阪急彩都ガーデンフロントってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

公式URL：http://www.hankyurealty.jp/3110/

所在地：大阪府箕面市彩都粟生北2丁目13番他
交通：大阪モノレール彩都線｢彩都西｣駅より徒歩17分(分譲地より最も近い地点より算出)
総区画：238区画
売主：阪急電鉄株式会社　阪急不動産株式会社

阪急彩都ガーデンフロントについて語りましょう。

[661: 匿名さん]

>657
繰り返されても⑥以外に目新しいことがないよね。

決めては以外にもりくろうおじさんか?

とか思ったけど、郵便局、バス路線、彩都トンネル、なないろ公園、学校増築、警察立ち寄り所、彩都中央側アクセス、信号増設、と確かにいろいろ増えてるか

[662: ご近所さん]

昨日フロント内の見晴らし公園から天神祭の花火が見えましたね。

飛行機の飛行ルートの関係で天神祭の花火の高さ制限があり
余り高さのある花火が打ち上げられないので、大きく見えま
ぜんでしたが、やはり市内の花火大会は見えそうですね。
これも一つの売りになるのかな？

ＨＰが本日更新されていますが、中段から下段にかけてほぼ
成約ですね。

http://www.hankyurealty.jp/3110/land/plan/

売れているのは事実ですね・・・

近所の者として、彩都の街が栄えて発展することはうれしいことです。

[663: 匿名さん]

>>656
売れてる理由に、コスパはあまり関係ありません。
北摂地域では4000～6000万ぐらいまでがボリュームゾーンです。
5000万から対象者は減り始め6000万以上払える人は著しく少なくなります。
いくらコスパが良くても総支払額が6000万越えたら売れません。
区画を小さくして総額を抑えてるので売れてるのでしょう。

[664: 匿名さん]

>>660
北急延伸とバスの熱だろ

大方の不動産関係者は、消費税増税までじわじわ下がり、増税で大きく下がると見ている
ガーデンフロントでじわじわ下がるのが少し減速した程度

[665: 匿名さん]

>>664
北急延伸なんてとっくに決まっていた話に加え、阪急が開発したニュータウンで、バスが通らない街なんて一つもないのに、何を今更という話。
フロントを買った人は、情報分析力が少し遅れていたか、来春のバス便が七丁目から北側を通るルートを読んでいた恐ろしい先読みの力があったかのどちらかだな。
阪急バスまさかの山側ルート。

[666: 通りがかりさん]

６６５さん、阪急バス北側ルート、まさかではないですよ。
北側はフロント及び商業用地があるため、すでに計画されていました。

フロントの売れ行きが予想より早いのと、フロント北側の住宅及び
商業用地の開発が始まったため、バス路線開通が来年春と明確に
なっただけかと思います。

[667: 匿名さん]

何がどうあれ地価は下がる

[668: 匿名さん]

>>667
そう言われて5年以上だな。
下落による実損失金額考えたら、市内中心部の5倍以上の下落率が10年続いたら始めて後悔するかな？まぁ、その時は日本の金融システム自体が崩壊しているだろうから、ある意味損失額すら紙切れになっているかもね。

[669: 匿名さん]

彩都は一時期坪単価70万とかで売ってたよな
いまなら誰もそんな金額払わない

あれをローンで買った人の中には、ローン残高より価値が下がってしまった人が何人も居るだろう

[670: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[671: 匿名さん]

Yahooニュース見ていると金利がまた下がりますね。
ローン減税で１％戻ってくるので逆ザヤで、借りる方が今はお得！
住宅購入にはベストでしょう。

＜Yahooニューズ＞
三井住友信託銀行は、8月から適用する10年固定型の住宅ローン金利を、
最も優遇された場合で7月の年0.40%から0.35%に引き下げると発表した。
また、三菱東京UFJ銀行も、0.05%引き下げ、年0.50%にする。

[672: 匿名さん]

>>669
それがモノレールバブルと言われた10年も前の話。箕面側には何ら関係ない話。

[673: 匿名さん]

今は、北急行延長駅：新箕面駅（仮）周辺が坪８０～１００万円していますね。

改めて、線路ができる、駅ができるってすごいインパクトなんですね。

[674: 匿名さん]

あちらはれっきとした鉄道駅ですから、どこかのモノレール駅のように簡単には下がりませんね

とは言え土地余りなので長期的には下がるでしょう

[675: 匿名さん]

>>674
よく、人口が減るから土地余りという人間がいるが、もう少し勉強した方が良いと思う。土地が余っているのではなく、家が余っている状況で、都心部は土地がない。
税法上の根本的な対策(国の空家対策なんて小手先のポーズ)や、日本人の新築志向が抜本的に変わらない限り、何ら変わらない。
然も空室の多くが共同住宅。その都心部のマンションも30年も経てば、スラム化して、住民の管理費は上昇。
これが世の現実。

[676: 匿名さん]

土地(宅地数)も余ってるよ

正確には完売が絶望的なニュータウン塩漬け地も含め膨大な宅地の数がね

団塊死去で大量に市場に出てくる今開発分譲しているエリアより好立地な宅地も需給に甚大な影響を及ぼす

[677: 匿名さん]

これから人口減少、少子化、超高齢社会で加速度的に（特に現役世代ファミリー向け郊外型）の戸建て需要、注文住宅用地需要が減る中で、高度成長期～昭和60年代までに大量に開発・分譲された旧分譲地の宅地が余りだす。

彩都の東部計画が大幅に変更になったのも、家あまり土地あまりで分譲完遂が絶望的な事が理由。

http://www.saito.tv/archives/001/201508/55d68a19cf02e.pdf

＞これまでのような大幅な人口の自然増や社会増が見込める状況ではない

＞世帯数に比べ住宅数が上回り空き家が増加傾向

＞人口の自然増や社会増で居住人口30,000人を達成することは難しいと考えられるので、
＞住居系以外の土地利用の考え方が必要

[678: 匿名さん]

地価が上がるならURは撤退なんかしない

[679: 匿名さん]

多分ですが、土地が余るって主張している人達は、人口が減ったイコール土地余りという単純な発想と思います。

[680: 匿名さん]

お隣のサニータウンは40年かかってまだ分譲中で完売してない
一度も家が建ってない空き地があちこちにあるのに、売家、売地が増えて
完売する前に家あまり土地あまり時代に突入して地価暴落。

そんな状況で隣接する彩都東部の長大量の宅地分譲が成立するわけがないので計画変更になった。

[681: 匿名さん]

サニータウンにあるタマスマは既に過半数の300件を販売済と聞いてますよ。

[682: 匿名さん]

>>681
アンチは経済の現実と税制の流れと不動産流通を全て別個でしか考えられないから、土地余りという回答が出る。
そんな事であれば、既に世の中売地だらけだよ。空地と売地の違いが判らないんだから、何を言っても無駄。まぁ、思想的には国が強制収用する赤の思想なんだろう。

[683: 匿名さん]

タマスマは、微妙に時間をかけ売れているね。

５８８戸の大規模開発で、街のデザインがきれいにできている。
ただ難点は交通が非常に不便。駅から遠すぎる。

何時になるかわからない可能性だが、東区が開発されモノレールが
伸びてきたら今より便利になり、少しはましになるかもね。

ただ１０年後？２０年後？

http://www.tamasma577.com/index.html

[684: 匿名さん]

大阪ガス宅地販売エリアの最高台エリア２－８にも、商談が入ったね。

あの高台でも商談が入るのか・・・恐るべしフロントの勢い

http://saitogf.osakagj.com/sales/index.html


逆に阪急宅地販売の３－１６、８－３が商談解除で、再度売に出ているね

http://www.hankyurealty.jp/3110/land/plan/

検討者はチャンス！

[685: 匿名さん]

阪急建売１５－１５（モデルルーム）は４３８０万円で売りに出ているね。
阪急南茨木駅にチラシがあり確認できました。

http://www.hankyurealty.jp/3110/house/plan/

フロント内では一番低い位置に建てられていますが、彩都内では

やはり高台！それにしては少し高いかな～～～

昭和工務店築なので、家自身の見た目は価格見合いの様相を
していますが、価格はテラス並みですな・・・

ただ新箕面駅近くのＰａｎａ・東急不動産が販売している白島は、
同じ昭和工務店が作っていて見た目は似ていますが、８０００万前後！
そう思うとまだフロントは良心的？

[686: 匿名さん]

フロント対面の積水販売のマストステージ彩都＆６丁目コモンアベニュー彩都Ⅱもついに残り
唯一建売１戸＆宅地１宅地のみ！

http://s-saito.com/outline/index.html

http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/0/27220/b200008/s201005/00006569/...

フロントに限らず、今彩都箕面側の宅地販売or戸建は
売れているということだね

マストステージも宅地に家が急ピッチで立ち始め、半年前のトンネルまで宅地で
ガランとした風景からガラッと変わりましたよ～

[687: 匿名さん]

>>685
テラスと比べたら安い。モデルルームとはいえ400万は安くて検討者は買い得かも？
テラスのモデルルームで一番末期の値段より、既に若干安いけど、場所が、、、。
もう駅まで歩くのは到底無理ですね。

[688: 匿名さん]

トンデモ論でどう言い訳したところで家余り土地余りで東部が計画抜本的変更になった事実がすべて。

そもそも都市部で土地が余っていないのならURが全国で猛烈な勢いで開発地から撤退、業者に売却しまくっている事の説明がつかない(笑)

[689: 匿名さん]

当たり前だが、土地が不足している=価値が上がる時代ならURは(塩漬け)保有土地を放出しない。

[690: 匿名さん]

>>689
土地が不足しているから、価値が上がるなんて理由のごく一部。それは歴史が証明している。
では何で今土地が上がっているんだ（笑）人口増加しているのは、暇人で子作りに励んでいる君の家だけ（笑）

[691: 匿名さん]

５０坪以上で、建売４３９０万なら、妥当な相場なのでは？

また昭和工務店は、なかなかちゃんと作っているし大手不動産会社
（三井・野村・東急・阪急等々）も施工会社として使っているので
ステータスはあると思いますよ。

大和ハウスの高いけどちゃっちい作りよりは遥かにいいと思います。

[692: ご近所さん]

フロントの中段に住む方のお子さんが、「毎日あの階段登って家に帰るの結構しんどい、
筋肉痛になった」って話していましたよ。

見晴らし公園までの階段も傾斜も含めかなりきついし、家に帰るの結構すらそうですね。
かといって周辺のお友達と遊ぶところは、下の道路側まで下りないといけませんし・・・

やはり毎日の通勤・通学となるとかなりきつそうですね・・・

先日も彩都の丘学園とフロントの坂道を自転車立ちこぎで汗だくになりながらサラリーマンが登っていました。

[693: 匿名さん]

>>691
構造そのものは悪くないが、今後のメンテナンス費用で稼ぐ為に、吹きつけ外壁、あえて凸凹させた構造、そして何よりそれに合わせた使いにくい間取り。

[694: ご検討者さん]

693さん

ちなみにどこが使いにくい間取りでしょうか。

　http://www.hankyurealty.jp/3110/house/plan/15-1.php

　http://www.hankyurealty.jp/3110/house/plan/15-15.php

ごく一般的な作りかと思いますが、無いか素人には分からない
使い勝手が悪い作りとなっていのでしょうか。

ぜひ具体的に教えてください。
検討の参考にさせていただきたいので・・・

[695: 匿名さん]

>>683
タマスマはガーデンフロントに相当影響与えてると思いますよ。

タマスマが始まった時、｢あんな場所、売れる訳ないだろ｣、｢1、2年でタマはしっぽ巻いて逃げる｣と言われてました。私自身もそう思ってました。
ところが、消費税8％増税後の戸建てが売れない時でもあそこだけはコンスタントに売れており、一時は北摂エリアで最も売れていた(登記)ようです。完全に番狂わせです。

となりで商売してる阪急が指をくわえて見ているだけのはずはありません。徹底的に調べてガーデンフロントに反映してると思いますよ。

私は現在はマンション関係です。
基本的にはガーデンフロントやタマスマとは競合しませんが、一度お客様をタマスマに取られた事があります。(彩都のマンションにはたくさん取られましたが)
その時にタマスマの建売について売れてる理由を部下を使って調べてます。
売れる物を真似れば売れるはこの業界の常識です。

タマスマは駅から非常に遠く、土地45～50坪の郊外では狭い土地に100平米程度の小さな家です。不動産評価上は低評価で安くても売れない物件の代表例みたいな物です。
単に総額が安い理由なら、もっと便利な場所でさらに安い物件はたくさんあります。
シャトルバスもマンションならやっているところは他にもあります。

一方、庭は広く町並みは綺麗です。
私も車で走りましたが確かにうまくデザインしてあります。
あと特徴的なのが上物のスペックが高い事です。
タマの注文をそのままミニチュアにしたようで、基礎配筋、国産構造材、瓦屋根、サッシ、断熱など建売では注目されないところまで高スペックです。恐らく、北摂の大規模建売の中では最高スペックと思います。(建売ビジネス知らないのかとも思いますが、逆にそれがうけてるのかも知れません)
あれに太陽光やエネファームまでついて3000万円代ですから、土地が安い事を差し引いてもかなり安いです。
あとは、不便でも環境の良い場所を望む人は少ないものの居るのは確かです。
そのような人をがっちり捕まえてるのでしょう。

｢3000万円代はよく売れ、5000万円を超えると売れない｣セオリーにも合致してます。
このあたりから、阪急も小さな区割りにして総額を抑えてきたのだと思います。

[696: 匿名さん]

>>695
何かちょっと違うような、、、。
阪急は元々電車やバスを走らせて、郊外を開発する事は昔からやっていた。片やタマはゴルフ場買い取って開発したが、モノレールも延伸せず、明らかに郊外宅地の厳しい販売現実。阪急は自前インフラ、タマは他人の褌。どっちが売れるかなんてど素人でも判る。
こんな事すら判らないのに分析して真似ろと言われる部下に同情する。
購入層の違いすら判らないんだから、転職を勧める。タマとマンションの購入層がバッティングするかな。

[697: 匿名さん]

住民スレ見る限り、どっちもどっちだな

[698: 匿名さん]

>>694
無理矢理高天井を作る為の高ロフト。全く意味不明な間取り。
建坪に対して、無理矢理作った和室。茶道でもやる為か？
いびつな形のリビング。あれではリビングがとてつもなく狭く感じる。まぁ長方形のやつはマシだが台所入れて18畳なんて、家具を入れたら賃貸なみの狭さ。和室なんか無くして、全部リビングにする方が余程使い勝手が良い。
年に数回の来客なんて想定しても、4.5畳に泊まれて2人だよ。

[699: 購入検討者さん]

阪急不動産の方は、タマは全く相手にしていなかったですよ。

商談の雑談でタマや箕面新町だすと、「なかなかあちらは厳しそうですね」と
苦笑いしていました。

そちらがよろしければどうぞとと言わんばかりでした。

阪急が真似している？？？私もあり得ないと思います（笑）

[700: 匿名さん]

一番何より不思議なのが、同じニュータウン内に無条件や大ガス条件の宅地があって、昭和工務店同レベルのローコストであれば、同じ金額で好きな間取りともう少し大きな家建つのに、敢えて建売を選ぶのか理解出来ない。
安いとかなら、まだ判るが、、

[701: 匿名さん]

>>696
>阪急は元々電車やバスを走らせて、郊外を開発する事は昔からやっていた。
私は実家が宝塚ですので嫌なほど知ってます。

>片やタマはゴルフ場買い取って開発したが、モノレールも延伸せず、明らかに郊外宅地の厳しい販売現実。阪急は自前インフラ、タマは他人の褌。どっちが売れるかなんてど素人でも判る。
今の話はしていません。去年、一昨年の話です。
この時期、最も売れていたのがタマスマだったのは事実です。

>こんな事すら判らないのに分析して真似ろと言われる部下に同情する。
はい。商社→ハウスメーカ→現職で管理職ではありますが住宅業界はまだ10年程の駆け出し者です。
極力先輩方のご意見は伺うようにしています。
時間外や査定は良く評価しますが、人使いは荒いです。これが私のやり方です。

>購入層の違いすら判らないんだから、転職を勧める。
今の待遇に不満はありませんので転職は考えてません。

>タマとマンションの購入層がバッティングするかな。
しないと書いております。
親御さんがお嬢様に買い与えるケースで、お嬢様がタマスマが良いとおっしゃった一件のみです。
バッティングするなら悪い事だけ書きますよ。

昨年、一昨年と僻地で狭く最安でもないタマが売れていた理由について、貴殿のご見解をお聞かせ下さい。

[702: 匿名さん]

シャトルバスあるならタマの方が格上じゃない？行先は阪急JR本線の駅だし
ずっとバスがあればの話だけど

[703: マンコミュファンさん]

>>702 匿名さん

マジでタマが格上と思ってるの～
笑える～

フロントの建売と比べるとタマの作りは明らかにしょぼいよね。

床板の素材、壁紙の素材、外壁、扉の素材等々素人でもわかるよ❗

[704: 匿名さん]

>>701
タマスマっていつから売り出しているんだ。確か5丁目の積水が売り出していたころから、まだやっているんだ。
タマスマが一番売れた？勘違いしちゃいけないよ。他の大型分譲が無かっただけだよ（笑）。まぁ売るものがない他と、売るものが大量に残っていたタマスマの違いだな。
失礼！その間販売してたのは、永遠のライバル森町があったな。
因みに彩都6丁目なんて後から売り出してもうもう販売終わっているよ。そして今のフロント。
違いが一目瞭然だな。

見解？聞かないと判らないくらい、事実から目を反らす人にいくら言ってもね〜。

[705: 匿名さん]

>>702
バスですか。確かに便利そうですが自主運営で不安定、渋滞にも巻き込まれるでしょうから、果たして売れる理由になるのかは少し疑問があります。

>>703
>床板の素材、壁紙の素材、外壁、扉の素材等々素人でもわかるよ❗
さすが素人さん、見事に見えるところばかりですね。
タマホームの企業イメージから安っぽく見られがちですが、使ってある物は殆どの建売では太刀打ちできないレベルです。

タマスマ建売：
突板/挽板フローリング、壁紙はサンゲツ/シンコールのミドルクラス、外壁はケイミュー18mmか塗壁、玄関扉はリクシルのミドルクラス。
殆どの物件が耐震3、長期優良、基礎配筋12Φ150mmピッチ、土台桧無垢、柱梁杉集成、瓦屋根、low-eサッシ、断熱90/155GW、風呂サザナなどアッパーミドルクラス、キッチンリクシルアミーのトップグレード、建具は永大、大建、朝日ウッドあたりのミドルクラス、太陽光京セラ、エネファーム、ホームセキュリティ、外構付、、
基本的なところはタマの注文のスペックほぼそのままです。

ちなみに世間一般の建売は、基礎配筋10Φ200～250mmピッチ、ホワイトウッド構造材、コロニアル屋根、サイディング外壁12～14mm、シートフローリングぐらいが一般的で、太陽光など耐震の関係で付かないところも多いです。完全にタマの方が格上です。

昭和工務店もある程度は知ってますが普通の建売スペックです。彩都の物件は私は存じ上げないので気になるなら調べて下さい。

元々タマの注文は、価格はそこそこ安いものの標準のスペックが相当高い事で知られてます。
私も前職の時は何度か苦慮させられました。
大手ハウスメーカでは予算ぎりぎりで建てているお客様が半数を越えます。コスト削減のため低スペックにならざる得ない事も多々あり、タマ以下とお叱りを受けたり失注した事もあります。
元の価格が安いのでオプション付けて比較されればほぼ失注ですから大嫌いなメーカでした。
あれをメートルモジュールから尺モジュールにして建売マーケットに持ち込んでるのですから、スペックが高いのは当たり前です。

しかし、建売のお客さんは殆どが基礎や構造には興味や知識が無い方が多く、いくら良い物を使っても売れる要因にはならないとも思ってます。

>>704
タマスマは2012年夏頃からです。
2013頃は全くと言ってよいほど売れてませんでしたが、2014年の消費税増税前から売れ始め、増税後に少し下げる物のコンスタントに毎月10棟(最小5、最大20以上)ほど売れてます。
20～30棟建てては売るのを繰り返してるようで短期で売り切る事は無い売り方です。

彩都や森町は大手デベ、自治体、複数のハウスメーカなど強力な体制ですが、タマスマはたかが１民間企業にすぎません。しかもあの立地です。
1/10しか売れなくても全く不思議ではないです。
タマスマが300棟なら彩都なら3000棟でしょう。
それが、彩都が売れないと喘いでた時期でも、安い建売ばかりか数は少ないものの注文まで売ってたのです。

前職時代の知人で彩都の販売に携わってる人がいます。
その方もタマに負けてるが理由がわからんとおっしゃってました。

>6丁目
数がしれてますよね。

>事実から目を反らす人にいくら言ってもね〜
そんなつもり無いですよ。

いま、ガーデンフロント人気ですよね。
なにか同じ理由があるのでは？と見ています。

[706: 匿名さん]

>705

立地に関係なくタマスマが売れるのはものがいいからと言っている？それとも他の理由があると言っている？

もともとの話題のタマスマがガーデンフロントに影響を与えているというのはどういう観点から何の影響を与えていると想定しているのでしょうか？

正直家自体に価値を見いだして買う人って変わっている気がする。　家を買う条件の最初は立地、その後環境、そしてハウスメーカーの順番が論理的な話だと思う。この家に住みたいから仕事は大阪だけどさいたまに済もうなんてあり得ない。

[707: 匿名さん]

販売苦戦していたガーデンテラスは125区画売るのに3年半かかった。

同時期にタマスマのほうがずっと売れていたのは事実。

[708: 匿名さん]

〉705

まぁ、3000万台がよく売れるんだから数がそっちが出やすいのは当たり前。
タマに件数で負けてる理由は住宅販売のボリュームゾーンより彩都が上で販売してるからだわ。

ガーデンフロントのすごさって5000超えると売れないって言ってるところを
その上値近辺、もしくは超えたところでわっさわっさ売ってるところだよねぇ。

理由はわかんないけど。

[709: 匿名さん]

あらあら。
住宅関係者が書き込み合戦始めてるんですね。
何度お恥ずかしい

[710: 匿名さん]

>>707
最初の1年でほぼ完売だったが、大ガスが数区画売れ残ったのは事実。
それをもって、ずっとタマスマの方が売れていると書く事自体悲しくないかな？