サンクレイドルひばりが丘［旧称：シャリエひばりが丘］

[匿名さん]

郵政住宅跡地南側に隣接する食品工場跡地の東レ・マンション建設工事が
当初の竣工予定を大幅に経過してからやっと着工の運びとなりました。
ひばりケ丘駅周辺の物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

売主：東レ建設株式会社
施工会社：株式会社銭高組
管理会社：東洋コミュニティサービス株式会社

建設場所：西東京市谷戸二丁目２９３８－２他２筆（地番）
交通：西武池袋線　ひばりヶ丘駅　南口より徒歩１３分
規模：地上７階建て４３戸
工期：平成２８年５月上旬～平成２９年９月下旬（竣工予定）
（旧称：（仮称）　東レひばりヶ丘共同住宅　）

【物件名を修正しました　2018.2.20 管理担当】

[42: マンション検討中さん]

＞＞41
それで、汚染土壌は適切に処理されたのでしょうか？

[43: 近隣住民さん]

>>42 マンション検討中さん
分譲販売する以上は適切に処理せざるを得ないと思いますので、流石にそこは大丈夫だと思います。
契約時の重要事項説明等で説明があるのでは無いでしょうか。
コスモやグランジオも新築時は住重の工場跡地で土壌汚染が騒がれてましたが、嫌な人は買わなかったし、気にならない人は買った。それだけの話だと思います。

[44: マンション検討中さん]

＞＞43
「契約時の重要事項説明等で説明」
とありますが、契約後ではなく契約前に説明があるのでしょうか？
もし、契約前でしたらその内容によって、契約するかしないかを判断できるのですが・・・。

[45: 近隣住民さん]

>>44 マンション検討中さん

どうなんでしょうね？契約時の説明義務はあると思いますが、契約前に必ず説明してくれるかは分からないです。
聞けば教えてくれるとは思いますけどね。あくまで私の推測なので、そもそも土壌汚染があったかも定かではありません。
「元々工場があったので、土壌汚染等は大丈夫でしょうか？」と聞いてみては如何ですか？

[46: マンション検討中さん]

「サンクレイドルひばりが丘」
アーネストワンが全棟買取りしたのでしょうか。
施工東レ、販売はアーネストワン？

[47: マンション検討中さん]

＞＞46
なんか変ですね。
怪しさ百倍です。
売り切るのに苦労するでしょうね。
最後は叩き売りにするか、賃貸にするかでしょうね。

[48: 周辺住民さん]

事業者（売主）が　東レ建設株式会社 から　株式会社アーネストワン　に変更になったのです。

[49: 匿名さん]

うわぁ終わったね

[50: 周辺住民さん]

これでは購入検討者が引くよね。
よほど価格を下げないと無理でしょうね。
それにしても何があったものか、着工前から変でしたね。

[51: 近隣住民さん]

普通に経費かけてマンション売るより一棟丸ごと売った方が儲かるって判断したのでしょうね。
アーネストワンはその分の経費も回収しなければいけないので高くなる気がします。
これが東レ建設のやり方かぁーー！！

[52: マンション検討中さん]

ものすごくケチが付いたマンションです。
着工の遅れや、完成後にマンション名を変更したり。
はたして、購入者が現れるのか、それとも大幅なダンピングで販売するのか。
とにかく、アーネストワンは相当苦戦するものと思います。

[53: 周辺住民さん]

数日前から看板やら横断幕やらを全部撤去し始めたので
販売開始に向けてもっと立派な物に取り換えると思っていたら全然違ったのですね。
余程広くて良質な物件なら買い替えも想定していましたが意欲は失せました。
でも折角なので販売開始で現物が見られるならば見学だけはしてきます。

[54: 匿名さん]

アーネストワンて飯田に買収された田無のローカルデベロッパーですよね
ブランド力は相当落ちますね
中身は東レ×錢高で価格が飯田ならアリかな
飯田ブランドで東レ価格なら誰も買わんだろうね

[55: 口コミ知りたいさん]

どのような理由（戦略）で、東レ建設がこの事業を飯田グループのアーネストワンに売却したのかを知りたいですね。

[56: 匿名さん]

マンション名はサンクレイドルになるのですか？
対外的にはシャリエガいいと思います。

[57: 職人さん]

＞＞56
マンション名は
サンクレイドルひばりが丘　です。
事業主の東レ建設が、事業そのものをアーネストワンに譲渡したのです。
シャリエは東レ建設のブランド名です。よって、これを使うことはできません。

[58: 匿名さん]

マンション名が消滅した　シャリエひばりが丘 の販売広告費は今までにどれ位かかったのでしょうか。

[59: マンション検討中さん]

販売開始はいつ頃になるのでしょうか。
価格が気になります。それと管理会社も。

[60: 匿名さん]

売れる気配がないから業者に売ったんでしょうね

[61: 匿名さん]

ここよりブランド、グレードのやや劣るプレイズも完売しましたからそれはないと思いますよ
東レの販売チャンネルならなおのこと
レジデンスがでてきたから状況が異なると仰られるがしれませんか高級志向の客ばかりのエリアではありませんから割安物件の需要は旺盛です

[62: マンション検討中さん]

＞＞60
開発業者は売る自信が無かったから別業者に投げ売りしたのですか。

[63: マンション比較中さん]

＞＞61
＞ここよりブランド、グレードのやや劣るプレイズも完売しましたから・・・。
その物件はなかなか売れなくて、最終的には中古市場で投げ売りしたのではないのですか。

[64: 匿名さん]

西東京市は飯田に買収されたパワービルダー各社がたくさんあるのでそこから客を引っ張ってくるんでしょうな
住人の質が下がらないか心配

[65: 口コミ知りたいさん]

着工遅れ、完成後に事業者変更、マンション名変更　といろいろゴタゴタがありましたので、かなり低価格の販売でないと買手がつかないでしょうね。
例えば、北隣のザ・レジデンスひばりが丘の販売価格公表後に当該マンションの価格を発表するかも知れませんね。
現在、売り切るための作戦を練っていることだと思います。

[66: 購入経験者さん]

当マンションの販売価格は隣の ザ・レジデンスひばりが丘 の八掛け程度でしょうね。
九掛けだと売れ残る可能性が大ですね。

[67: 周辺住民さん]

隣の ザ・レジデンスひばりが丘 は2017年11月上旬販売開始予定ですので、当マンションは11月下旬販売予定ということになりますかね。
7月に完成しているのでかなり遅くなりますね。
なお、滅多に見られない例になりそうですね。

[68: 近隣住民さん]

この辺りは大規模物件も多く、グランジオ、コスモ、ヌーベルが殆ど値下がりしていない事例を見ても大規模嗜好が強いです。プレイズやセンチュリー等、立地に委ねて仕様と値付けを間違えた物件は軒並み大苦戦してますね。
ここはひばレジと仕様が変わらないならば価格を下げないとまず売れませんね。HPに上げられていた間取りを見ても特段目新しい物はなかったので。。

[69: 匿名さん]

大規模志向というか財閥系をはじめとするグレードの高いマンションの方が需要が大きいということ。
東レならまだしも安普請の代名詞飯田ブランドのマンションなんて価格を下げても相当苦労するでしょうな。

[70: 口コミ知りたいさん]

＞＞69
販売で苦戦するのを承知の上でブランドを東レから飯田ブランドにしたのが信じられません。
そのいきさつを知りたいですね。

[71: マンション検討中さん]

>>68
「立地に委ねて仕様と値付けを間違えた物件」
とはどのような意味でしょうか。詳しく説明して頂けないでしょうか。

[72: 匿名さん]

>70
飯田ブランドにした訳ではなく東レは損切りして手放した結果そうなっただけですよ
東レとしては販売で苦戦するどころか販売経費増で赤字が膨らんでいく事が確実視されるので、一定の損害で見切りして逃げたんですよ。

[73: デベにお勤めさん]

＞＞72
同じ意味あいです。
さらなる赤字を回避するために損切りを行った。
その損切りでブランド名が変更になった。
ということですので。

[74: マンション比較中さん]

＞＞72
ブランド名の変更と損切りは、鶏と卵の関係のようなものです。

[75: 近隣住民さん]

>>71 マンション検討中さん

駅からの距離が近いからというだけの理由で高値をつけてしまったという意味です。
仕様や間取り・立地がイマイチなのに価格がそこそこ高く、訴求できるポイントが駅からの距離しかないと、購入者からは魅力に感じにくく売れないのです。
プレイズは大規模物件に囲まれ、どこからも覗かれる立地で坪216万です。一階に駐車場付き住戸があり面白かったですが、3年前でこの価格は割高でしたね。
センチュリーは駅徒歩8分ですが、バス通りの目の前で、歩道に余裕もありませんし子供がいる家庭からは敬遠されます。外観も賃貸物件みたいですし、これで坪196万円。4年前としては割高でした。
どちらの物件もほぼ竣工売りに近かったですが、かなり長いこと売れ残ってましたね。

[76: マンション検討中さん]

＞＞75
当マンションは価格を下げないとプレイズやセンチュリーのように長いこと売れ残る恐れがあるのですね。

[77: 周辺住民さん]

＞＞75
同様に、このような物件は竣工売りになるのでしょうか？

[78: 近隣住民さん]

まずこのような小規模の物件の場合、経費を多く掛けられません。事業としては、「いかに効率よく経費を掛けずに短期間で売り切るか。」がポイントになります。
まともに販売センターを作って竣工前から長期間に渡って売っても、販売センターの家賃・光熱費・人件費で赤字になります。仮にそれらを販売価格に乗せて高額でも売り切れる物件ならそれもアリですが、ここの場合はそんな経費を載せるほど高値では売れません。
立地的に大規模物件に囲まれて、眺望と日照が望まないからです。
同じ経費もひばレジなら戸数で割れば大した額にはなりませんが、こちらはそうもいきません。
なので、最近はこれくらいの戸数の物件は竣工売りが多いです。
高値にすれば販売が苦戦するので長期化し、結果コストが掛かり利益が出ない。
安値で売れば即完売し、ある程度の利益が出る。
どこで判断するかが事業主のセンスだと思います。
個人的には竣工売りにした事で眺望と日照のデメリットが露骨になったので、それでも納得出来る人にそれなりの価格で販売し、近隣物件に比べてお得感を出して早期に完売するのが良いと思います。

[79: マンション検討中さん]

賃貸なら眺望と日照のデメリットは我慢できます。しかし、分譲となると考え方が変わってきます。
やはり、価格を下げて一気に売ったほうが良いでしょうね。もたもたしていると、隣のひばレジの販売が始まります。ひばレジの価格発表まで待ちます。

[80: 近隣住民さん]

ここは平均で坪180〜190万がいいとこじゃないですかね。そうすればプレミストやシティテラスの検討者も流れてくるかもしれません。
ひばレジが恐らく230〜240万円位まで上げてくる気がするので、200万切れるかどうかがキーだと思います。
土地を仕入れた時代と塩漬け期間を考えると難しいかもしれませんが。。
ちなみにコスモの新築時で141万円、ヌーベルの新築時で185万円です。
時代と金利が違うとはいえ、それだけ高い買い物だと思いますので、しっかり慎重に検討したいですよね。

[81: マンション検討中さん]

＞＞80
コスモ（H16）とヌーベル（H15）は、ほぼ同じような時期に出来たのに随分値段が違うのですね。
階数によって値段が違うのですが、どのように比較されたのでしょうか。例えば同じ階とかで。

[82: 近隣住民さん]

>>81 マンション検討中さん

階数や方角によって価格差はあるので、分譲時の平均坪単価で比較しています。
部屋によってはそれ以下の場合もありますし、それ以上の場合もあります。

[83: マンション検討中さん]

＞＞82
平均坪単価が公表されるのですね。
もし、そうでなければ手間がかかりますが、数百戸分の総価格を総面積で割って算出することになりますが。

[84: 近隣住民さん]

>>83 マンション検討中さん

マンションサーチというアプリで調べれば分かりますよ。

[85: マンション検討中さん]

＞＞84
そうなんですね。

[86: マンション検討中さん]

　完成間際に事業主が替わり、マンション名が変更になった。これは開発業者としてやってはいけないことであり、購入検討者側から見れば、最悪のシナリオである。
　その後の管理に不安が付きまとうと思うのはごく自然である。よって、坪200万円以下でないと購入者が現れないのではないでしょうか。

[87: 周辺住民さん]

そうですよね。
見方によっては、事故物件ととらえる人もいるかも知れません。

[88: 坪単価比較中さん]

いろいろありましたから、坪160万円位に設定しないと売れないでしょうね。 それ以上の価格では塩漬けになります。

[89: ご近所さん]

販売広告を出すタイミングを見計らっているのでしょうね。

[90: 匿名さん]

地所レジのおこぼれ頂戴物件でしょう。
価格差大きく付けても、惨めで住みたくはないや

[91: 管理担当]

管理担当です。

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