マンションって資産価値あるの？【その２】

[スレ主]

ずいぶん伸びちゃったので、新スレ立ち上げました

前スレ：
マンションって資産価値あるの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5951/

[582: 匿名さん]

>>581
>>579は別でしょ？

[583: 匿名さん]

誤爆です。大変、失礼いたしました。

[584: 匿名さん]

>>581
＞だから、老後、管理費を取られ続けるＭＳなんて、ますますね。
ん？結局、マンションにケチつけたいだけの戸建て派の書き込みか？
戸建て派はマンションの資産価値にケチでもつけないと自己満足できないのかね？

[585: 匿名さん]

戸建派にマンションの資産価値を心配してもらう必要はない。
それより、自分の住む戸建の資産価値を気にした方がいいんじゃないかな？

[586: 匿名さん]

住んでいる間に資産価値を確かめる方法があります。
リバースモケージがそうですが、残念ながら建物価値は評価されません。
行政や金融機関は土地しか評価しません。
日本は国土が狭いのに、土地が絶対評価なのです。

[587: 581]

>>584 >>585
それは、大変おかしいと思います。
ＭＳ派とか、戸建て派とか関係なく、スレ趣旨は、
「マンションの資産価値」
ですから。
ちなみに、私は戸建てに住んでますが、
相続予定のＭＳ（築２０年）が３部屋あります。
父が投機目的で購入したものです。無関心ではいられません。

[588: 匿名さん]

>>587
支払いが終わってるんなら相続した時点で売っぱらえばよろしい。
もしくは放棄すれば無関心でいられます。
所詮自分が住む為のものでない物がただで手に入る（いやな言い方してすまんが）だけですから。

[589: 516]

>>579への答えがないのは、ようやく自らの情けない日本語力に気が付いて慌てて国語の勉強してるんだね。
ま、それはともかく、スレタイに戻れば、マンションだろうが一戸建てだろうが、個人の趣味趣向に関係なく、資産価値＝世間の評価＝価格であり、高額で取引されている都心のマンションは「資産価値がある」と言える。また、高額＝世間の評価が高い＝需要が多い＝住みやすいということでもある。

[590: 匿名さん]

>>589

頭悪いね。不動産は投資の対象でもあるから、
必ずしも、資産価値が高い=住みやすい、ではないよ。
特に都心のマンションは、賃貸の際の利回りが良いと高査定になるが、
そもそも賃貸の場合、線路沿いなど環境が悪くても、都心の駅近ならば
需要が高かったりするので、住み心地と資産価値は一致しない。

[591: 516]

>>590
オレは「住みやすい」とは書いたが「環境が良い」とは書いてないよ。環境は悪くても利便性がそれに勝って住みやすいケースもある。そもそも住みにくいところの需要が高かったりするのか？　君も日本語勉強してね。

[592: 匿名さん]

あほか。
根本的に頭が悪い人はたまらんね。

賃貸の借りては、永住を前提にしないから、環境よりも立地を重視する。
よって立地の良いマンションは利回りが高くなる。つまり資産価値、査定も高くなる。

だからその不動産を単純に「住みやすい」などと表現するのは不適切だ。
長期間住むには適していないが、賃貸経営するには最適な立地の不動産、というものは多数存在する。

[593: 516]

＞立地の良いマンションは利回りが高くなる
っていつの話し？　今、利回りが高いのは都心じゃなくて、ちょっと外れの方だよ。外れの方が都心よりも立地が良くて資産価値が高いの？　相場も勉強してね。

[594: 匿名さん]

「立地が良い」って言うと都心のことを言ってることになるのかな？
ほんとお馬鹿さんだね。言いがかりも甚だしい。

[595: 516]

必ずしも「立地が良い＝都心」ではないな。間違いを認める。だが、資産価値は外れより都心の方が高いと言えるのでは？　それと、賃貸経営するには利回りが重要だが、キャピタルゲインも考慮する必要があるのでは？

[596: 匿名さん]

>>588
レス、ありがとうございます。
今、わずかですが賃貸収入があるので、どうしようかと考えているところです。
しかも、父は７５ですが、相続がいつかはわからないので。
父は、高度成長のときにＭＳでいい思いをしたので、
「売り時だ。時代は変わったんだ。」という私らの言葉に耳を貸そうとしません。
皆さんの議論を参考にじっくり考えます。

[597: 匿名さん]

>>595

不動産の資産価値の査定には、
収益還元法と取引事例比較法があるが、
収益還元法は、取得にかかる費用（入手価格）と、賃貸に出した場合の想定家賃、
との割合、つまり利回りのことであるから、
入手価格がとんでもなく高値であると、利回りが低く、資産価値は低いということになる。

キャピタルゲインうんぬんの話は何が言いたいのかな？

高値で取引されてる不動産ほど、立地も住み心地も良い、ということなら、
納得だが、当り前だよね。

資産価値が高いってのと、単純に高値で取引されてる、ってことの違いは理解できない？

結局、資産価値が高い、という表現をして良い物件とは、
借金して購入しても、賃貸経営すれば、収益が見込まれる物件のことでしょ。
そういう物件だからこそ、みながこぞって借金してまで投資する。
現金で不動産投資ばかりしている個人や企業ばかりではないんだから。

[598: 516]

>>597
収益還元法くらい知ってるよ。だから595に「賃貸経営するには利回りが重要だ」とも書いているだろ。だが、597を要約すれば「利回りが全てでキャピタルゲインなど関係ない」ということだよな。

わかりやすいように具体事例で書くよ。Ａ、Ｂ２つの賃貸物件がある。Ａは現在２千万円で賃料収入は年１００万円で表面利回りは５％の都心物件だ。Ｂも現在２千万円だが賃料収入はＡより高く年１２０万円で表面利回りは６％の郊外物件だ。Ｂは郊外なのでＡの２倍くらい広いということにしておこう。
オレはキャピタルゲインも考慮してＡを買う。５年後、Ａは（控えめだが）３割値上がりして２６００万円で売れる。オレの利益は、５年間の賃料収入５００万円＋キャピタルゲイン６００万円＝１１００万円だ。諸経費（売買諸経費、５年間の管理費・課税公租等）を３００万円としても８００万円の純利益だ。
利回り至上主義のあんたは迷わずＢを買う。５年後、Ｂは２割値下がりして１６００万円で売れる。あんたの利益は、５年間の賃料収入６００万円−キャピタルロス４００万円＝２００万円だ。諸経費が２７０万円（売却時の仲介手数料がＡより３０万円安い）とすると７０万円の損失だな。
不動産の二極化が進む限り、５年で売らなければオレとあんたの格差はもっと拡がるだけだ。現金で買おうが借金して買おうが関係ない。あんたは株も配当や株主優待だけで判断して買うんだろうな。珍しい人だね。

突っ込まれる前に書いておくが、利回りが低くても良いということではない。収益還元法で説明が付かないほどに急騰して利回りが落ちている一部の都心不動産については、今からキャピタルゲインを狙うのは慎重にならざるを得ないだろう。利回りもまだ高かった４年ほど前に底値で都心収益物件を買った人が、賃料収益はもちろん、値上がりによる含み利益も相当あるので一番賢明だったと言えるな。

[599: 516]

>>597
もう一つ書いておこう。あんたは賃貸経営のことだけを考えているが、オレも含めて多くの人は自己居住目的でマンションを買う。その場合、将来何かしらの事情で買い替えることになったり、大金が必要になり所有不動産を換金する必要が生じることも想定すべきだ。その際、値下がりが大きいと、売却価格より住宅ローン残債の方が高く債務超過となる元本割れとなり身動きが取れない。バブル期に不動産を取得した人たちがどうなったか知っているだろう。
そういう観点からは将来のキャピタルロスをいかに抑えるかが重要であり、貸した場合の利回りなんてのはさほど重要ではない。利回りが高ければ売らずに貸すという選択もなくはないが、住宅ローンを完済していたとしても、売らないで買い増すとなれば２軒目の購入資金が限られる。住宅ローンが残っていたら売らずに２軒目を買うことは難しいわな。
こういうことも十分に想定していたから、オレは港区内でより広くて立地も環境も良いマンションに買い替えられたんだよ。

[600: 匿名さん]

ステイクホルダー（＝利害関係人＝買ったマンションを自慢したいだけの人）
が懸命に語っても中立性がなく法的には無意味

[601: 匿名さん]

>>597
安物買いの銭失い、って言葉知ってる？
安物にはそれなりの資産価値しかない。
田舎を買っちゃった人が、都心を買っちゃった人と比較して
「自分にとっては資産価値がある！」なんて理屈こいてても意味ない。