
年配の方は、憧れ、ステータス、モテる、カッコいいってイメージ。携帯やインターネットが普及してなかった世代。
若手の方は、人や物を輸送するための道具と割りきってる人の割合が高そう。車が趣味という発想が理解できないかも。
どちらも、そういう人がいるんだと尊重すればいいと思う。

[1768: 匿名さん]

乗りたい車は何故乗りたいのか。
乗りたいと思う根本の理由を考えると分かりますよね。

まー確かに道具だと割り切ってる人はボロい車でも軽でも何でも気にならないですけどね。
昔みたいにイイ車に乗ってたらモテるとかも無いしなー。
でもインスタとかが流行るくらいだし、人に羨ましがられたいという欲求は今も昔も変わらない笑
リア充アピールをみんなするわけで。

[1769: 匿名さん]

高い車=羨ましい っていう感覚が無くなってきましたからね。
なん十万円もだして、カブトムシやヘビを飼育する人を見てるのと同じ感じかな。

[1770: 匿名さん]

でも迎えに来られて嬉しいのはやっぱり軽よりポルシェとかアウディとか。

カブトムシとか蛇は流石に言い過ぎかな。
まだそこまで特殊では無い笑

[1771: 匿名さん]

2戸目も購入完了。
なくなる前にどんどん買おう笑

[1772: 匿名さん]

>>1771 匿名さん

3戸目はいつ頃？

[1773: 匿名さん]

専有部の仕様が低かろうが、世田谷区のこの立地をとにかく安く買いたい人が殺到する！
この物件も、そろそろこんな感じの展開↓しか残されてないと思う。

http://yoiie1.sblo.jp/article/181278801.html

[1774: 匿名さん]

まだまだ当分たっぷりあるので、2戸と言わず3戸4戸と好きな部屋買っていいんやで。キャンセルだけはやめてな。

[1775: 匿名さん]

というかここのイベントでベンツの試乗会やってた笑

[1776: 匿名さん]

>>1773 匿名さん
世帯年収600万ではないですよね？？
そうだとすると、いくら4000万台だとしてもよくローンおりますね。

[1777: マンション検討中さん]

買いですよね、ここ。

[1778: 匿名さん]

車オタクのつぎは年収マニア？

[1779: 匿名さん]

4000万は600あれば通りますよ。

[1780: 匿名さん]

ＨＰが更新されています。
第３期販売が１１月上旬に延期されていますね。
やはり需要が集まらず、苦戦しているのでしょうか。

[1781: 通りがかりさん]

>>1780 匿名さん
需要が伸び悩んでいるのでしょうが、大分外観も駐車場等も確認出来るようになってきたので、確認してから購入を決めようという方もこれから動き出すのではないかと思います。ベランダの窓枠サッシがシルバーなのが軽薄な感じで残念です。近隣のように黒や茶色のサッシで重厚感を出して欲しかったです。

[1782: 匿名さん]

ここまできたら竣工売りに望みを賭けるべきです。まずは若干の価格改定で集客し、実物の豪華共有部を見せれば舞い上がること間違いないし！一気に契約まで持ち込みましょう。それとともに、専有部の見学に時間をかけさせないような仕掛けが必要です。集客が鈍って来た時に備え、更なる価格改定の余地は残しておくべきでしょう。

[1783: マンション検討中さん]

1782：匿名さん
↑
何者？？
普通の事いってるだけだし。

[1784: 匿名さん]

というか、どの立場で話してるのか謎。

[1785: 匿名さん]

買いたいけど買えない者の妬み嫉みやろなあ

[1786: 匿名さん]

ここを妬む人いる？
そこまで人気物件？売れないのが現状かと

[1787: 匿名さん]

物件の仕様や見た目はともかく、妬まれるような立地じゃない。東京DEEP案内の烏山や粕谷の記述見ればわかる。

[1788: 匿名さん]

住宅街に聳えるガスタンクの圧倒的迫力の光景は芦花公園が誇る世田谷百景のひとつ

[1789: 匿名さん]

妬まれてると考える思考がわからん

[1790: 匿名さん]

贅沢は言わないので、せめてウエリス世田谷砧並みの仕様だったらここまで貧相にならなかったのに。HPモデルルーム写真でLD開口部を見比べれば一目瞭然。同じく長谷工、こちらはデベが予算ケチったのでしょう。

[1791: 購入者Z]

>>1790 匿名さん

で、あなたはウエリス世田谷砧を契約したの？

[1792: マンション検討中さん]

>>1790 匿名さん

同感です。
1791さんのような貧弱な切り返しはスルーですね。あくまで比較論として例示しているだけなのに、勝手に両者を同じ土俵で検討している。

[1793: 匿名さん]

第2期5次販売がしれっとＨＰに掲載されています。11月に延期した第3期販売前に少しでも分譲住戸を減らしたいのは分かるのですが、5戸だけとは。デベの必死感というか非哀感が漂ってますね。

[1794: 匿名さん]

３０００マンにはなりませんか？
4LDKならどこでもいいです

[1795: マンション検討中さん]

5戸だけの販売なのだから、売れていてタマがないのです。

風が吹けば桶屋が儲かるじゃないけど、深読みできないといけません。

[1796: 匿名さん]

なるほど、売れていてタマがないのね。
じゃあ仕方ない、ここ買うの諦めて他買おうとしよう。

[1797: 匿名係]

>>1792 マンション検討中さん

比較論？
極々一部だけを切り取るだけを比較とは言わないと思うのですが。
どんだけ立派な評論家さんなんだろう。
さぞかし立派な邸宅にお住みなんでしょうね。
まあ、いいですけどね。

[1798: マンション掲示板さん]

>>1797 匿名係さん
検討スレで比較するなとは斬新ですね。
良いことを言ってくれる方をまってらっしゃるのでしょうか？

[1799: 匿名さん]

あの朝のラッシュは厳しいですね。娘には乗せたくないな。
逆に西へ通勤通学なら良さそうですね。

[1800: 匿名係]

>>1798 マンション掲示板さん

比較するなーとは言ってないよー

検討スレ？ あなた様は何を検討してるのかな？

[1801: 匿名さん]

次の売り出し５戸ってヤバくないですか？そんなに売れないの？

[1802: 匿名さん]

価格は今時のこの立地の相場並みだと思うが、仕様は今時のこの立地の水準に遠く及ばない。プラウド六郷の例を見るまでもなく、価格を下げると捌けるとは思うが、それはここが相場で買えなかった人が集まる大規模共同住宅になるということで、不安を感じる人も多いと思う。

[1803: 匿名さん]

>>1802 匿名さん

それを言っちゃうと、すでに買った人の逃げ場が無くなってしまいますよ…

[1804: 匿名さん]

価格を下げるということはデベ自らマンションの格を下げるわけで、マンションとしての価値はもちろんセカンダリー市場の価格も下がる。安く買えてラッキーと思ってる層は置いといて、ここに世田谷の頂（と、かつてデベが言っていた）を期待していた層は絶対に買わんだろうな。

[1805: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

世田谷の頂き これは痛いよね
世田谷自体人気がなくなって売れない状況なのに

[1806: 検討板ユーザー]

公式HP掲載の住宅ライター熊谷さんのレポートはこれまでのネガレスへの挑戦文にも読めますが、専門的見地（単なる批判でない）のご意見があれば読んでみたいです。

[1807: 匿名さん]

住宅ライターもマンションブロガーも同なじようなものと思うが、両者のコメントから受ける印象は対象的。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4742.html

よく読めばわかるが、どちらも嘘は書いてない。あとは個々人の判断。

[1808: 匿名さん]

>>1806 検討板ユーザーさん

専門的見地からだと縦横リビングの話に終始してしまうようです。リビング側の柱がアウトフレームされてるのはこの価格帯なら当たり前で、共用廊下側の2ベッドルームは？と思わずつっこみそうになる。スッキリどころか圧迫感すら感じるリビングの梁やローサッシを完全にスルーするところに、専門家としてのハートの強さを感じました。続きを楽しみにしています。

[1809: 検討板ユーザー]

ありがとうございました。この付近に住みたいんだという強い動機付けや理由が無いと選択しずらそうですね。

[1810: マンション検討中さん]

>>1801 匿名さん

売れているから、売りダマが無いのでは？？

[1811: 匿名さん]

>>1810 マンション検討中さん

余ってるよ

[1812: 匿名さん]

売れ行きすごいねここ

[1813: 匿名さん]

ギロチンは一部の間取りだけで大半の間取りには関係ない話だが、後半記述の通りこの物件の躯体仕様は埼玉東部の坪単価180万くらいの物件と同じのようで、このような立地、価格帯の物件ではあまり見かけない仕様です。

『住戸のバルコニー側と外廊下側の外壁仕様が鉄筋コンクリート造では無く「 ＡＬＣ版 」仕様』
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/usui-20161214

JVデベの見解は、
今時『世田谷の頂き』にこの価格で住もうと思うなら、これくらい諦めなさい！
ということかと。

[1814: 匿名さん]

>>1808 匿名さん

読みましたがマンション自体の話はほとんど無いですね。書きようが無いのかな。
でも周辺環境がなかなか魅力的なんだなとは思いました。

[1815: マンション検討中さん]

今の時代にあった良い物件だと思います。
世田谷人気が無くなりつつある中で、何かを変えるなら販売価格で、その為に仕様をある程度下げるのは仕方ないかと。
また桜上水や千歳烏山である程度需要が満たされたエリアなら尚のことだと思います。
迷ってますが、それが嫌なら他を探すしか無いですね。

周りの樹木が育てば雰囲気も出てきて良いマンションになると思います。
何を取るかですね。悩ましい。

[1816: 匿名さん]

>>1815
まさに！
現在の価格はほぼ相場並みなので、この低仕様が価格に反映されれば、「今時この立地にしてはお得！」ということで検討者が増えるかも？？！

[1817: 匿名さん]

デベの当初のコンセプトとしては、世田谷の頂きを目指していたわけで、故に事前の予定価格は今よりかなり上だった。ターゲット層もまたここに世田谷の頂きを期待し、お金を出しても良いと思っていた。この立地が世田谷の頂きかどうかなんて野暮な議論は置いといて、ここまでは需給が合致している様に見受けられた。がしかし、デベがここで稀有な立地に胡座を掻き、ターゲットは専有部仕様を下げてもついてくると判断し、コストカットの低仕様路線に突き進んだ。もちろん、共有部の仕様はそれっぽい高級感を出すことでお茶を濁すことを忘れずに。その結果、MRを訪れたコアターゲットは一斉に手を引いた。それにあせったデベは当初の予定価格から値を下げて販売開始。がしかし、世田谷の頂きを期待していた層が気持ちを翻すことはなく、デベはさてどうする？となり、一旦世田谷の頂きのワードをHPから消し去り、曖昧なターゲット戦略のまま販売を継続しているのが現状。
現販売価格は確かに相場並だが、この低仕様かつ相場並の価格で全389戸を捌くのが容易ではないことはデベ自身が一番よく分かっているでしょう。

[1818: 匿名さん]

土地を相場度外視の高値で落札したが、当初はこの立地でいいものを建てれば平均坪単価300万後半で売れる見込みがあったし、それなりに利益も見込めるプロジェクトだった。リスクヘッジのために３社でＪＶも組んだし。

しかし、土地取得後に建築費が高騰＆高止まりし、当初計画の建物仕様では利益が減る事態となり、コストカット低仕様に変更することとなった。そこに市況の悪化、世田谷人気の陰りが重なり、泣く泣く予定価格を坪平均330くらいまで下げてなんとかリリース！

結果は、やはり、立地に比して仕様のチグハグさが目立ち苦戦中、さあ次に打つ手は？！

ってな感じでは？

[1819: 匿名さん]

黙ってても売れるから心配すんな

[1820: 匿名さん]

売れ行き見てるとここは心配しかない。

[1821: マンション検討中さん]

>>1819 匿名さん

第2期第5次、心配しかないですよ(笑)
デベ的には。
最初にいた副営業所長も先日見ないと思ったら更迭されてました。

[1822: マンション検討中さん]

それくらいの物件の方が気楽で良い。