J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜

[匿名さん]

公式URL：http://jgran.jp/shimogamo/index.html
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127814

売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

所在地：京都府京都市左京区下鴨泉川町60番、60番2
交通：京阪本線・鴨東線「出町柳」駅徒歩6分（A敷地）、徒歩5分（B敷地）

物件概要URL：http://jgran.jp/shimogamo/outline/index.html

最小で６０m２以上ですね。
資料請求欄では、予算６０００万円以下はひとくくり
２億５千万以上の欄も有り

高そうですね

[1: 匿名さん]

物件概要に「借地借家法第22条による定期借地権(地上権)」と
有り契約年数が書いてありませんが、

国土交通省のホームページ
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-2.html
を見ると
22条の借地権の存続期間は「50年以上」と書いてあります。

このマンションの契約期間は何年なのかな？

[2: 匿名さん]

京都の人が購入する率は記録的に低くなるのでしょうね。

東京の超富裕層向けのマンションになるでしょう。

[3: 匿名さん]

ホームページの道路からの外観想定図

1階は､生け垣と格子状のフェンスで閉塞感が有りそう
2階は床から天井までありそうな大きなガラス窓で覗かれそう
3階はベランダが有り一般的な構造で落ち着いた佇まい

当然、3階はすごく高い価格設定でしょうね

[4: 匿名さん]

まさしく相続税対策「だけ」にふさわしい。

[5: 匿名さん]

本日の日経新聞朝刊で、このマンションの宣伝広告がありました。

総戸数／９９戸（会員分譲住戸／３０戸を含む）

今日の宣伝広告内では「会員」についての説明がありませんでしたが
どのようなものなのでしょう？

[6: 匿名さん]

借地権のマンションが相続税対策にふさわしいとは全く思わないのですが。

[7: 匿名さん]

同じ定借の「御所梨木の杜」も完売したことだし、一定の需要はあるみたいです。

相続税対策よりも、所得税対策の方が主な理由でしょう。

定借なら事業用として使うならば全支払金を償却金として算定できるので、
定借が終了する５０年から６０年後の資産価値がゼロになるにしても、
３０％～５０％安く購入し使った事になる。

所有権のあるマンションで５０年から６０年経過した場合、
余程条件の良い物件でなければその購入価格の３０％～５０％で
売れる可能性は少ないでしょう。

先ず、販売価格が適正なことが条件ですが。

[8: マンション検討中さん]

イーグルコート 梨木
未入居物件

https://smp.suumo.jp/chukomansion/kyoto/sc_102/pj_86624594/

[9: 匿名さん]

梨木の一階は相場より安く即完売だったらしい(梨木のスレより）。
転売でもうける転売屋には打って付けの物件。

いったい幾らぐらい利益有るんでしょうね。

[10: 匿名さん]

本日の日経新聞に､値段の載っている宣伝がありました。

61.29㎡から128.46㎡
5840万円から21500万円

維持費を見ると
74.21㎡　おそらく7840万円の部屋で計算すると
管理費　　　50700円
修繕積立金　13320円
地代　　　　27666円
解体準備金　 4000円
計　月　95686円　かかるみたいです。

その他入居時に　敷金＋解体一時準備金で85万円ぐらい
修繕積み立て一時金　約106万円

月の維持費が７４㎡ぐらいの部屋で10万円弱掛かるようなので
法人のように経費に出来無いと買う気の起こらないマンションですね。

[11: 匿名さん]

＞１０から試算すると50年の定借として

（7840+85+106)万／600月＝13.382万円／月

13.382+9.5686＝22.9506万円

74㎡の部屋の月払いが約23万円となります。

家賃としてこの額を考えると、この場所で
これを高いとみるか相場とみるか人それぞれですね。

実際には、50年間の平均金利を１％として計算に加えると
13.382×1.27＝16.995位になるため
月約26万7千円という数字も出ますね。

[12: 匿名さん]

抽選会が9月25日にあるようですが、どの位の賑わいなんでしょうか。

すごく良い場所のマンションなのに、このスレはあまり延びないので
予想しにくいです。

[13: 匿名さん]

ここのMRは相当敷居が高いみたいです。

定借期間50年しっかり支払える能力を審査する様で
個人より法人を優先。
当然外国人はシャットアウト。

月々の維持費が高いことと。3年間の売買禁止条項も有り、
購入者の質は良さそうですね。

[14: 匿名さん]

いいマンションになりそうですもんね。
生活圏内なんで、期待してます。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

意味が分からん。
これが出来てあんたの生活の何が どう変わって良くなるの？

[16: 匿名さん]

>>15

周辺の住環境がよくなる、自分の家の資産価値が高くなる

といったところでしょうか。定期借地なのは不安ですが50年ですか？だったらいいのかなと思いますね。

マンション名がかっこよく、公式ホームページもおしゃれでした。ちょっとページが重いかな。住みたい人も多そうです。

[17: 匿名さん]

タワーマンション流行り？な時代に、こういうマンションは希少だと思いますが、低層好きの私にはとても好感度が高いです。
京都ならではの雰囲気というのでしょうか、ギャラリーのコーナーを見てもマンションそのものではない美しい風景写真なので、建物にも期待してしまいます。
お値段も気になりますが、間取りやモデルルームを早く見たいです。
ありきたりの田の字ではなくて、場所や外観に合った素敵な間取りだといいなと思います。

[18: 匿名さん]

地下の部屋は安いけど50年も住みたくないかな
二階建てにしてほしかったですね

[19: 匿名さん]

京阪利用者の人にとっては魅力的な物件もしれないです。

ただ、マンションを希望しているのは、やはり上階に住みたいからだと思います。

ここは3階建て。せめて7階建てとかにはできなかったのでしょうか。

特別、価格が安いわけではないので、マンションに住むというメリットがないような・・・。

[20: 匿名]

>>19 匿名さん
高いお金を出してあの場所に住むことの価値をどう判断するかですね。