蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1451: 匿名さん]

価値の部分だけに希少性があるのではなく、ネガの希少性も大したものです。なかなかないですよね。大手でここまでやっちゃってるのは。

[1452: マンション比較中さん]

仮に希少価値（立地）が高くても、そこに価値を見出していない人が多い、
もしくはそれだけじゃ価値として足りないと感じた人が多いんだろうね。

検討者であればここの立地は誰しもが認めるところであり、
各停しか停まらないことを差し引いても、類まれなことは十分理解しているはず。

でも、現実的に数字を見れば売れてないのは明らか。
そういう意味では、デベは立地に胡坐をかいてターゲット設定を見誤ったよね。

[1453: 検討板ユーザーさん]

そうかなぁ。
これだけの書き込みがあるのだから、欲しいと思い続けている人が多いんじゃないかな。
思ったよりも高くて決断できない不満がネガでうずまいてきたけど、じわじわと現実的に予算が組める人も増えてきて、販売が進むんじゃないかな。

[1454: 匿名さん]

まあこの仕様でもかりに坪300切るならバカ売れだと思うよ。結局は、相場との相対的な安さの他に、エリアで圧倒的な安さがあれば人は飛び付く。仕様に対するコストパフォーマンスとはそういうものではないですか。

もちろん、高くても高仕様をが前提の人は、エリアに相応しくないとか言い出すんだろうけど。

[1455: 匿名さん]

そもそもの話として、年明けすぐモデルルームオープン時の販売予定価格はもっと高く、
客の反応見てやばいと思って価格を下げたんだよね、ここは。
その時点でターゲット設定及び価格設定が誤っていたんだよ。

高仕様で坪350オーバーだと一定層には響くけどグロスが嵩むので数が捌けない。
低仕様で坪300以下だとデベ的には利幅が薄い（仕入れた土地・建築費が高いので）。
そんなこんなで専有部ではなく共有部に金かけて見栄えをよくして坪330で売りたい。
デベの必死さが伝わるけど、ターゲットには響かないよねこれじゃ。

[1456: 匿名さん]

近所からこちらに引っ越す事にした者ですけどひどい言われようだなー(^ ^)
確かに高いなーとは思ったけどこの近辺ではここしか売ってないし、ここに決めました。
買えない人や買わない人色々とおっしゃっていますが他人の買い物にケチをつけるのはやめてほしい。

[1457: 検討板ユーザーさん]

比較検討できる物件がなく、ネガ的にも希少なこの物件をポジ評価して購入する皆様でコミュニティが形成されるのだから、価値観共通のよい雰囲気のマンションになることを期待しています。
値段が下がったら買いますということで売れ出したら、買うならあの棟がよかった、あの間取りがよかったなど、結局不満が解消されない方々になられるおそれがあるので不安ですね。

[1458: 匿名さん]

首都圏新築マンション販売戸数反転の記事が出てますね。東京２３区は前年上半期比５．４％増の７００８戸だそうです。
立地の希少価値の高さは誰もが認めるこの物件ですから、検討を急いだ方が良さそうですね。

[1459: 検討板ユーザーさん]

欲しいと思い続けてる人が多い？
現物見る前に期待してここを覗いてる人はいるかもしれないですね。
注目度は確かに高かったと思います。
それだけに期待を裏切られたと思っている人が多くて、ここは口コミの掲示板だからそのガッカリ感を伝えてる人が大量にいるということです。
あと、契約された方は検討スレは見ないほうがいいですよ。

[1460: マンション検討中さん]

検討する人が見るコミュニティーなら、購入者の方の意見も聞きたいです。
住環境や子育て、専有部の仕様など人それぞれのこだわりはあると思います。
私は住環境と子育てで決めたいと思ってるのですが、コメントを見てるとその点では良い評価だと思ってます。
購入者の方は環境で決められた方が多いのでしょうか。
その様な方々が住むマンションなら魅力を感じます。

[1461: 匿名さん]

千歳烏山在住が永く、この度こちらを購入した者としてはここの環境は田舎っぽいというか、環境が静かで変な人も見かけないしここを離れたくないからここを購入しました。ハイソでもないオシャレでもない街ですがそれがいいんです。
電車ですが15分ほど歩けば千歳烏山駅です。
各駅でも結構という方は芦花公園駅でいいのではないでしょうか。
モデルルームを見てガッカリとか期待ハズレと思い書き込みをするのは結構ですがネチネチと数回にわたってご意見を披露する方って？

[1462: 匿名さん]

地縁のある人が時期的な要因もあって、ここを選択するのはありですよね！
大規模物件は地縁者だけをターゲットにしていては捌ききれないところが難しい。

[1463: マンション検討中さん]

とても参考になります。
この街自体が環境を売りにする街だと思うので、私はそこに惹かれてます。
地縁が無い方をターゲットにするのはどこも同じなので、検討中の者としては全く気になりません。
捌ききれないとか、そんな心配いりますか。
家族が気に入った街で安全に住めたら、十分です。

[1464: 匿名さん]

急に擁護レスが立て続いますがデペの方ですか？
あまりに売れ行き悪い&ネガレス続きで上から命令でも来たのでしょうか？苦笑

[1465: 検討板ユーザーさん]

ひたすら値下げを期待したレスよりマシでしょ。

[1466: 匿名さん]

新築でこれだけ売れないと、中古では相当低価格にしないと買い手がつかないような…一生住む覚悟が必要ですね

[1467: 検討板ユーザーさん]

同じ人ががっかりしたと何度も書いてるとお思いで？
モデルルーム訪問数と販売数の比率見れば分かるでしょうに...

[1468: 匿名さん]

捌ききれないとどんな問題が生じるか。
確かに捌けなくても未分譲住戸分の管理費や修繕積立金は通常デベが負担します（契約時の特約等でデベが支払わない旨の明記があれば別）。がしかし、引き渡し後に結成される管理組合が予算を立てる際に、駐車場収入（稼働率95%等）や共用施設収入（ゲストハウス・パーティールーム等）を考慮して予算を組みますが、実際の居住者が少ない（未分譲住戸が多い）場合は当然稼働率が低下するわけで、収入の低下とともにその状態が続くことで将来的な管理費負担増に繋がります。また、売れ残りが多ければセカンダリー市場への影響も不可避です。
当然、デベからは上記の説明はなく、今なら好きな住戸を選べますと言って営業するでしょうが。

[1469: 匿名さん]

他の購入者の方の事は分かりませんが、ここに一生住むつもりで購入を決めました。確かに売れ行きが芳しくないようですし、来年の入居時までには完売できないだろうと思いますが気にしない事にしました。

[1470: 検討板ユーザーさん]

販売開始してからまだ5カ月ですよね。この辺は低層住宅街だから新築戸建も同じ程度の価格帯で出ますが、まとめて出ても数戸ですよね。
大規模マンションだからといって、何十戸も一度に売るのはそもそも無理なのではないかと理解してます。

[1471: 匿名さん]

当初、販売開始は昨年の10月でした。それが需要の少なさ故にズルズルと先延ばしされ、結局第1期は年明けの2月で販売価格を下げてのスタートでした。（昨年末に営業担当から聞いた予定価格と2月にMRでもらった価格比）

竣工まで半年を切っていて、まだ1/3も売れてない世田谷区内の大規模マンションはここ10年で探してみてもグローリオ以外思い付かないです。すみふも真っ青の進捗かと思われます。

[1472: 匿名さん]

少し前までのマンションの売れ行きを知らないみたいですね。いまは売れてないです。
この先、都心回帰が顕著になりますます…なんて心配しちゃいます。

[1473: 匿名さん]

購入者です。ここは財力が無いと買えません。

[1474: 検討板ユーザーさん]

この付近でほかに計画もないので、ロングラン販売なのでしょう。

[1475: 匿名さん]

友人を案内したら、本気で大絶賛していました。ちなみに、友人は建築業界。目は確かです。買って大正解です。

[1476: 匿名さん]

目の確かな建築業界の友人はどのポイントを大絶賛されていましたか？専門家の意見として是非教えて頂きたいです。

[1477: 匿名さん]

経費削減して共用部分で高級感出して高値で売り抜こうと言う姿勢は見習いたいと。

[1478: 匿名さん]

環境がいいって言うけれど、隣の千歳烏山にいるあの団体はみんな気にならない？
あんまり書くと消されそうだけど

[1479: マンション掲示板さん]

部屋の中の梁もサッシもなにもかもぶっこわせて、外壁タイル貼れて、廊下の室外機床に埋めて、タンクレスにできて、アルコーブ作って、玄関にカメラ付けられれば考える。
結局、安いのには理由があるってことだったね。
それでもまだ割高感ある仕様だけど。

[1480: 検討板ユーザーさん]

あの手この手でネガ盛り上げようとされてますが、着々と売れていきますね。

[1481: 匿名さん]

公式HPのLDのモデルルーム写真を見てもわかるが、巨大な梁、方立のせいでエアコンの室内配管がみっともなく悪目立してる。梁にスリーブは通せないから高い位置にエアコンを取り付けると室内配管は大きく迂回せざるを得ない。

[1482: マンション検討中さん]

だいぶ出来上がってきましたね。

[1483: 匿名さん]

千歳烏山在住ですが、かの団体の存在は消えてほしいけど目立たないし、最近では話題にものりません。気にしないかと言われたら気にはなるけど普段は忘れています。こちらの物件の購入者は行く事はない場所です。

[1484: 匿名さん]

安い早いの二流ゼネコン施工のマンション確かに割高感はあります。ですがこの時期、この地域、駅近を考えるとここしかないですね。ここに決めました。

[1485: 通りがかりさん]

バデ◯世田谷に優先入園できるらしいですが、あそこは数年前に園児がプールで溺れる事故を起こしてます。周囲のママからはかなり敬遠されてる園なのでよく検討されてください。入園金免除みたいにうたっていますが、区から援助が出ますし。とにかくなんでもいいから体育！行儀！ならいいと思います。
スレ違いですが、ご参考までに。

[1486: マンション検討中さん]

私もいろいろ見たのですが、結局ここに決めました。

[1487: 匿名さん]

私のいとこは建築士です。ちなみに、一級です。自慢ではありませんが、難関大学の建築出て、教授先生に引き止められて、ドクター出て（お医者さまではないですよw）、一級建築士も一発合格の切れ者です。そんな彼が、大絶賛してました。ここ買って大正解です。

[1488: 匿名さん]

>>1487
もうちょっと詳しくお聞かせください。

[1489: 匿名さん]

建築業界の友人が大絶賛したり、
一級建築士のいとこが大絶賛したり、
やたら玄人が大絶賛するんだな、ここ。

次は設計士かデザイナーの兄弟が登場して、
大絶賛するのかな。

[1490: マンション検討中さん]

楽しみです。

[1491: 検討板ユーザーさん]

業界人が大絶賛した事実より、その内容が知りたいですね。

[1492: 匿名さん]

建築士どうしで、互いに誉め合うあれですよ

親類が購入した物件にいちゃもんつけるわけないでしょ
大人の対応では？

[1493: マンション比較中さん]

近くを通って建物眺めましたが、圧迫感はんぱないです
格棟が密集しすぎてて、あれはつらい。
近所に建っているいくつかの高級マンションがゆったりしているだけに、あれは辛い。

[1494: マンション検討中さん]

ブライトコートは良いですよね。

[1495: 通りがかりさん]

>>1493 マンション比較中さん
周りのマンションいいですよね

[1496: 匿名さん]

たしかにブライトコートは高い評価を得ていますが、フォレストコートもなかなかのものです。著名なマンション評論家がイチオシしています。

[1497: 匿名さん]

>>1496
これのことですか?
http://mansion-madori.com/blog-entry-4742.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-4743.html

[1498: マンション検討中さん]

超人気ですね、いいコメント出たら、
すぐマイナスの評価が出て来て、

[1499: 検討板ユーザーさん]

ここの強みは今欲しい方にはここしかないということかもしれません。

[1500: 匿名さん]

>>1499 検討板ユーザーさん
この意見が言い得て妙ですね。
諸事情により区内で物件を探しかなりの物件を見ましたが最終的にこの物件に落ち着きました。