公式URL：http://www.livincourt.co.jp/tsushima/index.html
売主：カイタック不動産
施工会社：荒木組
管理会社：カイタック不動産
所在地 :岡山市北区津島西坂2丁目220-2
交通：岡電バス・中鉄バス「明誠学院前」バス停徒歩約3分
京山中学区に新しい大型マンションができます。いろいろ話しましょう。
[スレ作成日時]2016-04-23 09:54:49
現在の物件
リビンコートプライム津島
- 所在地：岡山県岡山市北区津島西坂2丁目220-2
- 交通：岡電バス・中鉄バス「明誠学院前」バス停徒歩約3分
リビンコートプライム津島はいかがですか？
| No.1 |
by ビギナーさん 2016-04-23 12:15:19
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削除依頼
場所はいいし、平面駐車場１００％というのもいい、2重天井・床、広さも広め 内容として悪くない ハード面はいいと思います。 ただ、管理面(ソフト)では問題がありそうです。 ここは販売と管理が同じ会社ですが、 管理を行っているのは社員2人だけ後の カイタック不動産の社員はマンション販売のみで管理には全くタッチしません。 多くのマンション・賃貸をこの2人で管理しなくてはならず、とても手が回っていないようです。 こんな状況でいいマンションライフができるのでしょうか？ ” マンションは管理で買え！！・・・・・ ” いまの状態で改善が見られない限り、買う気がそがれます。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
契約しました。
よろしくお願いします |
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| No.3 |
僕も契約しました。
買う気がうせてるなら買わなきゃ良い。 |
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| No.4 |
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| No.5 |
カイタック不動産は管理業務から撤退すると担当がいってました
随時管理から手を引いています。 このマンションも撤退予定いきなりゴタゴタするかも‼ 契約者はしっかり話を着けてください。 |
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| No.6 |
いきなり管理費値上げあるかもよ……
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| No.7 |
管理しないと公言したくせに
管理会社としてのうのうと書いている 程度の低い会社❗ 売り逃げされて嫌な思いしないでね‼ ここの人間プロじゃありません。 言葉を信じちゃダメですよ。 しっかり確約とりながら証拠残しながら 損しない話ををしてください。 |
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| No.8 |
車で通りかっかた時 14階の北東のベランダの手摺をまたぐ形で布団＿干しているのをみました。
周りのことを考えない人がすんでいるんだな～～と感じました。 面倒ですよ。 |
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| No.9 |
成人式の日の夜に通ったとき、車が３分の１ぐらいしかないように見えたので、
確認したら、ほかのサイトで２９年１２月２０日現在 １２６戸中 ７４戸販売と書いていました 完成したにも関わらず４０％ぐらいしか契約出来ていない・・・購入したい人は交渉のチャンス！ でも津島はフェリーチェも、リベールも苦戦しているみたいなので、人気うすなのかな？ カイタックは販売後の対応がなんだと書かれているけど、客に悪い印象を与えるとこうなる こうなることをもっと知るべきかな！ |
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| No.10 |
毎回あのエリアは近隣住民にかなり反対されてますからね。住む前から近隣からのイメージが悪いのでは住みにくいですもんね
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| No.11 |
それはカイタックじゃなくて昭和住宅がやらかしたからでしょ！
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| No.12 |
西坂の住宅街の南側にマンションに限らず高い建物を建てるのは昔から反対されてる。気持ちがわからないでもないが
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| No.13 |
学区として人気はあるにはあるが、販売価格高過ぎ。普通の勤め人にはちょっと手がでない。
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| No.14 |
同じ金払うなら岡山駅周辺を選ぶ人が多いんだろうな。現に即完売してるし
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| No.15 |
カイタックﾌﾟﾗｲﾑ津島売行き悪いみたいですね。 伊福小学校でないのがやはり痛いようですね。
最近走った時気付いたのですが、 夜自転車の駐輪スペースに自転車数台しか止まっていなかったのに とても売行き不信を感じました。 当然駐車場もまばらです。 だけど半数は売れている・・・・ということは賃貸目当てで不動産屋が購入しているのではないかと 思ってしまいます。 そろそろ民泊が全国でスタートします。 賃貸してくれなければ、売れなければ当然アジア人に宿泊させる こどで収益を獲る方法をとるかもしれません。 リビンコートプライム津島は標準管理規約を馬鹿正直に 使っているので、民泊ＯＫ 民泊に対する対抗要件がないだろうね！！！ 見知らぬ人がどんどんマンション内に入って好き勝手するかも・・・それでも買うならせめてしっかり 値引きしてね！！ ・・・ 半値まで頑張ろう・・・民泊・賃貸 万歳・・！！！！！！ |
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| No.16 |
穴吹アルファスマートじゃないから、値引きなんてないのではないの？
値引きあるのかな？ カイタック？ |
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| No.17 |
岡山駅付近に高層マンションの建設予定がいくつかあるので売れ行きに影響してるのかも知れませんね
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| No.18 |
今は ちょっと待って、様子見って感じですかね？
岡ビルの再開発は具体的なんでしょうか？ |
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| No.19 |
岡ビル跡は１９階建て約２００戸クラスのマンション棟とホテル棟、商業施設となってます。桃太郎大通り付近のマンションは値崩れしにくいですからね～
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| No.20 |
学区信仰層にも限りがあるからネ。子供が中学生以上の中年齢層なら今更、住み替え需要の高年齢層には少々不便な立地。
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| No.21 |
今日 18時頃通りかかったけど自転車3台
くるま10台位しか見掛けられない。 2月20日で半分位しか売れていないけど 実際住んでいる人はかなり少なそう。 どうしてかな？ |
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| No.22 |
カイタックのＨＰには頻繁に販売戸数の表示を出してますね。
ＨＰによれば １２８件中 ５６件売残りと書いていました。 入居開始から３か月・・・大変そうですね。 興味のある方は昼・夜の物件の様子を必ず確認してください。 しっかり値引き交渉してください。 あと民泊がスタートしています。 どうなっているか確認してくださいね。 |
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| No.23 |
明らかに価格設定高過ぎますネ。
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| No.24 |
正直どうなんでしょうこの物件？
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| No.25 |
どう？って、どーにもこーにもアカンやろ。理由①価格設定高過ぎ。②イマイチ不便な立地。③学区神話は頭打ち。
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| No.26 |
ゴルフ会員権つきマンション。
まだ売れてないのでしょうか？ たくさん残ってるんでしょうか？ 角部屋空いてますか？ |
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| No.27 |
カイタックって入札で伊福町の国有地抑えてるけど、やっぱりここが売れないと新しいのは立てないのかね。
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| No.28 |
伊福町の国有地って具体的にどこでしょうか？
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| No.29 |
あ、勘違いしてました、西税務署のとこですネ。ここは立地的には売れるでしょうね、価格設定次第でしょうが。
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| No.30 |
身内にカイタックの社員がおりますが、カイタックのマンションは絶対買っちゃダメだと言われました。
中身と金額が合わないのと売ったもん勝ちだという社風だそうです。アフターの悪さは天下一品だそうです。 |
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| No.31 |
貴女のところはどうなの？
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| No.32 |
>>30
会社の姿勢が悪いですネ。まず、販売時に都合の悪い情報を見込み客に隠しています。 |
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| No.33 |
北棟の売れ行きが良いそうですが、東バルコニーで日当たりは大丈夫でしょうか？
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| No.34 |
周辺を暴走族が走り回っています。
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| No.35 |
完成棟モデルルームって、売れてない証拠です。どう検討しても立地不便、価格高過ぎ、学区神話頭打ちで売れ残り必至。
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| No.36 |
先日こちらに引っ越したものです。
カイタックの社員さんはみなさん感じがよく、熱心で信頼のおける良い方ばかりでした。 ローンに関しても、内覧に関してもとても真剣に対応してくださり、安心してお取引できました。 マンションですが、住んでみてとても満足しています。 みなさんおっしゃっている通り、オプションをつけなくてもいいほど、充実した設備で、ホテルに住んでいるようです。 女性目線での設計で、収納も多く、いたるところに工夫があります。 また、バルコニーも広く、民間業者と提携しているためいつでもゴミ捨てできるのも便利です。 不満点はやはり売れ行きで、まだ1/3ほど残っているようで、将来の修繕積立金等が不安です。 |
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| No.37 |
>>36
カイタックグループ従業員さん？ |
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| No.38 |
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| No.39 |
カイタックには気をつけて、色々都合悪いことを隠していますよ。そのうち表に出てくるでしょう。
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| No.40 |
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| No.41 |
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| No.42 |
現在 どれくらいの戸数が残っているのでしょうか。一度見学に行きましたが高くてキャンセルをしました 。でもやはり良いなぁ思い迷っています。
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| No.43 |
インテリ層が多い地区ですからね、お金より親子で馴染めるか優先で。
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| No.44 |
このまま売れ残ったらどうするのでしょうか？
心配です。 |
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| No.45 |
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| No.46 |
貴女には関係ない話でわ？
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| No.47 |
どれくらい 残っているのでしょうか
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| No.48 |
35戸/126戸
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| No.49 |
相当お悩みの様子ですが、赤の他人が「買え」とも「買うな」とも無責任なことは言えません。おそらく、住環境を気に入られてるかと推測致しますが、如何せん値付けが高過ぎたようです。単純に言いますと、先方に「購入希望ではあるが資金的に迷っている」と上手く意思表示し、後は待つしかないのでは。
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| No.50 |
端的に言うとどんどん値切ればいいと思うよ。
竣工後１年経過してるわけだし、カイタックも先に販売した住民に対して言い訳ができるでしょ。 |
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| No.51 |
ま、それも一つの方法ですから否定はしません。売れてないクルマの値引きは大きいですからネ。
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| No.52 |
カイタックは値引きをしないかわりに、カーテンなどオプションをつけると聞いたことがあります。
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| No.53 |
ま、グループ内にリビング会社がありますからそのくらいはするでしょう、安く仕入れできるし....っつーか、売れ残り？値引きは簡単ではないでしょうが、①カーテン類のおまけ。②テーブル・ソファー類のおまけ。③照明・ACのおまけ....ぐらいはあるかも(^.^)
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| No.54 |
築1年経過したら中古扱いになるんじゃなかったっけ？普通に値引きあっても良さそうだけど。ただ本当に1/4も残ってたら相当値引きしないと売れないだろうね。次々と中心部に近いエリアで新築の予定がたってるし
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| No.55 |
穴吹みたいに 一度見学した人にダイレクトメールを送ったら良いのになぁ
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| No.56 |
スーパーが近くにないなど、多少立地に不便なところがありますが、マンション自体は良いですよねでもやはり、生活の便利さを考えると... なんであんなに高い強気の値段をつけたのでしょうか それに未だに頑張ってカイタックで抱えて売っている。 会社を揺るがす赤字物件にならないのでしょうか。 住人の方から苦情がないのでしょうか。
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| No.57 |
今までが好調過ぎてつい調子に乗っちゃったってとこでしょう。販売部門に経費かけてないので細々とやっていくのかも。とはいえ、ここが残っていると次の伊福町に注力できませんがな。
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| No.58 |
嫉妬？この地域取得したら？
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| No.59 |
立地と価格がアンバランス....見本みたいなマンション(^.^)
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| No.60 |
でも気になるんだ？
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| No.61 |
気になる方がたくさんいるんですね。 それだけマンション自体は良いんですね。
マンションは高いし、値下げもしない会社だからみんな買うことを躊躇するんでしょうね |
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| No.62 |
1/4も売れ残ってると既購入者にとっては大変なことになります。管理費&修繕積立金が大幅ショート！マンション管理組合が経ち行かなくなってしまいます。賢明な方々はこういうマンションを間違っても購入してはいけませんよ。
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| No.63 |
カイタックはどう思っているんでしょうね。既購入者へ何か説明してるんでしょうかね 既購入者もこのまま売れ残ったら不安いっぱい死活問題になりますよね
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| No.64 |
残り数戸なら頑張って何とかなるかもですが、30戸～もとなると非常に厳しい状況でしょうネ。→カイタック本体へ泣きつく→社員に泣きつく→仕入れ先へ泣きつく→荒木組に泣きつく→取引銀行へ泣きつく....う～ん？
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| No.65 |
ここに限らず岡山駅から少し離れたマンションはこれからこういう事がおきそうだな
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| No.66 |
ここはあくまで価格設定が高過ぎたのが理由。値付けを大きく間違わなければここまで酷くはならない。
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| No.67 |
[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]
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| No.68 |
今までやらかし物件を作ってしまった会社はどうやって残りを売ったのでしょうか 値引き以外で売れるのでしょうか？
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| No.69 |
貴女の何に利害があるのですか？
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| No.70 |
①各種おまけセール(カーテン、家具、照明、AC....)。
②カイタックみたいな地元デベなら各関係先へ泣きつく。内密値引きはあるでしょう。 ③既マンションへ住み替え攻勢をかける、場合によっては下取りセール。内密値引きはあるでしょう。 ④不動産業者へ売却(当然、値引き価格)→未入居物件として販売(クルマで言うと新古車)。 |
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| No.71 |
実際に内密値引きってあるんですか された方っているんですか？
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| No.72 |
>>71
あります。値引きを公にしてしまうと資産価値を公に下げてしまうので、正規で購入された住人の方にとっても内密値引きで売り切ってもらった方がいいです。これでダメなら公に値引きをして販売する事になります。 |
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| No.73 |
っつーか、地場企業デベなら後々の商売や本体企業の手前がありますから100％内密値引きでしょうネ。→ケース②
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| No.75 |
［個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、No.74と本レスを削除しました。管理担当］
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|
| No.76 |
［個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、No.74と本レスを削除しました。管理担当］
→どこにそのような禁止事項が書いてあるのだろうか？ |
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| No.78 |
[No.77と本レスは、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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| No.79 |
急いで削除依頼してみたり
違う情報だったようにみせかけたり デベロッパーさんも大変ですね |
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| No.80 |
住民です。
値引きはありませんでしたが、エアコン、カーテン、照明を全部屋分付けていただきました。 引越し前に設置完了していただいたので、とても快適に過ごしています。 また、家具も割引で買えました。 満足しております。 岡山インターに近いので、高速を使う際はとても利便性が良いです。 |
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| No.81 |
ざっと100～120万円相当ですか。まずは予想どおりですが、まだ30戸程残っています。このままだと修繕積立金不足、将来のリセールへの悪影響が避けられません。
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| No.82 |
>>80
デベは売れ残りに対して何か言うてましたか？ |
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| No.83 |
カイタックさんは売れ残りについて、頑張って売りますっておっしゃられてました。
それ以上は突っ込めませんでした。 |
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| No.84 |
なるほど。しかし30戸はなかなか大変、小規模マンション１棟分....。
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| No.85 |
売れ残ってますね。 at home をみていると2週間おきぐらいで物件数が減ってますが本当に2週間ほどの間で数軒売れていってるのでしょうか
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| No.86 |
そりゃ買いたい人はいますから、価格さえ折り合えば....。
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| No.87 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.88 |
もうそろそろ中古未入居物件になるんじゃないかな。そりゃ素直に要望しましょう。
「もう少し何とかならんのか？」とか「お勉強してくださらんのか？」とか「ズバリ！○○○○万円なら....」とかとか....。もうここまできたら折り合いだけです。 |
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| No.89 |
竣工してから1年以上経つから1割以上の値引きが常識じゃないの？
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| No.90 |
カイタックってどうして値下げしないんでしょうか。あんなに売れ残っているのに。強気な販売のように感じます。
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| No.91 |
貴女のところ弱気？
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| No.92 |
住民です。
とっても住み心地はいいのですが、他の事情があり、売却を検討しています。 まだ売れ残っているので、完売してから手放すことを考えた方がいいのでしょうか？ |
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| No.93 |
新古で買えるのに、わざわざ中古で買う人はいないでしょ。
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| No.94 |
そだネ。と言うことは、どうしても売る場合は相場より下回らなきゃ売れないってことです→今後そういうご家庭が数件出ちゃうと、そういう相場になっちゃいます→マンションの資産価値自体が下がります。だから売れ残りの多いマンションは買うべからず！これ鉄則(／_;)/
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| No.95 |
売却されるなら、買います！
でも新古があるので、買値よりも安くしてください！ これが本音です。 買いたいのも本音です。 |
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| No.96 |
買値より安くとはおいくらぐらいでしょうか？
一割では少ないでしょうか？ |
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| No.97 |
1割でおいくらになるのかそれもよります。また、南棟か北棟、低層階、中層階、高層階のお部屋かでも。まだ、空室が多く今後内密値引きがあるかもと考えると、1割以上と思うのですが・・・。以前不動産屋が、あのマンションの価格を見たときに、500万安くないといけないだろう。と思ったと言っていました。捉え方は人それぞれなので、なんとも言えませんが。でも500万安くなっていたら、迷わず買います！
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| No.98 |
カイタックも何でこんなに無茶な値段付けたんだろうね。
パーソンズフェリーチェとかリベールとかあの界隈は今までも苦戦してたのはわかってたはずだろうにね。まあ、リベールは近隣住民への根回しがヘタクソすぎたってのもあるけど。 |
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| No.99 |
一割で約400万円弱ほどになります。カイタックさんに付けていただいた、エアコン、カーテン、照明なども置いていく予定です。
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| No.100 |
そりゃ調子に乗って過信したってことでしょう。
①ここ数年マンション業界が好調に推移している。 ②カイタック自体が問屋町・伊福町・奉還町で非常に好調であった。 ③しかも②の中古マンションでプレミア価格がついた。 ④リベール・パーソンズに比べ地元の利を過信した。 ⑤学区神話を過信した。 |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>99 匿名さん
1割で400万ということは、お高いお部屋を購入されたんですね。きっととても良いお部屋なんでしょうね。買いたい気持ちは本当にあります。しかし、3000万以上になるときついです。悩みます。 |
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| No.103 |
色々好条件だからと言って買っちゃっても後々厳しいですよ。まず、早期の転売は足下見られて条件が悪いだけです。長期住むから関係ないとも言えません、売れ残り状態が続けば管理費・修繕積立金が不足します。これはマンション運営及び将来の大規模修繕等に大きな悪影響を及ぼします。一戸当たりの管理費・修繕積立金を早期に大幅値上げせざるを得ないでしょう、管理費はカイタックが責任持つかもしれませんが。
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| No.104 |
このマンションは大変な物件なんですね。
コミュを見ていたら、カーテンとかエアコンとかをつけて価格ではなく物でお安くしているようですが、それでも売れないのは、やはり会社に問題があるのでは？ カイタックさんはマンションが売れなくても、会社が揺るがない位、グループはうるおっているのでしょうか？ |
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| No.105 |
CMを今でもたまに見るがその広告費がもったいない。それなら値引きした方が売れそうな気がするけど
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| No.106 |
まあ、カイタック不動産自体が儲かってるんじゃないですか。>>100にも書きましたが、地の利を生かした分譲マンション販売が好調、その収益で賃貸マンションも数棟建設してますし。鼻が天狗になったのでしょう。
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| No.107 |
残数30戸台から減ってないみたいです。さすがにここまで売れ残って、周知されちゃうとやはり皆さん二の足を踏みますよネ。果たして、大幅値下げ販売はあるのでしょうか！？
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| No.108 |
ないんじゃない。
もう高額で購入している入居者がいるし。 カイタックが値引きをしたって聞いたことがない。 |
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| No.109 |
>>108
絶対にないとは言えない。今まではこんなに売れ残したことがないから値引きする必要はなかった。既購入者から文句は出るでしょうが法的には問題ない。既購入者も今後の管理費・修繕積立金不足が解消できるというメリットはある。他社はやっている。 が、カイタックは地元デベでカイタック本体の商売の絡みや地元での評判もある為に決断しにくいことは事実。 |
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| No.110 |
本当に残り３０戸なのかなぁ
あんなに売れ残っていると、本当のこと書けないと思う。 毎日、前を通るけど人の気配を感じない部屋がたくさんある |
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| No.111 |
郵便受けの名札でも数えてきたらどう、管理人に怪しまれないようにネ。
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| No.112 |
30戸であれ30戸以上であれ小規模マンション１棟分に相当しますが、これを売り切るには尋常じゃないパワーが必要です。ここを片付けない限りは次の計画物件である伊福町Ⅱにも取り掛かれないでしょう。それやっちゃうと津島が余計に売れません....どう対処するのか見ものです。
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| No.113 |
そんなに興味あるんだ。
どうして？ |
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| No.114 |
こんなに爆死したマンションってあんまりないからじゃない？
だいたいのマンションは竣工前完売か数戸売れ残るくらいだし。 |
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| No.115 |
でも興味あるんだね？
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| No.116 |
買いたくても買えないからなのでは？？
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| No.117 |
岡山市にしては高い価格かもしれませんが、全国的に見ればかなりお安いと思いますので買えないということはないかと思います
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| No.118 |
マンション購入層にとっての人気エリアが嘗ての学区ではなく、岡山駅至近～市役所筋～桃太郎通りになっているのも一因。その辺を読み違えたな。
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| No.119 |
安くなっても、未入居の期間が長いからどうなんだろう。満室になったとしても、それまでの期間があるかや修繕積み立て金が心配。あんなに大きなマンションだから改修工事になったとき不足額がでるんじゃないかな
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| No.120 |
だからぁ～前にも書いてますやん、早い時期で値上げがあるますよ～って。
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| No.121 |
京山学区は人気ではあるが、その中では津島小学区はもともとそれほどでもなかった。53号線界隈の渋滞があるし、過去のマンション販売実績も芳しくないし。単純に値付けのミスでしょ。
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| No.122 |
だからぁ～前にも書いていますやん、販売価格が高過ぎたって。
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| No.123 |
気になるんですね？？
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| No.124 |
気になりますね
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| No.125 |
どうしたいの？
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| No.126 |
どうもしませんよ
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| No.127 |
残り31戸からなかなか売れていませんね。
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| No.128 |
欲しいの？
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| No.129 |
カイタックさん、頑張ってください。
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| No.130 |
いくら頑張ったところで....世の中には無理ということもあるのです、小規模マンション１棟分ですよ。
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| No.131 |
そんなに興味深々なんだね。
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| No.132 |
興味津々→値下がりすれば買いたい
のでしょうか？ |
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| No.133 |
ずっと張り付いてアホコメントしてるヤツが一番興味津々
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| No.134 |
なんだかんだ人気ですね。
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| No.135 |
阿呆なの、人気なら完売御礼しとるやん
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| No.136 |
人気だけど、お高いから皆さん、ローン審査で落ちているらしいです。
50件ほど落ちてると聞きました。 この地区は良い学校区なので、その世代の方々にはお高いのかもしれません。 |
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| No.137 |
気になるんですよね？
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| No.138 |
初心者マークの方が多いですが、デベロッパーさんですか？
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| No.139 |
違います。
そういうあなたは？ |
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| No.140 |
二軒売れたみたいですね。
あと29軒！ |
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| No.141 |
3軒ほど、賃貸に出てました。
これって、未入居新築賃貸なのでしょうか、分かりませんが、どこか企業が購入したのですかね？ |
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| No.142 |
>>141
そんなことがここで分かる訳ないでしょう。その不動産屋にでも電話して下さいな。 |
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| No.143 |
最近掲示板に動きがありませんね。
売れ行きは変わらないのでしょうか？ 中古も新古も出てきていますね。 |
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| No.144 |
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.145 |
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| No.146 |
この学区は高いから土地買えないもんね
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| No.147 |
京山学区っていっても、津島小だから微妙だけどな。伊島ならまだわかるが。
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| No.148 |
建てる敷地ないもんね。
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| No.149 |
明日、中古のオープンハウスありますね。
中古ってどうなんやろ？ 値下げしてもらえるのかな？ |
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| No.150 |
金ないんだけど安くしてくれん？
とボロ着ていくと良いよ。 |
|
| No.151 |
ここいまだに売れてないんだ…
|
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