マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[562: 匿名さん]

日本で利用されている土地の価値基準「実勢価格」「公示価格」「路線価」
収益還元法による不動産価値＝収益÷利回り

[563: 匿名さん]

＞聞きようによっちゃ、幾らで売れるか
それもありますが、お国が税制徴収の計算根拠にしているのが路線化です。
不動産購入や相続問題を抱える人には基本中の基本です。
それをペースに民間の評価額が結締されます。
地価が極端に上昇・下落すれば、市場価格に公示価格は追いつきません。

[564: 匿名さん]

ここみたいに住まいに関して争う時って、結果どちらが高く売れるかみたいな書き込みが
多いような気がするんですが・・・
事実、ここで言う資産価値って、いくらで売れるかみたいな人が多いですよね。
と言うか、実際は売る気もない、そんな余裕「住み替え」もなさそうな人が多そうなのに、
資産価値、資産価値って争っても仕方ないんじゃないですかね？
それに、自分の査定と他人の査定と業者の査定は違うと思うんですけどね。
（自分の住まいに対する価値観と他人の価値観と業者の査定（評価）が違うように）

[565: 匿名さん]

＞結局売らなければ（永住するなら）、資産価値なんて問題にならない。
＞戸建でもマンションでもどれだけそこで快適に暮らせるかの方が重要。
＞資産価値に踊らされすぎると本質が見えなくなる。

↑コピペさせてもらいました。

[566: 匿名さん]

スレタイをよく読んでから語って頂きたいものです。

[567: 匿名さん]

永住を考えていても、何か不測の事態が起こる可能性はあるんだから、
処分した時の資産価値が高い不動産を所有しておくにこしたことはないでしょう。

いくら本人がそうのぞんでも、
一生何の問題もおこらず、住宅ローンを完済でき、永住できる、
などという保証など、どこにもない。

[568: 匿名さん]

オレだったらプライオリティとしては

不測の事態＜快適に暮らせるか

だな。
当然資産価値は高い方がいいにこした事は無いが本人的な快適性はその上に来るな、住むなら。

[569: 匿名さん]

>>566
誰に言ってるんですか？

[570: 匿名さん]

>>568
同感です。
何か、ここの人って資産価値＝いくらで売れるかしか考えてないみたいですよね？
私はいかに快適に暮らせるか、長く暮らせるかが自分にとっての資産価値だと思ってるんですけどね。

[571: 匿名さん]

>>570
だから、あなた、スレ違い。
本当に、迷惑だから、他にいってくれない？

[572: 匿名さん]

何で？
資産価値に対する考え方は千差万別であってもいいんじゃないの？

[573: 匿名さん]

>本当に、迷惑だから、他にいってくれない？
あなたが他に行く選択肢もありますよ。もちろんスルーする選択もね。

[574: 匿名さん]

>>568
>>570
資産価値に対する考え方は千差万別であってもいいんじゃないの？
というのなら、あなた方の書き込みも矛盾するとおもうけど？
資産価値＝いくらで売れるかという考えを批判するのもおかしいし、
資産価値＝快適にくらせるか、ということもあると思うけど？
周りの環境がよければ資産価値も高くなる。
あなた方の書き方では資産価値と快適に暮らせることが別物のように感じ取れますがね。

[575: 匿名さん]

自分にとっての資産価値というのは、単なる個人の感覚による勝手な理屈。
不動産の資産価値というものは全く違う。
スレ違いの、個人的感覚の話は別のところで。

[576: 匿名さん]

>>574
>資産価値＝快適にくらせるか、ということもあると思うけど？
って結局>>570↓と同じこと言ってない？

＞私はいかに快適に暮らせるか、
＞長く暮らせるかが自分にとっての資産価値だと思ってるんですけどね。

[577: 匿名さん]

>>566=>>571=>>574?
どこがスレ違い？
>快適に暮らせることへの信頼の表れは、資産価値の高さにつながります。
>資産価値が高いということは、転売をする・しないに関わらず、
>快適に暮らせる住まいであることの証しともいえるのです。
http://allabout.co.jp/Ad/204737/1/product/204737.htm

スレ違いも何も,この(その２）前哨スレ立てたのは戸建派の人みたいなんだよねー。
マンションにケチつけたくてしょうがないって感じが情けないと思わん？

[578: 匿名さん]

５６８の
＞当然資産価値は高い方がいいにこした事は無いが本人的な快適性はその上に来るな、住むなら
に同意してるんでしょ？
別物だから上だの下だのいえるわけだし。
これに同意しながら
＞私はいかに快適に暮らせるか、
＞長く暮らせるかが自分にとっての資産価値だと思ってるんですけどね。
と書いていることは矛盾するし。

[579: 516]

住まいについての価値観は多様で結構なんだけど、（住宅の）「資産価値とは、いかに快適に暮らせるか、長く暮らせるか」だと言っている人たちに質問したい。
自然豊かな山奥の過疎地（土地はほとんどタダみたいな超田舎）の広い住宅でのんびりと暮らしている人がいる。交通の便は極めて悪いところだが、彼にとってはとても快適な暮らしだ。彼の家の「資産価値」は高いか？　ＹＥＳ か ＮＯ かで答えてくれ。

[580: 匿名さん]

>>570
＞ここの人って資産価値＝いくらで売れるかしか考えてないみたいですよね？
>>572
＞資産価値に対する考え方は千差万別であってもいいんじゃないの？

あなた方は「各人にとっての住居の価値」と「資産価値」を混同してますね。
「資産価値」と言ったときは、ズバリ、いくらで売れるかです。世間の評価で決まります。
そのモノサシは価格に他なりません。

[581: 匿名さん]

そのとおり。
５７０・５７２・５７４・５７９
は、資産価値という言葉を中学生レベルですら、理解できていないね。
バ　カ　なんだから、せめて辞書を引いて自分の頭で考えてくれ。
恥ずかしすぎるぞ。

おっと。これは、学歴ネタじゃないよ。
最近の新人みると、一流大卒のヤツもとんでもなく　ア　ホ　！
これから、日本はどうなるんだろうかね。
年金なんて、ますます当てに出来ない気がしてきたな。
だから、老後、管理費を取られ続けるＭＳなんて、ますますね。

[582: 匿名さん]

>>581
>>579は別でしょ？

[583: 匿名さん]

誤爆です。大変、失礼いたしました。

[584: 匿名さん]

>>581
＞だから、老後、管理費を取られ続けるＭＳなんて、ますますね。
ん？結局、マンションにケチつけたいだけの戸建て派の書き込みか？
戸建て派はマンションの資産価値にケチでもつけないと自己満足できないのかね？

[585: 匿名さん]

戸建派にマンションの資産価値を心配してもらう必要はない。
それより、自分の住む戸建の資産価値を気にした方がいいんじゃないかな？

[586: 匿名さん]

住んでいる間に資産価値を確かめる方法があります。
リバースモケージがそうですが、残念ながら建物価値は評価されません。
行政や金融機関は土地しか評価しません。
日本は国土が狭いのに、土地が絶対評価なのです。

[587: 581]

>>584 >>585
それは、大変おかしいと思います。
ＭＳ派とか、戸建て派とか関係なく、スレ趣旨は、
「マンションの資産価値」
ですから。
ちなみに、私は戸建てに住んでますが、
相続予定のＭＳ（築２０年）が３部屋あります。
父が投機目的で購入したものです。無関心ではいられません。

[588: 匿名さん]

>>587
支払いが終わってるんなら相続した時点で売っぱらえばよろしい。
もしくは放棄すれば無関心でいられます。
所詮自分が住む為のものでない物がただで手に入る（いやな言い方してすまんが）だけですから。

[589: 516]

>>579への答えがないのは、ようやく自らの情けない日本語力に気が付いて慌てて国語の勉強してるんだね。
ま、それはともかく、スレタイに戻れば、マンションだろうが一戸建てだろうが、個人の趣味趣向に関係なく、資産価値＝世間の評価＝価格であり、高額で取引されている都心のマンションは「資産価値がある」と言える。また、高額＝世間の評価が高い＝需要が多い＝住みやすいということでもある。

[590: 匿名さん]

>>589

頭悪いね。不動産は投資の対象でもあるから、
必ずしも、資産価値が高い=住みやすい、ではないよ。
特に都心のマンションは、賃貸の際の利回りが良いと高査定になるが、
そもそも賃貸の場合、線路沿いなど環境が悪くても、都心の駅近ならば
需要が高かったりするので、住み心地と資産価値は一致しない。

[591: 516]

>>590
オレは「住みやすい」とは書いたが「環境が良い」とは書いてないよ。環境は悪くても利便性がそれに勝って住みやすいケースもある。そもそも住みにくいところの需要が高かったりするのか？　君も日本語勉強してね。

[592: 匿名さん]

あほか。
根本的に頭が悪い人はたまらんね。

賃貸の借りては、永住を前提にしないから、環境よりも立地を重視する。
よって立地の良いマンションは利回りが高くなる。つまり資産価値、査定も高くなる。

だからその不動産を単純に「住みやすい」などと表現するのは不適切だ。
長期間住むには適していないが、賃貸経営するには最適な立地の不動産、というものは多数存在する。

[593: 516]

＞立地の良いマンションは利回りが高くなる
っていつの話し？　今、利回りが高いのは都心じゃなくて、ちょっと外れの方だよ。外れの方が都心よりも立地が良くて資産価値が高いの？　相場も勉強してね。

[594: 匿名さん]

「立地が良い」って言うと都心のことを言ってることになるのかな？
ほんとお馬鹿さんだね。言いがかりも甚だしい。

[595: 516]

必ずしも「立地が良い＝都心」ではないな。間違いを認める。だが、資産価値は外れより都心の方が高いと言えるのでは？　それと、賃貸経営するには利回りが重要だが、キャピタルゲインも考慮する必要があるのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
レス、ありがとうございます。
今、わずかですが賃貸収入があるので、どうしようかと考えているところです。
しかも、父は７５ですが、相続がいつかはわからないので。
父は、高度成長のときにＭＳでいい思いをしたので、
「売り時だ。時代は変わったんだ。」という私らの言葉に耳を貸そうとしません。
皆さんの議論を参考にじっくり考えます。

[597: 匿名さん]

>>595

不動産の資産価値の査定には、
収益還元法と取引事例比較法があるが、
収益還元法は、取得にかかる費用（入手価格）と、賃貸に出した場合の想定家賃、
との割合、つまり利回りのことであるから、
入手価格がとんでもなく高値であると、利回りが低く、資産価値は低いということになる。

キャピタルゲインうんぬんの話は何が言いたいのかな？

高値で取引されてる不動産ほど、立地も住み心地も良い、ということなら、
納得だが、当り前だよね。

資産価値が高いってのと、単純に高値で取引されてる、ってことの違いは理解できない？

結局、資産価値が高い、という表現をして良い物件とは、
借金して購入しても、賃貸経営すれば、収益が見込まれる物件のことでしょ。
そういう物件だからこそ、みながこぞって借金してまで投資する。
現金で不動産投資ばかりしている個人や企業ばかりではないんだから。

[598: 516]

>>597
収益還元法くらい知ってるよ。だから595に「賃貸経営するには利回りが重要だ」とも書いているだろ。だが、597を要約すれば「利回りが全てでキャピタルゲインなど関係ない」ということだよな。

わかりやすいように具体事例で書くよ。Ａ、Ｂ２つの賃貸物件がある。Ａは現在２千万円で賃料収入は年１００万円で表面利回りは５％の都心物件だ。Ｂも現在２千万円だが賃料収入はＡより高く年１２０万円で表面利回りは６％の郊外物件だ。Ｂは郊外なのでＡの２倍くらい広いということにしておこう。
オレはキャピタルゲインも考慮してＡを買う。５年後、Ａは（控えめだが）３割値上がりして２６００万円で売れる。オレの利益は、５年間の賃料収入５００万円＋キャピタルゲイン６００万円＝１１００万円だ。諸経費（売買諸経費、５年間の管理費・課税公租等）を３００万円としても８００万円の純利益だ。
利回り至上主義のあんたは迷わずＢを買う。５年後、Ｂは２割値下がりして１６００万円で売れる。あんたの利益は、５年間の賃料収入６００万円−キャピタルロス４００万円＝２００万円だ。諸経費が２７０万円（売却時の仲介手数料がＡより３０万円安い）とすると７０万円の損失だな。
不動産の二極化が進む限り、５年で売らなければオレとあんたの格差はもっと拡がるだけだ。現金で買おうが借金して買おうが関係ない。あんたは株も配当や株主優待だけで判断して買うんだろうな。珍しい人だね。

突っ込まれる前に書いておくが、利回りが低くても良いということではない。収益還元法で説明が付かないほどに急騰して利回りが落ちている一部の都心不動産については、今からキャピタルゲインを狙うのは慎重にならざるを得ないだろう。利回りもまだ高かった４年ほど前に底値で都心収益物件を買った人が、賃料収益はもちろん、値上がりによる含み利益も相当あるので一番賢明だったと言えるな。

[599: 516]

>>597
もう一つ書いておこう。あんたは賃貸経営のことだけを考えているが、オレも含めて多くの人は自己居住目的でマンションを買う。その場合、将来何かしらの事情で買い替えることになったり、大金が必要になり所有不動産を換金する必要が生じることも想定すべきだ。その際、値下がりが大きいと、売却価格より住宅ローン残債の方が高く債務超過となる元本割れとなり身動きが取れない。バブル期に不動産を取得した人たちがどうなったか知っているだろう。
そういう観点からは将来のキャピタルロスをいかに抑えるかが重要であり、貸した場合の利回りなんてのはさほど重要ではない。利回りが高ければ売らずに貸すという選択もなくはないが、住宅ローンを完済していたとしても、売らないで買い増すとなれば２軒目の購入資金が限られる。住宅ローンが残っていたら売らずに２軒目を買うことは難しいわな。
こういうことも十分に想定していたから、オレは港区内でより広くて立地も環境も良いマンションに買い替えられたんだよ。

[600: 匿名さん]

ステイクホルダー（＝利害関係人＝買ったマンションを自慢したいだけの人）
が懸命に語っても中立性がなく法的には無意味

[601: 匿名さん]

>>597
安物買いの銭失い、って言葉知ってる？
安物にはそれなりの資産価値しかない。
田舎を買っちゃった人が、都心を買っちゃった人と比較して
「自分にとっては資産価値がある！」なんて理屈こいてても意味ない。

[602: 568]

>>574
すまんすまん、資産価値度外視のコメントしてしまってスレチガイですな。
なんか、話がズレてったんでそれに乗っかってしまって正直な気持ちを書いてしまった。
資産価値だけで話したら多分運用としてしか成り立たないから結果いかに高く売れるかだけ
と言うのは同意です。
それは世の中的に求められる条件として一般的な多数決でしかないと思う。

住む為の購入の人にはプライオリティが低い話ですね、失敬失敬。

[603: 匿名さん]

>>599

だからお前は住み心地より、資産価値を優先した住居選びだと言っているんだが。
あほか？

まだ資産価値が高ければ、住み心地も良いと言い続けられるなら言ってみろw
自分が何の話してたのか、熱弁のあまり忘れてるぞ。

[604: 匿名さん]

スレタイをよく読め、＊＊

[605: 516]

くだらん連中を相手にしたオレがバカだったな。ウチの住み心地はとても良いよ。
都心で立地その他の条件がより良い（より高額な）物件への買い換えを成功させるは、単に前の物件が高く売れるだけではダメなんだ。新たに買う方はもっと高くなっているからね。だが、それをうまくやるテクニックがある。

[606: 匿名さん]

>>516

その都心のマンションを買う価格で、郊外に一戸建てを建てたら、
そのマンションよりはるかに広く、快適な居住空間を手に入れられるわけだが。
同じ価格なら、
立地や利便性のメリットは都心マンションが上だが、
居住性は郊外の一戸建ての方が上なのは当り前だろ。
居住性も上だなんて、笑わせるなよ。

それこそ、お前にとって、快適ってことだろ。

[607: 匿名さん]

都心マンションのほうが
仕様が上の場合が多いので、そういう意味では
居住性も上です。
広さはもちろん比較になりませんが

[608: 匿名さん]

なんだその無理矢理な論理は。

[609: 匿名さん]

>>606
>同じ価格なら、
>立地や利便性のメリットは都心マンションが上だが、
>居住性は郊外の一戸建ての方が上なのは当り前だろ。

さてさて、資産価値が高いのはどっちでしょう？　606さん。

[610: 匿名さん]

>>609

あんた本気？
やっぱ頭悪いんだろうなぁ。

そんな都心マンションvs郊外一戸建てみたいな
漠然とした条件では資産価値の優劣なんか分からないよ。
都心の環境の悪いマンション（目の前が隣のマンションと向き合ってるとか）と、
郊外の人気住宅地の南東角地の一戸建てで比較すれば、
当然郊外の一戸建ての勝ちになるし、
都心の最高の立地のタワー最上階の角部屋と、
不人気郊外の旗竿地の一戸建てで比較すれば、
当然都心のマンションの勝ちになる。

でもそんな偏った比較をしても意味ないもんね。

実際は庶民に買える同価格なら、
都心マンションは狭く、都心ではあるが、立地は中途半端。
郊外一戸建ては、そこそこの人気住宅地の南道路、
ってことになるだろうね。

まともな居住性を求めれば、郊外戸建て。
狭くても都心生活をエンジョイしたければ都心マンション。

[611: 匿名さん]

>>610
＞実際は庶民に買える同価格なら、
っていくらくらいの想定？