マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[402: 匿名さん]

皆さんの中で将来の相続不動産がＭＳの方いますか？
母が所有するＭＳが築３０年を超えてます。
困ったことに本人は建て替え問題を考えたくないようで、真剣に住み替えを検討してはいません。
私たち兄弟に残されても負の遺産であるからと何度も説得しているのですが、まったく聞く耳を持ちません。
相続したけど集合住宅は大変だったよとか、ご意見ございましたら教えてください。
皆さんの親御さんは一軒屋ばかりではないですよね？

[403: 匿名さん]

放棄すればいいだけじゃん。

[404: 匿名さん]

32年物の相続マンション、１７００万で売れたよ。
それを頭に新築買ったよ。
全然負の遺産なんてことない。

[405: 匿名さん]

>>402
お母さんの今住んでるマンションを売った後は、
お母さんは住む所があるのですか？
また、お母さんは、そのマンションに愛着があるのでは？

建替えになった時、今と同じ広さの部屋をもらうなら、
余分なお金を出すことになるかもしれないけど、
今より狭い部屋でいいなら、そのまま住めるでしょう。
また、現在の持分を買い取ってもらえば、
現金が手に入ります。
必ずしも、マイナスにはならないのでは？

[406: 匿名さん]

マンションなんて部屋の中だけだから価値なんて全然無いよ。ローンが終わっても、（または、ローンを払いながら）
管理費、修繕費、毎月一生払うの？それで完全に自分の物って言えないよね。そんな金があったらローンの繰上げ返済や、他の事にも使えるし。
一戸建ても修繕代は必要だろうけど、自分の好きな時に貯めれるから良い。
マンションは強制。一般庶民の意見です。金持ちは何でもありだから意見しないで下さいね。

[407: 匿名さん]

＞建替えになった時、今と同じ広さの部屋をもらうなら、余分なお金を出すことになるかもしれない

たまたま過去に、容積率が余っているマンションで自己資金なしに建て替えた事例が
十数件あるだけでしょう。
家を建て替えるのですから、建物代を支払うのは当然でしょう。
有名な同潤会江戸川アパートも70数年で建て替えて自己負担を相当出してます。

[408: 匿名さん]

＞402さん
築30年のマンションで2件持ち主が亡くなりましたが、1件は売却
もう1件は賃貸に出しています。遺産を一括で分けるのか、資産活用するかの違いであり
負の遺産にはなりませんよ。
万一古くなって建て替えの時に自己資金がなければ、持ち分の土地をデベに買ってもらえば
いいだけでしょう。
戸建てだって本当に、ピンキリですから数億円もあれば、数百万円にもならないものもありますよ。

[409: 匿名さん]

>>407
自己負担なしとは、断定してないでしょう。

[410: 匿名さん]

＞４０２
うちは築２７年のマンション相続しましたよ。
売りに出せば２０００万弱、１６００万ならば業者買いが
入って確実に売れるといわれました。

売るか悩んだのですが、１年前に大規模修繕していて
後２０年は建替えの必要無いとの判断出ている事、
容積率も余裕ある事考え賃貸に出してます。

家賃１２万５千円で、管理費や固定資産税が３万５千円程度なので
月９万の実入りで、良いお小遣いになってます。
負の遺産になるなんて事無いですよ。
逆にどうして負の遺産になると考えるのか不思議です。

[411: 匿名さん]

なるほどねえ
私もマンション好きなのである程度は同感なんですが
その９万円の見入りのうち、出入り時のリフォーム代とマンションの修繕費を捻出しないといけませんよね
私なら、管理費は別途貰うけどなあ

[412: 匿名さん]

何だかんだ言って賃貸がいちばん気楽なようだね。

[413: 匿名さん]

＞４１１
現在の法令で管理費＆修繕費は大家持ちって事に
なっているらしく、別途もらうことはできないのです。

修繕費に関しては、家賃保証はつけてないのですが
敷金＆礼金などは不動産会社にいく代わり、修繕費なども
不動産屋が持つ契約なので発生しません。

賃貸に出すのでも、不動産屋と色々な形式の契約あるのですよ。
（家賃保証＆修繕付き、あくまですべて大家持ち、半々、等々）

[414: 匿名さん]

＞411
賃貸の人は管理費なんて関係ないんですよ、考えているのは家賃の総額です
管理費分の家賃を値上げしたら、あなたなら素直に支払いますか？
法律でも、分譲マンションの管理費と積立金は大家持ちと決まっているんですよ。
いちばん嫌がるのは、仲介の不動産屋さんです、管理費を別にしたらその分は
手数料から除かれるらしいですよ。

[415: 匿名さん]

へーそうなんですか
後学のためになんと言う法律の第何条か教えていただけますか？

[416: 匿名さん]

マンションは無駄に金を払いすぎ。人の家の分までも金払っているし。マンション建物全部が自分の物でなければ資産価値意味無し。

[417: ４０２]

>４０３
他に負債があればそうしますが、未来のことは予測不可能なので現段階では考えていません。

>４０４
>４１４
そんなに高額で売却できたのですが！とても羨ましいです。母のＭＳは震災で被災してます。
現在は修繕して住める状態ではありますが、買い手がつくかどうかは分からないです。
なぜなら、震災後の売買成約事例は一件もないのです。
売却は買取業者にかなりたたかれるとの噂だけが広まっています。
大規模修繕計画も資金不足でストップしているようです。
駐車場の権利も手放して（数年前に母の配偶者が亡くなり必要なくなった）条件が悪いです。
立地は最寄駅から徒歩１５分くらいです。
駅側の旧公団が順番に建替えられていて利便性では勝負できないので、家賃は７万程度だろうと言われています。
それと購入してから一度もリフォームしていないのです。
条件悪いんです・・・。

賃料不払いや延滞のトラブルもアパート経営している友人達から聞いており
面倒だと感じています。おまけに遠方にあるので自分達での管理は無理です。
業者に管理依頼すれば手数料を取られますよね？
リフォームして、手数料取られて、管理費・修繕積立金払って、税金払って
借り手が変わる度に飛行機に乗ってまで出かけていって立会いして、またリフォームして・・・
友人が言うには、借り手がつきにくい物件は業者も真剣には扱ってくれないそうで
長くほったらかしにされることもあるそうです。
それに折角大金賭けてうちだけリフォームしても、建て替え決議案が賛成多数で可決されたら馬鹿みたいですよね？
皆さんみたいに資産価値があるＭＳだったら悩まないのですが。

>４０５
母は妹と（私からは叔母）いずれは公営住宅に住むと言ってます。
売却に反対しているのは問題を先送りしたいのと、引越しが面倒なんだと思います。
物を捨てられない性格で、やたら荷物が多いのです。
愛着があればもっと綺麗に住むでしょう。
建て替えの話はまったくないです。いずれ起こるとは思います。
それほど地価が高い時代の購入でもないし、現段階でローンを抱えている住民は少ないと思いますから・・・
大規模修繕計画は震災の影響でしょうか、ストップしたままです。
屋上のタンクが壊れたことと（水漏れして大変だったそうです）
壁にダメージはありましたが修繕後住める状態には回復しています。
母はＭＳに感心がないのか、こちらが色々聞いても要領を得ません。
時間をかけてもっと詳しく聞いてみます。

いずれにしても、皆様のアドバイスを参考にして兄弟でよく話し合います。
ありがとうございましたｍ（＿＿）ｍ。

[418: ４０２]

４１３さんへ質問です。
家賃保証や修繕付き契約は、家賃相場が高い地域で条件が良い物件限定ですよね？
それともどんな物件でも契約内容の選択は可能なのですか？

[419: ４０２]

すみません、検索したらすぐに分かりました。
http://www.mitsui-chintai.co.jp/rent2.html
やはり、エリアや条件がありますね。

[420: 匿名さん]

＞４０２さん
震災被害にあわれた方だったんですね。

戸建てであれば崩壊していて、建替えになり
新たな借金を背負っていた可能性も高いですよね。
築３０年で震災被害にあったマンションであれば
建替えも近いのかなとは思いますが、
震災後、修繕していないと言う事は
それだけ修繕費も貯まっているはずなので
その分が建替え費用に回せますし、

お母様の問題であり、現在住まわれているのですし
あまり口出しする必要性を感じません
どちらにしても、相続して負の遺産になる事は
無いので安心して良いよ思いますよ。

[421: ４０２]

＞４２０
戸建てであれば崩壊していて、建替えになり
新たな借金を背負っていた可能性も高いですよね

どちらにも同じことが言えますので、戸建てだけが一概に損とは言えません。
聞いた話では、修繕で住んだ場合ＭＳの方が悲惨らしいです。
これは、土地の持分の問題につきると思います。

ここはＭＳ掲示板ですから、ＭＳの資産価値が優れていると思いたい方が多いのは承知していますが
現実社会では、築３０年以上経ったＭＳと戸建てとでは（同程度の路線化の場所で）比較すると残念ながら戸建てが断然有利ではないかと思います。
父方の土地にはリバースモケージも利用できるそうですから・・・。

＞震災後、修繕していないと言う事は
修繕したから、大規模修繕計画が資金不足でストップしているのです。
そのように書いたつもりでしたが、文章力がなかったことを申し訳なく思います。

それと、家賃保証がつく契約は家賃の２割もの手数料が発生することがわかりました。
このような高額の手数料を払ってまで、賃貸経営したいとは私は思いませんが、皆さんは払われているのですか？

[422: 匿名さん]

マンションに資産価値？ｆｕ

[423: 匿名さん]

よそでこんな記事が紹介されてたよ
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20041115E/
まあ、例外はあるにしても、おおよそマンションの現実なんてこんなもんかもね

[424: 匿名さん]

だいぶ前に読んだよそれ・・・

[425: 匿名さん]

ほんとだ
掲載日２００４年じゃん。。。

[426: 匿名さん]

マンションは住民の意見がまとまらないと色々面倒だよ。

[427: 匿名さん]

>>423
３年前の記事まで引っ張り出してきて、ホント必死だね戸建て派はｗｗｗ

[428: 匿名さん]

３年前も３０年後も変わらないよ
同じ土地と建物を他人と共有するなんて
おぞましい・・・

[429: 匿名はん]

>>427
それは、違うと思うぞ。

戸建てとマンションの対立・・という流れになってるが、
このスレは、
あくまでも
マンションの資産価値
ということだからな。

マンションには資産価値がない。
強がりは止めて、率直に認めたらどうだ。

[430: 匿名さん]

>>429
正論ですね。
２００３年には、マンションには資産価値がなくて、
２００７年には資産価値があるようになったとでも？

[431: 匿名さん]

みんな、土地の価値が残るというけど、疑問だね。

解体費用にいくら掛かるのかね。
一戸あたり２０００万なんてのは珍しくないよ。
下手すれば持ち出し。

大体、１０年くらいで転売を考えなければならないなんて、
資産として失格もいいところ。

[432: 匿名さん]

馬鹿じゃないの。
解体なんて今の基準で150万〜200万とかだよ。一桁間違えてる。
今後、リサイクルや環境への配慮の観点から、
ゴミ処理費用が高くなり、もう少し解体費用がかかるようになるとは思われるが、
いくらなんでも2000万には絶対にならない。

[433: 購入経験者さん]

>>431
投資用に所有している2LDKの古いマンションでシュミレーションしてみたことがあります、
だいたい解体費用は1戸あたり70〜100万円程度でした。
建て替え費用の持ち出しは坪単価70万円前後共有部分も多いからだいたいこの2割増し程度ですか、
でもこの価格で都心物件の新築が手にはいるのなら、市価の半額以下ということになります。
転売したっていいわけですから、都心の好立地の30年程度の古いマンションはお買い得だと思います。
まあ、建て替え決議なんて高齢化して相続が増えないと不可能ですから、
絵に描いた餅とも言えますけど。
新築時にけっこうな分譲価格でも、郊外物件の築古マンションは投げ売りしても買い手が限定されるし
賃貸にしても低家賃で、投資効率も悪いですよね。郊外にマンションなんて買うもんじゃない。
使い捨ての一代限りの住居として割り切るしかないんじゃないでしょうか。

[434: 匿名さん]

すまん。戸建ての建て替え費用かと思た。
マンションなら一戸あたりの負担は2000万とか掛かるね。

[435: 匿名さん]

マンションの解体費用は広さにもよるけど
１００〜３００万くらいですね。

マンションって、辺鄙なタダ同然の土地には建てていないし
最低でも坪１００万くらいの立地でしょう。
持分１５坪と考えれば１０００万くらいの価値は残るって事ですね。

[436: 匿名さん]

さあ、それはどうかな。
手ごろな価格のマンションで１５坪のものはどのくらいあるかな。

だったら、築３０年で１０００万切った値段で投げ売っても売れない物件が
あるのはなぜなんだ？

[437: 匿名さん]

でも300万以下とかにしたら
いくらなんでも売れるでしょ。
それでもなら、100万とか。処分に困ったら
そうすれば何とかなるかな？？

[438: 匿名さん]

>>436
投売りしても売れない物件って、古いのもあるだろうけど、
場所が悪いんじゃないの？
うちの近所でも、そういう物件があるけど、
古すぎてエレベーターが付いてないし、
立地も駅から遠い坂の上とかだから、買う気しない。

[439: 匿名さん]

＞４３６
ファミリータイプ（７０平米以上の３ＬＤＫ）ですよね？

関東のある程度の都市の築３０年のファミリータイプならば
１０００万で売れない物件のが少ないと思いますよ。

うちの近所（東京ではない）の中古物件でも
築３０年前後の３ＬＤＫが１５００万くらいでたくさん売りに
出ています、条件良ければ１５００万で条件悪く値引きしても
１２００万くらいでなら売れています。

[440: 匿名さん]

私の親のマンションは築２２年ですが、ある部屋は２９５０万で不動産屋が売りに出してました
新築価格は確か３０００万だったはずです
まあこういう例もあるということで。。

[441: 匿名さん]

>>440

値段をつけるのは勝手、その値段で売れるとは思えないが・・

[442: 匿名さん]

同感。
売れたケースでも、リホームに大金かけてやっと・・ということも多い。

[443: 匿名さん]

人気立地の築30年超マンションが、4000万〜5000万で売りに出しているのを見かけるが、
半年〜1年以上売れ残ってるケースが多いね。
何度かそういう物件を興味本意で内見したことがあるけど、
内見した数日後に不動産屋さんから電話がかかってきて、
600万くらい値引きしますけど、どうですか？と言われたことがあります。
新築だったらあり得ない程の立地の、超人気駅の徒歩2分のマンションでこれだから、
やっぱり現実は結構厳しいのでは？

[444: 匿名さん]

１０００万でも売れないから
４〜５千万で売れ残る、ずいぶんと
金額が上がったものだな〜

４〜５千万の物件でも１０００万も値引きすれば
さすがに売れるだろうから、３〜４千万は価値あるって事か？

[445: 匿名はん]

440のマンションの話は同じ部屋がいくつか似たような値段で売り出されてたからなあ
まあ立地が抜群なので古くなってもその場所にあるというだけで人気なんですよ
30年たってもたぶん大きく変わることはないでしょうから
相続した後もずっと資産として持ち続ける予定です

[446: 匿名さん]

高く売ろうと考えるのがよくない。
30年住めた、そのことだけでも
満足するね、私は。

[447: 匿名さん]

>>440
バブルの前ですね。立地にもよるけど、今新築だったら３０００万ということはないでしょう。

[448: 購入経験者さん]

バブルのときは８０００万くらいの値がついたようです
でもまあはじけて元に戻ったわけで、今の中古価格は正味のところだと思います

[449: 匿名さん]

>>444

どうでしょうね。実際の成約価格を知らないのでなんとも。
ただ、私の内見した都心好立地の物件とは、
渋谷駅徒歩数分の90平米超の築30年マンションです。
それが4000万台で売りに出されており、
600万の値引きを打診されましたが、私は購入しませんでした。

ある意味、究極的な立地の物件でその状態ですから、
私はあまりマンションの将来的な資産価値は期待しない方がいいという
意見です。

[450: 匿名はん]

＞４４９
渋谷駅徒歩５分、築３０年の５０平米とかが
４０００万以上で売買されているので
格安ですね！！！

よほどいわく付きとかでなければ、かなりお徳！
良かったら教えてくれませんか？

[451: 匿名さん]

その物件は2年くらい前の出物で、今より若干安い頃の話ですけど、

>渋谷駅徒歩５分、築３０年の５０平米とかが４０００万以上で売買されているので

これは大袈裟でしょう。
今、軽く検索しただけでも
渋谷徒歩5分築8年の51.75平米が4880万ですよ。

http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?no=A6123413

あとは↓のような物件を定点観測すれば築古がどのくらい売れにくいか分かると思います。

http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?no=A6433043

この築28年の物件は私見では実質3000万中盤から後半での成約とみますけどね。