蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

>>94
重箱のすみとはこのことだね

[102: 匿名さん]

>>101
ん？94に同意していると理解していい？違うなら、前後の文脈見えてる？
日本語の不自由な93がケチつけたから諭しただけでしょ。
国語も満足にできない奴が他人を「浅はか」呼ばわりとは片腹痛い。

[103: 匿名さん]

≫102
確かに(笑)
101さんの指摘は全く前後の流れを読めてないし、見当違い。

[105: 匿名さん]

みんな本来のこのサイトの趣旨を把握しないと、はじめてみたけど悲しくなった。どうでもいいこと書きすぎですね。
セコムの反対派でもいるとしても、ここで書かなくてもいいのに。真面目に質問しようと思いましたが止めます

[106: 匿名さん]

価格次第かな。

芦花公園は大型公園が近いというメリットはあるけれど駅力があまりに乏しい。
千歳烏山は商店街のダイヤスタンプが有名というだけで、商店街自体はとても使い勝手が悪い。
しかも駅ビルがないのは致命的。
外食できる店は限られてるし、烏山はスタバ、マック、ミスドもない。

駅から少し離れると閑静な住宅街で住みやすい地域だとは思うけれど、それはこの物件と関係ないしw

三菱プラウドセコムというネームブランドと、セコムの過剰なまでの不必要なセキュリティシステムだけで高価格設定になるとしたら買い手はつかないと思う。
世田谷区の中でも下町風の雰囲気だし、高所得層で世田谷ブランドにこだわる人はまずこの地域は選ばないでしょ。

[107: 匿名さん]

芦花公園駅からこのマンションまでの道は歩道もあって個人商店が少ないので下町風ではないですよ。
二つのスーパー（成城石井とサミット）と、緑豊かで門番（警備員？）のいるマンションや世田谷文学館、スポーツクラブなどがあります。
下町風どころか、ゆったり＆あっさりした印象ですね。
もう少し個人商店があってもいいくらい。

[109: 匿名さん]

セコムの反対派って何？
なんかやらかした？

[110: 匿名さん]

>>106
同感ですね。
デベは桜上水をベンチマークとしていると思いますが、不動産としての価値は環八の内側・外側で全然違ってくると思います。
桜上水・ＰＨ千歳烏山よりも地力（低地である点を含む）・駅力で劣り、落ち着いた環境（但しガスタンク眺望）という点でのみ両者に勝っているというところでしょうか。。（その分当然駅遠にはなりますが、、）

ランドプランも見ましたが、結構ぎっちり建てますよね。。
中庭的なゆとりはないし、駐車場も少ない。

価格次第でしょうが、桜上水・ＰＨ千歳烏山よりは下げないと売れないでしょうね。。

[112: 周辺住民さん]

近隣在住です。店は千歳烏山駅の方が圧倒的に多いけれど、住むのであれば芦花公園駅の方がよいと思います。特にマンション周辺は緑が多い閑静な住宅街です。またスーパーはあるし、外食をしたいのであれば、千歳烏山商店街まで徒歩10分程度です。通勤に関しても京王線で新宿まで20分足らず。メチャ混みではないですよ。

[113: 匿名さん]

いやいや、嘘はいけない。
あれをめっちゃ混んでる、と言うんです。

[117: 買い替え検討中さん]

あからさまな営業さんの書き込みがひどいですね。
残念です。

京王線のラッシュ時の混み方はひどいですよ。
私はあばらを骨折したこともあります。
大袈裟と思われるなら、実際に乗ってみて体感されてから検討するのが一番かと。

[118: 周辺住民さん]

芦花公園駅からの各停ですよ。本が読める位の混雑で20分間足らず。そんなにキツイでしょうか？

[119: 匿名さん]

各停だと乗換案内で調べても25分はかかるよ。
なんだかんだ朝のノロノロ運転に巻き込まれて30分だね。
あの混雑っぷりの中、わざわざ本読まなくても良いじゃんって思う。

[120: 匿名さん]

あばら骨…。もういわれのないことばかりやめましょう。
各駅はそんなに混まないからね、マジで。

[121: マンション検討中さん]

京王沿線もしくは小田急沿線限定で探しています。
今度、国領のマニュライフ生命跡に163軒の物件が出来ますね。
どちらも各駅のみの駅ですが、
・世田谷区で新宿に近い徒歩6分のこちら
・イトヨー、西友、マルエツが近くて徒歩3分の国領
どのくらいの差があるのか興味があります。
現在、つつじヶ丘始発の各停で、毎朝座って通勤していますので、
国領も気になるのです。

[122: 匿名さん]

芦花公園駅周辺の病院事情ってどうですか？
調べたら駅の反対側の芦花眼科しか見当たらなかったんですが…
小児科、歯科、内科、皮膚科は千歳烏山まで行かないとないでしょうか？

[123: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん

芦花公園近隣住民で、なおかつ国領は用事があってよく行きます。学校は芦花公園の方がマシな感じです。お子さんがいらっしゃらなければどちらもありと思いますが。また世田谷区と調布の予算も色々考えて世田谷区に軍配です。
国領も便利は便利なんですけど、団地も多いです。

>>122さん

病院は、やはり千歳烏山や仙川の方が充実してます。車や電車など使うとどこも生活圏内ですが、徒歩では病院は芦花公園駅近辺は充実していません。

千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢区間は本当に駅間が近いので、自転車で結構事足りますよ。

[124: マンション検討中さん]

ここいいですね〜。間取りプランも気に入りました。
狭い部屋をいくつも作る最近のマンションにうんざりしてたので。

パークハウス千歳烏山グローリオやめといてよかった。。。

価格はカナリお高いでしょうね〜

[125: マンション検討中さん]

>>123
レス、ありがとうございます。
子供はもう大きいのと、首都圏出身ではあるものの地元民ではないため、現在地は通勤・通学の便だけで決めました。
学区を気にする必要はありませんが、団地は正直盲点でした…。

千歳烏山のパークハウスグローリオはタイミングが合わなかったのと、高すぎて無理でした。
グローリオより駅徒歩が3分プラスされ、各駅停車駅になるとはいえ、こちらも相当高いだろうなと二の足を踏んでいた時に国領を知ったので、妥協点を探したいと思いましたが…。
芦花公園の団地はURで、都営とは様子が違うとは思いますが、URは最近外国人が多いと聞きます。
（新しい芦花公園には住んでいないかな？）
その辺はどうでしょうか。

[126: ご近所さん]

ここは千歳烏山のパークハウスグローリオより高いと思います。現在、残っている部屋のモデルルームに行きましたが営業さんもおっしゃってました。
ここは治安が良く、おかしな外国人はみたことがありません。
子供はいないので学区のことはわかりません。

[127: 匿名さん]

≫126
営業はそう言うでしょうね。
ただでさえ値付けを間違って売れ残ってるんですから。
ここよりも安くなりますよ！とは言わないでしょ(笑)
私も真剣に検討していますが、千歳烏山よりも高ければ買わない。冷静に判断して、後で高値掴みしてしまったことを後悔しそうなので。。
消費者は企業ではないので、建築コスト上昇の余波を一定程度以上は受け止め切れないよ。。

[128: 匿名さん]

全体的に拝見して住むのには申し分ない環境かなとは思いました。
家族で住むことを考えるとこのくらいの環境が一番住みやすいと思います。

何よりも夜間は静かで過ごしやすそうですし、通勤の面を考えてもそこまで不便ではなさそうに思いました。
ちなみに、URは案外家賃も高く、審査も厳しい方なので住む方は変な方は少ないと思いますよ

[129: マンション検討中さん]

>>128
調べたところ、元々URは都営と違って保証人不要で、何と家賃を1年分前払いすると収入証明書の提出も不要だそうです。
だから外国人が増えているのかなと思いました。
ただ、芦花公園のURは家賃が高いと思うので、変な人は住まないかもしれませんね。

土地を仕入れた時期でも当然価格は変わって来るので、グローリオより高いことも考えられなくないですが、
各停徒歩6分と準特急徒歩3分の差も超越しちゃうものでしょうか？
私も127さん同様、高かったら買わない、じゃなくて買えないです。

[130: 匿名さん]

ネガレスはしたくないですが、同学区域に都営団地もあります。現在建て替え中です。
うちの子供達が小学生の頃は、都営も老人が多く子供は少なく、また変わった人は子育て世帯はほとんどいませんでしたが、大型の都営もあるにはあります。

国領に比べると全体的な収入層は断然高いと思います。国領の裏側の住民層は全然知らないと分かりにくいですが、1度気づくと、表向きとはちょっと違う住民層があります。芦花公園はカバーするだけの富裕層も多いです。

[131: 匿名さん]

近隣のURは家賃も高い上に審査もかなり厳しいですよ。

[132: 匿名さん]

ここのターゲット(ボリュームゾーン)の方の年収・金融資産はどの程度でしょうか？？
1LDKもあるようですが、それは除外したとして、平均的な3LDKの購買層でどの程度かと。。

[133: 匿名さん]

とりあえず、近くのURは安心できそうかな
間取りのプランに関してはゆったりとした広さになっていますしリビングが広く家族で住むにはいい方かなと思いました
少し足を延ばせば千歳烏山駅も利用できるとあって両方の駅を利用できるというのはなかなかいいなと思います。
大規模マンションができることによって朝の通勤は少し混雑しているのはマイナスになってしまうでしょうけど。

[134: 匿名さん]

芦花公園駅周辺の子育て事情ってどうですか？

・待機児童が多い
・小児科が遠い
・近所に各種病院がない
・近隣で習い事をできる所が少ない（選択肢も少ない）
・学校が荒れている（学級崩壊など）

↑ネットで調べると子育て環境はあまりよくない印象なので実情を知りたいです。

芦花小学校と芦花中学校が数少ない公立の小中一貫校の為、小学校があえて中学受験に非協力的とも聞いたんですが実際どうなんでしょうか？

[135: 匿名さん]

内科は高橋内科で決まり。三人も先生がいて、みんなしっかりしている。循環器、呼吸器の専門家がいる。
蘆花眼科、平井皮膚科、などもしっかり。
耳鼻科は、八幡山の井上先生。
胃・大腸の内視鏡なら、八幡山のあべ先生。
千歳烏山の医者はものすごく混んで、そのため、医者の感じがものすごく悪い。
患者の顔を覚えない。
しかし、芦花公園、八幡山では、覚えてもらえる。
感じもよい。

[136: 匿名さん]

補足です。
世田谷ホームケアクリニックという、ガーデンシティのすぐ近くは、泌尿器科の専門医が、
丁寧に見てくれます。
訪問介護が専門で先生がいない時が多いですが。
総合病院はまともなのが近くにないですが、そもそも、まともな総合病院がある立地が限られる。
総合病院がある立地でかつマンションにとっていい立地であるところなど、東京中探しても、ほとんどないはず。
杏林大学病院は、科によってはすごく信頼できる。
関東中央病院も信頼性が高い。
杏林、関東中央は距離があるが、この程度はやむを得ないと考えるしかないと思う。

[137: 匿名さん]

さらなる補足。
医者が絶対に行きたくない病院は「一人の医者がものすごく多くの科を診察すると掲げている病院」です。
もし、そういうものが芦花公園にあったら、絶対に行かない方がいい。
薬漬けにされる。
被害者多数。

[138: 匿名さん]

ここ、過疎ってますね。。
京王線沿いはプラウド上北沢、クラッシーハウス上北沢、パークハウス千歳烏山、桜上水ガーデンズで大量の需要を消化した後の物件は惨敗の様相を呈してますね。。

デベさん、どんな戦いになるか楽しみですね(笑)
根付けは慎重に。火傷しますぜ。

[139: 匿名さん]

まあ、今の段階で語れることって多くないですから
出てき来ている情報が少ないです
まだ資料請求しかできなくて。
公式サイトはやっと間取りがちょこっと出てくるようになった。

モデルルームが開けばまた盛り上がってくるとは思いますが、
いつくらいにできる予定なんでしょうか。
11月下旬に販売だからまだまだ先だろうなぁ。

[140: 匿名さん]

販売側に都合の悪いネガティブなレスを削除しまくったら一気に過疎りましたね

[141: 通りがかりさん]

世田谷百景をどうぞ。

http://www.geocities.jp/the_traveler_of_wind/setagaya/s100k/031_040/03...

[142: ご近所さん]

ここに図面やここに至るまでの経緯が記されてます。
http://roka-park-golf-site.blog.jp
ご参考まで

[143: 匿名さん]

ここに389戸の家ができるってかなり環境が変わってくるのだろうなぁと思いました。
もともとあった建物をGOOGLE MAPで見たのですが、
前の建物の時もそこまで緑が多い、という感じではなかったのかな？
マンションがどれだけの植樹をするのかなぁということで、
大きな建物ができた時の威圧感的なものは軽減できるのかもしれないなと感じます。
うまく周りと調整していけるといいですね。

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん

以前は距離のあるゴルフの打ちっ放しの練習場があり、撮影なんかにもよく使われていましたよ。その隣にあった地主さんの土地かな？一緒に売却したようですね。

[145: 坪単価比較中さん]

ここ場所よくないですか？値段次第では購入したいです。
周辺の中古相場を見てもそんなに高くなさそうですけど。
さらに昨今の円高相場によって資材費用を抑え、予想よりも
易くなりそうな、、
土地は高いときに買っている。

[146: 匿名さん]

ここはゴルフの練習場だったんですか～。
敷地が15310.83m²と広大なので、どうやってこれほどの土地を確保したのだろうと
不思議でしたが納得しました。
間取りもファミリーに適した広いプラン中心ですし、学校が間近という事もあって
子育てファミリーの入居率が高いかもですね。

[147: 匿名さん]

確かにこれだけの規模で、建て替えとは違い元の居住者｛地権者｝がいないのは
貴重かもしれません。　　地権者が多いと、新規購入者との間でもめ事が起こりやすい
と話に聞きます。

[148: 匿名さん]

子育て中のファミリー層がターゲットなら価格設定を低めにしないと難しいよね

[149: 匿名さん]

3ldk7000万台なら結構売れるでしょうが、8000万台と予想。

[150: 匿名さん]

149
根拠は？
リーマンショック前に仕込んでたお隣のプラウド芦花公園(第１種低層)でさえそんなにしなかったよ(笑)