マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[451: 匿名さん]

その物件は2年くらい前の出物で、今より若干安い頃の話ですけど、

>渋谷駅徒歩５分、築３０年の５０平米とかが４０００万以上で売買されているので

これは大袈裟でしょう。
今、軽く検索しただけでも
渋谷徒歩5分築8年の51.75平米が4880万ですよ。

http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?no=A6123413

あとは↓のような物件を定点観測すれば築古がどのくらい売れにくいか分かると思います。

http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?no=A6433043

この築28年の物件は私見では実質3000万中盤から後半での成約とみますけどね。

[452: 匿名さん]

二年半前に新築購入、今は7割増しぐらいで売り出してるので
当分資産価値は保てそうです

[453: 匿名さん]

>>452

資産価値をそんな短期的視野で捉えて安心したって無意味ですよ。
しかも今売りに出す訳でもないんでしょ。

[454: 匿名はん]

＞４５１
築２８年の５０平米が４２８０万で売り出されていて
３０００万中盤で売買成立すれば
９０平米は７０００万近い価格になりますよ！

２年前でも３４０００万なら単純に半額！
めちゃくちゃお買い得じゃないですか！

[455: 匿名さん]

へぇへぇ。

だから渋谷駅徒歩5分築8年で4880万（しかも売り出し価格）の物件も例に出したでしょ。

あーあ、そういう資産価値が維持された稀なケースに食いついて、
自分のマンションの資産価値も高いと思いたいマンション派ってつくづく痛いな。
君のマンションは渋谷徒歩5分なの？
違ったら間違いなくもっと資産価値低いんだから関係ないじゃん。

[456: 匿名さん]

中古で売りに出して、買い手が付けば、資産価値はあるんじゃないの？
でも、固定資産税、払ってるんだから、資産としては認められてるでしょ。

[457: 匿名さん]

＞４５５
渋谷徒歩５分の新築なんて億ですよね。
それが３０年後に７０００万なら十分資産価値あり。

もう少し辺鄙な地域の５０００万のマンションだとして
それが３０年後に２０００万なら、それも資産価値ありでしょう。

そもそも、渋谷の徒歩５分ですら価値無いと言い出したのは
戸建て派なのですが？

[458: 匿名さん]

＞もう少し辺鄙な地域の５０００万のマンションだとして
＞それが３０年後に２０００万なら、それも資産価値ありでしょう。

辺鄙な地域の５０００万は、普通の人が買って自分で住む物件ですよね。
２０００万は手に出来るけど、1年に１００マンションするというのはいくらなんでもナア。

やっぱり、ＭＳはかなりの金持ちが道楽で都心に買うセカンドハウスですよ。

[459: 匿名さん]

＞４５８
３０年後、２０００万かもしれないし
１０００万でしか売れないかもしれないし
４０００万で売れるかもしれません
はっきりいって多少でも資産として残ると
言いたいのですよ。

戸建てだって同じことで、５０００万の物件でも
２０００万でしか売れない可能性は十分ある。
それが嫌なら賃貸しかないって事ですね。

[460: 匿名さん]

>>457

渋谷駅徒歩5分の築30年マンションは庶民価格でしょ。
新築なら庶民には手が出ない。
つまり最高の立地でもマンションはそれだけ下がるってことだろ。
渋谷駅徒歩圏の一戸建ては築100年でも庶民価格にはならなないんだから。

[461: 匿名さん]

＞４６０
意味不明なんですが・・・
渋谷徒歩５分のマンションが現在新築で
１億〜くらいで買えるとして３０年後に７０００万で
庶民価格になったとしますよね。

現在、渋谷徒歩５分の戸建て３億〜は出さないと買えないでしょう
３０年後に２億〜だとして庶民価格にはならないけれど
元の価格が大幅に高いのだから当たり前でしょう。

[462: 匿名さん]

マンションは1億〜
戸建ては2億〜
って、
戸建てはどんだけ広い前提なんだ。
坪単価400万で50坪でようやく2億だよ。
1億の渋谷徒歩圏のマンションなんて80平米無いくらいだよね。
めちゃくちゃな比較が典型的マンション馬鹿だね。

それに30年後1億のマンションが7000万ってずいぶん虫の良い予測をしてらっしゃるのですね。

[463: 匿名さん]

経済状況にもよるが、
1億の土地は30年後も1億。
1億のマンションは30年後いくらかな。

[464: 匿名さん]

＞４６３
１億の土地が１億ならば
１億のマンションは５〜７０００万くらいでしょうね。

どうしてもマンションの価値認めたくないようですが
１０〜２０年後くらいで考えると戸建ては１０〜２０年で建物の資産価値０
となるのに対しマンションは３０年〜て建物分０となるので
この間（１０〜２０年）はマンションのが有利な場合多いんですよ。

[465: 匿名さん]

だけど買いかえて別の不動産買ったら99％のマンションは売却損出るよ。
だから10年〜20年で買い替えても買い替えなくても資産が減少するのは結局は同じこと。

それに戸建て所有なら必死で資産価値考えて10年〜20年で買いかえたりする必要ないから、
そもそも、そんな短期的な資産価値に興味無し。

あと、築15年でのマンションの評価がどうなるかが、そのマンションの運命の分かれ道、
と言われてます。そこでガクンと値を崩すマンションが多いのもまた事実。

[466: 匿名さん]

＞４６５
マンション住まいだから買い替えが必要って訳ではないでしょうｗ

転勤などの場合は、戸建てだろうがマンションだろうが
買い替えが発生するわけですよ。

また、１０年で買い替えは戸建てで言えば建替えと同じ
１０年ごとに綺麗な新築に住もうと思えば戸建ての建替えより
マンションの買い替えのが有利ですよ。

[467: 匿名さん]

鉄筋コンクリートと木造じゃ勝負にならないだろ（笑

[468: 匿名さん]

へんなの？
マンションに資産価値がないと思うならあなたが買わなければいいだけじゃん
都合の良い条件付けの強引な思い込みを書き連ねても何のメリットもないでしょ

[469: 匿名さん]

>>467
同意。

[470: 匿名さん]

資産価値が高いうちに売って転居しないと、
価値が下がった築古マンションに永住することになるんですが。

戸建ては永住してもずっと土地の価値は変わらないから、それが資産として残るし、
老後はそれを売って老後資金に有効活用したり、介護マンションに転居、なんてことも簡単。

マンションは10年くらいで買い換えを繰り返し、
古いマンションは賃貸経営したりしてうまく立ち回っていかないと、
築古マンションに永住して、資産もあまり残らないという羽目になる。

だからマンションは賃貸需要の多い最高の立地に賃貸経営しやすい50平米くらいの物件を購入し、
そこを10年以内に転居して賃貸経営し、二つの住宅ローンを払う、くらいの気構えでないと、

[471: 匿名さん]

＞１０年ごとに綺麗な新築に住もうと思えば戸建ての建替えより
＞マンションの買い替えのが有利ですよ。

10年毎に売却損を出して、仲介手数料、ま登記費用、諸経費などを払って、
マンション買い替えるより、
戸建ての内外装を新築同様にリフォームする方が絶対安い。
「新築そっくりさん」という比較的ボッタくりな価格の全面リフォームパック
（外装塗り替え、内装全部、キッチンや風呂トイレ洗面所も全部新品に交換）
でも600万くらいだから。

6000万で購入したマンションが10年後運良く5500万で売れたとして、
仲介手数料は約165万、
そしてまた6000万のマンションを購入したとして、
仲介手数料は180万、登記や諸経費に200万くらい。

5500万で売れても結局、
売却損500万+諸経費545万で1045万も損しますよ。
もう一声で小さな戸建てだったら建て替えできちゃうよ。

[472: 匿名さん]

計算してみてびっくりしたよ。
ということは、

6000万で購入したマンションを10年後に5000万で売却し、
また6000万のマンションを買ったら、
買い換え費用も含めて1500万くらいの損が出るってことだね、

坪50万の安普請なら、30坪の戸建てが建て替えできちゃうね。
マンションを1000万くらい下がった時点で売って、
買い替える人って結構たくさんいるよね。
戸建てに置き換えると建て替えに匹敵するくらいの
お金を掛けて転居してるんだね。大変だー。

[473: 匿名さん]

転売するならマンションでしょ
立地は重要。

[474: 匿名さん]

＞４７１
何故、同じ条件で考えられないのですか？
内装全面リフォームならば、マンションのが安く
新築同然にできますよ（コンクリートの箱の中身交換なので）

買い替えは、戸建ての買い替えもしくは建替えと一緒なのです。
戸建ての建替えって、普通の作りであれば２０００万はかかって
その間、２回引越し必要ですよね。
築１０年程度の買い替えならば、高確率でマンションのが有利です。

あくまで、同じ条件で比較しないと意味ないでしょう！

[475: 匿名さん]

>>474

だからマンションは外装がリフォームできないから、
新築同様にはならない、から10年毎に新築に住みたい場合は、
っていう話になったんでしょ。
自分が言い出した話なのに、頭悪いね。


築10年で買い換えたくなる人の率を考えて話しないと意味なし。
戸建てを新築して、10年で買い替える人なんてほとんどいないんだから、
そんな比較こそ無意味だと言っている。

何故マンションの場合は築10年〜20年くらいで売る人が多いのか。
それの答えは2つ。

1.マンションの居住性にうんざり。
2.築古になって売りにくくなる前に買い替えよう。

2.のような思考そのものが、マンション住まいの宿命なのであって、
戸建ての人は何か致命的な不具合でもない限り、
築浅のうちに売った方が得、とかそんなことは考えない。

[476: 匿名さん]

外装リフォーム出来ますよ。

[477: 匿名さん]

例えば多少ボロボロになって見た目が悪くなっても、
築30年超えないとなかなか交換してもらえない
サッシや玄関扉の例を挙げておこうっと。

[478: 匿名さん]

＞４７５
戸建ての外装＆内装フルリフォームって
建替えになるのでは？？？
最初に言っていた６００万のフルリフォームも
内装だけでは？？？

築１０年程度でのマンションの買い替えは
子供ができたなどステップアップが多いんですよ。
新築マンションの３割はマンションの買い替えとの
データもあります。

逆に築浅の戸建てが少ないのは
売却損が大きすぎて不満があろうが
我慢して住み続けるしかないって理由もあったりして！

[479: 匿名さん]

わざわざ「新築そっくりさん」っていう
ググリやすいネタ出してやったんだから、自分で調べろよ。
建て替えと、フルリフォームは別物。料金も違う。
無垢の木材とかにこだわらないで、いわゆるマンションみたいな、
一見お洒落だが実は安物の部材で良ければ、30坪くらいの家なら
600万で内外装ともにピッカピッカの新築と見間違えるような状態になるよ。

>逆に築浅の戸建てが少ないのは
>売却損が大きすぎて不満があろうが
>我慢して住み続けるしかないって理由もあったりして！

そうだったらマンション派は嬉しいんだろうね。悲し過ぎるぞ。

実際のところはやはり戸建ては満足度が高いし、リフォームの自由度が高いから、
引越したい！などという強い欲求はそんなに強くなりにくいんだよ。
先にも述べたが、築30年過ぎても土地の分の資産は残るから、
長年住んでも損しない、むしろ住宅ローンさえ終えれば、
子供達に資産を残せる、という安心感もあるだろう。
また、地域コミュニティーの一員になる実感もあるから（住宅地図に名前がのったり）、
その土地に愛着がわきやすい、ということもあるかもね。

[480: 近所をよく知る人]

>逆に築浅の戸建てが少ないのは
>売却損が大きすぎて不満があろうが
>我慢して住み続けるしかないって理由もあったりして！

泣けてきました。どうぞ素敵なマンションライフを・・・

[481: 匿名さん]

住宅地図に名前がのったり・・・（苦笑

[482: 匿名さん]

>>481
いや、わかる話だ。
アパート同様、ＭＳ住人は地域の人から相手にされてないという面もある。

もちろん、わずらわしくなくていいという考えもあり。

マア、金銭的には、ＭＳはどう考えても損のわけだが。

[483: 匿名さん]

カーテンレスの生活がこんなに気持ちいいなんて思いませんでした

[484: 匿名さん]

>>482
「住宅」なんだからマンションのほうが流動性があって担保価値があると思うけど。
現に銀行の担保評価はそれだし。

[485: 匿名さん]

そんな嘘は許さん！

[486: 匿名さん]

決して子供に資産を残してやろうとは思わんが
いざとなったらある程度の土地があれば子供に迷惑かけないで生活できる。
俺んちは都内土地5000万。

[487: 匿名さん]

ある程度のマンションでも同じこと　つかマンションのほうが早く売れる。
倒れたあとに土地売る人・隣地確認とかどうするの？

[488: 匿名さん]

古家付きの土地なんか残された日には、子供は大迷惑だよ。
変な話、さっさと相続となれば良いんだけど、
長い間入院されたら前にも後ろにも進めないで、休日は毎回毎回草むしり・・

[489: 匿名さん]

築30年以上のマンションは良いマンションでもすぐには売れんて。
半年〜1年はザラ。

戸建て用の良い土地は、
例えば駅徒歩10分圏の環境良好な立地の、
30坪の南東角地なんてみんなが喉から手が出るほど欲しいんだから、
売りにでたら、それこそ飛ぶように売れる。

[490: 匿名さん]

築30年の古家つき隣地確認なし敷地を買う人と担保に取る銀行が居たら紹介して欲しいわ（笑
オヤジが「直ぐ売れるはずだ！」と思い込んでる物件ほど、子供に迷惑なものはないで。

[491: 486]

更地にして売りますのでご心配なく＾＾（一応、需要の多い地域です）
将来の築古マンションは２〜５年前の供給過剰物件が大量に古くなり売れないでしょうね。

そもそもマンションは快適に暮らすべき物。
わざわざ初期住民も少なくなった築30年以上の設備の古くなったマンション買う人ってマゾ？
（そして管理費も高い。。。）

[492: 匿名さん]

なんだ結局半年〜1年はかかるわけか（笑

[493: 匿名さん]

↑人気ある地域の土地は奪い合いだと思うが・・・
田舎の人？？

[494: 購入検討中さん]

30年後の高齢化社会において土地30坪の価値ってどうなのかなぁ？
見通し甘いと思うよ。

[495: 匿名さん]

東京都内の立地の良い更地でも下がるでしょうから
そうしたら手狭な古マンションの価値なんて酷いもんだよ。
30年後の古マンションの資産価値を信じてるなんて・・・見通し甘いと思うよ。

マンションなんて新築に住み替えてなんぼのもん。

[496: 匿名さん]

人気あるって・・30年前なら夕張とか筑豊とかの土地も奪い合い？（笑

[497: 匿名さん]

同じマンションに３０年も住まないでしょ；

[498: 匿名さん]

30年後のミニ戸の土地の値段がって言っている時点で貧乏臭さがにじみ出てるね。

[499: 486]

>>496

城南ですが・・・

夕張？筑豊？・・・・

[500: 購入経験者さん]

30年後、マンションならリフォームすれば住めるけど、戸建は建替が必要。結局高くつく。