蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1701: マンション検討中さん]

[NO.1693～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1702: 匿名さん]

第２期４次までで１４０戸程度の成約数です。
総戸数は３８９戸ですので、残住戸数は２５０戸程度ですね。

[1703: 購入者X]

>>1702 匿名さん

2期4次までの販売計画戸数がどれくらいなんでしょうかね。
計画戸数に比べて140戸のような対比でないと正当な評価ではないのかなー、と思います。

[1704: マンション検討中さん]

>>1703 購入者Xさん
仰る通りだと思います。購入者の方であれば、販売会社に直接ご確認頂くと計画戸数と実販売戸数を内密にすぐに教えてくれるのではないでしょうか。またついでに第2期4次で値引き販売があったかも確認されると販売状況の感じが解ります。

[1705: 匿名さん]

>>1702 匿名さん

ちょっと古いデータですが6月に頂いた価格表だと100戸が分譲済みになっています。ひと月10戸は分譲されているのでしょうか。
あと250戸が正しい数字として完売まで2年ですか？
6月の段階では売り出していないG棟の55 タイプは狭いけど価格は抑えられるだろうけどどう受け止められるのか。完売まで住友不動産のように三菱地所は我慢するかもしれないけど野村はどうなのか。

[1706: 匿名さん]

駅徒歩6分、ゴルフ練習所跡の広大で緑豊かな敷地。ここに、第2の桜上水ガーデンズを期待して待っていた検討者も多かったでしょうから、その落胆が恨み節に変わるのもある意味仕方ないかも。ちょこっと共有施設で演出すれば桜上水ガーデンズなみに簡単に売れる！と考えたのであろうデベの安易な発想が根本原因でしょうか。

[1707: 匿名さん]

デベの安易な発想というより昨今の建築価格の高騰、需給状況の悪化に伴う販売価格の下方修正による仕様のコストカットが原因かと。土地をもう少し安く仕入れられる立地だとハイグレードになったのかも。
いずれにせよ、これからこういった仕様の落ちた物件または面積の抑えた物件が増えていくのでしょうね。

[1708: 匿名さん]

完成売りならまだしも、青田売りで竣工から数年後を完売目標にするデベは住友くらいなもんで、
ましてやＪＶのここは早く売り切りたくて仕方ないはず。

[1709: マンション検討中さん]

>>1706 匿名さん
完全にそれです。
安いのは良かったのですが、それ以外に自分を言い聞かせようとしても、ポジティブ要素がどうしても見つからなかった。
期待して待ったのでかなり贔屓目に見ましたが。

[1710: マンション検討中さん]

>>1707 匿名さん
そうですね。その点では近隣のプレステージやベーゼントのハイグレードの落ち着いた中古の方が管理状況もしっかりしているようですからお買い得かもしれませんね。

[1711: 通りがかりさん]

このHPに住宅ライターの取材レポートが掲載されています。周辺環境、交通、商店街のレポートが中心です。共用部や専用部の設備仕様、使い勝手等についてのレポートを首を長くして待っていますので宜しくお願いします。

[1712: 匿名さん]

営業マンの回答だけでは心許ないので質問させていただきます。
こちらの物件は公立学校の学区は、蘆花小学校、蘆花中学校ですが、インターネットなどで調べるとあまりよろしくない意見をかなり目にします。
数年前はかなり荒れていて、世田谷区内でも避けた方が良かった学区だったなど。
蘆花中学校に至っては、今もあまり進めないという意見の方が多い気がしました。
現在ではどうなのでしょうか。もちろん公立小学校なので、流動的な面はかなりあるとは思いますが、もし情報があれば教えていただきたいです。

[1713: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
烏山の歴史土地柄など調べてみてください

[1714: 名無しさん]

>>1712 匿名さん

芦花小学校は、荒れているようなことはなく、普通の小学校ですよ。
ただ、学区の変更や新設マンションなどにより、人数はパンパンになってる印象です。

[1715: 佐藤]

>>1712 匿名さん

ググってもそういう情報は目にしません。
2チャンネルネタでしょうか。

[1716: 匿名さん]

観察処分が解除されてしまいましたね@烏山

[1717: 周辺住民さん]

親の代からの周辺住民。もう少し烏山に近い方に住んで約10年。

芦花小・芦花中の評判：住まいが通学路に面しているけど、子供達は服装も態度も普通。どこの学校でもワルがいればその世代の前後は荒れやすい。規模が小さく小中が同じ敷地にあるので芦花小に通って入れば中学がどんな雰囲気かはわかりやすいだろうと思う。学力レベルははっきり言えば親が教育熱心かどうかできまる。自分も周辺の中学から都心の都立高校（当時は学区制）に進学したが、都心の方が教育熱心な親が多かったので教員に「世田谷の生徒は学力が劣る」とはっきり言われた。でも、その高校のトップは芦花中出身で、塾にも行かずに現役で東大法学部に進学した。

周辺環境：世田谷文学館と周辺のマンションがあるあたりはウテナの敷地で昔は立派な邸宅があった。蘆花恒春園までポツポツある大きなお屋敷は地主さんのものが多い。マンションの敷地は元ゴルフ練習場で、文学館側の道と敷地を二つに分ける小道は目黒川支流烏山川の暗渠、なので敷地は中州に当たるが台風の時でも自分が知る限り水が出たことはない。

千歳通りは芦花公園駅の踏切で交通が遮断されるし、一方通行のため甲州街道から旧道を通らなければ入れない。環八に出るまで道が狭い対向二車線で信号が多く抜け道になりにくいので交通量は少なく、騒音は気にならないと思う。京王線が高架化された後も車は成城学園につながる補助216号線に流れると思う。環八まで以外に近いので、逆に東側高層階は環八の音が聞こえるかもしれない。
通学路なので朝夕は多少子供の声が聞こえるかもしれないが、マンションが後からできるのだから仕方ない。嫌なら住人にならない方がいい。

交通：マンション横を通るバスは便数が少なく使い物にならない。小田急線に出るなら粕谷町バス停まで歩いて（徒歩５分）千歳船橋行きを利用した方が便利。数分おきに運行しているし、夜遅くまで便がある。

朝の通勤は千歳烏山ー新宿が優等列車で20分が実態で激混み。各駅停車、特に調布寄りの車両はそれほど混まないので雑誌や文庫本が読めるくらい。新宿駅の他線への乗り換えは混雑するので思ったより時間がかかる。明大前駅は井の頭線から京王線下りへの乗り換えが通路が狭くて最悪。

商店街：烏山商店街はナショナルブランドの店が少ないが面白い店が増えていて個人的には楽しい街だと思う。大きな買い物は新宿か吉祥寺に出ればいいだけ。気の利いた本屋がないこと（雑誌と漫画と新書ばかり）が難点だが、神保町まで直通30分足らずだから気晴らしに出るにはちょうどいい。

その他；北側の宗教団体は気にしたことはない。話題のマンションの近くにある農協の直売所にも行くが別に知らなければそれとは気づかないと思う。勧誘されたこともない。

[1718: 匿名さん]

京王線はストレスたまりますよね わかります
毎日 明大前あたりで団子になってすすみません(汗)

[1719: 匿名さん]

>>1717 周辺住民さん

旧２学区の中でも世田谷が一番学力が低かったです。都立も中堅～底辺しかありませんでした。
まぁ熱心な家庭は小中から私立などに行くので、公立を比べてもアレですが

[1720: 周辺住民さん]

中学校の学力レベルは周辺の環境次第、この辺りは世田谷が田舎だった頃から優秀な生徒がいたわけで、立派な住宅が建ち、教育熱心な方が住むようになった今なら当時よりも良い生徒たちが集まっている、子供の進学を振り返ってもそう実感している。お住まいになる方々のお子様が学校のレベルを決めるのであって、その逆ではないという思いをお伝えしたかった。

世田谷区の都立高はほとんどが戦後創立された新設校でナンバースクールは千歳高校（現芦花高校）だけ。自分の同級生を見ても各クラスの成績上位者（上位10％くらい）は都心の進学校に進み、そこから国公立・難関私立大に進学している。区内に都立有名進学校がないからといって世田谷の生徒が他区の生徒に劣るということはないと思う。

[1721: 匿名さん]

２学区＝新宿、渋谷、目黒、世田谷なのでしょうがないですよ。
都心と比較するとどうしても底辺のイメージありますが、２学区自体がレベル高いからですね。

[1722: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん

進学校に進むのが１０％って…かなり低いと思いますが…
学区内の都立でいうと、偏差値６５以上の戸山、青山、新宿、駒場ぐらいまでを進学校と仮定して。

[1723: マンション検討中さん]

自分達の子供が天井知らずの優秀な前提で笑える議論だな
土田舎の学校じゃあるまいし、そこまで神経質になるほど都内の公立なんか変わらんわ

[1724: 1720周辺住民]

進学スレではないし、1722さんの学校とは事情が違っていたのかもしれないが、当時の中学校の成績は完全相対評価、22群戸山・青山に進学する生徒は内申点45以上（5と4が半々）。21群新宿・駒場が43-44（オール4にが一つ二つ）というのが基準だった。相対評価で5が付く生徒は全体の7％だから、都内進学校に進学できるのは上位10％、45人のクラスで4－5人と言うのは普通だと思う。1722さんの学校とは事情が違っていたのかもしれない。

[1725: 匿名さん]

>>1724 1720周辺住民さん

都心に比べ世田谷は内申とりやすかったのでは？相対評価の時代は。
昔は内申も大事でしたが、それでも筆記試験の結果が半分の比重を占めていました。

私も地元ですが、内申が高いわりに筆記で点がとれない→都心の子は内申の割には高得点の子がいる印象でした。

[1726: 匿名さん]

そう言えば、この地域は烏山工業(カラコー)が懐かしいですね。様々な面で有名でした。
世田谷には桜町 深沢 玉川 なんてありましたね。

[1727: 匿名さん]

ガラが悪いと評判？だったとこばかり

[1728: 匿名さん]

仕方ないよね。入居資格に所得制限のある都営住宅とかの公営団地が未だに沢山あるし、共産党のポスターも至るところに貼ってある。保坂みたいな左巻きを区長にしちゃうような住民層なんだから。

[1729: 匿名さん]

地域柄としては、江戸時代に遡りますね。
いまの時代は関係ないと思いますが、色々ありますね。

[1730: 匿名さん]

今朝の新聞に世田谷が不人気になってきた記事出ていましたね。
世田谷離れは、ここだけの問題じゃなさそうですね。

[1731: いらっしゃい]

都営アパート民は年寄りだし子供少ないから公立小問題ないよ

塾は
ベネッセ　公文、早稲アカ　トーマツ　色々あるし
河合塾にenaもあるし、栄光ゼミもある　個別もある
みんなチャリンコ圏内　仙川行けば御三家ご用達サピックス

マンション内で教育格差もあるだろうから
覚悟してくださいね　妬み　嫉妬　生活費切り詰めてローンは
抱えないでくださいね

住みやすい場所です。以上

[1732: 匿名さん]

あの京王線のラッシュ、小学生の娘さんも乗るんですよね(汗)
迷い中

[1733: 通りがかりさん]

けっこう注目されてますね、ここは、コメントもうすぐ2000コメントじゃん

[1734: 匿名さん]

この魅力ある立地を専有部低仕様で台無しにしたにも関わらず、当初はもっと高額路線(世田谷の頂？！)で売ろうとしたデベの面の皮の厚さが注目の的です。

[1735: 匿名]

>>1733 通りがかりさん

ネガキャンペーンがすごいですから2000はあっというまでしょう。
勝手に期待して、期待外れだとか売り方が悪いとか。
内装のヒントを欲しくてモデルルームへちょくちょく顔を出しているけどそこそこに商談は進んでいるようです。

[1736: マンション検討中さん]

ここ駐車場少なすぎない？
まあそれ以前の問題ありすぎだけど(笑)

[1737: マンション検討中さん]

>>1736 マンション検討中さん

しかも殆どが機械式。。
SUV・ワゴンタイプは殆どが入らないと思った方が良いでしょうね。。

[1738: 匿名さん]

第3期は10月上旬販売って話だったのに、HPすら更新されてないのは何だかなー。

[1739: 匿名さん]

もう、販売をあきらめて放置してる？

[1740: 通りがかりさん]

>>1738 匿名さん
第三期は10月上旬販売予定ですが、販売戦略を考えているのでしょう。即ち、価格面で引き下げるべきかデベ三社の意見の調整に時間がかかっているのだと推測しています。それにしても消費者を馬鹿にしている対応ですし、不要な不安を既に購入した人と購入を検討している人に与えます。まずは第三期販売は12月迄延期します等を堂々とHPに掲載すべきだと考えます。

[1741: 匿名さん]

さすがに年末の忙しい時期にマンション買おうなんて人は少ないので12月迄延期はないですね。だからこそ、10月11月の第3期販売で新棟含めある程度戸数を捌きたかったはず。その目論見ほど需要が集まらなかった為、値下げするか11月迄引っ張るか調整中なのでしょう。いずれにしても不誠実な対応に変わりはないですが。

[1742: 匿名さん]

似たような状況だったプラウド大田六郷は、積極的な値下げによってある程度販売は進んだが、まだ1/3弱は売れ残っている。やはり大規模物件は最初で躓くと後半が特にしんどい。値下げするなら一気に完売の目処がつくところまでは販売を進めたいところだが、JVの意見集約には時間がかかる。

[1743: 匿名さん]

そう考えると桜上水ガーデンズはここより戸数多かったにも関わらず竣工前完売なんだから、人気の差は明白だね。

[1744: 購入者Z]

>>1737 マンション検討中さん

適当なこと言ったらあかんよ。
駐車台数全142台のうち、高さ2.1m・全幅1.95mまで入るのがフォレストコートで12台、
ブライトコートで3台、
高さ2.1m・全幅1.85mが31台ありまっせ。
少ないのは少ないけどな。

[1745: マンション検討中さん]

>>1744 購入者Zさん
少なすぎ...
このご時世に幅185がメインの時点で...

[1746: 匿名ちゃん]

少な過ぎまでは行かないのでは？
このご時世なら1850mmまでだと結構な車種がいけますよね。
1745様はさぞかし大きなサイズのお車をお持ちなんでしょうね。

[1747: 匿名さん]

第三期の日程がなかなか好評されませんね。
ホームページの更新予定日をとうに過ぎているのに。

[1748: マンション検討中さん]

>>1746 匿名ちゃん
185は今ある立体の最小で、小型車サイズですよ？(笑)

[1749: 匿名さん]

値下げ幅について、各社の意見が割れてるかな

不良債権抱えたくないから難しいよね

[1750: マンション検討中さん]

>>1744 購入者Zさん
は？
大切な愛車をギリギリで駐車するの？数字上「とめられる」のと、安心してとめられるのは違うんですよ！