蘆花公園 ザ・レジデンス

[坪単価比較中さん]

蘆花公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：【北敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目２５５－１（地番）他１筆
　　　　【南敷地】東京都世田谷区粕谷２丁目１０５－１（地番）
交通：（北敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩６分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
　　　（南敷地）京王線「芦花公園」駅（南口）より徒歩７分
　　　　　　　　京王線「千歳烏山」駅（南口）徒歩10分
間取：1ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：58.43㎡～114.87㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社　野村不動産株式会社　セコムホームライフ株式会社
施工会社：長谷工・不二建設共同企業体
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション比較中さん]

プラウド蘆花公園の近くですね。

駅からの道が狭いだよなあ、このあたり。

こんな大規模マンションつくって、売れるの？

駅はマイナーだけど、売主はメジャー。安心は安心か。

[2: 匿名さん]

ここもハセコウ、ですか。

[3: 匿名さん]

桜上水で大規模マンションの需要はかなり満たされたはず。

価格もさることながら、いまの市況でさばけるの？

[4: 匿名さん]

ここは高くてもソコソコ売れると思います。周りの雰囲気良いし、スーパーも、芦花公園も、学校も近い。欠点は外食の選択が少ない位でしょうか。

[5: 匿名さん]

京王線沿線、そんな需要があるんですか？

[6: 匿名さん]

>>4
外食は烏山ですね。

[7: 匿名さん]

芦花公園、千歳烏山、八幡山と3駅が徒歩圏なので、外食も普段の買い物も意外と選択肢あるエリアです。

[8: 匿名さん]

芦花公園の駅力の低さを考えると価値なしかな。
通勤時間帯の京王線は地獄だし。
千歳烏山は東京テラスと駅前の新築大型マンションで乗客数が既に異常だから使えない。
電車同様、芦花小学校も大型マンションが2つもできてパンクするのでは？

[9: 匿名さん]

東急、小田急、京王、それぞれ好き嫌いはあるでしょうが
街力、駅力とともに、あと勤務、通学先で自ずと決まってくる

[10: 匿名さん]

京王線はついこの前の冬の大雪で尋常じゃない混雑と混乱ぶりが繰り返しテレビで映されたので、イメージは良くはないですね

[11: 匿名さん]

開かずの踏切もね

[12: 購入検討中さん]

先日現地を見にいきました。芦花公園の駅からのアプローチは緑が多く、素敵な街並みでした。周辺も高級マンションや戸建てが多いところです。わが家は3LDKが希望ですが、8000万くらいなら、前向きに検討したいです。情報交換お願いします！

[13: マンション検討中さん]

>>12 営業の方は入ってこないでください。３ＬＤＫで8000万円？？あり得ないですよ(笑)

[14: 匿名さん]

８０００万？　東横、田園都市線の話ですか？

[15: 匿名さん]

仕様にもよりますが、75m2 8000万だったら悪く無いですね。ファミリーで住むには良い場所だと思います。

[16: 匿名さん]

桜上水より高い！？

[17: 匿名さん]

セコムが絡むと余り良いことないですね。。
歴史的な惨敗を喫したグローリオ芦花公園、駅近徒歩3分なのに竣工後で1割程度売れ残るＰＨ千歳烏山、、
さて、今回は？？

[18: 匿名さん]

familyで住むことを条件にしたときには、本当に様々な要素が関係してくると感じます。
このあたりは、立地条件など、周囲の環境も決して無視できないでしょう。
後は、購入される方が何を重視されているのか、ということでしょうか。

[19: 匿名さん]

過疎ってますね。。
しかし総戸数389戸に対して駐車場が実質140台分しかない。。
無理やり389戸も建て過ぎなんですよ、三菱さん。
もう少し中庭や駐車場・駐輪場の場所を確保して欲しいですねえ。

[20: 匿名さん]

>>19
ファミリー層からしてみると、駐車場はまだしも駐輪場位は大したスペースでもないですし、もうちょっと作ってほしかったです。

[21: ご近所さん]

ここは本当に静かな場所です。こんな場所もうないかも。野村、三菱の物件なんてまずないわ。新宿も直ぐだし通勤も混みませんよ。でもね、値段は本気でこのくらいかも。80平米で8000万円くらい。材料費は数年前よりかなり上がってますよ。近所のプラウドも知ってるけどここと同じくらいじゃないかな。

[22: 匿名さん]

80平米は8500万はするでしょうね。周囲の環境はかなり恵まれてるので、買えるなら欲しいです。買えませんが。

[23: いつか買いたいさん]

桜上水を見てきましたが、とても素敵だった。高級感があり上手に建てるのだなと。今回は三菱も参画しますからそれ以上に素晴らしくなるんじゃないかな。大手デベロッパーは安心だし、でもゼネコンは長谷工でファミリー向けの大手だよね。ただ長谷工じゃないほうが本当はいいよね。桜上水のように大手のゼネコンな方がよかった。この差はグレードとか後のケアに関わるからね。ま、土地が気に入れば選択の余地はないけど大切な一因だと思う。

[24: 匿名さん]

道は狭くないよ全然！駅からの道は平坦でまっすぐいけばマンションにつくし、電柱がないから街並みはきれいだし。
なんといっても芦花公園駅も近い上に準特急が停まる千歳烏山まで近いということ。桜の遊歩道を歩き、横の高級マンションを眺めながらいく良い道です。
これから建てられる二棟のマンションの間にある遊歩道もキレイになるだろうし。この土地は元々ゴルフ場とそのオーナーが自宅で持っていたもの。芦花公園の横のマンションのモデルルームはここに建てたくらい素敵な場所。

[25: 匿名さん]

ゴルフ打ちっぱなしがなくなったのはかなり悲しいが、素敵なマンションが建つといいですね。
千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢は、駅間がかなり近いので、生活圏は広いですね。車があれば小田急線沿線もすぐ行けますしね。

[26: ご近所さん]

芦花公園は、千歳烏山の「植民地化」していますが（特に準特急が千歳烏山に泊まるようになって以降さらに）、
同じく千歳烏山の「植民地」である千歳烏山からバスで行く他の地域と比較すれば、
絶対的優位性があります。
なにしろ京王線の駅がありますから。
それに、八幡山、上北沢、桜上水のように、
繁華街が近くにない地域の人は不便に感じる場合があるそうです。
その点、芦花公園は、千歳烏山の商店街を使えるので便利です。

ともかく、よいマンションが建って、よい住民の方が来て下さることを祈っています。

[27: 匿名さん]

この立地にスケールの大きさ、三菱・野村・セコムのＪＶを考えると坪３３０は余裕で超えてくるだろうね。
世田谷区内でこれだけまとまった土地って桜上水ガーデンズ以来なので、楽しみ。
惜しむらくは、長谷工が施工すること。
桜上水のように清水・大林ＪＶとはいかないまでも、せめて準大手は使わないと。

[28: マンション比較中さん]

この近辺の大型マンション需要は桜上水ガーデンズとパークハウス千歳烏山グローリオで落ち着いたでしょ。
芦花公園の駅力の低さ、不便さ、隣の小中学校の騒音問題も考えると、上記２物件より大幅に価格を下げないと買い手はつかない。
マンション史に残る失敗物件と言われたグローリオ芦花公園の二の舞になるだろうね…
リセールと生活利便を考えているなら今のうちにパークハウス千歳烏山グローリオの残り物件を買った方がいい気がする。

[29: 匿名さん]

>>28
この近辺は確かに供給過剰だと思いますが、グローリオとこことでは、立地や雰囲気は全然違いますよ。

[30: 匿名さん]

小中学校に面する住戸はほんの数個だし、グランドには一切面していない。図面見たことあるの？
不便さなら桜上水の方が上じゃないかな？烏山は直ぐだし、何をもって不便かはひとそれぞれじゃないかな。

[31: 匿名さん]

私も道が狭いとの印象を受けます。西側の道は交通量の多さに比して狭く、線路周辺で混雑しているし、南の芦花公園西の三叉路の辺りで特に狭くて、歩行者はもちろんクルマを運転していても怖いです。更に東側の環八方面は狭わいで、入り込むのが躊躇される位です。

[32: 匿名さん]

烏山川沿いなので洪水ハザードマップに色がついてますね。

土地条件図を見ても、台地ではなく、川によって土砂が堆積して成り立った土地のようですが、地盤は大丈夫でしょうか。

[33: 匿名さん]

>>31
みんな普通に運転してるけどね。狭いとこもあるけど、世田谷はこんなとこ多いよね。環八にも中央道、東名高速にも出やすいね！

[34: 匿名さん]

>>32
二子玉じゃないんだから心配してもね。ここら辺は強固だときくよ。

[35: ご近所さん]

地盤は基本的に心配ないと思いますが。
ただ、周辺に比べて、明らかに低い立地であるのは間違いないですよね。
マンションの下に、十分な量の水をプールする施設を作るでしょうから、水害の心配はないと思います。

[36: 匿名さん]

このスレって少しでもマイナス要素の書き込みがあると間髪入れずにそれを打ち消そうとするレスがあるね。なんか気持ち悪い。

[37: 匿名さん]

>35
>マンションの下に、十分な量の水をプールする施設を作る

グローリオ芦花公園で話題になったアレ、ここでも作るのですか。水害時は物件内のみならず周辺で溢れたキチャナイ水をマンション下の貯留槽に引き受けるのに、メンテナンス費用は管理組合＝住民が負担してくれるという、近隣には嬉しい太っ腹なアレですよね。

[38: 匿名さん]

≫36
本当、デベは書き込み止めて欲しい。

≫30
なんであなたは図面をご存知なんですか？(笑)
まあ知ってる人は知っていますが、あなたがご存知な理由を教えて下さい。

[39: 匿名さん]

芦花公園プロジェクトの立て札が出る前からパークハウス千歳烏山は販売されてたが、結果まだ売れ残っているといつ事実から察するに、潜在的な購買者は少ないのでしょう。

[40: 匿名さん]

２年前に分譲（竣工完売）の桜上水ガーデンズが坪３３０万円、
１年前から分譲（竣工済み＆残戸アリ）のパークハウス千歳烏山グローリオが坪３２０万円、
そして世紀の大失敗に終わったグローリオ蘆花公園（2009年竣工）の中古売り出しが坪２５０万円。
昨今の建築費急騰を考慮に入れて、ここの個人的予想は坪平均３１５万円かと。
烏山のパークハウスの完売に時間がかかっている以上、三菱とセコムも無茶な値付けはしないんじゃないかな。

[41: 匿名さん]

>>38
お詳しいので近所の方かと思いました。近隣には住戸の図面が配布されましたよ。

[42: 匿名さん]

>>36
どんな意見があってもいいのでは？

[43: 匿名さん]

グローリオ芦花公園と言えば、駅側のエントランス目の前にラブホテルがありましたね。今でもあるのかな。駅の反対側とは言え徒歩圏にそんな施設が建つエリアって、風紀面や教育上どう思われますか。

[44: 匿名さん]

桜上水ガーデンズは地下駐車場。あれは素晴らしいと思います。こちらは、、台数も少ないし、残念としか言いようがない。。

[45: 匿名さん]

今朝の日経で住不・三井不が揃って最高益更新ですと。
資源高？人件費高騰？ふざんけんなって思うのは私だけ？？
販売価格を上げ、全部自己の利益としてenjoyする。。これはあかんよ。消費者はバカじゃない。

[46: 匿名さん]

随分極端な意見だね。ここでは完全にスレ違いだけど、大手不動産の最高益は、旺盛なオフィス需要による賃料収入の増加が主だよ。スミフでも営業利益の3分の2は不動産賃料に起因するもので、販売によるのは4分の1位な筈。

そもそも原価の高騰で販売価格が上がったら、それに比してマージンとしての利益の絶対額が増えるのは当たり前。客が値上がりについて来れて売れていた時期なら尚更。それとも、販売側が利益を削って原価上昇分を被れとでも？そんなナイーブなこと叫んでるとバカな消費者と言われますよ。

[47: 匿名さん]

デベがどうこう言う前に、
マンション販売は緻密な事前リサーチと、
需給で成り立っているのだから高いと思ったら買わなきゃいいだけの話。ウチが買うので。

デベを擁護するつもりはサラサラないが、
売れるときに高く売る、
稼げるときに稼ぐ。
これ資本主義の鉄則ね。

[48: 匿名さん]

>>47
かっこ良い～
因みにご予算は？？

[49: 匿名さん]

>>47
デベから提示された価格に妥当性があると思いこみ、それを買ってしまうんですね。。
恐ろしすぎる。。
グローリオ芦花公園、プラウドシティ阿佐ヶ谷の惨状はどう分析されていますか？？
緻密な事前リサーチの結果が「適正に」価格に反映され、それが受給バランスの均衡点
なんですよね？？

[50: 匿名さん]

緻密なリサーチ結果が必ずしも毎回価格にきちんと反映されるとは言ってないでしょ。反映するかしないかはデベ次第。土地の仕入れ、建築資材の調達、販売まではどうしてもタイムラグが生じる以上、当初の想定通りに行かないこともままあるわけで、市況を見ながら価格をコントロールするわけですよ。

あと、話が価格一辺倒になってるけど、買う側としては価格だけ見てどうこうって話ではないと思う。マンションの立地やランドプラン、構造、仕様等を鑑みた上でそれに見合うバリューがあれば周辺相場より多少割高でも買う人は買うよね。逆もしかり。結局は需給で決まる。

グローリオ芦花公園とプラウドシティ阿佐ヶ谷は販売時期が異なるので、一概にここと比較できないでしょう。ひとつ言えるのはどちらももスケールと仕様を盾に相場ちょい上を狙いに行って（グローリオの場合はちょい上というよりかなり上）、結果外した。
ただそれだけの話。