プレミスト靱本町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

プレミスト靱本町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/utsubohommachi/index.h...

所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目83番1の一部（地番）
交通：大阪市営地下鉄四つ橋線・中央線・御堂筋線「本町」駅から徒歩4分
間取：2LDK～3LDK
面積：59.06ｍ2～81.35ｍ2（トランクルーム面積0.55ｍ2・0.56ｍ2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

本町通から直に建物っていうのも少しばかり圧迫感は否めない。
が、敷地はファミリーマンションにしては狭い方だと思うが…都心ならこんなもんだと思う。
東京の一等地は400㎡とか500㎡とかにファミリーマンションとかですよ。

[102: 匿名さん]

本町で駅近でこの広さなら充分じゃないですか？
本町って中心地だし、都会だし・・・。
夫婦子供２人の４人家族だとどの間取りも狭そうだけど、まあ暮らせるかって感じ。
この価格帯で85㎡以上とか求めるなら、中津か天六にありました。

[103: 匿名さん]

>>100 匿名さん

本文 95です。
御意見ありがとうございます。
確かに、そんな気がいたしました。
夜に利用したことは、
帰れなくなった知人をゲストルームに泊めてあげるために、急遽、用意していただいた。
急な出張で翌朝のクリクラの受け取りを代わりにしていただくための引き継ぎ。
たまーに、エントランスで泥酔している入居者さんを起こして御家族にご連絡。
数年間住んでて僅か数回ですから、夜は必要ないかもですね。
まして、ただでさえ高めの管理費、修繕積立費ですから、高くなるのは勘弁です。

本当にちゃんとした方が良いです。
真面目で誠実で、家族のように親身に接してくださる方を面談で選ばせて頂きたいです。

[104: 匿名さん]

久し振りに調べたら、販売戸数が減ってきてる！

[105: 匿名さん]

販売戸数が減ってきているとのことでしたが
物件概要では、まだ１期めの販売となっているままです。
更新されていないということでしょうか。
交通便が良い立地なので、人気は出そうですが。

[106: 契約済みさん]

＞＞103　匿名さん

パークハウス中之島の方が合ってるのでは？

あそこは24時間、コンシェルジュがいますよ

[107: マンション検討中さん]

狭いというより、緑地など無駄な共用部分が無いという点は評価できる。
無駄な共用設備があるマンションに住むのは嫌だ。

[108: マンション検討中さん]

管理費が割高になるかね。その点このマンションは好感触が持てる。

[109: 匿名さん]

>>106
あみだ池筋より先のマンションの話は…

[110: 通りがかりさん]

>>105 匿名さん


68戸が第一期の販売戸数なのですが、もうすでに28戸になってました！
商談中やローン審査中はカウントされてないので、実際はもっと少ないそうです。
第二期の販売戸数は20戸なので部屋タイプや階層や価格帯にこだわりのある方は、かなり倍率が高くなります。

住友不動産販売は値下げ販売しないので、値下がりを期待して待ち続けるより、希望のお部屋を手に入れられる選択肢の多い方が良いかと個人的には思います。

値下げ販売しないことは、ある意味で信頼できる要素だと思います。

[111: 匿名さん]

>>110 通りがかりさん

信頼できるけど本庄西みたいにはなって欲しくないね〜

[112: 通りがかりさん]

>>111 匿名さん

ここのマンションは、ちょっとラグジュアリーコンセプトと聞きました。
本庄西みたいにはならないかと。

[113: 通りがかりさん]

>>111 匿名さん

同感です

[114: 通りがかりさん]

>>110 通りがかりさん

同感です
値下げせずに売る自信があるんでしょう
あの立地で新築で、値下げ理由が見当たらん。
安くせずとも買う人はいる。

[115: 評判気になるさん]

>>112 通りがかりさん
本庄西みたいとはどういうことでしょうか？

[116: 匿名さん]

>>115 評判気になるさん

一期の販売で契約直前で『別に欲しいと言っている人がいるので、あと二百万払ってくだされば売りますよと』ブラックボックスオークションまがいのことを実施。
それでも売れたので二期から一期の価格から20-30%upで販売。店頭では『値上げしてませんよ』案内するものの、立地が微妙なのに梅田価格なので全然売れずもうすぐ完成と言う状況。

[117: 通りがかりさん]

>>116 匿名さん

非常に参考になります。
情報通でおられますね。
怖いですー。
ぜひとも、クリーンな営業をしていただきたいですねー。

[118: マンション比較中さん]

最近のマンションはどこも値引きしませんね。

値引きをし出すときりがなくなりますからね・・・。

[119: マンション検討中さん]

>>118 マンション比較中さん

ですねー。
特に新築マンションだと、値下げ販売ほとんどあり得ないってうかがいました。
というか、値下げ販売する理由がないというニュアンスです。
定価で買う人が他にも大勢いますので、値下げ期待はどうぞよその物件へ、というニュアンスにも受け取れますが。

中古マンションは値下げ販売あるそうですが。

新築マンションの値下げ販売は入居者間のトラブルにもなるそうですから。

[120: 匿名さん]

ここは売れ残らないように最初に見に来たお客の意見を聞いて価格を決めたって言ってましたね。
だからまんべんなく売れてるって。
それにオリンピックが終わる4年後には価格が下がると言われてましたが震災の復興などもまだまだ進んでないので建築会社の言い値価格はしばらく続くとも言われてますし。

[121: 名無しさん]

>>120 匿名さん

建築会社は復興、オリンピックと人手が足りない中、これだけのタワー建設ラッシュでボロ儲けですね。どこから人材確保してるんですかね？

正直、建築会社がボロ儲けしている以上にデベが『そういうことにしておいて』ボロ儲けしてる構図がありそうですけどね（笑）
でなければ、こんなに発注しないでしょうし（笑）

[122: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん

最初に見に行かれたお客が、もう少し安く希望価格言ってくれてたら、よかったのになあ。

あと、2020年問題や復興問題の話したら、2025年の大阪万博決定したら、大阪はまだまだ値下がりしないですよ、と。

ならば、そっちでボロ儲けして欲しいって話ですよ。

[123: 通りがかりさん]

>>104 匿名さん

現在は、21部屋になってました。

[124: 購入経験者さん]

９月下旬に販売スタートして比較的良いペースで売れてるみたいね！
この１週間ほどで７部屋売れたんだ。今の成約ペースだと第２期販売は早まりそう。
年末には第２期の２０部屋が販売スタートだね！

[125: 匿名さん]

お客さんの意見を反映した価格設定であれば、比較的短期間で
無理なく売り切る事ができるのではないでしょうか。
実際売れ行きは好評のようですし。

共用サービスについてですが、こちらはコンシェルジュは不在ながらも、
24時間対応の駆けつけサービスを採用しているんですね。
水道のトラブルなどがあった際安心だと感じます。

[126: ポKO]

朝日新聞に興味深い記事が載っていますね。
政府が2018年度から新築マンション高層階(20階以上)を増税する検討しています。
一方の低い階は減税。

おおむね20階のマンションって、19階も含まれる？含まれない？今後に注目ですね。

[127: 匿名さん]

ッコッｋッコォッコていて資産税(;´･ω･)
社会保険診療報酬支払基金

[128: 匿名さん]

19F建てだったら概ね20階には含まれないんじゃないですかね？
と思いたいところだけれども。
増税するって固定資産税を増税するということなんですか？
建てた時期とか関係ないのですか？
と思って確認したところ、税制改正前に計画された建物ならばセーフらしいです。
そりゃそうですよね。あとからそう言われても…という感じですもの。

[129: マンション掲示板さん]

>>128 匿名さん

確認してくださってありがとうございます！購入したので、不安でした！

[130: マンコミュファンさん]

>>129 マンション掲示板さん

ここが引き渡されるの2月だからギリギリ入る可能性はあるよ。
固定資産税の評価額決まってないでしょ？引き渡しの前後に決まるからね。施工後だったら適用の可能性は十分にあるよ。
階数については曖昧だから分からないけど。

[131: 匿名さん]

>>130

変に不安にさせるような書き方ですけど
ここはもともと19階建てなので増税対象外でしょ

あなたの意見は
タワーマンションの方に書いてあげたほうがいいよ

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

たとえ法律が施行されてもマンション全体の固定資産税の総額は変わらないから、低層は従来より割引、高層は従来より割高になるだけであって、不安にさせるも何もないんですけどね。

概ね20階に19階建てが含まれるかどうかは、正直わからないけど、十分に含まれる可能性はある書き方だと思うしね。20階以上で確定してるなら"概ね"なんて書かないでしょうから。

[133: ポKO]

まぁこの件は、覗いてるだけの方の中にも不安に思っている方はいらっしゃるでしょうし、いずれ詳細が発表されるでしょうから、それを待ちましょう。
ただ、現時点の報道ではこのマンションが対象になる可能性は有りますよね。
あえて概ね20階という表記をしているところを見れば、居住階層だけじゃなく、屋上ヘリポートや地下施設など線引き次第では19階建ても概ね20階建てでは...！？

[134: ポKO]

連続失礼します。
どうにかなにわ筋線が開通してほしいですね...。
簡易地図で見たかんじ、マンション直近に西本町駅が計画されていますし、関空と梅北をつなぐ血管となれば、資産価値に大きな影響を与えそうですね。

[135: 匿名さん]

高層階の固定資産税が上がると聞き単純に増税になるのかと思いましたが、マンション全体の固定資産税の総額は変わらないのですか！
そうなると、高層が引き下げられる分低層の固定資産税負担が増えるという事になりますかね…
2018年以降に引き渡す新築物件が対象となると、もしかするとこちらも対象に入ってしまいますか？

[136: 匿名さん]

噂ですが、高層階が高くなると聞きました。
そして低層階が安くなると聞きました。

[137: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[138: 名無しさん]

>>135
新聞見ましたか？又はご自身でニュース調べましたか？
高層階の固定資産税が下がるなんて一言も書いてない。これは金持ちの税金逃れ対策の一つで、低層階と高層階の固定資産税が同じっておかしいじゃん。高層階は売れば低層階より高額が見込めるじゃん。旨の趣旨で、高層階ほど固定資産税が高くなる。
マンション全体の固定資産税は変わらず、例えば3階50・20階50で負担してたものを2018年からは3階20・20階80といった負担額に変えるってこと。

[139: 匿名さん]

日経ウェブ版によれば2018年以降に引き渡す新築物件を対象に20階建て以上の高層階の固定資産税と相続税を引き上げる。一方で低層階の税負担を軽くするという固定資産税の案分方法を検討中だそうで…
新制度が適用されればタワマンの低層人気が高まるかもしれません。

[140: マンション検討中さん]

西区の他のプレミストと比較して価格が2割ほど高いように思いました。
土地の仕入れが高かったのかな？

[141: eマンションさん]

>>140 マンション検討中さん

同じように感じましたが、新築であることと、駅近いのと公園近いという要素が影響しているようです。

[142: 匿名さん]

何年前の相場を討論してんの？

その２割安かったという物件の中古の取引事例みて下さいよ。ここだけじゃなく、市内のマンションは３年前からどこも２割アップくらいしてるわ。Ｎ４タワーも６丁目の中之島タワーより安かったぞ。

[143: eマンションさん]

>>142 匿名さん

賛成。N4タワー、17階3LDK もちろん中古、10500万円で売りに出てるけど、スゴい強気！！
でもそんなもん。今の現状がそう。
当時、新築の時代に思い切って購入した人が賢かったのかなーと、その当時、購入を見送って後悔をしているわたくしはそのように思いました。

[144: 匿名さん]

まあ現状の相場からそこまで離れていなくて、自分の思っているくらいの額で、
マンション自体に納得できて、欲しいと思ったら買いどきなのではないでしょうか。
今後もどう動いていくかわからないのですし。

良いペースで動きがあるので、希望とマッチしている人が多かったということ。
価格面も含めて、ね。

[145: 購入経験者さん]

マンションギャラリー行ったときに意識せずとも聞こえてくる、つい立の向こう側からの他のお客さんと営業さんとのやり取り。
場所も間取りも気に入ったが、どうやら販売価格が納得いかないようで、どうにか安くならないかオブラートに包みながら交渉してて、でも、お願いしている側なのに、なぜが上から目線で口調も高圧的で、これまで内覧にいったマンションギャラリーとこちらを比較したり、中古物件の取引実績を持ち出したり、挙句の果てには、営業さんにマンションの知識の深さをアピール。なぜかは謎。。。

応対されている営業の方は、本当に丁寧に現段階での値下げはありえないことをお伝えされていました。加えて、そのお客さんの要望とこちらのマンションがミスマッチであることを遠まわしに伝えていることも感じ取りました。
わたくし、購入申込をしている最中でしたので、このような高圧的な方が同じ入居者さんになるかと思うと不安でした。
わたくし自体は、こちらのマンション、本当に気に入ってます。
場所も良いし、間取りも良いし、キレイですし、全体的にバランスが取れていると思いました。
フローリングのカラーもお風呂の感じもシンプルで洗練されていて好きです。
リビングダイニングとバルコニーのバランスも良かったです。
たまーに無理やり、もう１部屋作って、残念な間取りのマンションとかありますから。

もちろん立ち上がるまで、引渡しを受けるまでは不安ですが。
ただし、変なことがあれば、担当の方や責任者の方に言って、改善して頂ければ良いわけですし。
わたくしの担当の方は今のところ本当に良くしてくださいましたよ。

結構、こういうの思い切りも大切だと思います。
わたくし自身も悩むほうですが、友人に、悩んでたら一生買えない。。。と言われ確かにと思いました。

あと、タワーマンションで本当に住みにくいですね。わたくしがいけないんですが、忘れ物したときにまた、34階まで上がらなきゃならない不便さ、立体駐車場も同じ、あと、毎日揺れてる感じ。

円滑に売却できてよかったです。

長々とすみません。どなたかの参考になればと。
まあ。掲示板ですし。

[146: 名無し]

145さんが仰っているように
こちらのマンションギャラリーは、隣の方々の相談内容が聞きたくなくても丸聞こえでちょっとどうかなって思いますが
立地条件や間取り、価格帯は少し高いですが現在の物価から考えれば良いと思いますし
内装については、子供が安全に住める工夫などもされていて満足でした。
あと、他のオーナーであろう方々が今の所親切な方が多くて、ここなら人間関係で問題が起きないかなって思ってます。
小さなお子さんを連れて入居する方も多いかと思われるので、もしかしたら静かな方が良い方にはミスマッチなマンションになる可能性があると思います。
家を挟んで保育園も近くですので。

販売可能のお部屋も残り僅かで
今からマンションギャラリー行く方は、二期販売での抽選になると思います。

入居するまで、楽しみでもあり不安はありますが
私を担当して頂いてる方が本当に親切丁寧なので
安心して入居できると思ってます。

検討している方の御参考になればと思い書き込み致しました。

[147: マンション検討中さん]

私もモデルルームに行きましたが、隣で住友不動産とダイワハウスの方が話してるのが丸聞こえでした。グランドメゾン紅梅町の値段を見てから名付けの検討を、、、など、購入検討者からしたらあまり聞きたくない事ばかり聞こえてきました。
業者さん同士の打ち合わせは別室で行って欲しかったなと思いました。

[148: 口コミ知りたいさん]

1期1次の販売19戸数の内、5戸しか売れてないようです

いきなり売り上げが厳しいのはなぜでしょうか？
価格が高い？、競合物件に流れた？

後日、販売推移が解るように概要をコピペしておきます


http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/utsubohommachi/gaiyo.h...

今回情報更新日 平成28年11月26日
次回更新予定日 平成28年12月2日

第1期先着順物件概要

販売戸数 14戸
一戸当たりの専有面積 59.06m2･61.44m2･65.14m2･70.75m2･81.35m2
バルコニー面積 8.76m2･9.97m2･12.64m2･12.82m2･17.58m2
トランクルーム面積 0.55m2･0.56m2
サービスバルコニー面積 3.53m2･4.34m2･4.79m2
販売価格（税込） 3,699万円～6,479万円
最多販売価格帯 5,100万円台(2戸)
間取り 2LDK(12戸)･3LDK(2戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 11,800円･12,300円･13,000円･14,200円･16,300円
管理準備金／一括 ： 11,800円･12,300円･13,000円･14,200円･16,300円
修繕積立金／月額 ： 8,900円･9,200円･9,800円･10,600円･12,200円
修繕積立基金／一括 ： 590,600円･614,400円･651,400円･707,500円･813,500円
登録受付期間 先着順申込受付中

[149: 名無し]

一度でもモデルルームに来店したらわかると思うのですが
プレミスト靱本町の更新状況はHPでは当てにならないですよ。
かなり良いペースで成約が入ってます。
次の二期販売しか売るところほぼ無い状態ですので
モデルルームの資料を添付していいのかわからないので、文章だけになりますが・・

[150: 口コミ知りたいさん]

>>149
もし本当なら、それって宅地建物取引業法の法律違反になるのでは？
販売する部屋が本当は契約済みなのに販売戸数と表示するならおとり広告とかにもなるのでは？


>>148は間違いでしたので訂正します
ちなみに1期の販売戸数は34戸だったみたいですね
14戸なので20戸契約済みのようでした
販売開始から2週間くらいでしょうか？たった2週間で20戸売れたなら売れ行きは早いようですね