プレミスト靱本町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

プレミスト靱本町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/utsubohommachi/index.h...

所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目83番1の一部（地番）
交通：大阪市営地下鉄四つ橋線・中央線・御堂筋線「本町」駅から徒歩4分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.06ｍ2～81.35ｍ2（トランクルーム面積0.55ｍ2・0.56ｍ2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション比較中さん]

>>198
西ありがとうございます。

[202: ライダー]

1階のバイク駐輪場・自転車置き場の出入り口は、自動扉でセキュリティは確保されていますか？

[203: 名無し]

>>202 ライダーさん

ライダーさんがどれぐらいのセキュリティー求めてるのかがわからないですが

確か、センサーが反応して自動で開くタイプと仰ってました。
一般的なセキュリティーだと思います。
求めている解答が違うのであれば申し訳ないです。

[204: ライダー]

>>203　名無し様

開閉扉付きですね　ありがとうございます。

ハーレーやBMWの外車とか平置きできるのか確認したかったです。
積水のグランドメゾンの話題があったので、グランドメゾンはどこも入口扉がなく住居人以外の誰でも
入れましたので　ご質問させていただきました。

[205: 坪単価比較中さん]

>>204
そう言えば大阪市か大阪府か単位は忘れましたが大阪は自転車窃盗とかバイク窃盗がずっと全国一位とかいうのをニュースで見ました

積水ハウスのグランドメゾンがそんな程度の対策もしてないとは高級マンションが呆れます

最近だとロードバイク、電動自転車は高級ですから鍵扉があれば安心ですし物理鍵ではなくセンサー鍵なら開閉も楽です

ただ一つだけ、ハーレーやBMWのような大型バイクはここは置けません
中型バイクの定義が排気量によるのか全長大きさによるのか不明ですが2台しか置けないので抽選に外れたら終わりです

物件概要の記載はこの下記の通りですので詳細は営業マンに確認した方がいいです


>>駐輪場空台数／月額 132台／200円～400円　（平面29台（うち子ども用3台）、スライドラック式103台）
>>バイク置き場空台数／月額 11台／1,500円～3,000円　（うち中型バイク置場2台、ミニバイク置場9台）

[206: 匿名さん]

前の書き込みに1階の図面がアップされていますが、これを拝見したかんじだと大型バイクの駐輪はできそうですよ。
2台だけのガレージ、しかも大型シャッター完備なので図面で見たかんじ防犯は高そうですね。
自転車好きの私は、100万を超える車体はもちろん20万程度でも全て家の中で保管しています。
電動自転車はバッテリーを抜くのが基本ですし、自主防犯を心がければ、ここの設備で十分かと。

[207: 匿名さん]

>>206
大型バイクを置ける置けないの問題ではなく中型バイクとなっている管理規約を守る意識があるかどうかの問題かと

建物内駐輪場があるんだから電動自転車のバッテリーは抜く必要はないかと
防犯カメラもあちこちにあるだろうし

[208: 坪単価比較中さん]

>>駐車場空台数／月額 34台／12,000円～21,000円　(別途荷解き駐車スペース2台あり）※備考欄をご確認ください。

>>＜駐車場について＞
>>Ｂタイプ全住戸、Ｃタイプ・Ｄタイプ・Ｅタイプの14階以上の住戸について他の住戸の方よりも先に駐車場のご希望をお伺いさせていただきます。

>>【お詫びと訂正】
>>平成28年7月23日(土)～9月15日(木)まで公開しておりました公式サイトにおいて他の住戸の方よりも先に駐車場の>>ご希望を伺うお部屋をBタイプ全住戸、Cタイプ・Dタイプ・Eタイプの13階以上としておりましたが、Bタイプ全住戸、Cタイプ・Dタイプ・Eタイプの14階以上に変更させていただきます。ここにお詫び申し上げるとともに訂正させていただきます。


14階以上の30部屋の大半は駐車場を契約するだろうから
13階以下を購入しても駐車場はほとんど契約出来ない覚悟は必要だろうね

それにしても駐車場料金が安いけど
これって駐車場の維持費や修繕費の大半を駐車場を利用していない住戸が負担する部分が出てくるんじゃないの？
なんか不平等な気がする

この優先規約って新築時は売主の決めた規則だから変えれないのかな？
管理組合発足後には駐車場契約は平等の抽選にするっていう風に管理規約を改正した方がいいんじゃない？
駐車場の優先利用権利付は総戸数88戸の内、14階以上の30戸だけだから、総会で議決すれば過半数超えると思うし変えた方がいいよね

[209: eマンションさん]

>>208 坪単価比較中さん

安いですよね！同感。
13階以下の部屋の人たち＆利用もしてない人たちがパーキングの一部（管理維持、清掃代含む）を支えてるのは事実。

30部屋前後が反対しても、引き算したら過半数超えると思うよ。

確かに申し訳ないし、変えましょう！
今のマンションの駐輪場、月￥30,000払っているし、それでも安いから、大丈夫ですよ。

[210: マンション掲示板さん]

>>208 坪単価比較中さん

確かに 上層部は、中層、低層が 支えるのは

[211: 匿名さん]

>>208 坪単価比較中さん

知ったかぶりは恥ずかしいですよ。
まず30戸というところから違うしね〜。
公共の場に記載するなら、モデルルームでちゃんと聞いたら?

[212: 匿名さん]

>>205 坪単価比較中さん
本当にハーレーやBMWはダメなんですか？
車種では制限が無かったと思いますが
ダイワに確認しましたか？

[213: 匿名さん]

駐車場の優先なんて今時有るのか。
第2回総会で細則か、規約変更だな。
頑張れ。

[214: eマンションさん]

>>213 匿名さん

本当だわ。優先にするなら、その優先権をもつ階級の方が、もう少し管理費と修繕積立金、払わなきゃー。だめだめ。

こんな安くしてるなら、優先権なしで、平等抽選にするか。

とりあえず、駐輪場のみの年間管理費と修繕計画の見積もりを業者ごとにとって、すぐに変更、変更。

金額見たらいろいろ分かってくることあるしね。
ここのマンションに限らずだけど、とにかく駐輪場使用してる人が多く負担すればよいのだよ。

現段階で言っても仕方ないけど。あとで変更できます。

[215: 匿名さん]

>>211
何だか嫌味な人だね
間違いがあれば指摘すると同時に正解を記載すればいいのに

>>212
レス先読むと大型のようなって書いてあるから
車種じゃなくて大型に重きを置いた表現でしょ
ハーレーも大型じゃないのであれば置けるでしょ

>>209
駐車料金は周辺の相場に合わせて上下させればいいのに
ついでにバイク料金も相場より安い感じが相場より安ければ値上げしましょ

>>213
流石に1回目の管理組合総会は
管理会社を大和ライフネクストへ委任して中身までは踏み込めなさそう

[216: eマンションさん]

>>208 坪単価比較中さん

結局、34台しか置けないし、14階以上でも少数派は、少数派だもんねー。

中層階、低層階を登り降りして生活してることには、なんら変わらん！

[217: 名無し]

>>212 匿名さん

>>212 匿名さん
横から失礼します。
ハーレー、BMWなどの大型バイクですが、
図面には、中型バイクとの事ですが
枠内に収まれば大型でも可能とのこと。

枠のサイズについては、確か重要事項説明書にのってます。

駐車場について、なんだか白熱してますが
入居してからちゃんとお話しいたしましょう。
ここは、検討スレですし。
長期修繕費計画表にも内訳がどれだけ皆さんで負担しているのかも記載されてますし。

[218: マンション掲示板さん]

バイクの場合、スクーターと違い 殆どがサイドスタンドです。
駐車する場合、真っ直ぐに駐車するより 四角の枠に 斜めに駐車する方が楽です。
となると2000mm+150mm前後とするとかなりゆとりができます。
ミニバイクは、125ccは駐車可能なような？

[219: 名無し]

>>217 ですが
間違いがありましたので訂正です。
バイク枠のサイズについて
中型バイク置き場
長さ2300mm 幅1200mm
ミニバイク置き場
長さ2000mm 幅1000mm
管理規約集53ページ記載

[220: 匿名さん]

私は優先権がありましたが駐車場の申込みはしませんでした。ここに引っ越しを機に車を手放します。
重要事項説明会の時の話なので、少し日が経ってますが、当時は「やはり場所が良いからでしょうか、優先の方が駐車場を断るケースが目立つ」と言っていましたので、空きは十分あると思われます。
駐車場使わないから修繕費や管理費の負担したくない方の気持ちも理解できますが、私個人はマンション全体に対する共通意識のためにも負担しても良いと考えています。利用者が少なく駐車場代がどんどん高くなって、さらに利用者が...さらに金額が....と雪だるま方式に悪循環になって、駐車場だけがボロボロって嫌ですし。

[221: 匿名さん]

>>214
>>216
>>217
>>220

靱本町の駐車場の相場を調べてみました

タワー式、機械式、平面、とか色々です
ただ、プレミスト靱本町は明らかに安いので管理組合発足後に直ぐ値上げしましょうね

駐車場は総会で何月から値上げと議決すれば契約途中からも値上げが可能なようです
空きが出ない程度の料金にすればいいし、空きが出れば外部貸しでもいいじゃないでしょうか？


靱本町(大阪府大阪市西区)の月極駐車場 (14件) - 大阪月極駐車場検索
https://osakaoffice.jp/parking/search/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C/%E5%...

[222: 匿名さん]

相場は　2万円以上でないと

[223: eマンションさん]

>>221 匿名さん

お調べいただき、深く感謝いたします。
激しく同意❗

安い駐輪場代という武器を売りに、マンションがオマケでついてきた、という勢いのプレミスト靭本町商法！で年明けすぐに完売御礼を目指してください！

成功の方程式として、今後のプレミスト戦略に活かされることでしょう。

しかし、総会でコロッと変えることもできるという過半数以下の駐輪場数設定をしてくれた配慮が、実は優しい大和ハウスクオリティ❗

[224: eマンションさん]

>>222 匿名さん

高層階とBタイプを購入したクラスの方々は、2万円と言わず、3万円でも払えますよ！

が、ひとまず、金額はさておき、

あの辺りのマンションの駐輪場代の相場、確実に払えますよ。

[225: eマンションさん]

>>220 匿名さん

総会ひらかないと分からないですが、貴方様のような清らかで成熟したお考えの方が過半数以上いらっしゃるとは、到底、思えないのです。

皆さん毎月支払い続けていく訳ですし、ほとんどの人間は、お金にシビアですよ。

民主主義ですから、多数決で、シンプルに決めたら良いかと。

[226: 通りがかりさん]

駐車場代が安いことがこんなに文句出ることなんですか？なぜか教えてください、偉い人。
駐車場代を高くして、駐車場を利用しない自分の分の修繕費などを割引きしたいってことですか？

[227: マンション検討中さん]

>>224
駐車場を使いたいのは高層階とBタイプの人間だけじゃないやろ。誰もが3万でもいいと思ってるはずがないやん。あんたが言ってんのは、ただの金持ちへの妬みやんけ！こっちはいい迷惑です。

[228: 匿名さん]

>>225 eマンションさん

多数決は大切だけど、削減削減で当初の設備が維持されなくなるのも嫌なんですよね。市内一のマンションはセカンドハウスとしての利用が多いせいもあってから、コンシェルジュ費用削減が決まってて可哀想でした。
ただ、利用する人しない人がはっきりと分別できて、それでいて必要費用を賄えるのならそっちのほうが不平不満は少ないでしょうけど。

[229: 匿名さん]

>>223
>>224
>>駐車場空台数／月額 34台／12,000円～21,000円

ざっくり計算してみました
特定の役務を受ける世帯への不当利益を是正するだけで毎年550万円を将来の修繕費に回すことが出来ますね
管理組合発足後直ぐに駐車料金は値上げすればいいですね


現行駐車料金12,000円＋21,000円÷2＝単純1台平均料金16,500円
単純1台平均料金1台16,500円×34台＝1ヶ月561,000円
1ヶ月561,000円×12ヶ月＝1年間駐車料金6,732,000円

1ヶ月30,000円に値上げ　→　1年間12,240,000円
改正案12,240,000円－現状6,732,000円＝差額5,508,000円

[230: eマンションさん]

>>229 匿名さん

分かりやすいです(^^)
ありがとうございます。

「駐輪場のみ」の管理費と修繕費っていくらなんでしょうね。

使用してない人の毎月の管理費と修繕費から、その「駐輪場」の管理費と修繕費の幾らかを負担しているという具体的な金額が明示されたら、

使用してない人たちからすれば、それこそいい迷惑って思考になりそうですね。

当初は使用してない人が、もし今後、駐輪場に空きが出て、使用する側になれば、そのときは必要な金額を支払えば、なんのトラブルもないような気がする。

それによって使用してない人は、管理費や修繕費が少し安くなっても別に構わないけどな。
使用してる側からすれば、身に覚えのあるお金なら払いますよって、考え。

今、西区で駐輪場借りてますが、このマンションに、引っ越す際にわたくしも車、手放します。

退職まえですが、まだ、足腰丈夫なので市内ならどこでも自転車で行けるよ。

[231: 口コミ知りたいさん]

>>226
>>227
車所有者へのイジメでも妬みでもありません
駐車場利用者へ特別に重い負担を求めてるのではなく受益者負担の原則を求めているだけです
高速道路でも市民プールでも利用料金を払います
民間マンションなので赤字分をマンション住民全体で補填するわけにはいきません

14階以上とBタイプの所有車へ駐車場優先権を与えるならば駐車場も当初から分譲にすればよいだけです
分譲で駐車場を購入してあとは毎月の駐車場管理費と駐車場修繕積立金を払うだけなら理解できます
実際に駐車場も1台300万円とか500万円で分譲しているマンションもあります

エレベーターのようにみんなが使う設備ならともかく
特定の人しか使わない駐車場の建設費を全員で負担しておいて特定の利用者しか恩恵を受けないのは納得できないだけです

[232: eマンションさん]

>>231 口コミ知りたいさん

>特定の人しか使わない駐車場の建設費を全員で負担しておいて特定の利用者しか恩恵を受けないのは納得できないだけです
ごもっとも。
しかし買わないという選択肢はないんでしょうか？すでに決まっている予定を変えるとそれはそれで不満が出てきます。たとえ多数決で勝ったとしてもです（むしろ多数決だから？）。
今決まっていることは変わらないと思っていた方が精神衛生上は良いかと思いますよ。特に正論だと思っていても通用しないことなんて多々ありますから。

[233: 口コミ知りたいさん]

>>232

>>しかし買わないという選択肢はないんでしょうか？すでに決まっている予定を変えるとそれはそれで不満が出てきます。たとえ多数決で勝ったとしてもです（むしろ多数決だから？）。

こういう問題はこのマンションだけでもなく大和ハウスの問題だけでもなく色んなマンションで起きています
早いか遅いかだけの問題です
マンションの管理内容は常に変わっていくものだと理解しているし自分の資産だと思っているからこそ真剣に考えるものです
例えば、ここの修繕積立金は専有1平米辺り150円の初期設定ですがこんなに安い状態で将来も続けられる訳がありません
せいぜい1回目の大規模修繕までだと思っています
私は将来のことを考え修繕積立金についても1平米辺り200円へ早期引き上げが必要だと思っています


>>今決まっていることは変わらないと思っていた方が精神衛生上は良いかと思いますよ。特に正論だと思っていても通用しないことなんて多々ありますから。

確かに最悪は現状維持となる可能性は覚悟する必要があります
ただ、総戸数88戸、駐車場34戸なので駐車場料金については多数派になるかと思っています

[234: eマンションさん]

>>233 口コミ知りたいさん

わたくし、老眼がきつくて、「駐輪場」と「駐車場」の変換を間違えておりました。

前後の内容でご理解いただけたうえで、流してくださったのだと思いましたが、念のため。(笑)

いろいろありがとうございます。

[235: 検討板ユーザーさん]

>>233 口コミ知りたいさん
修繕費が上がることはどこも同じですし、その点は疑う余地もないでしょう。

しかし、貴方の書き込みを読んでいると入居後すぐに駐車料金を挙げてやる！という意気込みが垣間見えます。
五年後、十年後あたりから少しずつ負担額の増額を要望するのは賛同できますが、契約時点で分かっていた内容（納得した事）を直ぐに変えると言うのは、違和感を覚えます。
100戸に満たないこの小さなコミュニティで、負担が増えない方から無茶な注文をしては先が思いやられます。

先にも書きましたが、契約時点で決まっていたことなので、多数決によるゴリ押しではなく少しでも落ち着く方法にしてほしいですね。
そもそも、このような考えを持つ人間もいるので、単純計算で54戸が賛成と思っていてもそうはいかないと思いますよ。
文句を言うのは駐車場利用者ではなく、変な料金設定をした売主だということをくれぐれもお忘れなく。

[236: 名無しさん]

>>235 検討板ユーザーさん

その通り。233には下品さが伝わります。

233の文面通り実現すれば駐車場を利用する人からすれば騙し討ちみたいなもので、いくら納得できる部分があったとしても強引な手法であれば賛同できません。

私は駐車場を利用しませんが、現状に不満ありませんし、233みたいに「多数決でー」と数勝負で意気込む姿を見ると同じ住人として気持ちがひきます。

[237: 匿名さん]

>>233 口コミ知りたいさん

下品とは思いません。様々な考え方、様々な表現があって良いと思います。
皆さん意見交換しているだけですよ。
気に入らないからといって、人格批判はやめましょう。
また、考え方に上品も下品もありません。
皆さんがそれぞれに仰られてることはとても納得させられるところがたくさんあります。
ここでは結論が出ないことも事実ですし。

[238: マンション掲示板さん]

バルコニーの出幅はかなりありますね^_^

営業の方に確認しませんでしたが、

>>駐車場空台数／月額 34台／12,000円～21,000円

電気代、維持コストに費用のかかるタワーパーキングなのに
極端に安くしている 理由は何故なのでしょうか？

駐車場代を安くして、長期修繕積立金に そのツケが回っているように思いますが、気のせいでしょうか？

[239: 匿名さん]

駐車場の料金を上げて、その結果誰も借りなくなったら元も子もないですよ。
駐車場を利用する・しないに関わらずマンション所有者全員の共有財産ですからね。
不稼働資産にならないようにしなければなりません。

[240: 通りがかりさん]

因みに私も優先権放棄することを考えてます。どちらかというと、駐車場が全部埋まるのかが気になります。利便性の良い土地なので。
全て借り出しにならない場合、そもそもの収入計画がズレますからね。その場合値上げはないと思いますよ。

[241: 名無し]

>>238 マンション掲示板さん

バルコニー広くて良いですよね^ ^

過去のマンション事例などで
月々の修繕費が低くて、マンションの大規模修繕時に修繕費積立てが足りなく
住人から多額の修繕費を一括で集めなければならない事態を起きない様に設定されてるそうです。
営業マンの方に言えば、40年間の修繕費計画表を見せて頂けますし
内訳なども記載されてますので、気になるの様でしたら見た方が良いかと

[242: 口コミ知りたいさん]

>>239
>>240
安心して下さい
もし、マンション住人が借りなくても外部貸しがあります
この辺りのマンションは外部貸ししているマンションも多いです

[243: 口コミ知りたいさん]

>>235
>>238
>>241
修繕積立金についてはガイドラインがあります
法律的な義務はありませんが修繕積立金が足りずにゴーストマンション化しない為の費用を考えれば新築時から値上げするのが妥当だと思っています

事業主は売りやすくしたいので初期設定を低く抑えていますがこういう計算基準で言えば早晩足りなくなるのは目に見えています


マンションの修繕積立金に関するガイドライン - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[244: 口コミ知りたいさん]

>>235
>>文句を言うのは駐車場利用者ではなく、変な料金設定をした売主だということをくれぐれもお忘れなく。

もちろん売主の料金設定が市場と乖離してるから起きた問題というのは同感です
ただ所有権が移った後にあれこれ言っても仕方がありません
管理組合で何とかするしかないので自分の資産を自分で守る為の行動をするつもりです


>>236
>>その通り。233には下品さが伝わります。

スルーしておきます

>>233の文面通り実現すれば駐車場を利用する人からすれば騙し討ちみたいなもので、いくら納得できる部分があったとしても強引な手法であれば賛同できません。

騙し討ち？誰が騙したのでしょう？
大和ハウスは事業者であって提案者は住人になります
強引な手法とは何を指すのでしょう？
議論を尽くして議決を取ることですか？

[245: 匿名さん]

>>243 口コミ知りたいさん

それなりに長く住むので、修繕積立金を上げるのは賛成ですよ。短期の人は嫌がりそうですけど。
まあ、嫌がる人を納得させるために売主が大まかなスケジュールを組んでくれてるのが一般的かと思いますが。
しかし、入居直後の一部の人だけ負担が増える駐車場料金の値上げは賛同できかねるので頭数に含めないでくださいね。

[246: マンション検討中さん]

>>242

なるほど　90%以上は常時稼働ですね。

こちらのモデルルーム豪華すぎませんか？　MSDのシールが天井からあちこち貼ってありました。
廊下の幅が、車いす2台並行で通れる広さで　広いです。

オプションがありすぎて実際のイメージが分かりませんでした。
隣の古民家が土地の形状何とかならなかったのですね。
今度は、現地を見てみます。

[247: 口コミ知りたいさん]

>>206
>>217

>>バイク置き場空台数／月額 11台／1,500円～3,000円　（うち中型バイク置場2台、ミニバイク置場9台）

この近辺の月極屋内中型バイク置場は月額10,000円が相場です
ここも見直しが必要です

ミニバイクの1,500円は周辺相場と同等ですね


大阪府のバイク駐車場 | 日本二輪車普及安全協会
http://www.jmpsa.or.jp/society/parking/area27/

[248: マンション比較中さん]

>>247

分譲の場合、中型バイクと言っても、近隣のタワーマンションは　大型バイクで1500円,2000円です。

ミニバイクは　1000円、1500円です。　

東京のタワー分譲の場合、300戸に対して20台のバイク駐車場は全て埋まりますが、関西ではバイク乗られる方
少ないのでしょうか？　利用率見た感じ、最大30％ぐらいです。

設置数は、営業さんが　法令で数は決まっているとか言われてました。

自転車は、2段ラックはなく、平面か平置きラックなので、電動自転車や荷台付き自転車が置けます。

１戸あたり1台は割り当てありますが、　ファミリーでお住まいの方は、2台目、3台目・・・台数が多い場合
抽選のようですが　割り当ては　どうなのでしょうか？

[249: 匿名さん]

>>242 口コミ知りたいさん
外部貸しは極力避けたいですね。
所有者ではない人がマンションの敷地内に入ることになるので…

[250: 名無し]

>>242 口コミ知りたいさん
外部貸しは、あまり賛成できません。
セキュリティ面が弱くなる恐れが高いです。