プレミスト靱本町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

プレミスト靱本町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/utsubohommachi/index.h...

所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目83番1の一部（地番）
交通：大阪市営地下鉄四つ橋線・中央線・御堂筋線「本町」駅から徒歩4分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.06ｍ2～81.35ｍ2（トランクルーム面積0.55ｍ2・0.56ｍ2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

>>180
>>小さい子供連れですが、基本移動は車なので
>>もし自転車を使用し階段を使用するとなっても上り下りは余裕でしてますので問題ないかと思われます。


駐輪用エレベーターに自転車だけ乗せて人間は2階まで非常階段で出入りするってことですか？


>>こちらのマンションにヘリポートがあるのですが
>>実際ヘリポートがあるメリットってありますか？


ヘリポートは災害用以外は使えないのでしょうけど
この建物が床面積とか高さとかの設置基準対象になってるのではないですかね


[PDF]ヘ リ コ プ タ ー 屋 上 緊 急 離 着 陸 場 等 設 置 指 導 基 準 - 大阪市
http://www.city.osaka.lg.jp/shobo/cmsfiles/contents/0000213/213007/11-...

[182: 名無し]

>>181 匿名さん

文章下手で申し訳ないです。
二階の駐輪場からお部屋フロアに繋がる階段ぐらいなら、小さい子供でも上り下りは大丈夫という意味です。

EV2のエレベーターサイズが
ベビーカー乗ったとしても余裕がかなりあるサイズでした。
サイズは聞いたのですが、忘れてしまいましたが・・
駐輪場専用EVもそこまで小さくはないと思われます。


ヘリポートについてありがとうございます。
そんな基準があるのですね。
知らなかったので、一つ知識が増えました。

[183: マンション比較中さん]

Aタイプの間取りがホームページに残っていないのは　すでに完売しているからなのでしょうか？
間取りがないので推測ですが　間取りが狭すぎる？
西側の方が　風景が見れそうな気がしました。
１５階ぐらいから貫けているのかな？

南側に建つ、グランドメゾン立売堀は、道路の目の前に賃貸マンションがあり４階までは会社事務所で下５階から最上階まで10m幅道路　建物の壁でしたから。

本町通りに面していないので、静かな感じもします。
西側に駐車場ありますが、大きな建物は建たないような。

本町通りも、堺筋本町や谷町線のように交通量は少ないのかな？　あちらの路線と比較して車両は通過するけど
騒音は気にするほどでもないのかな？

[184: 坪単価比較中さん]

>>183
目印がないからどこがグランドメゾン立売堀でどこがプレミスト靱本町か解らない

[185: 匿名さん]

画面写真中央の工事中が「プレミスト靱本町」ですね

アーチの形右側が　靭パークサイドコーポです

[186: マンション比較中さん]

グランドメゾン立売堀

グランドメゾン立売堀と向かいの賃貸マンションの距離感はこんな感じです。
最上階まで　この道幅の距離感で　賃貸マンションとお見合いです。

角住戸で6000万円オーバーでした。
道幅も狭いため眺望は全くありません。向かいの壁を見て過ごす？感じでしょうか。
4階までが　この土地にあった会社が入ります。

モデルルームもなかったですが、完売でした。

[187: 坪単価比較中さん]

>>185
大和ハウスの土地仕入れ担当者はプレミスト靱本町と靱幼稚園の間の古い木造家屋の一戸建は買収できなかったの？
あの土地を買収できてれば80㎡以上の部屋をもっと増やせたのに
北区、中央区のマンションは少人数家族前提の間取りばかりで萎える

[188: 坪単価比較中さん]

>>186
グランドメゾンは積水ハウスブランドだから大和ハウスブランドよりも10％高いって聞いたことある
構造建物内装仕様に10％の差があるからなのかどうかまでは知らない

[189: マンション比較中さん]

ウツボ公園は　昔、飛行場でした。

靱公園航空写真（産経新聞社提供）

[190: マンション比較中さん]

>>187
プレミスト靭本町は立地が良いだけに　確かにそうですね！

一例で谷町四丁目南にある「パークハウス 谷町5丁目」は目の前に買収できなかった建物があるので、なにか変ですね。
道路からセットバックの奥行があるので　マシといえばそれまでですが

[191: 坪単価比較中さん]

>>185
改めて見ると建物がコの字型で低層部分が太くなってる
公式ホームページでは情報不足で解らなかった
コの字型の凹んだところがタワーパーキングだろうが本体建物の一部なのかな？
それとも別の塔屋式駐車場建物を建てて入り口だけ連結するのかな？

[192: マンション比較中さん]

>>188

グランドメゾン立売堀は、コストカットをして価格を安くするために、モデルルームは設置せず、
住戸間の間仕切りは　強く叩くと穴が開く石膏ボードです。間仕切りはコンクリートではなかったです。
タワマンは、全体を軽くするため乾式間仕切りですが

[193: eマンションさん]

>>187 坪単価比較中さん

古い木造家屋、買収しても、イビツな形の部屋になるだけだし、いらなかったのかも。
あの位置なら、緑を植えるか、駐輪場かなのかなー。

[194: POKO]

>>189さま
有名な話なんですか？恥ずかしながら知らなかったので「へぇ〜」とうなってしまいました(笑

大通りに面するとはいえ、ここは交通量が少ないので気にはならないと思います。
ただ、靭公園周辺で避けて通れないのがある種の団体といいますか、街宣車のパレードやデモ集会でしょね。まぁ週末や祝日限定の話ですが、マンションの周辺グルグルされると気になりますね。

[195: マンション比較中さん]

>>176　さまの写真を見ると

北側から　車両出入りするのでしょうか？　凹のタワーパーキング
でも、駐車賃料　このエリアでは安く感じます。

[196: 名無し]

>>187 坪単価比較中さん
お隣の一戸建が回収できれば、確かに良かったと思いますが
どんなに金額を提示されようとも譲らない人もいらっしゃいますので・・
何処かの空港にもそんな例題があった気がします。

[197: 坪単価比較中さん]

>>190
ザ・パークハウス谷町五丁目は一度だけ行ったことがあります
行った時は感じなかったけど改めて遠目で見ると酷いな
たしか幅10mくらいの通路を歩いてエントランスに入った
知人は3年くらい前に3,800万とかで70㎡台で中層階を購入してた記憶がある
価格が安いならこういう形状でも我慢できる
本格タワーは将来の修繕維持費が不明で怖いけど25階建くらいのミニタワーまでが好き

[198: 匿名さん]

195さん
駐車場の入り口は、西側です。

[199: 坪単価比較中さん]

>>192
関西人のNo1ブランドの積水ハウスブランドでそんな低級仕様だとなんだかなって思います
東京都内のマンションみたいにカセット型天井埋め込みエアコンとか260cm天井とか地下駐車場が安い価格で標準仕様にならないものかな？

モデルルーム不要とは思わないが1億円掛かると聞いたのでマンション単位で建てるのは前から無駄だと思ってた
住友みたいに1ヶ所大きな常設モデルルーム作って色んなマンションのモデルルーム統合形式にすればいいのにとは思ってた

[200: マンション比較中さん]

>>199
グランドメゾンは小さな土地を等価交換でモデルハウスをつくっては割に合わないと　説明を受けました。
大きな物件の場合は、戸数も多いのでモデルハウスはあるでしょうが。
石膏ボードの住戸間間仕切りでも音の問題はクリアできていれば問題なしとのメーカー担当の説明。

東京と大阪では　何か住宅の差別化があるような？東京は高級路線？価格もそれなりですが。

[201: マンション比較中さん]

>>198
西ありがとうございます。

[202: ライダー]

1階のバイク駐輪場・自転車置き場の出入り口は、自動扉でセキュリティは確保されていますか？

[203: 名無し]

>>202 ライダーさん

ライダーさんがどれぐらいのセキュリティー求めてるのかがわからないですが

確か、センサーが反応して自動で開くタイプと仰ってました。
一般的なセキュリティーだと思います。
求めている解答が違うのであれば申し訳ないです。

[204: ライダー]

>>203　名無し様

開閉扉付きですね　ありがとうございます。

ハーレーやBMWの外車とか平置きできるのか確認したかったです。
積水のグランドメゾンの話題があったので、グランドメゾンはどこも入口扉がなく住居人以外の誰でも
入れましたので　ご質問させていただきました。

[205: 坪単価比較中さん]

>>204
そう言えば大阪市か大阪府か単位は忘れましたが大阪は自転車窃盗とかバイク窃盗がずっと全国一位とかいうのをニュースで見ました

積水ハウスのグランドメゾンがそんな程度の対策もしてないとは高級マンションが呆れます

最近だとロードバイク、電動自転車は高級ですから鍵扉があれば安心ですし物理鍵ではなくセンサー鍵なら開閉も楽です

ただ一つだけ、ハーレーやBMWのような大型バイクはここは置けません
中型バイクの定義が排気量によるのか全長大きさによるのか不明ですが2台しか置けないので抽選に外れたら終わりです

物件概要の記載はこの下記の通りですので詳細は営業マンに確認した方がいいです


>>駐輪場空台数／月額 132台／200円～400円　（平面29台（うち子ども用3台）、スライドラック式103台）
>>バイク置き場空台数／月額 11台／1,500円～3,000円　（うち中型バイク置場2台、ミニバイク置場9台）

[206: 匿名さん]

前の書き込みに1階の図面がアップされていますが、これを拝見したかんじだと大型バイクの駐輪はできそうですよ。
2台だけのガレージ、しかも大型シャッター完備なので図面で見たかんじ防犯は高そうですね。
自転車好きの私は、100万を超える車体はもちろん20万程度でも全て家の中で保管しています。
電動自転車はバッテリーを抜くのが基本ですし、自主防犯を心がければ、ここの設備で十分かと。

[207: 匿名さん]

>>206
大型バイクを置ける置けないの問題ではなく中型バイクとなっている管理規約を守る意識があるかどうかの問題かと

建物内駐輪場があるんだから電動自転車のバッテリーは抜く必要はないかと
防犯カメラもあちこちにあるだろうし

[208: 坪単価比較中さん]

>>駐車場空台数／月額 34台／12,000円～21,000円　(別途荷解き駐車スペース2台あり）※備考欄をご確認ください。

>>＜駐車場について＞
>>Ｂタイプ全住戸、Ｃタイプ・Ｄタイプ・Ｅタイプの14階以上の住戸について他の住戸の方よりも先に駐車場のご希望をお伺いさせていただきます。

>>【お詫びと訂正】
>>平成28年7月23日(土)～9月15日(木)まで公開しておりました公式サイトにおいて他の住戸の方よりも先に駐車場の>>ご希望を伺うお部屋をBタイプ全住戸、Cタイプ・Dタイプ・Eタイプの13階以上としておりましたが、Bタイプ全住戸、Cタイプ・Dタイプ・Eタイプの14階以上に変更させていただきます。ここにお詫び申し上げるとともに訂正させていただきます。


14階以上の30部屋の大半は駐車場を契約するだろうから
13階以下を購入しても駐車場はほとんど契約出来ない覚悟は必要だろうね

それにしても駐車場料金が安いけど
これって駐車場の維持費や修繕費の大半を駐車場を利用していない住戸が負担する部分が出てくるんじゃないの？
なんか不平等な気がする

この優先規約って新築時は売主の決めた規則だから変えれないのかな？
管理組合発足後には駐車場契約は平等の抽選にするっていう風に管理規約を改正した方がいいんじゃない？
駐車場の優先利用権利付は総戸数88戸の内、14階以上の30戸だけだから、総会で議決すれば過半数超えると思うし変えた方がいいよね

[209: eマンションさん]

>>208 坪単価比較中さん

安いですよね！同感。
13階以下の部屋の人たち＆利用もしてない人たちがパーキングの一部（管理維持、清掃代含む）を支えてるのは事実。

30部屋前後が反対しても、引き算したら過半数超えると思うよ。

確かに申し訳ないし、変えましょう！
今のマンションの駐輪場、月￥30,000払っているし、それでも安いから、大丈夫ですよ。

[210: マンション掲示板さん]

>>208 坪単価比較中さん

確かに 上層部は、中層、低層が 支えるのは

[211: 匿名さん]

>>208 坪単価比較中さん

知ったかぶりは恥ずかしいですよ。
まず30戸というところから違うしね〜。
公共の場に記載するなら、モデルルームでちゃんと聞いたら?

[212: 匿名さん]

>>205 坪単価比較中さん
本当にハーレーやBMWはダメなんですか？
車種では制限が無かったと思いますが
ダイワに確認しましたか？

[213: 匿名さん]

駐車場の優先なんて今時有るのか。
第2回総会で細則か、規約変更だな。
頑張れ。

[214: eマンションさん]

>>213 匿名さん

本当だわ。優先にするなら、その優先権をもつ階級の方が、もう少し管理費と修繕積立金、払わなきゃー。だめだめ。

こんな安くしてるなら、優先権なしで、平等抽選にするか。

とりあえず、駐輪場のみの年間管理費と修繕計画の見積もりを業者ごとにとって、すぐに変更、変更。

金額見たらいろいろ分かってくることあるしね。
ここのマンションに限らずだけど、とにかく駐輪場使用してる人が多く負担すればよいのだよ。

現段階で言っても仕方ないけど。あとで変更できます。

[215: 匿名さん]

>>211
何だか嫌味な人だね
間違いがあれば指摘すると同時に正解を記載すればいいのに

>>212
レス先読むと大型のようなって書いてあるから
車種じゃなくて大型に重きを置いた表現でしょ
ハーレーも大型じゃないのであれば置けるでしょ

>>209
駐車料金は周辺の相場に合わせて上下させればいいのに
ついでにバイク料金も相場より安い感じが相場より安ければ値上げしましょ

>>213
流石に1回目の管理組合総会は
管理会社を大和ライフネクストへ委任して中身までは踏み込めなさそう

[216: eマンションさん]

>>208 坪単価比較中さん

結局、34台しか置けないし、14階以上でも少数派は、少数派だもんねー。

中層階、低層階を登り降りして生活してることには、なんら変わらん！

[217: 名無し]

>>212 匿名さん

>>212 匿名さん
横から失礼します。
ハーレー、BMWなどの大型バイクですが、
図面には、中型バイクとの事ですが
枠内に収まれば大型でも可能とのこと。

枠のサイズについては、確か重要事項説明書にのってます。

駐車場について、なんだか白熱してますが
入居してからちゃんとお話しいたしましょう。
ここは、検討スレですし。
長期修繕費計画表にも内訳がどれだけ皆さんで負担しているのかも記載されてますし。

[218: マンション掲示板さん]

バイクの場合、スクーターと違い 殆どがサイドスタンドです。
駐車する場合、真っ直ぐに駐車するより 四角の枠に 斜めに駐車する方が楽です。
となると2000mm+150mm前後とするとかなりゆとりができます。
ミニバイクは、125ccは駐車可能なような？

[219: 名無し]

>>217 ですが
間違いがありましたので訂正です。
バイク枠のサイズについて
中型バイク置き場
長さ2300mm 幅1200mm
ミニバイク置き場
長さ2000mm 幅1000mm
管理規約集53ページ記載

[220: 匿名さん]

私は優先権がありましたが駐車場の申込みはしませんでした。ここに引っ越しを機に車を手放します。
重要事項説明会の時の話なので、少し日が経ってますが、当時は「やはり場所が良いからでしょうか、優先の方が駐車場を断るケースが目立つ」と言っていましたので、空きは十分あると思われます。
駐車場使わないから修繕費や管理費の負担したくない方の気持ちも理解できますが、私個人はマンション全体に対する共通意識のためにも負担しても良いと考えています。利用者が少なく駐車場代がどんどん高くなって、さらに利用者が...さらに金額が....と雪だるま方式に悪循環になって、駐車場だけがボロボロって嫌ですし。

[221: 匿名さん]

>>214
>>216
>>217
>>220

靱本町の駐車場の相場を調べてみました

タワー式、機械式、平面、とか色々です
ただ、プレミスト靱本町は明らかに安いので管理組合発足後に直ぐ値上げしましょうね

駐車場は総会で何月から値上げと議決すれば契約途中からも値上げが可能なようです
空きが出ない程度の料金にすればいいし、空きが出れば外部貸しでもいいじゃないでしょうか？


靱本町(大阪府大阪市西区)の月極駐車場 (14件) - 大阪月極駐車場検索
https://osakaoffice.jp/parking/search/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E5%BA%9C/%E5%...

[222: 匿名さん]

相場は　2万円以上でないと

[223: eマンションさん]

>>221 匿名さん

お調べいただき、深く感謝いたします。
激しく同意❗

安い駐輪場代という武器を売りに、マンションがオマケでついてきた、という勢いのプレミスト靭本町商法！で年明けすぐに完売御礼を目指してください！

成功の方程式として、今後のプレミスト戦略に活かされることでしょう。

しかし、総会でコロッと変えることもできるという過半数以下の駐輪場数設定をしてくれた配慮が、実は優しい大和ハウスクオリティ❗

[224: eマンションさん]

>>222 匿名さん

高層階とBタイプを購入したクラスの方々は、2万円と言わず、3万円でも払えますよ！

が、ひとまず、金額はさておき、

あの辺りのマンションの駐輪場代の相場、確実に払えますよ。

[225: eマンションさん]

>>220 匿名さん

総会ひらかないと分からないですが、貴方様のような清らかで成熟したお考えの方が過半数以上いらっしゃるとは、到底、思えないのです。

皆さん毎月支払い続けていく訳ですし、ほとんどの人間は、お金にシビアですよ。

民主主義ですから、多数決で、シンプルに決めたら良いかと。

[226: 通りがかりさん]

駐車場代が安いことがこんなに文句出ることなんですか？なぜか教えてください、偉い人。
駐車場代を高くして、駐車場を利用しない自分の分の修繕費などを割引きしたいってことですか？

[227: マンション検討中さん]

>>224
駐車場を使いたいのは高層階とBタイプの人間だけじゃないやろ。誰もが3万でもいいと思ってるはずがないやん。あんたが言ってんのは、ただの金持ちへの妬みやんけ！こっちはいい迷惑です。

[228: 匿名さん]

>>225 eマンションさん

多数決は大切だけど、削減削減で当初の設備が維持されなくなるのも嫌なんですよね。市内一のマンションはセカンドハウスとしての利用が多いせいもあってから、コンシェルジュ費用削減が決まってて可哀想でした。
ただ、利用する人しない人がはっきりと分別できて、それでいて必要費用を賄えるのならそっちのほうが不平不満は少ないでしょうけど。

[229: 匿名さん]

>>223
>>224
>>駐車場空台数／月額 34台／12,000円～21,000円

ざっくり計算してみました
特定の役務を受ける世帯への不当利益を是正するだけで毎年550万円を将来の修繕費に回すことが出来ますね
管理組合発足後直ぐに駐車料金は値上げすればいいですね


現行駐車料金12,000円＋21,000円÷2＝単純1台平均料金16,500円
単純1台平均料金1台16,500円×34台＝1ヶ月561,000円
1ヶ月561,000円×12ヶ月＝1年間駐車料金6,732,000円

1ヶ月30,000円に値上げ　→　1年間12,240,000円
改正案12,240,000円－現状6,732,000円＝差額5,508,000円

[230: eマンションさん]

>>229 匿名さん

分かりやすいです(^^)
ありがとうございます。

「駐輪場のみ」の管理費と修繕費っていくらなんでしょうね。

使用してない人の毎月の管理費と修繕費から、その「駐輪場」の管理費と修繕費の幾らかを負担しているという具体的な金額が明示されたら、

使用してない人たちからすれば、それこそいい迷惑って思考になりそうですね。

当初は使用してない人が、もし今後、駐輪場に空きが出て、使用する側になれば、そのときは必要な金額を支払えば、なんのトラブルもないような気がする。

それによって使用してない人は、管理費や修繕費が少し安くなっても別に構わないけどな。
使用してる側からすれば、身に覚えのあるお金なら払いますよって、考え。

今、西区で駐輪場借りてますが、このマンションに、引っ越す際にわたくしも車、手放します。

退職まえですが、まだ、足腰丈夫なので市内ならどこでも自転車で行けるよ。