蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1375: 検討板ユーザーさん]

そもそも5000万円台では10年落ちでも満足な物件は無い地域ですからね。

[1376: 匿名さん]

そうですね、ネガばっかりはやめましょう。みなさんこちらが気に入っているからこその書き込みです。本当に不人気なら誰もきません。

学校が近く、子供を育てるのに安心なのが大きなポイント。駅からマンションまでの道のりも静かできれいで本当に素敵。それでいて都心までのアクセスも良い、最高です！芦花公園にはドッグランもあっていいですね。

あとは完成した現地を見て決めたいです。楽しみです。

[1377: 匿名さん]

10年落ちどころか目の前のプラウドの中古が3LDK70平米台で5,900万円台で出てましたよ。
相場的にも坪270～は妥当な水準かと。

ご参考までに↓
https://www.ieshil.com/buildings/82102/

[1378: 検討板ユーザーさん]

>>1377 匿名さん
では、この辺で購入希望のお急ぎの方はこちらを競争ですね。
何軒出てるのか分かりませんが、希少物件と思われます。

[1379: マンション検討中さん]

悔しいけど、ここ素敵です。

みんなも激しい同意のはず。値下がり期待のネガやめませんか。

よろしくです。

[1380: 匿名さん]

HPに総来場者数1800組突破とあるが、
実際に契約に至った数は100戸弱なので、
歩留まり率がかなり低いことが分かる。

上記から分かることとして、潜在購入希望者は一定数いて、MRに足を運んでいるということ。がしかし、MR見学しても購入には至っていないということ。
理由は既出なので再度は書かないが。

これはネガではなく数字が示す事実。
他の方も言ってるように、価格は市場原理に基づき需要と供給のバランスで決まり、本物件は変動要素を多分に含んでいる以上、いま敢えて割高と思われる価格で買う必然があるのか疑問。

[1381: 検討板ユーザーさん]

成約数は公表されて無いと思いますが、ミスリードになってないですか？

[1382: 匿名さん]

これまでの供給戸数（販売戸数）及び現在先着順で販売されている戸数を基に成約戸数はある程度算出できます。

[1383: 検討板ユーザーさん]

百聞は一見に如かず、といいます。本気で検討継続中の方は現在選択可能な販売対象戸（成約済戸）をＭＲで確認されたほうがいいと思います。

[1384: 匿名さん]

1800見学に来て1700が見て止めたと言うこと？約９５%が買わなかったということ？

[1385: マンション検討中さん]

やはり ここは モデルルーム、設備？仕様、それに対する価格で 見送りましな。だから、1700/1800の結果です。

[1386: 匿名さん]

資料請求数3,500件、総来場数1,800件突破！とHPに数字を出してアピールしてるけど、
上の方が書いてるように成約数100戸だとすると、注目度はあったけど実際の購入者は少ないという事をデベ自ら公表してるような感じがして少々イタいですね。

[1387: 匿名さん]

>>1385 マンション検討中さん

自分の意見がその1700を代表している確信があるの！？
すごいですね。

[1388: 匿名さん]

1,700の中には、たとえ設備や仕様が気に入ってもこの値段じゃ手が出ない人も相当数いたんだろうな。見るのはタダだからね。こんな注目される物件をお金の心配なく検討できる自分を褒めてやりたい。

[1389: 匿名さん]

この辺りに住んでいる知人がいますが、
とにかく居心地のいいエリアって言ってましたよ。

都心へのアクセスも良好とのことです。

物件を検討するにあたっては、
地元の人が地元を良いところと思っている人がどれだけいるかも重要な判断材料になると思います。

[1390: 匿名さん]

レインズマーケットインフォメーションが今日更新されましたね。
不動産屋さんが見れるレインズと違い、物件名はわかりませんが、
町単位で表示され、築年が２年単位で示され、駅からの徒歩が５分単位で
表示されるので、どの物件か推定できる場合もあります。
周辺の中古がいくらで成約しているかを知ることにより、当マンションの
価格が妥当か判断材料の一つになると思います。売り出し価格はスーモや
各不動産会社のホームページでわかりますが、肝心なのは実際の成約価格
ですから。

[1391: マンション検討中さん]

このような場所で聞いて良いのかわかりませんが、このマンションに惹かれ検討をしていたところ、ご近所に住む知り合いから、都立松◯病院の影響があるから、やめた方がいいと言われました。精神科の大病院の様です。
影響とは、その病院に通院されている方達がウロウロしているからという話だったのですが。
あまり土地勘がなく、いきなりそんな話をされたので焦っている次第で、質問させていただきました。

[1392: 検討板ユーザーさん]

土地勘がなく、魅力を感じておられるなら、ご自身で何度も現地確認されることをおすすめします。1回見て決められる買い物ではありません。

[1393: 匿名さん]

>>1391 マンション検討中さん

このマンションからみて、環八を越えて、さらに八幡山駅を過ぎたところにあるところの話でしょうか？
そもそも環八から歩いてこのマンションにアクセスできる適当な道はありませんし、環八を越えること自体が結構たいへんです。
このマンションのピーアールで八幡山駅に近いとは書けないでしょう。

[1394: 匿名さん]

電車に乗って通院する人も相当数いるでしょうね

https://breaking-news.jp/2015/05/14/019340

[1395: 検討板ユーザーさん]

もし1391と1394が同一の投稿者としたら、漠然とした不安心理を煽る巧妙な情報操作ですね。

[1396: 匿名さん]

八幡山の松沢病院への負の風評を気になさるなら京王線沿線に住むのは無理ですね。というか、熊と出くわすかもしれない山の中にどうぞ

[1397: マンション検討中さん]

1391です。ご回答ありがとうございます。1394の方とは違います。
現在、世田谷区とは違う近隣区に住んでおり、芦花公園や近隣の寺社の雰囲気が気に入ってこちらを検討していたところ、この病院の話を教えられこちらで質問させてもらいました。
地図上だとかなり近くに感じたのですが、1393さんのいう通り、同じ駅でないならそこまで影響はないかな、と感じますので家族で相談します。
ご教示ありがとうございました。

[1398: マンション検討中さん]

ここは素敵マンションなんだから、買えないからって妬みごころいっぱいにネガ言うのやめようよ。どうかよろしくだよ。

[1399: 評判気になるさん]

松沢病院なんて八幡山に住んでいたってないわな。何をいってるのだか…

[1400: 匿名さん]

家内とともにモデルルーム行ってきました。事前に仕様の件はこちらで確認していたので、ある意味想定通り。担当者の話としては、部屋の仕様どうこうより立地や環境、共用設備の充実度についての話が多かった印象。販売済住戸、現在販売中もしくは近日販売予定住戸はA、B、C、E、I棟で、こちらで話題に出ていた通り成約済数としては100戸未満でした。担当者は他の棟をまだ販売していない為と言っていたが、他の棟（D、F、G、H、J棟）は条件が劣る為、購入希望者自体それほど多くはないのではと思いました。最後に価格面について、世田谷区内駅近でこの価格は割安と勧められたが、仕様を落としている分こんなものかなという印象（家内も同意見。）他の棟の価格がまだ分からないので、比較する意味でももう少し様子を見ようかと相談中です。長文失礼しました。

[1401: 匿名さん]

駅からの距離を考えると、物件として悪くないように思います。
このあたりの物件は全体的に魅力を感じています。
雰囲気もいいですし、住みやすいと思っています。
烏山というのも好感を持てる条件に入っています。

[1402: マンション検討中さん]

駅からたった6分歩くと、都会とは思えない静寂空間です。鳥のさえずり、今なら、岩に染み入る蝉の声。都会にいながら、都会の喧騒とは無縁。これはうれしい。資産価値十分。10年したら、売却すればよし。みんなが言うように倍は無いと思うよ。まあ、一千万円の益でいい。マイナスにならなきゃ、よしとする。これぞ、わたし流の極意です。

[1403: 匿名さん]

雰囲気と環境で買いと言うのはデベくらいなもんだ。
売れ行き不信は明らかなので、10年後に2倍どころか1年後に大量の売れ残りが2割引で買えると思うから気長に待つとしようかね。

[1404: 匿名さん]

マンションの資産価値の大部分は立地！という観点からこのマンションの希少性を評価することは理解できるが、世田谷区のこの場所&価格&大手デベの物件でこれだけ専有部の構造や仕様をケチった物件の希少性もかなりのもの。将来どのような評価になるのか？野次馬的な興味は尽きない。

[1405: 匿名さん]

最近、世田谷区名指しで
マンション価格の下落は、世田谷区から！
みたいな記事をよく目にする気がして、迷いに迷います。
名指しされるか、、、みたいな。
1403さんの言うようなことになりそうで、怖くて手が出せません。

[1406: 匿名さん]

ここに限らず、世田谷のマンションどこもあまり売れてないですよね。
少し前は戸建ての売れ行きは良かったようですが、それも滞ってきた感じがします。あくまでも個人的に感じたことですが。
表向きの価格は下がってないけれど、個別にくる案内には相当の値下げ物件もあります。
案外早くプチバブル崩壊くるでしょうか？

[1407: 匿名さん]

まあ、先の事は誰にもわからんよ？

４～５年前には、三井の赤堤や野村の桜上水だって誰がこんな＠単価の高いＭＳ買うんだ？

それこそ竣工後２～３割ダウンするよ。などと言われていた物件が、値下がりする事無く、販売価格以上で中古で売買されているし・・・。

[1408: 匿名さん]

本当に魅力的な物件なら、デベの社員さんが買っているはず！
MR見に行った時、聞いてみようかなと思います。

[1409: 評判気になるさん]

>>1408 匿名さん

そんなわけないよねぇー

[1410: 匿名さん]

SUUMOに第2期2次の要項が出ています。
合計１５戸の販売のようです。

[1411: 匿名さん]

これまでの契約済住戸が100戸弱で今回の第2期2次販売住戸が15戸ってことは、
第2期終了時点での契約戸数は最大でも115戸なので、販売進捗率は115戸/389戸＝30％未満。
リアルにグローリオの再現あるぞ、これ。

[1412: 名無しさん]

あと半年くらいで完成ですよね？入居したものの、半分以上空き家とか購入した人かわいそうです。

[1413: マンション検討中さん]

>>1411 匿名さん

全く売れてないですよね(笑)
敗戦処理、ご苦労様です。
リアルに再現あると思ってます。

[1414: 匿名さん]

>>1407 匿名さん

桜上水はともかく赤堤と同列で語るなんて

あちらは世田谷でも有数の邸宅地である赤堤の一低住専エリアで、駅徒歩一桁分のシックな低層マンションが坪300未満で買えたのだから。

かたやこちらは環八よりも外側で駅力も遠く及ばない立地。値段も天井じゃないの

[1415: マンション検討中さん]

コメント多いですね。やはり人気でしょう。
ウェリス早稲田とかの都心物件もこんなに千件までのコメントないな

[1416: マンション検討中さん]

>>1415 マンション検討中さん

え？？
過去のレス読まれました？？
ここは地元の方を中心とした期待が大きかったにも関わらず、期待を大きく裏切られたことに対するネガティブな反応が大半ですよ(笑)

[1417: 匿名さん]

この立地の大規模大手デベ物件への期待をことごとく裏切った貧相な（恥ずかしい！）仕様の数々。せめて今時の世田谷物件の普通の仕様にしておけば全く違った展開となっていたのでは？そういう意味で稀有な物件、その行く末に興味津々の人が多いのでしょう。

[1418: 匿名さん]

立地の良さから期待が大きく、その期待が裏切られた。確かに事実でしょうね。
ただ土地代も建築費も高騰している中で仕様が劣後するのは自然の流れかなと。同じ予算で仕様のいい物件を求めるなら駅距離を遠くするか都心からの距離を遠くするしかないですね。
土地代も建築費も下がらず、デベの財務が不悪で在庫も増加していない状況では大幅な値崩れは期待出来ないし、従来より仕様の悪い物件や床面積の小さい物件が今後も増えるのでしょうかね。
金利が上昇すれば値下げ圧力も掛かるでしょうが、その時は住宅ローンも金利が上昇するから、難しいですね。

[1419: 匿名さん]

ここの売行きが悪いのは事実だが、売行きが悪いのは何もここだけではなく近隣の新築マンション全般に言えること。
仕様云々よりも、販売時期のタイミングが結果として悪かったのが最大の要因かと。
グローリオの悪夢の再来とかいうのは悪意を感じますね。
立地がいいこのマンションは、近隣の苦戦しているマンションよりは地味ながら着実に売れていくと思いますが。

[1420: 匿名さん]

この1年前頃からこの先も含め、近隣で購入比較対象になる物件が無いんですよね。時折出てくる中古物件の価格は同じくらい高いですし。
東京都の世帯数が約700万世帯、区部で約500万世帯、即売はなくても389戸は今需要がある世帯で満たされるのではないかと思います。
金利上昇と消費税増税の足音も迫ってますので、住宅ローン減税があるうちに決められる人は決めないと、また新たな局面での判断が必要になります。

[1421: 匿名さん]

そうですよね 世田谷区内は苦戦してますよね 都心回帰が始まってるのかな

[1422: 評判気になるさん]

>>1417 匿名さん

外見なかなかよね

[1423: 匿名さん]

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[1424: 名無しさん]

>>1419 匿名さん
いや、ここほどチープな物件はレアだから、MRに人はこれど、こんなに売れ行き悪いのでしょ。
いまだに現実を見ないでそんなこといえる方は他の物件見てないのかと思ってしまう。
ここほど成約率低い物件は他にないですよ？