マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[908: 匿名さん]

てか、そういう変な団体や変な人って
戸建よりマンションや雑居ビルなんかに住み着くことが多いよね。

[909: 匿名はん]

マンションや戸建だと住人から苦情が出るのもあって、
戸建を選んでいる＊＊＊＊＊の団体も幾つかありましたよ。
教祖一人と女性多数が同居していて、事件になったのもありましたよね。

[910: 匿名さん]

予算が限られている人は、より都心部に近い駅近に住みたいと思ったら、
マンションを選ぶんじゃない？
戸建に住もうと思うと、ミニ戸か郊外まで足を伸ばさないといけないからね。
て言うか、都心部にそれなりの戸建を建てたとか、購入した人だったら、
こんなスレには書き込まないかもね？
マンションと比べる必要もないだろうし、余裕もあるだろうからね。

要は、ここでマンションの資産価値を気にしている人って、
マンションと戸建のどっちにしようか悩んだ末、ミニ戸か郊外を選択したとか、
買ったり住んでいる人なんじゃない？
物件、価格的には甲乙つけ難いけど、駅遠とか通勤に時間がかかるから、
その不満をマンションにぶつけたいとか、案外そんなとこなんじゃないの？

でなきゃ、近隣にある同じ戸建の資産価値を気にすれば？争えば？って
感じだからね。
某駅前のＡマンションＶＳＢマンションてなら、分からないでもないけど。
住居形態の違うマンションと争ったって、結論なんて出ないと思うからね。
何で？どうして？人の家の資産価値気にしてどうなんの？→　戸建派の人

[911: 匿名さん]

>>900>>902
同感です。

＞後、戸建住まいなのにマンションの住民版など
＞細かいところまで見る心理って？

戸建にもマンションにも一長一短あります。
（戸建が長所だらけなら、都心回帰を考える団塊世代も少ないでしょうから）
でも、良いにつけ悪いにつけ、マンションスレの方が盛り上がっていますから、
淡々とした戸建板スレは、面白みがないのかもしれませんよ。
淡々とした単なる意見交換の場では、ストレス発散にはならないでしょうし、
ケンカ？を吹っかける相手が多数いるマンションスレの方が飽きないでしょうから。

[912: 匿名さん]

お察しの通りでございます。
これからもよろしくねｗ

[913: 匿名さん]

>>910
まだ都心部に近いマンションが安いと勘違いしている人がいるとは思いませんでした。
兄貴（医者）が渋谷のマンション買いましたが余裕で億超えです。

マンションは安いとの幻想はいい加減捨てたらいいと思いますよ。

[914: 匿名さん]

でも余裕で億超えマンションの近辺で戸建買おうと思ったらもっとするでしょ。

[915: 通りすがり]

駐車場代・管理費入れればそんなに大差ないでしよ？

[916: 匿名さん]

＞隣に暴力団が来ても追い出すことは不可能
自治会組織のことを指しているのだろうか？
自治会は行政組織の一部なんだな。
だから行政が介入するんだよ。

＞人の家の資産価値気にしてどうなんの？
貴女も他人の家が気になるからここに参加しているんでしょう？

＞都心部にそれなりの戸建を建てたとか
都心中心地ではないが、ブランド地と呼ばれる昔から住宅地に土地を購入して建てたよ
関西だから予算は７千万で足りたけど、それが何か？
以前書いたけど駅から９０秒ってね
ダンボールハウスかと書かれたけど
最寄り駅の近くにはそんな物ないんだな。
結局自分が選んだ住環境が劣悪だと暴露しているようなものだな。

[917: 匿名さん]

>>914

まだその間違えに気付かないの？

同じような立地の100平米の土地でも、建ぺい率、容積率が違うと価格が全然違う。
マンション用地は高容積率だから、坪単価は高い。
戸建てには低容積率の土地が向いている。

つまり、純粋に比較するならば、
駅徒歩10分の商業地のマンション90平米の価格と、
その商業地から最も近く駅徒歩距離は同じくらいの、
住居地域の土地100平米、建物100平米の2階建ての戸建ての価格で比較するくらいが最も適当。

マンション80平米と比較するならば、土地90平米建物90平米の2階建て戸建て。
マンション70平米と比較するならば、土地80平米建物80平米の2階建て戸建て。

[918: 匿名さん]

＞９１７
高容積率の商業地駅徒歩１０分の
マンションが９０平米が６０００万で
土地持ち分が１０坪で坪単価が３００万だとすれば

同駅徒歩１０分の低容積率住宅地１００平米戸建は
坪単価１５０万程度で７０００万くらいでしょう。

確かに価格的には同一だと思いますが
資産価値とすれば、最後には土地しか残らないので
土地持分が少ないとは言え、高付加価値のある
高容積率のマンションが不利とも言えないって
事になりませんか？

マンションの土地持ち分：現状１０坪ｘ３００万＝３０００万
戸建　　　　　　　　　：現状３２坪ｘ１５０万＝４８００万

商業地より住宅地の下落率のが大きいし
値上がり時でも商業地の値上がり率のが高いので。

[919: 購入経験者さん]

>>918
珍しく数字で議論できるマンション派の人が出てきましたね。（918さんはマンション派ですよね）
確かに6000万のマンションとその近隣の7000万の戸建は資産価値に差はないと思いますよ。
そもそも同様の価格がついているのだから現時点では資産価値に差がないのは当然といえば当然。
ただし918さんも指摘しているように、マンションは価格変動リスクが高いと思いますよ。
戸建の場合、土地価格＋建物価格という極めてシンプルな要素で価格が成り立っています。
一方マンションは基本的には収益還元法で価格が決まってきますから、賃料相場と金利水準が
価格決定要素といえます。金利は簡単に2倍3倍になりますから、マンションの収益還元価格は
理論上は4割5割簡単に変動します。（もちろん、金利や賃料以外の要素もありますから
それほど単純に変動はしませんが）
土地や建物の変動率はそれに比べれば安定的です。

[920: 匿名さん]

>>916
暴力団というだけでは、自治会だろうと自治体だろうと、追い出すことは出来ませんよ。
マンションは共有という法律関係があるからこそ、追い出すことが可能のです。
家を建てれるくらい出世されてるなら、無知の指摘は謙虚に詫びてお礼を述べてください。

[921: ９１８]

＞９１９
一応マンション派です。
マンションが収益還元法で価格が決まるってのは
言いすぎだと思いますよ。
収益還元法も加味されるってくらいですね。

究極的にはマンションも戸建も：土地代＋建設費＋業者利益
中古時は、あくまで購入者と売主の事情ですからね。

ワンルームなどでは収益還元法を重視しますが
ファミリータイプで意識する人は稀ですね。

戸建とマンションの価格は別物ではないんですよね。
同条件のマンションが１０００万なのに戸建が５０００万
なんて価格づけできる分けは無いのは誰でも分かると思います。
結局、お互いある程度リンクされてくるのです。

なので、マンションも戸建も資産価値にたいした差が無いってのが
持論です。

[922: 匿名さん]

築年数が深くなるとまた話は変わってくるよ。

ファミリータイプでも収益還元法は今どき普通に重視されてますよ。
新築のモデルルームで家賃保証の話や、想定家賃の話をするデベも多いですから。

[923: 516]

また収益還元法の話が出てきているので一言。　オレは>>599で、
＞将来のキャピタルロスをいかに抑えるかが重要であり、貸した場合の利回りなんてのはさほど重要ではない
と書いたが、買うときに収益還元を考慮しなかったわけではない。それは、将来賃貸するケースを想定してのことではなく、「買うべきか、借りるべきか」を判断するため。キャピタルロス（将来の値下がり）が低そうでも、利回りも低い（物件価格に比して家賃が安い）なら買わずに借りた方が得という判断もあり得る。
なお、マンションの価値は収益還元法で決まるという短絡的な考えに対しては、>>598で反論しているとおり。

[924: 申込予定さん]

マンションは古くなろうが汚くなろうが、買う人や借りる人がいれば価値があるって言うことですよ。
共有ですから権利を買っているのでそのもの自体の価値では戸建に負けるでしょう。
土地はそのもの、マンションは住む権利っていうことでいかがですか？

つまり有事の土地、平時のマンションですな。
何かあったときは戸建でしょう。

私はマンション派ですが・・・

[925: 匿名さん]

1000平米の土地があったとして、この土地全部所有する権利とこのうちの1/20を区分所有する
権利とを比較してみる。
区分所有の方は区分所有の権利を売ることはできても、1/20である50平米を専有してそこに
建物を建てたりすることはできない。このように区分所有権には専有の場合に比べて権利が
制限されるので、
1000平米の土地全部の所有権代＞＞1/20の区分所有権代＊20
という関係になる。

ここにマンションを建てたことを考える。
業者は1000平米の土地全部の所有権分の金をかけて土地を買収する。
そこに建物を建て、多少のマージンをつけて売りに出す。

そうすると、1戸あたり

1000平米の土地の所有権代/20+建物代/20＋マージン

というコストを客に請求する。

一方でそれを買った客の持つ権利は、
1/20の区分所有権＋建物/20

となり、この時点でマージン分以外に、
1000平米の土地の所有権代/20-1/20の区分所有権
の差分すでに損している。
さらに実際には建物も区分所有であり、こちらについても差分が発生していると考えると
その損はさらに拡大する。

[926: 匿名さん]

>>925
比較する意味が無いような・・・。
それを戸建とMSで具体的な数字にして比較してみなよ

[927: 匿名さん]

>>925
単に「５０㎡の更地＞５０㎡相当の区分所有権」だと言うために、ずいぶん回りくどく判りにくく、結局は何の意味もない計算をした意図はなんだ？