マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[51: 匿名さん]

>>43
環境によって選択肢も違うのですね。
わたしの近所では築浅でも管理費２万、修繕費１万、駐車場2.8万くらいです。
２＋１＋2.8＝5.8 　ほぼ６万です。
管理費・修繕積立金の値上げは多少なりともあるでしょうから　７万、８万。。。
43さんのように２台借りると月10万オーバーの可能性も大　笑

永久に払える方がうらやましいです。

[52: 匿名さん]

同じ値段、間取り（最上階 vs 平屋）だったら・・・迷う

[53: 匿名さん]

資産価値の話をしているのに、
キャッシュで買ったとかなんとか、必死でアピールする意図は何？

別にどっちに住んでようが、金持も貧乏もいるでしょう。

ここ数レスのはりきりマンション派さん達、
資産価値と関係ない話をする意図は何ですか？

[54: 匿名さん]

>>53
いや、戸建て派の方が老後の生活をお聞きになられたので、皆さんそれに答えてるだけだと思いますけど・・・

[55: 匿名さん]

>>49

150平米くらいで勝ち誇りすぎですよ。あんたも下らない人間だな。
戸建てで150平米くらいの延べ床の家なんて全くめずらしくないから。
ちょっと古めの大きなおうちはどこにでもたくさんあるでしょ。
あーいうのはとっても広いんだよ。あーいうのが本当の勝ち組。

[56: 匿名さん]

>>53
>>42

[57: 匿名さん]

田舎の地べたに資産価値なんかないよ。
家なんてすぐボロになるし。

[58: 匿名さん]

>>53
マンション派でないなら、戸建のスレにいけばいいじゃん。
老後の話を聞かれたから、答えただけに思うけど。

[59: 匿名さん]

４２．５１ですがみなさん現金で購入してるのですね。　ビックリ！

私は若輩者ですので頭金は２割くらいしかありませんでした。
繰り上げしないとすればローンがあと30年くらいあります。。。

[60: 匿名さん]

首都圏で新築価格5000万のマンションなんて住みたくない。

[61: 匿名さん]

山梨県で５０００万円なら結構なマンションだけどね

[62: 匿名さん]

首都圏って、案外、広いからね。

[63: 匿名さん]

すみません。私が質問したばかりに。。。
質問辞めますので喧嘩しないで下さい。

ただ私も>>33さんのレスに賛成でどちらの話も
わたしのような中間派もいますので参考になります。
戸建の話が出てもよいと思います。

[64: 匿名さん]

47ですが、

42さん、頭金は2割あれば十分です。
現金買いなんて珍しいですよ、
友人には話せません。

マンションの資産価値ですが、戸建と同じで二極化ですね。
論じられるまでもなく人気の物件は十分価値があります。
値上がるする物件もありますし、半額以下になるものもあります。
家のMSは築3年ですが販売価格と同じ価格帯で取引されています。

[65: 匿名さん]

売り出し価格ならともかく、よく「取引価格」がわかりますね。

[66: 匿名さん]

売り出し価格で売れるものがどれ位あるのか。

[67: 匿名さん]

落ち着いた感じになったね。
そのかわり戸建の方はマンション派がスゴイ。

[68: 匿名さん]

>家のMSは築3年ですが販売価格と同じ価格帯で取引されています。

それは例として不適切。
今思えば2002〜2003年は新築マンションが底値だった年だから。
良いマンションだから3年で価値が下がってない、のではなくて、
はっきりと地価やマンション相場が上昇したから、
中古価格と当時の分譲価格が同じくらい、なのです。

[69: 匿名さん]

>家のMSは築3年ですが販売価格と同じ価格帯で取引されています。

地価は上昇したのだから、
同立地に戸建てでもう少したくさん土地を所有していたら、 もっと中古価格はあがっているはず。
しかも短期的な視点だから、
マンションの資産価値の方が長期的に見て有利だという根拠には全くなりませんね。

[70: 匿名さん]

マンションは将来の管理費や修繕積立金の上昇に伴って、築年数が経過している物件ほど売れないと思う。特にバス便のマンションはなおさら。

[71: 匿名さん]

マンションで都心の良い物件は下がりづらいよね。
はたしてどのくらいの人が快適な広さの都心マンションに住めるのか・・・

[72: 匿名さん]

現在、マンションは供給過多、異常な価格高騰振りで数年後の中古価格の下落幅が大きいと思う。
単なるデベの販売戦略に消費者が煽られているだけ。
資産価値のあるマンションはごくわずかだと思う。

[73: 匿名さん]

マンションと戸建の資産価値の経年変化が同じでない以上、
マンションの方が将来に貯蓄を積み上げておく必要性が
高い。なので、マンションを選ぶ場合は特に、ローンの
支払い額が過多にならないように気をつけておく必要がある。
つまり、ローンが組めるからといって無理して身の丈に
合わない高額物件に手を出さない方が無難ということです。

[74: 匿名さん]

マンションにしろ戸建てにしろ、建物そのものは時間の経過とともに減価していく訳ですから、資産価値は最終的に土地の価値でしかありません。マンションの土地は全員の共有となりますから、共有持ち分が資産価値となります。仮に駅前立地のマンションで共有持ち分10坪、土地の実勢価格が坪300万円なら、3000万円の資産価値であり、一方、郊外の戸建ての敷地50坪、土地の実勢価格が坪60万円なら、これも3000万円の資産価値です。どっちにするかは、まあ好みの問題でしょう。

[75: 匿名さん]

>>74

73です。販売価格に占める土地価格の割合が同じであればあなたの言うと
おりですが、土地の持ち分が同額の場合はマンションの方が販売価格が
高くなるのではないかと思いますが違いますか。

[76: 匿名さん]

>>74
その例えだと両者の購入価格が大きく違うのでは？

[77: 74]

>75
>76
販売価格は必ずしも資産価値とイクオールではないと思います。例えば、同じマンションで同じ広さの共有持ち分でもあっても、南向きの最上階の部屋と西向きの１階では販売価格は当然違います。また、同じ立地のマンション、同じ広さの部屋であってもデベや施工会社、設備の違いなどによって販売価格は違います。その違いは、建物の価値（建設コストと付加価値）の違いに過ぎません。時間の経過とともに建物の価値が減価していき、最終的に建物の価値がゼロになったときの資産価値は土地の価値とイクオールになる訳です。これは、戸建ての場合もいっしょで、家屋に金をかければ販売価格は高くなりますが、家屋は永久ではありませんので、最終的には土地価格が資産価値です。したがって73さんのご指摘ですが、マンションの方が販売価格が高い場合もあれば、戸建ての方が販売価格が高い場合もある、とお返ししておきます。

[78: 匿名さん]

>>74

いや、その例だと、マンションの分譲価格の方が圧倒的に高いでしょう。

[79: 74]

>78
販売価格＝土地価格＋建設コスト＋販売会社・施工会社の利益＋建物にかかる消費税
ですから、マンションでも戸建てでもいっしょじゃないですか？

[80: 匿名さん]

>>79
本当に同じ値段になるの？
だれかソース求む。

[81: 匿名さん]

>>79

建物にかかる費用がマンションの方がはるかに高いし、
間に入る業者の数も多いんだから、
土地価格が同じだったら、当然マンションの方が分譲価格ははるかに高いでしょう。

[82: 匿名さん]

都心や東京近郊では戸建ての販売価格に占める土地の
割合が高いから戸建ての方が有利。
でも、田舎の土地の安い場所に豪華な戸建てを建てた場合は
戸建てとマンションが同じことになる場合もあるね。

[83: 匿名さん]

マンションは上物だけだから経年劣化は大きい。
築年数がたてばたつほど不利

[84: 匿名さん]

マンションは金食い虫。

[85: 匿名さん]

82さんの考えだと
＞「都心、都内近郊は戸建有利」
＞「地方は戸建、マンション同じくらい」

[86: 匿名さん]

戸建ては白蟻喰うし、スグ蟲が湧くね。

[87: 匿名さん]

gt;>85

違う。

「都心、都内近郊は戸建有利」

「地方で上物が凄く豪華な戸建を建てた場合は、マンション同じくらいになることもある」

[88: 匿名さん]

おれは都心の周辺だから戸建にして良かった

[89: 匿名さん]

>>74

更地になったときの土地の価値は一緒だとしても、
戸建ての場合は、ある程度は時自由に建て替えなどもできるし、古家付き土地とかで売り出すこともできるけど、マンションの場合、みんなの共有だから、なかなか意見もまとまらず方向性が定まらなくなって、土地分の価値すらなくなってしまうということもありますよね。

東京郊外で、建て替え話が頓挫しているときは、中古物件の取引価格が周辺の土地相場と比較して土地分の価値すらつかなくなっていた古いマンションがありました。そこは建て替え話が具体化してきたら、値段があがってきましたけど。

[90: 匿名さん]

マンションは規約があって面倒。
バルコニーに洗濯物くらい干してもいいんじゃない？

[91: 匿名さん]

はい、洗濯物くらい干しますが？

[92: 74]

来週入居するマンションの再内覧行って今もどってきました。外出している間にまた盛り上がっていますね。
>81
戸建てでもマンションでも中間業者の数は同じだと思いますよ。マンションの方が広告宣伝等にお金を使っていますが、それを１戸当たりに割ると戸建ての宣伝広告費とも変わらないでしょう。マンションの方が建設コスト等が高いとする論拠はありません。繰り返しになりますが、マンションも戸建ても資産価値は土地価格に過ぎず、それはいっしょ。建物にどれだけ費用をかけるかは購入者の価値観次第。したがって、金をかけてもいい人は高いマンションなり、高い戸建てを買う。お金をかけたくない人は安いマンションなり安い戸建てを買う。当たり前ですよね。でもどんなに高い建物でも最終的には減価してゼロになり、資産価値として残るのは土地部分だけです。
＞89
戸建てで建て替えをするくらいの資金があれば、マンションの全面リフォーム（リノベーション）の方がよっぽど豪華に仕上がりますよ。また、古家付き土地とかで売り出すというのは、まさに古屋の撤去費用分がディスカウントされますので、土地の価値以下で売るのといっしょのことです。マンションの場合、89さんの指摘されている通り、土地の価値以下の販売価格となると再開発目的で業者が買い占めを始めますので、結局は土地の価値分までに価格は上昇することになります。
したがって、戸建てでもマンションでも資産価値はいっしょですよ。

[93: 匿名さん]

>>92
都内の同じ購入価格で長期的に同じ資産価値にはならないよ。
しかも同じ価格の比較なら管理費・駐車場代の分マンション価格は安くなるけどね。

都内の人気駅近土地なんてなかなか出ないから
口コミか不動産限定の情報ですぐ売れてしまう。
だから一般人にまで情報が出てこない。
マンションみたいに安く載せたうえに買い叩かれたりしない。
だから解体しなくても古家付き土地で一般人に知らされる前に売れる。

あと初マンション購入者なのかな？
机上の空論で共用部分を含む前面リフォームなんて簡単にはいかない。
前住んでた築古マンションの理事をしてかなりモメたよ。
30年後理事を立候補してやってみなされ。

[94: 匿名さん]

＞９３
私も土地がなかなか出てこず不動産屋さんとコネ作りから始めました。
仲良くなると情報を提供してくれます。
そこそこ人気のある都内駅７分の土地が地元情報であり
すぐ不動産屋さんと事務所から現地に行きました。
92さんのようにペーパーを眺めてるようでは情報は出て来ません。
普通の購入者に出る情報は不動産屋さんも買わない物件情報です。

人気の土地は数も少なく売る場合も有利ですので
モデルルームに通うような感覚では手に入りません。

[95: 74]

>93
（最初の段落に対して）
ですから、購入価格や販売価格の話をしている訳ではありません。そんな話をしても意味はないですから。マンションも戸建ても資産価値は土地部分に過ぎず、土地の価値は上ものがマンションであろうと戸建て家屋であろうと変わりはない、ということが言いたいだけです。
（中の段落に対して）
ですから、売れる売れないの話をしている訳ではありません。そんな話をしても意味はないですから。築３０年のマンションの資産価値は土地価格の共有持ち分となりますし、古屋付きの土地も古屋の価値はありませんから土地価格が基本です。すなわち、マンションも戸建ても資産価値はいっしょですよ。
（下の段落に対して）
はい、初めてマンション購入しました。共用部分のリフォームは当然、長期修繕計画の範囲内でやるんでしょうね。そのための修繕積立金ですから。92で全面（前面ではありませんよ）リフォームと言ったのは専有部分のことです。
今回は新築マンションを購入しました。30年後は土地価格の共有持分相当額で売却する予定ですので、築古マンションの理事はごめん被ります。

[96: 匿名さん]

95さんは売り抜けるようですね。
資産価値はさておき賢い選択だと思います。
築古マンションの理事はごめん被ります。には笑いましたが　笑

[97: 匿名さん]

>>95

集合住宅の方が建物にお金がかかっているし、建物は最終的には償却するから、
分譲価格からの目減りは、戸建てより大きいのは認めてる訳ですね。
普通、分譲価格で購入してから、中古売却時までの目減りが多いことを、
資産価値が低い、と言うのだと思いますけど。

それと、建物にたくさんお金を掛けても、管理にお金をたくさん掛けても、
それは自分がそういう部分にたくさんお金を掛けて豪勢に暮らしたいから、
マンションを選んだ、と言っているようですが、
今のマンションの構造では、周囲からの騒音（我慢出来る日常生活音も含めて）は
シャットアウトできていませんから、
建物に岡ねを掛けた割には、一戸建てに比べて居住性が低過ぎるのでは、という風にも見えます。
さてさて、マンションの居住性の弱点である窓の少なさや、騒音問題は、
眺望などでチャラになるんでしょうかね？これは個人差あると思いますから。
ゆめゆめ油断めされることのなきよう。

[98: 74,77,79,92,95]

>97
もう一度、74,77,79,92を読んで下さい（同一人物です）。集合住宅の方が建物にお金がかかるという論拠は全くありません。集合住宅も戸建ても最終的には土地価格のみが資産価値になるので同じと言っているのです。建物部分にお金をかけたい人は、マンション買う人でもいるでしょうし、戸建て買う人でもいるでしょうが、それはそれぞれの好み（価値観）なので、販売価格や売却価格には影響はあるかもしれませんが、資産価値には全く関係ありません。ご指摘のマンションの弱点や良いところも正しいとしても、それは建物に起因するものですから、資産価値には関係ありません。

[99: 匿名さん]

なんか不毛な議論が続いてるけどマンションの資産価値の尺度なら賃料が一番分かりやすい。
うちの地元は郊外（千葉市）だが駅近なら築30年・70㎡で10万前後だよ。
ちなみに、そのマンションを買うと1500万前後だね。
土地は坪100万が相場です。

[100: 匿名さん]

>>98
戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。
マンションの方が建物代はたくさん払ってるでしょ。
別にそれが悪いとは言わないが、
償却していく資産（建物も当然資産です。税金払ってるでしょ）の比率が
戸建てより高いのだから、当然資産的には不利でしょ。

究極的には土地しか残らない、というのは間違えてはいないと思うが、
どちらも資産価値は同じ、ってどういう意味？あんたマジで考え違いしてると思うよ。

とにかく

戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。