マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[82: 匿名さん]

都心や東京近郊では戸建ての販売価格に占める土地の
割合が高いから戸建ての方が有利。
でも、田舎の土地の安い場所に豪華な戸建てを建てた場合は
戸建てとマンションが同じことになる場合もあるね。

[83: 匿名さん]

マンションは上物だけだから経年劣化は大きい。
築年数がたてばたつほど不利

[84: 匿名さん]

マンションは金食い虫。

[85: 匿名さん]

82さんの考えだと
＞「都心、都内近郊は戸建有利」
＞「地方は戸建、マンション同じくらい」

[86: 匿名さん]

戸建ては白蟻喰うし、スグ蟲が湧くね。

[87: 匿名さん]

gt;>85

違う。

「都心、都内近郊は戸建有利」

「地方で上物が凄く豪華な戸建を建てた場合は、マンション同じくらいになることもある」

[88: 匿名さん]

おれは都心の周辺だから戸建にして良かった

[89: 匿名さん]

>>74

更地になったときの土地の価値は一緒だとしても、
戸建ての場合は、ある程度は時自由に建て替えなどもできるし、古家付き土地とかで売り出すこともできるけど、マンションの場合、みんなの共有だから、なかなか意見もまとまらず方向性が定まらなくなって、土地分の価値すらなくなってしまうということもありますよね。

東京郊外で、建て替え話が頓挫しているときは、中古物件の取引価格が周辺の土地相場と比較して土地分の価値すらつかなくなっていた古いマンションがありました。そこは建て替え話が具体化してきたら、値段があがってきましたけど。

[90: 匿名さん]

マンションは規約があって面倒。
バルコニーに洗濯物くらい干してもいいんじゃない？

[91: 匿名さん]

はい、洗濯物くらい干しますが？

[92: 74]

来週入居するマンションの再内覧行って今もどってきました。外出している間にまた盛り上がっていますね。
>81
戸建てでもマンションでも中間業者の数は同じだと思いますよ。マンションの方が広告宣伝等にお金を使っていますが、それを１戸当たりに割ると戸建ての宣伝広告費とも変わらないでしょう。マンションの方が建設コスト等が高いとする論拠はありません。繰り返しになりますが、マンションも戸建ても資産価値は土地価格に過ぎず、それはいっしょ。建物にどれだけ費用をかけるかは購入者の価値観次第。したがって、金をかけてもいい人は高いマンションなり、高い戸建てを買う。お金をかけたくない人は安いマンションなり安い戸建てを買う。当たり前ですよね。でもどんなに高い建物でも最終的には減価してゼロになり、資産価値として残るのは土地部分だけです。
＞89
戸建てで建て替えをするくらいの資金があれば、マンションの全面リフォーム（リノベーション）の方がよっぽど豪華に仕上がりますよ。また、古家付き土地とかで売り出すというのは、まさに古屋の撤去費用分がディスカウントされますので、土地の価値以下で売るのといっしょのことです。マンションの場合、89さんの指摘されている通り、土地の価値以下の販売価格となると再開発目的で業者が買い占めを始めますので、結局は土地の価値分までに価格は上昇することになります。
したがって、戸建てでもマンションでも資産価値はいっしょですよ。

[93: 匿名さん]

>>92
都内の同じ購入価格で長期的に同じ資産価値にはならないよ。
しかも同じ価格の比較なら管理費・駐車場代の分マンション価格は安くなるけどね。

都内の人気駅近土地なんてなかなか出ないから
口コミか不動産限定の情報ですぐ売れてしまう。
だから一般人にまで情報が出てこない。
マンションみたいに安く載せたうえに買い叩かれたりしない。
だから解体しなくても古家付き土地で一般人に知らされる前に売れる。

あと初マンション購入者なのかな？
机上の空論で共用部分を含む前面リフォームなんて簡単にはいかない。
前住んでた築古マンションの理事をしてかなりモメたよ。
30年後理事を立候補してやってみなされ。

[94: 匿名さん]

＞９３
私も土地がなかなか出てこず不動産屋さんとコネ作りから始めました。
仲良くなると情報を提供してくれます。
そこそこ人気のある都内駅７分の土地が地元情報であり
すぐ不動産屋さんと事務所から現地に行きました。
92さんのようにペーパーを眺めてるようでは情報は出て来ません。
普通の購入者に出る情報は不動産屋さんも買わない物件情報です。

人気の土地は数も少なく売る場合も有利ですので
モデルルームに通うような感覚では手に入りません。

[95: 74]

>93
（最初の段落に対して）
ですから、購入価格や販売価格の話をしている訳ではありません。そんな話をしても意味はないですから。マンションも戸建ても資産価値は土地部分に過ぎず、土地の価値は上ものがマンションであろうと戸建て家屋であろうと変わりはない、ということが言いたいだけです。
（中の段落に対して）
ですから、売れる売れないの話をしている訳ではありません。そんな話をしても意味はないですから。築３０年のマンションの資産価値は土地価格の共有持ち分となりますし、古屋付きの土地も古屋の価値はありませんから土地価格が基本です。すなわち、マンションも戸建ても資産価値はいっしょですよ。
（下の段落に対して）
はい、初めてマンション購入しました。共用部分のリフォームは当然、長期修繕計画の範囲内でやるんでしょうね。そのための修繕積立金ですから。92で全面（前面ではありませんよ）リフォームと言ったのは専有部分のことです。
今回は新築マンションを購入しました。30年後は土地価格の共有持分相当額で売却する予定ですので、築古マンションの理事はごめん被ります。

[96: 匿名さん]

95さんは売り抜けるようですね。
資産価値はさておき賢い選択だと思います。
築古マンションの理事はごめん被ります。には笑いましたが　笑

[97: 匿名さん]

>>95

集合住宅の方が建物にお金がかかっているし、建物は最終的には償却するから、
分譲価格からの目減りは、戸建てより大きいのは認めてる訳ですね。
普通、分譲価格で購入してから、中古売却時までの目減りが多いことを、
資産価値が低い、と言うのだと思いますけど。

それと、建物にたくさんお金を掛けても、管理にお金をたくさん掛けても、
それは自分がそういう部分にたくさんお金を掛けて豪勢に暮らしたいから、
マンションを選んだ、と言っているようですが、
今のマンションの構造では、周囲からの騒音（我慢出来る日常生活音も含めて）は
シャットアウトできていませんから、
建物に岡ねを掛けた割には、一戸建てに比べて居住性が低過ぎるのでは、という風にも見えます。
さてさて、マンションの居住性の弱点である窓の少なさや、騒音問題は、
眺望などでチャラになるんでしょうかね？これは個人差あると思いますから。
ゆめゆめ油断めされることのなきよう。

[98: 74,77,79,92,95]

>97
もう一度、74,77,79,92を読んで下さい（同一人物です）。集合住宅の方が建物にお金がかかるという論拠は全くありません。集合住宅も戸建ても最終的には土地価格のみが資産価値になるので同じと言っているのです。建物部分にお金をかけたい人は、マンション買う人でもいるでしょうし、戸建て買う人でもいるでしょうが、それはそれぞれの好み（価値観）なので、販売価格や売却価格には影響はあるかもしれませんが、資産価値には全く関係ありません。ご指摘のマンションの弱点や良いところも正しいとしても、それは建物に起因するものですから、資産価値には関係ありません。

[99: 匿名さん]

なんか不毛な議論が続いてるけどマンションの資産価値の尺度なら賃料が一番分かりやすい。
うちの地元は郊外（千葉市）だが駅近なら築30年・70㎡で10万前後だよ。
ちなみに、そのマンションを買うと1500万前後だね。
土地は坪100万が相場です。

[100: 匿名さん]

>>98
戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。
マンションの方が建物代はたくさん払ってるでしょ。
別にそれが悪いとは言わないが、
償却していく資産（建物も当然資産です。税金払ってるでしょ）の比率が
戸建てより高いのだから、当然資産的には不利でしょ。

究極的には土地しか残らない、というのは間違えてはいないと思うが、
どちらも資産価値は同じ、ってどういう意味？あんたマジで考え違いしてると思うよ。

とにかく

戸建ての建築費の坪単価と、マンションの土地持ち分をのぞいた平米単価で計算してみなさい。

[101: 匿名さん]

>99
月10万で貸せるなら年間120万。
経費2割として実入り約100万。
5％で割り戻して収益還元価値約2000万。
それが1500万で取引されているということは、
マーケットは500万程度を建て替え費用として
見込んでいるということですかね？

ちなみに、容積率はどれくらいのエリアですか？