マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[101: 匿名さん]

>99
月10万で貸せるなら年間120万。
経費2割として実入り約100万。
5％で割り戻して収益還元価値約2000万。
それが1500万で取引されているということは、
マーケットは500万程度を建て替え費用として
見込んでいるということですかね？

ちなみに、容積率はどれくらいのエリアですか？

[102: 匿名さん]

戸建て vs マンションなら、本スレでやってください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6155/

[103: 匿名さん]

収益還元法を考えるにもまず家賃と築年数を考えないとね。
築40年以上の物件は借りてはなかなかない

[104: 匿名さん]

>>101

空き家率とかは計算しないの？

[105: 匿名さん]

>100
>戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。マンションの方が建物代はたくさん払ってるでしょ。
本当？あんたマジで考え違いしてると思うよ。

[106: 匿名さん]

>>105
8000万、30坪の目黒区とかの戸建ての土地代は6000万くらいでしょうけど、
8000万、80平米の都心マンションの土地持ち分は6000万分もありますか？

まさか80平米〜100平米のマンションと、
60坪以上の戸建て（しかもかなり郊外）とを比較してませんでしょうね？

[107: 匿名さん]

>>104
経費2割に込みです。

[108: 105]

>106
だから、販売価格を同じにしてマンションと戸建てを比較しても意味がないでしょう。
あなたが言うように30坪の目黒区の土地が6000万円だとして、同じ場所で30坪の土地の共有持ち分の低層マンションを１億円で買っても、6000万円の土地に2000万円の家を建てても、資産価値は土地の6000万円に過ぎない訳で、上ものに4,000万円かけようが2,000万円かけようが、それが鉄筋コンクリートであろうが、木造家屋であろうが、購入者の価値観であって資産価値には何にも関係ないよ。

[109: 匿名さん]

>>108

だから建物も一応資産だっての。

それで分譲時から、ある程度長期保有した場合の査定価格が、
分譲価格からどの程度下がっているか、によって、
資産価値が高い、低いって評価するんじゃないの？

個人の資産が多いか、少ないか、で行ったら、あなたの言うように、
6000万の30坪の土地を持っている人も、土地持ち分6000万くらいのマンション持ってる人も、
同じくらいの資産を持っている、ということになるけれども、

「資産価値」と言うと、その土地の利用価値や、分譲時の価格からの下落率（建物の償却）も
含めて計算されるものでしょ。

[110: 匿名さん]

資産価値を気にするなら、中古を買え。買うときに払った金額相応の資産価値が残るだろう。
マンション、戸建それぞれの市場で想定される標準ライフスタイルと個人のライフスタイルのズレの
部分以外は、ここで議論されているような有利不利はすべて加味され中古価格が決定されているからだ。

今は不動産投資や流動化が盛んなため、不動産価値はDCF法の理論値近辺に収束するから、中古なら
戸建でもマンションでも資産価値は一緒。一緒という意味は「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」を
リスクプレミアムレートで割引いた金額になるという意味。リスクプレミアムは戸建でもマンションでも
大差ないから、要するに、「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」の「将来予測値」で資産価値は決まる。
将来人気が落ちそう→その分が加味され「今現在の価格が」安くなる
マンションの方が立替大変じゃね？→立替時期以降の予想家賃低下、立替経費増加で「今現在の価格が」安くなる
だから、中古で買う限り資産価値の観点からは、そんなに損はない。条件の悪い物件はその分安いし、
将来資産価値のある物件は今現在も高いから、両者の差は現預金で持つか土地で持つかの差だけだ。
(事故や病気で働けなくなったとかの場合は差があるかもしれない。
賃貸は経済性だけだと有利だが、事故や病気のリスクを考えると、不利になる。)

要するに、中古で買えば(近所に買った当時は計画もなかった新たな鉄道が敷設されるとか
ない限り)、マンションも戸建も「最初に払った価格相応」の資産価値を持つ。
後は(家賃相応分−管理費用等)÷リスクプレミアムレート、の分だけ資産価値が減少する。
家賃は物件の(将来予測も加味した)人気で決まるから、通常は満足に比例する。

資産価値で一番悪いのは、「新築を買うこと」。それは「新築プレミアム」が価格に上乗せされているから。
たとえ1日しか使ってなくても、新築→中古となり、そうなった瞬間に新築プレミアムは落ちる。
しかも、新築プレミアムがどの程度上乗せされているかを判別する方法は市場価格と比べるしかないが、
大規模開発だと場合によっては近隣で同様の中古物件がないので、とてつもないプレミアムを
上乗せされ業者にぼったくられても、わからないからだ。これはマンションも一戸建ても同じ。

よって資産価値を気にするなら、中古を買え。買うときに払った金額相応の資産価値が残るだろう。

[111: 105]

>109

>「資産価値」と言うと、その土地の利用価値や、分譲時の価格からの下落率（建物の償却）も
含めて計算されるものでしょ。

だから、その土地の利用価値って、マンション建とうが戸建てが建とうが変わらないでしょ。土地は土地としての資産価値があり、建物は消費（償却）されるものだから、マンションだろうが戸建てだろうが結局は土地の資産価値しかないと思いますよ。建物の下落率（償却率）も税法上、マンションだろうが戸建てだろう変わらないから、あなたの意見と私の意見はいっしょ、てことかな。
ただ建物を仮に資産と考えた場合でも（会計上は長期間で消費されるものは資産計上したうえ、毎年償却していくんですよ）、下落率は関係なく、いくら建築コストをかけたかが資産価値でしょう。これもマンションも戸建てでも差はないよ。お金かけた方が資産価値はある。ただ最終的には土地しか残らない。

[112: 匿名さん]

１０９ではないが>>111
税法の償却率は市場価値とは関係ない。
入念に作りこまれていても、手抜き建築でも税法上の償却年数は一緒だからね。

会計上というなら、固定資産の減損にかかる会計基準を参考にすべきだな。
その思想は、要するにDCF法。建物が持つ限り(鉄筋コンクリートでも木造でも
条件がよければ100年持つこともある。税法上は償却済みになるがね)
建物の資産価値評価額も十分に高いものとなる可能性はある。

いずれにしろ、資産価値は建物も土地も
「賃貸に出した場合の家賃−諸費用」の「将来予想合計」をリスクプレミアムレートで割引いた金額
となるのだから、それはすなわち、その住居の所在する地域の人気、街づくりの良否や
住民の意識こそが、資産価値となると考えてよいだろう。
土地の価値も所詮、市場で決まる以上、＊＊＊街みたいになったらゼロ。決して安定資産ではない。

[113: 匿名さん]

>下落率は関係なく、いくら建築コストをかけたかが資産価値でしょう。

これは違うでしょう。
建築コストと市場の評価額は違う。市場の評価額が資産価値。

[114: 匿名さん]

＞土地の価値も所詮、市場で決まる以上、＊＊＊街みたいになったらゼロ。決して安定資産ではない。

まぁ＊＊＊街になってもゼロにはならないと思うけど、
土地は安定資産ではないのは事実ですね。

ただ、1点だけ。

例えば日本全国で一斉に土地の価格が下がると、
日本人の住居費そのものが下がります。
つまり相対的に下がった土地の周囲のマンションの価格も、アパートの賃料も軒並み下がる訳です。
土地の価値を現金に換算して考えれば、
地価が下落した時点で、その土地の価値は非常に下がったことになりますが、
住居を建てるための敷地としての価値は何も下がっていない訳です。
だから、同じような立地の同じような価格の土地とは下落後でも交換できるし、
周囲の新築マンションとも交換できるでしょう。

自分にとって住みやすい地域の土地を所有するということは、
地価が下がろうがなんだろうが、自分の住居を構える敷地にはもう金輪際困らない、
という意味もあるのです。それも一種の資産価値と言えるのでは？

一方マンションの場合、地価大幅下落の場合でも、建物の価値に市場で価格が付くうちは、
中古の建物に市場で価格の付きにくい戸建てより、換金性で有利な面はありますが、
上に書いた戸建ての例とは違って、地価が下がったら、
住居としての価値はかなり下がると言わざるを得ません。
別の不動産と交換する際に、中古マンションは、かなり不利な交換となるからです。
地価が下がったり、築古となった場合、
かなりの郊外の物件と交換するしか道が残されません。

[115: 匿名さん]

>>110

もっともらしいけど、意味のない内容だなぁ。

中古で購入した直後の資産価値に関してはそうだが、
その後の経年変化は戸建てとマンションでは違うではないか。

[116: 匿名さん]

>>115
正論。

[117: 匿名さん]

>>101
遅レスですまん、第一種中高層住居専用地域で60/200だよ。

[118: 匿名さん]

>>105
私は100さんの意見に同感ですが、100さんが何
を勘違いしているのかを、わかりやすく解説し
てくださいな。

[119: 匿名さん]

戸建ての人って何でそんなにマンションの資産価値が気になるの？

[120: 匿名さん]

マンションって資産価値あるのって。。当然あるさ。

価値なしって人は、郊外戸建て？一生賃貸暮らしなの？

[121: 匿名さん]

マンション住まいがマンションの資産価値が気になるって言うなら分からないでもないけど、
何故、戸建て住まいがマンションの資産価値を必死に語りたがるのかが分からない。

[122: 匿名さん]

>>120
使用価値の間違いではないの？

[123: 匿名さん]

>>118

もう書いたよ。>>109

[124: 匿名さん]

>>119
>>121

20回以上同じこと書いてますよね。あなた。
みんな日本語読めますから。
議論したい人同士で議論してるのだから、
あなたが来なけりゃいいだけの話。

[125: 匿名さん]

資産価値はない
使用価値はある

[126: 匿名さん]

＞議論したい人同士で議論してるのだから、

議論したい人同士？

>資産価値はもういいよ、
>要は現金持ってるほうが勝ちです。
>それより今住んでるところが満足か否かだわな。
>正体は明かさないが要するにみんな

　>2流デベの70㎡低層階中住居　VS　路線価が低い零細企業が作った安物ミニ戸

>なんでしょ、夢見すぎですよ。

[127: 匿名さん]

マンションの資産価値と戸建ての資産価値が全く同等であると
思ってマンションを購入した人もいるのかな。

[128: 匿名さん]

>>124
119と121の書き込みに何か問題あるの？
下らないレスつけてないで、質問に答えてあげれば？

>戸建ての人って何でそんなにマンションの資産価値が気になるの？

[129: 匿名さん]

連続書き込みの癖も治ってないね。

もはや荒らし。

[130: 匿名さん]

>>128

あなた121でしょ。
過去スレ含めて同様の書き込みを何十件もしてるけど、
誰も答えてくれないのは、質問が悪いんでしょ。

戸建て派がマンションの資産価値が気になって気になって仕方がないのではなく、
戸建て派なりの価値感で、マンションと戸建ての資産価値の違いについて議論しているだけ。
マンションが一方的に責められてると感じるなら、具体的な反論をして、黙らせればいい。

議論が行き詰まると、
「好きでマンション買ったんだから、放っておいて」
って書き込んだりするのは単に正面からの議論から逃れてるだけにしか見えない。

それに、反論するのが面倒に感じるなら、このスレに来なければいい。

議論したい人だけで議論してればいいと思う。
あなたの仲裁など、誰も求めてはいない。

[131: 匿名さん]

>>127
戸建もマンションも資産価値を一番に考えて買う人はいないよ。
まず予算、それから立地や利便性、住み心地を一番に考えるでしょ。
それが将来の資産価値にも繋がるんだよ。
取り合えず金銭的な資産価値を考えるのはローン完済してからにしてね。

[132: 匿名さん]

＞>戸建ての人って何でそんなにマンションの資産価値が気になるの？
マンションのように地域から認知される訳でもなく、豪華なエントランスや共有設備が
あるわけでもなく。ただ猫の額のような土地にしがみついているだけですから。
資産価値を口にして、自己満足に浸るしかないのです。
墓場まで資産は持っていかれないことを理解できない。
お利口な子供や、優しい奥さんに遺産はきれに使われることでしょう。

[133: 127]

>>131

資産価値を考えたからローン組まないで現金で買ったんだ。
ローンの金利を払いたくないのでね。

[134: 匿名さん]

議論から逃げてるって言うより、
＞「好きでマンション買ったんだから、放っておいて」
が正論なんじゃ？
放っておいてと言ってる人引きずり出してまで議論したいみたいな言い方してるけど、
>>130さんの理論おかしくない？

[135: 匿名さん]

>>132
その奥さんも必死みたいですよ。

[136: 匿名さん]

132みたいな親だと子供がかわいそうだな。
遺産は残さなくてもせめても子供や周囲に迷惑をかけたくない
と思わないのかな。

[137: 匿名さん]

130みたいな親でも子供がかわいそうだな。
何をそんなに感情的になる必要があるんだろうな。

[138: 匿名さん]

ココも貧乏人のうさ晴らしになってるような
気がしてきました(ーー;)

[139: 匿名さん]

ここの常駐粘着キモオタマンション派の特徴

1.議論が行き詰まると「資産価値など関係ない」を連呼。
2.だんだん熱くなってきて、最終的には汚い言葉で戸建て派の人格攻撃。
3.「何で戸建て派はマンションの資産価値がそんなに気になるの？」の内容を何十回も投稿。
4. >>137のような、おうむ返しなど、匿名掲示板で最も嫌われる行為を連発。

[140: 匿名さん]

＞戸建て派なりの価値感で、マンションと戸建ての資産価値の違いについて議論しているだけ。

>>130曰く、戸建て派は戸建て派なりの価値観で議論してるだけなんだそうです。
マンション派は付き合わなくても良さそうですよ。

[141: 匿名さん]

戸建て派の人、後は勝手にやってちょ。
でもって、自己満足に浸ってちょ。

[142: 匿名さん]

ここは田舎戸建さんが自分自身を慰める場なんですよ。
住んでる場所を言う必要がないから。

[143: 匿名さん]

そうだね。
どこにあるか知らないけど最後は「土地が残る」と言うだけだから。

[144: 匿名さん]

相変わらずマンション派は、戸建て派の住まいを田舎と断定して、
人格批判を繰り返すばかりで、まともな議論は全くできないんですね。

[145: 匿名さん]

戸建て派は自分らのこと棚に上げ過ぎ。
前スレ見てみなよ。
戸建て派だって充分汚い言葉使ってるし、
マンション派は貧乏人と決め付けて連呼してるじゃん。
資産価値とは関係無い部分で誹謗中傷ばっかしてんじゃん。

[146: 匿名さん]

>>144
はい、じゃああなたのお住まいはどちら？
建坪数も一緒にお願いしますね。

[147: 匿名さん]

＞ここは田舎戸建さんが自分自身を慰める場なんですよ。住んでる場所を言う必要がないから。

そうですね、実売価格50万円未満/坪の土地に家建てても、普通は自慢にもならないからね。
坪単価50万円といえば、実家の40年前の土地購入価格と同じだね、初任給が2万円の時代ですね。

[148: 匿名さん]

>>144
＞戸建て派なりの価値感で、マンションと戸建ての資産価値の違いについて議論しているだけ。

戸建て派の誰かさんがそう言ってたよｗ
マンション派がいなくても、戸建て派同士、戸建て派なりの価値観で議論すれば？
マンション派がいたって、どうせ勝手な理論付けするだけでしょ？
邪魔者がいない方が、戸建て派同士、マンションの資産価値を好きに語れるのでは？

[149: 匿名さん]

>>148
あなたは都心の高級住宅街に一戸建てを持てるような
器ではなさそうね。
郊外の安マンションがお似合いだし、きっとそういう
環境だから、僻みっぽいんじゃありませんか？

[150: 匿名さん]

>>148

戸建て派なりの価値観で意見を述べ、マンション派と資産価値の違いについて議論しようとしている、
という意味でしょ。

戸建て派同士で議論したい、なんてどこに書いてあります？

あなたの日本語の能力の方が疑問です。