シティハウス用賀砧公園を訪ねてみました。
ホームページや地図上で見ると、ちょっと駅から遠くて東名高速の脇で幹線道路沿いですが、どんな感じでしょうか。
まずは、こちらのマンションのコンセブトです。
「世田谷、貴人たちの庭」
敷地内に「フォレストパーク（公開空地）」、敷地に近接して「砧公園」。2つのパークに護られた聖域に全80邸のソサエティライフが始まります。木々の葉擦れの音に目覚めた朝、カーテンを開けると「フォレストパーク（公開空地）」の風景と豊かな陽光があふれ出す住まい。四季折々に美しい花々が咲き誇る「砧公園」では、優雅なるオフの暮らしのシーンが綴られます。それは、かつて貴族たちが邸に庭園をしつらえ、愛で暮らした日々を彷彿とさせるソサエティ。ここだけの特別な暮らしを貴方様のために。
貴人というのもよくわからないイメージですが、虚心で見てきました。とにかく緑に囲まれた立地が最大のオシですよね。東名の向こう側には砧公園が広がっています。
建物は昨年二月に竣工しています。一年以上が経ってますが、まだ入居者募集は続いていますし。販売前のものもあります。
総戸数は八〇戸の11階建ての大きさのマンションです。完成物件ですので入居者もいますし、物件も外観含めじっくりと見られます。
完成物件ですのでさまざまな諸費用がはっきりとわかります。
毎月の管理費修繕費は平均的な７０㎡の住戸では２００００円です。修繕金は５年ごとに８０００円程度上がっていきます。そこそこ高いですね。
こちらの外観は遠くからも見える
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すべてが東向きです。南は見えず、むしろ北向き住戸でつまり高速道路方面が視界が取れますが低層ですと高速と完全に被ってきます。
内廊下で高速側は完全に壁仕様にした建物ですが、ここだけはそちらにも開いています。 モデルルームで見た他の部屋も玄関側に窓がある部屋は防音に対処して外ははめ殺しの明かり取りガラスになっています。こちら側は風と言っても排ガスもあるので窓を開けたくはないですね。て゛も結局、この内バルコニー含めて両サイドにバルコニーです。 この建物で用賀徒歩距離圏で四千万円台、ただし向きや階数に短所有でしょうか。 もとの6000万円台オーバーの住戸はすべてがクリアです。 視界は面前から住宅地になりますので高い物はありませんし、さらに二子玉川に向かって土地が低くなるので眺望が遮られにくいです。 これが素敵なところは敷地内にある公園です。自分の土地で緑の公園です。よくある駐車場とちがい優雅な気分にさせてくれます。まわりもみどりがあふれまくっています。ファミリー層には充分にアピールしますね。 つづいて駅距離ですが、遠いです。実距離よりも遠く感じるのは、東名をくぐって工事中の脇を迂回して、246の幹線を排ガスを浴びながら信号待ちして、住宅地の狭い道をとことこと歩く続けると遠くからも視認できます。 広告表示でなく生活徒歩で言えば信号をほどほど待ちで渡れたとして20分と言ったところでしょうか。それだけ歩いて高速脇のうるさい地点という、気分的には気持ち良い物でもないですね。 二階からの眺めの感じです 
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隣の建物との接触具合は
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高速との距離感です。小さ目部屋は正面のサイドです
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実際の部屋で平均的な広さを
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ただ同様以上の悪条件の駅遠距離で246脇の大騒音物件のパークハウス二子玉川がまったく眺望のない部屋が底値の5000万円台後半だったのに比べると、こちらのほうが仕様もよさそうです。あちらは億まであるものでしたが、元は車で来る保養施設の瀬田温泉でしたね。
ここはうるさそうで排気そう。左の敷地がパークハウス 
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シティハウス用賀砧公園概要 販売スケジュール先着順受付中 モデル情報建物内モデルルームオープン 販売戸数7戸 販売価格5,980万円～6,990万円 間取り3LD・K 専有面積 67.56m2～75.32m2 バルコニー面積4.76m2～15.18m2 サービスバルコニー面積3.89m2～6.52m2 管理費（月額）14,377円 ～ 15,917円 修繕積立金（月額）5,860円 ～ 6,540円 管理準備金14,377円 ～ 15,917円 修繕積立基金351,800円 ～ 392,200円 物件概要 所在地東京都世田谷区 瀬田五丁目248番１（地番） 交通 東急田園都市線「用賀」駅から徒歩14分 東急大井町線「二子玉川」駅から徒歩23分 東急東横線「都立大学」駅からバス29分・「岡本一丁目」バス停より徒歩3分 小田急電鉄小田原線「成城学園前」駅からバス14分・「岡本一丁目」バス停より徒歩3分 東急田園都市線「桜新町」駅からバス11分・「岡本一丁目」バス停より徒歩3分 総戸数80戸 完成年月平成27年2月24日完成済 入居（引渡）予定日諸手続終了次第入居可 敷地面積2604.01m2 建築面積921.03m2 建築延床面積7635.41m2 構造・規模鉄筋コンクリート造 地上11 階建地下1階建 地目宅地 用途地域第一種低層住居専用地域／第一種中高層住居専用地域 建ぺい率・容積率60%、70%（角地緩和あり）・100%、200% 建築確認番号第ERI13043678号(平成25年10月8日) 駐車場総台数32台(身障者用1台含む) 駐車場使用料（月額）18,000円～24,000円 自転車置場総台数136台 自転車置場利用料（月額）100円～300円 バイク置場総台数4台 バイク置場使用料 （月額）6,000円 ミニバイク置場台数4台 ミニバイク置場使用料（月額）4,000円 分譲後の権利形態建物は区分所有権、土地は共有 管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、 管理会社に委託予定 管理会社住友不動産建物サービス株式会社 特記事項当該建築物は建築基準法（昭和25年法律201号）第59条の2第1項の規定により許可を 受けたもので、その許可に伴う公開空地等は他の用途に転用できません。 また、公開空地は歩行者が日常自由に通行又は利用できるものであり、塀その他の 工作物等を設けることにより歩行者の通行又は利用を阻害してはいけません。 なお、当該建築物は都市居住型総合設計により建築される建築物であり、住宅の用 途に供する部分は他の用途に変更又は使用できません。 売主・住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 （一社）不動産協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟） 〒163‐0820 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル） TEL：03-3346-8942 設計前田建設工業株式会社 一級建築士事務所 施工前田建設工業株式会社 |
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by 管理担当
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価格が出ているものも次回分としてないものもあります。
７階以上の高層階は次回分に残っているもの以外はのこっていませんが、十階70㎡の3LDKだけが6790万円であります。
二階67㎡の住戸が底値で5980万円となっています。
10F 70m2 6790万円
7F 75m2 6990
67m2 6490
5F 71m2 6990
4F 67m2 6490
3F 71m2 6390
2F 67m2 5980
正式に価格が出ているのは以上です。
このマンションには55㎡の2LDKがありますが、次期にそこの低層階が販売になるようで、これは4500万円程度の予定ということでした。
ただ広さはありますが、形が凸凹で普通の2ldkというよりワンLＤＫの横に洋室が張り出した感じです。この三間がみんな窓側に接していてあかりがとれます。
ここまで好条件にしたのは大きなディスアドバンテージがあるからでしょう。