蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1401: 匿名さん]

駅からの距離を考えると、物件として悪くないように思います。
このあたりの物件は全体的に魅力を感じています。
雰囲気もいいですし、住みやすいと思っています。
烏山というのも好感を持てる条件に入っています。

[1402: マンション検討中さん]

駅からたった6分歩くと、都会とは思えない静寂空間です。鳥のさえずり、今なら、岩に染み入る蝉の声。都会にいながら、都会の喧騒とは無縁。これはうれしい。資産価値十分。10年したら、売却すればよし。みんなが言うように倍は無いと思うよ。まあ、一千万円の益でいい。マイナスにならなきゃ、よしとする。これぞ、わたし流の極意です。

[1403: 匿名さん]

雰囲気と環境で買いと言うのはデベくらいなもんだ。
売れ行き不信は明らかなので、10年後に2倍どころか1年後に大量の売れ残りが2割引で買えると思うから気長に待つとしようかね。

[1404: 匿名さん]

マンションの資産価値の大部分は立地！という観点からこのマンションの希少性を評価することは理解できるが、世田谷区のこの場所&価格&大手デベの物件でこれだけ専有部の構造や仕様をケチった物件の希少性もかなりのもの。将来どのような評価になるのか？野次馬的な興味は尽きない。

[1405: 匿名さん]

最近、世田谷区名指しで
マンション価格の下落は、世田谷区から！
みたいな記事をよく目にする気がして、迷いに迷います。
名指しされるか、、、みたいな。
1403さんの言うようなことになりそうで、怖くて手が出せません。

[1406: 匿名さん]

ここに限らず、世田谷のマンションどこもあまり売れてないですよね。
少し前は戸建ての売れ行きは良かったようですが、それも滞ってきた感じがします。あくまでも個人的に感じたことですが。
表向きの価格は下がってないけれど、個別にくる案内には相当の値下げ物件もあります。
案外早くプチバブル崩壊くるでしょうか？

[1407: 匿名さん]

まあ、先の事は誰にもわからんよ？

４～５年前には、三井の赤堤や野村の桜上水だって誰がこんな＠単価の高いＭＳ買うんだ？

それこそ竣工後２～３割ダウンするよ。などと言われていた物件が、値下がりする事無く、販売価格以上で中古で売買されているし・・・。

[1408: 匿名さん]

本当に魅力的な物件なら、デベの社員さんが買っているはず！
MR見に行った時、聞いてみようかなと思います。

[1409: 評判気になるさん]

>>1408 匿名さん

そんなわけないよねぇー

[1410: 匿名さん]

SUUMOに第2期2次の要項が出ています。
合計１５戸の販売のようです。

[1411: 匿名さん]

これまでの契約済住戸が100戸弱で今回の第2期2次販売住戸が15戸ってことは、
第2期終了時点での契約戸数は最大でも115戸なので、販売進捗率は115戸/389戸＝30％未満。
リアルにグローリオの再現あるぞ、これ。

[1412: 名無しさん]

あと半年くらいで完成ですよね？入居したものの、半分以上空き家とか購入した人かわいそうです。

[1413: マンション検討中さん]

>>1411 匿名さん

全く売れてないですよね(笑)
敗戦処理、ご苦労様です。
リアルに再現あると思ってます。

[1414: 匿名さん]

>>1407 匿名さん

桜上水はともかく赤堤と同列で語るなんて

あちらは世田谷でも有数の邸宅地である赤堤の一低住専エリアで、駅徒歩一桁分のシックな低層マンションが坪300未満で買えたのだから。

かたやこちらは環八よりも外側で駅力も遠く及ばない立地。値段も天井じゃないの

[1415: マンション検討中さん]

コメント多いですね。やはり人気でしょう。
ウェリス早稲田とかの都心物件もこんなに千件までのコメントないな

[1416: マンション検討中さん]

>>1415 マンション検討中さん

え？？
過去のレス読まれました？？
ここは地元の方を中心とした期待が大きかったにも関わらず、期待を大きく裏切られたことに対するネガティブな反応が大半ですよ(笑)

[1417: 匿名さん]

この立地の大規模大手デベ物件への期待をことごとく裏切った貧相な（恥ずかしい！）仕様の数々。せめて今時の世田谷物件の普通の仕様にしておけば全く違った展開となっていたのでは？そういう意味で稀有な物件、その行く末に興味津々の人が多いのでしょう。

[1418: 匿名さん]

立地の良さから期待が大きく、その期待が裏切られた。確かに事実でしょうね。
ただ土地代も建築費も高騰している中で仕様が劣後するのは自然の流れかなと。同じ予算で仕様のいい物件を求めるなら駅距離を遠くするか都心からの距離を遠くするしかないですね。
土地代も建築費も下がらず、デベの財務が不悪で在庫も増加していない状況では大幅な値崩れは期待出来ないし、従来より仕様の悪い物件や床面積の小さい物件が今後も増えるのでしょうかね。
金利が上昇すれば値下げ圧力も掛かるでしょうが、その時は住宅ローンも金利が上昇するから、難しいですね。

[1419: 匿名さん]

ここの売行きが悪いのは事実だが、売行きが悪いのは何もここだけではなく近隣の新築マンション全般に言えること。
仕様云々よりも、販売時期のタイミングが結果として悪かったのが最大の要因かと。
グローリオの悪夢の再来とかいうのは悪意を感じますね。
立地がいいこのマンションは、近隣の苦戦しているマンションよりは地味ながら着実に売れていくと思いますが。

[1420: 匿名さん]

この1年前頃からこの先も含め、近隣で購入比較対象になる物件が無いんですよね。時折出てくる中古物件の価格は同じくらい高いですし。
東京都の世帯数が約700万世帯、区部で約500万世帯、即売はなくても389戸は今需要がある世帯で満たされるのではないかと思います。
金利上昇と消費税増税の足音も迫ってますので、住宅ローン減税があるうちに決められる人は決めないと、また新たな局面での判断が必要になります。

[1421: 匿名さん]

そうですよね 世田谷区内は苦戦してますよね 都心回帰が始まってるのかな

[1422: 評判気になるさん]

>>1417 匿名さん

外見なかなかよね

[1423: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[1424: 名無しさん]

>>1419 匿名さん
いや、ここほどチープな物件はレアだから、MRに人はこれど、こんなに売れ行き悪いのでしょ。
いまだに現実を見ないでそんなこといえる方は他の物件見てないのかと思ってしまう。
ここほど成約率低い物件は他にないですよ？

[1425: マンション検討中さん]

>>1424
そうなんですか？
成約率の他物件との比較データまでお分かりのようなので、教えていただけますか？

[1426: マンション検討中さん]

>>1425 マンション検討中さん

ここは購入検討掲示板です。
デベと既購入者は消えて下さい。

[1427: 匿名さん]

予想外に売れていてビックリ！(＾ｰ^)

[1428: 匿名さん]

例えばディスポーザー、ミストサウナの無い新築マンションがいくらでもあるなかで、「これほどチープな物件はレア」と言い切ってしまうのは、いかがなものかと思いますが。少なくともマジョリティの考えとは思えません。

[1429: マンション検討中さん]

ギロチン天井、梁多数、団地廊下、廊下に並ぶ室外機、吹き付けバルコニー、キッチン観音開き、洗面台観音開き、キャビネットトイレ、ローサッシ、玄関モニターなし、小型車メインの駐車場
これで充分では？

[1430: マンション検討中さん]

>>1428 匿名さん
財閥系マンションをご覧になっていないのですか？？

財閥系でそれらの設備が無いマンションを探す方が難しいと思います。

財閥系以外のマンションを探している時点で購入者のレベルも分かってしまいますね。

[1431: 匿名さん]

では坪330万未満で買える現在新築売り出し中で、それらの設備仕様が整っている財閥系マンションとやらをいくつか紹介して下さい。

一年以上経っているのは相場が異なり全く参考にならないので結構です。

[1432: 匿名さん]

えっ 玄関モニターないの？声だけじゃ防犯上不安ですよね(汗)

[1433: 匿名さん]

細かいところは兎も角、梁だらけで圧迫感が強烈なLDローサッシだけは我慢できんかった。ビルに囲まれた日本橋近辺の狭小敷地物件ならまだわかるが、この立地でこれはありえん。

[1434: マンション検討中さん]

>>1433 匿名さん

私も全く同感ですね。
最大のネックはリビングのローサッシ。
あんなに開口部の狭い窓、賃貸アパート並ですよね。あり得ない。

[1435: 匿名さん]

エントランスの玄関モニターはカメラ付ですよ。ご心配なく。

[1436: 匿名さん]

あと、いわゆるギロチン天井と称されている区画も、ほんの一部の話です。
事実はちゃんと皆で共有した方がいいと思いましたので追加投稿させていただきました。

[1437: 匿名さん]

正確には
住戸棟エントランス（自動ドアのところ）はカメラ付
各住戸の玄関扉前はカメラなしで音声のみ
何れも録画機能はなく録音機能だけ

売主にセコムが入っててここをケチるか？！と驚きました。

[1438: マンション比較中さん]

個人的には後々リフォーム可能な細かな設備よりも、ランドプランがあまりに残念過ぎました。
Ｆ棟・Ｇ棟が戸数稼ぎの為にとってつけたような配棟な上、駐車場が小さいうえに地上機械式。
その為、広大な敷地を有するにも関わらず空地率は約50％と詰め込みすぎ。
植栽なんかももう少し厚みがあってもよかったのかなと。

[1439: 匿名さん]

シンク下収納って、いまは引き出しタイプで全体が見渡せて取り出しやすいものが多いですよね。
観音開きにする理由が？です。腰が痛くなりそう。

[1440: マンション検討中さん]

>>1435 匿名さん
玄関とは共用玄関ではなく、各戸の玄関ですが。モニターありませんよ。声だけです。

[1441: マンション検討中さん]

>>1436 匿名さん
ギロチンでない部屋があるのですか？
正確にお願いしますよ。
誰も共用玄関の話なんかしてません。
共用玄関にモニターないマンションなんかありませんよ。
内廊下で閉ざされたマンションなら各戸玄関は声のみはありますが、外廊下では玄関前にないと不安です。

[1442: 匿名さん]

共用玄関は入居者に続けば誰でも入れますよね？だから居室玄関にモニターがほしいのですが…

[1443: 匿名さん]

>>1422
セコムはそれをわかってたはず。
この物件では売主としてのブライドをコストカットのために捨ててしまったようです。

[1444: マンション検討中さん]

>>1443 匿名さん

このマンションを擁護する人がいることが信じられません。
1433～は1435を除き、概ね事実であると思います。

[1445: 匿名さん]

>>1419 匿名さん

グローリオもリーマンショックの影響をモロに受けるタイミングでの販売だったので、そういう意味でもここは不動産プチバブル崩壊によるグローリオの悪夢の再来かと。

[1446: 匿名さん]

随分と表面的で些細な仕様に拘る人が多いんだね。
ところで、それらを全て満たした23区内城南エリア駅徒歩一桁分の坪単価330万程度の新築財閥系マンションとやらがどれだけあるのっていう1431の質問に誰か答えてやれないのかね。

[1447: マンション検討中さん]

私も含めて表面的で些細な仕様でも拘る人が多いんだよ。
みんな２年前からここに期待して待っていたからこそ、
期待と失望のギャップで売れてないんだよ、ここは。

確かに「23区内城南エリア駅徒歩一桁分の坪単価330万程度の新築財閥系」に該当する競合物件はない。
ただ、ここ2-3年でスケールや設備・仕様で勝る桜上水ガーデンズ、駅距離で勝るパークハウス千歳烏山グローリオと立て続けに周囲で特徴のある大規模マンションの分譲があっただけに、ここの389戸を捌く需要が枯渇していたのも事実。

坪350でも良いから、スーゼネ起用してデベが本気出してたら購入していた。
恐らくそういう考えの人は多いはず。

[1448: 匿名さん]

つまるところ、
・土地取得費が高く、また想定より販売単価も下げざるをえず採算は厳しい
・立地の優位性を生かすのではなく、供給床を最大化するランドプランと構造を採用
・専有部仕様は下げる
・共有部を豪華に（雰囲気で顧客は満足）
・立地・価格・大手デベという点だけで今の時期は競合が少ないから売れるであろう
等々、あくまでもデベ目線で、顧客（の期待、信頼）を軽視した戦略。採算が厳しかろうと、この立地とデベに最低限ふさわしいマンションを建てようという気概が感じらず、目立つのはごまかしてでも売り切ろうという顧客を舐めた雰囲気。JVの悪いところ（責任の所在があいまい）がでていると思う。

[1449: 名無しさん]

>>1446 匿名さん
駅距離と坪単価の安さだけで家探してないんでそんなの比較対象すら知りませんよ。
しかもこんな仕様のマンションなんてそもそも本来検討対象にすらなりません。
答える意味すらあるのか。
MR行く前に分かってりゃ見にも行きませんよ。
駅に近くて安けりゃいい、なんて物件、ここに裏切られたと思っている人は検討すらしてないと思いますよ。
各駅しか止まらくても駅近で安けりゃチープでもなんでもいいと思ってりゃ裏切られたとも思いませんよ。

[1450: 匿名さん]

比較検討できる物件はないということですね。
なんやかんやいって希少価値の高い物件ということがよく分かりました。