マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[582: 匿名さん]

>>581
>>579は別でしょ？

[583: 匿名さん]

誤爆です。大変、失礼いたしました。

[584: 匿名さん]

>>581
＞だから、老後、管理費を取られ続けるＭＳなんて、ますますね。
ん？結局、マンションにケチつけたいだけの戸建て派の書き込みか？
戸建て派はマンションの資産価値にケチでもつけないと自己満足できないのかね？

[585: 匿名さん]

戸建派にマンションの資産価値を心配してもらう必要はない。
それより、自分の住む戸建の資産価値を気にした方がいいんじゃないかな？

[586: 匿名さん]

住んでいる間に資産価値を確かめる方法があります。
リバースモケージがそうですが、残念ながら建物価値は評価されません。
行政や金融機関は土地しか評価しません。
日本は国土が狭いのに、土地が絶対評価なのです。

[587: 581]

>>584 >>585
それは、大変おかしいと思います。
ＭＳ派とか、戸建て派とか関係なく、スレ趣旨は、
「マンションの資産価値」
ですから。
ちなみに、私は戸建てに住んでますが、
相続予定のＭＳ（築２０年）が３部屋あります。
父が投機目的で購入したものです。無関心ではいられません。

[588: 匿名さん]

>>587
支払いが終わってるんなら相続した時点で売っぱらえばよろしい。
もしくは放棄すれば無関心でいられます。
所詮自分が住む為のものでない物がただで手に入る（いやな言い方してすまんが）だけですから。

[589: 516]

>>579への答えがないのは、ようやく自らの情けない日本語力に気が付いて慌てて国語の勉強してるんだね。
ま、それはともかく、スレタイに戻れば、マンションだろうが一戸建てだろうが、個人の趣味趣向に関係なく、資産価値＝世間の評価＝価格であり、高額で取引されている都心のマンションは「資産価値がある」と言える。また、高額＝世間の評価が高い＝需要が多い＝住みやすいということでもある。

[590: 匿名さん]

>>589

頭悪いね。不動産は投資の対象でもあるから、
必ずしも、資産価値が高い=住みやすい、ではないよ。
特に都心のマンションは、賃貸の際の利回りが良いと高査定になるが、
そもそも賃貸の場合、線路沿いなど環境が悪くても、都心の駅近ならば
需要が高かったりするので、住み心地と資産価値は一致しない。

[591: 516]

>>590
オレは「住みやすい」とは書いたが「環境が良い」とは書いてないよ。環境は悪くても利便性がそれに勝って住みやすいケースもある。そもそも住みにくいところの需要が高かったりするのか？　君も日本語勉強してね。

[592: 匿名さん]

あほか。
根本的に頭が悪い人はたまらんね。

賃貸の借りては、永住を前提にしないから、環境よりも立地を重視する。
よって立地の良いマンションは利回りが高くなる。つまり資産価値、査定も高くなる。

だからその不動産を単純に「住みやすい」などと表現するのは不適切だ。
長期間住むには適していないが、賃貸経営するには最適な立地の不動産、というものは多数存在する。

[593: 516]

＞立地の良いマンションは利回りが高くなる
っていつの話し？　今、利回りが高いのは都心じゃなくて、ちょっと外れの方だよ。外れの方が都心よりも立地が良くて資産価値が高いの？　相場も勉強してね。

[594: 匿名さん]

「立地が良い」って言うと都心のことを言ってることになるのかな？
ほんとお馬鹿さんだね。言いがかりも甚だしい。

[595: 516]

必ずしも「立地が良い＝都心」ではないな。間違いを認める。だが、資産価値は外れより都心の方が高いと言えるのでは？　それと、賃貸経営するには利回りが重要だが、キャピタルゲインも考慮する必要があるのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
レス、ありがとうございます。
今、わずかですが賃貸収入があるので、どうしようかと考えているところです。
しかも、父は７５ですが、相続がいつかはわからないので。
父は、高度成長のときにＭＳでいい思いをしたので、
「売り時だ。時代は変わったんだ。」という私らの言葉に耳を貸そうとしません。
皆さんの議論を参考にじっくり考えます。

[597: 匿名さん]

>>595

不動産の資産価値の査定には、
収益還元法と取引事例比較法があるが、
収益還元法は、取得にかかる費用（入手価格）と、賃貸に出した場合の想定家賃、
との割合、つまり利回りのことであるから、
入手価格がとんでもなく高値であると、利回りが低く、資産価値は低いということになる。

キャピタルゲインうんぬんの話は何が言いたいのかな？

高値で取引されてる不動産ほど、立地も住み心地も良い、ということなら、
納得だが、当り前だよね。

資産価値が高いってのと、単純に高値で取引されてる、ってことの違いは理解できない？

結局、資産価値が高い、という表現をして良い物件とは、
借金して購入しても、賃貸経営すれば、収益が見込まれる物件のことでしょ。
そういう物件だからこそ、みながこぞって借金してまで投資する。
現金で不動産投資ばかりしている個人や企業ばかりではないんだから。

[598: 516]

>>597
収益還元法くらい知ってるよ。だから595に「賃貸経営するには利回りが重要だ」とも書いているだろ。だが、597を要約すれば「利回りが全てでキャピタルゲインなど関係ない」ということだよな。

わかりやすいように具体事例で書くよ。Ａ、Ｂ２つの賃貸物件がある。Ａは現在２千万円で賃料収入は年１００万円で表面利回りは５％の都心物件だ。Ｂも現在２千万円だが賃料収入はＡより高く年１２０万円で表面利回りは６％の郊外物件だ。Ｂは郊外なのでＡの２倍くらい広いということにしておこう。
オレはキャピタルゲインも考慮してＡを買う。５年後、Ａは（控えめだが）３割値上がりして２６００万円で売れる。オレの利益は、５年間の賃料収入５００万円＋キャピタルゲイン６００万円＝１１００万円だ。諸経費（売買諸経費、５年間の管理費・課税公租等）を３００万円としても８００万円の純利益だ。
利回り至上主義のあんたは迷わずＢを買う。５年後、Ｂは２割値下がりして１６００万円で売れる。あんたの利益は、５年間の賃料収入６００万円−キャピタルロス４００万円＝２００万円だ。諸経費が２７０万円（売却時の仲介手数料がＡより３０万円安い）とすると７０万円の損失だな。
不動産の二極化が進む限り、５年で売らなければオレとあんたの格差はもっと拡がるだけだ。現金で買おうが借金して買おうが関係ない。あんたは株も配当や株主優待だけで判断して買うんだろうな。珍しい人だね。

突っ込まれる前に書いておくが、利回りが低くても良いということではない。収益還元法で説明が付かないほどに急騰して利回りが落ちている一部の都心不動産については、今からキャピタルゲインを狙うのは慎重にならざるを得ないだろう。利回りもまだ高かった４年ほど前に底値で都心収益物件を買った人が、賃料収益はもちろん、値上がりによる含み利益も相当あるので一番賢明だったと言えるな。

[599: 516]

>>597
もう一つ書いておこう。あんたは賃貸経営のことだけを考えているが、オレも含めて多くの人は自己居住目的でマンションを買う。その場合、将来何かしらの事情で買い替えることになったり、大金が必要になり所有不動産を換金する必要が生じることも想定すべきだ。その際、値下がりが大きいと、売却価格より住宅ローン残債の方が高く債務超過となる元本割れとなり身動きが取れない。バブル期に不動産を取得した人たちがどうなったか知っているだろう。
そういう観点からは将来のキャピタルロスをいかに抑えるかが重要であり、貸した場合の利回りなんてのはさほど重要ではない。利回りが高ければ売らずに貸すという選択もなくはないが、住宅ローンを完済していたとしても、売らないで買い増すとなれば２軒目の購入資金が限られる。住宅ローンが残っていたら売らずに２軒目を買うことは難しいわな。
こういうことも十分に想定していたから、オレは港区内でより広くて立地も環境も良いマンションに買い替えられたんだよ。

[600: 匿名さん]

ステイクホルダー（＝利害関係人＝買ったマンションを自慢したいだけの人）
が懸命に語っても中立性がなく法的には無意味

[601: 匿名さん]

>>597
安物買いの銭失い、って言葉知ってる？
安物にはそれなりの資産価値しかない。
田舎を買っちゃった人が、都心を買っちゃった人と比較して
「自分にとっては資産価値がある！」なんて理屈こいてても意味ない。

[602: 568]

>>574
すまんすまん、資産価値度外視のコメントしてしまってスレチガイですな。
なんか、話がズレてったんでそれに乗っかってしまって正直な気持ちを書いてしまった。
資産価値だけで話したら多分運用としてしか成り立たないから結果いかに高く売れるかだけ
と言うのは同意です。
それは世の中的に求められる条件として一般的な多数決でしかないと思う。

住む為の購入の人にはプライオリティが低い話ですね、失敬失敬。

[603: 匿名さん]

>>599

だからお前は住み心地より、資産価値を優先した住居選びだと言っているんだが。
あほか？

まだ資産価値が高ければ、住み心地も良いと言い続けられるなら言ってみろw
自分が何の話してたのか、熱弁のあまり忘れてるぞ。

[604: 匿名さん]

スレタイをよく読め、＊＊

[605: 516]

くだらん連中を相手にしたオレがバカだったな。ウチの住み心地はとても良いよ。
都心で立地その他の条件がより良い（より高額な）物件への買い換えを成功させるは、単に前の物件が高く売れるだけではダメなんだ。新たに買う方はもっと高くなっているからね。だが、それをうまくやるテクニックがある。

[606: 匿名さん]

>>516

その都心のマンションを買う価格で、郊外に一戸建てを建てたら、
そのマンションよりはるかに広く、快適な居住空間を手に入れられるわけだが。
同じ価格なら、
立地や利便性のメリットは都心マンションが上だが、
居住性は郊外の一戸建ての方が上なのは当り前だろ。
居住性も上だなんて、笑わせるなよ。

それこそ、お前にとって、快適ってことだろ。

[607: 匿名さん]

都心マンションのほうが
仕様が上の場合が多いので、そういう意味では
居住性も上です。
広さはもちろん比較になりませんが

[608: 匿名さん]

なんだその無理矢理な論理は。

[609: 匿名さん]

>>606
>同じ価格なら、
>立地や利便性のメリットは都心マンションが上だが、
>居住性は郊外の一戸建ての方が上なのは当り前だろ。

さてさて、資産価値が高いのはどっちでしょう？　606さん。

[610: 匿名さん]

>>609

あんた本気？
やっぱ頭悪いんだろうなぁ。

そんな都心マンションvs郊外一戸建てみたいな
漠然とした条件では資産価値の優劣なんか分からないよ。
都心の環境の悪いマンション（目の前が隣のマンションと向き合ってるとか）と、
郊外の人気住宅地の南東角地の一戸建てで比較すれば、
当然郊外の一戸建ての勝ちになるし、
都心の最高の立地のタワー最上階の角部屋と、
不人気郊外の旗竿地の一戸建てで比較すれば、
当然都心のマンションの勝ちになる。

でもそんな偏った比較をしても意味ないもんね。

実際は庶民に買える同価格なら、
都心マンションは狭く、都心ではあるが、立地は中途半端。
郊外一戸建ては、そこそこの人気住宅地の南道路、
ってことになるだろうね。

まともな居住性を求めれば、郊外戸建て。
狭くても都心生活をエンジョイしたければ都心マンション。

[611: 匿名さん]

>>610
＞実際は庶民に買える同価格なら、
っていくらくらいの想定？

[612: 匿名さん]

6000〜7000万くらいかな。

[613: 匿名さん]

実価値の無い郊外を、高値で買っちゃった田舎者が必死のようですねｗ

[614: 匿名さん]

>>610
ってことは、７千万円の
＞都心マンションは狭く、都心ではあるが、立地は中途半端
ということでＯＫ？

[615: 匿名さん]

>>610
>同じ価格なら、
>立地や利便性のメリットは都心マンションが上だが、
>居住性は郊外の一戸建ての方が上なのは当り前だろ。

と書いてあったから、立地や利便性は関係なし。
（ここはマンションの資産価値を問う場所だったからね）
居住性オンリーじゃなく、資産価値とは立地や利便性、居住性が良い方が高いからね。
単に居住性のみを重視した郊外の一戸建てが上と言ってるのかと思ったよ、失敬。

[616: 匿名さん]

>>613
だから、自己満足したいのか、劣等感の裏返しか？
ここは、そんな郊外の戸建て派が、立てたスレなんだってば。

[617: 匿名さん]

通勤時間を1時間もかけない、まともな生活を求めるので
当然都心マンション。

[618: 匿名さん]

反論ではないんですが。
>>617
都心（都心より）に住んでいても、郊外に通勤する人（私）もいますからね。
下り電車なんで、楽なのは上りよりは空いていることかな？
そんな時は安金短と言っていいのか？職住接近の郊外が羨ましい時もあります。

[619: 匿名さん]

誰でも自分の選択を信じたいよね。
たとえ窮屈な空間だったとしても。

[620: 匿名さん]

購入した家の近くに職場があるとは限りませんからね。
職場近くに家を買っても、遠近問わず転勤になるケースもあるでしょうからね。

[621: 516]

今晩も賑わってるな。庶民に買える価格は７千万か。じゃ、オレのマンションもその条件は満たしてるよ（購入時）。中古ではあるが高級といえる造りだ。広さは約１００㎡。立地はかつて大名屋敷だった静かな住宅地で、最寄駅徒歩５分、２番目に近い駅（最寄駅とは異なる路線）徒歩８分。
ま、それでも戸建派は、「都心マンションは狭く、都心ではあるが、立地は中途半端」だとか「住み心地より、資産価値を優先した住居選び」だとか言いたいんだよね。どうぞ好きなように罵倒してください。
ついでに言うと、買い換えに際してはそれなりの戦略を考えテクニックも駆使したから、広さ、立地、住環境などはだいぶ良くなったが、その割には追加投資額はたいしたことないんだよ。

[622: 匿名]

>>621
軽くググっただけでも・・・

1981年築　　神泉　　　徒歩８分　92.6㎡　１憶6000万
1998年築　　白金台　　徒歩８分　81.3㎡　１憶800万
1983年築　　麻布十番　徒歩５分　80.7㎡　 9480万

さぞかし「都心駅近」の「住環境の良い」場所に「高級な」
「築浅」マンションを「格安」で買ったんだろうね（ｗ

[623: 匿名さん]

>>618
郊外に通っているのなら、郊外に住めばいいのに。
なぜそうしないの？

[624: 匿名さん]

年収数百万のサラリーマンに「マイホームの夢を持たせて」3000万以上の負債を背負わせ、
埋立地や工場跡地に立てた巨大な引き出しに詰め込むのは、国庫の赤字を庶民の負債に
スワップする行為そのものかもしれない。

[625: 購入経験者さん]

小さいお子さんがいるかたは、１Ｆ以外マンションはやめたほうがよいですよ
下の階の人が騒音問題に悩むのがマンションの特徴ですからね。
お子さんが大きかったり、大人しかいなかったらマンション。
そんなもんですよ。一戸建てや、マンションを比べるなんて。

[626: 516ではないですが・・・]

>>622
いまごろ「軽くググっ」てもダメなんだって。
数年まえまで誰も日本の不動産になんか目もくれなかったんで、
それらの物件が７千万台で余裕で「格安で」購入できたんす。
お願いだから買ってください〜って感じだったんです。ほんとに。
目端の利く人々は、不況期に仕込んでおいたのです。

[627: 516]

まさに626の言うとおりなんですね。オレは数年前からタイミングを見てたんだよ。ちょっとタイミングが遅れて底値よりは１割ほど高く買う羽目になったけど、今じゃとても買えなかったね。既に底値から５割以上上げてるからね。621で「オレのマンションもその条件は満たしてるよ【購入時】」と書いたのはそういうこと。
テクニックというのも簡単に言えば時差戦略だよ。実際には簡単ではないけどね。郊外戸建派には関係のない技術だが、まだ通用するエリアはあると思うよ。
今晩は郊外戸建派の反撃がないな。どうした？
＞ここは、そんな郊外の戸建て派が、立てたスレ
なんでしょ。妬み僻みおおいにどうぞ。

[628: 大手企業サラリーマンさん]

>>627
同じ戦略で都心に戸建を建てた者です。
戦略なんて大袈裟で金利・土地価格をチェックしてれば誰にでも出来る。

それにしても未だに戸建は郊外だと思い込んでいるのか？
自分がどのレベルにあるか自ら語っているようなものだぞ（笑）

[629: 匿名さん]

オレも同じ。都心に一戸建てを建てた。
このスレみて一番不思議なのは、マンションは戸建てより安いと思い込んでいるヤツ。

今は、都心でも郊外でも同じ程度の値段で、しかも高い。

[630: 匿名さん]

>>621が安く買えた件に付いては良いとして、
安く売らずに済んだ件も責任もって説明して頂く義務があるな。

[631: 匿名さん]

日経サイトにこんな記事がありました。
どう思いますか？

マンション管理徒然編集記
「区分所有権は、もはや所有権とはいえない！？」
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_708.html