阪急彩都ガーデンフロントってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

公式URL：http://www.hankyurealty.jp/3110/

所在地：大阪府箕面市彩都粟生北2丁目13番他
交通：大阪モノレール彩都線｢彩都西｣駅より徒歩17分(分譲地より最も近い地点より算出)
総区画：238区画
売主：阪急電鉄株式会社　阪急不動産株式会社

阪急彩都ガーデンフロントについて語りましょう。

[101: 周辺住民さん]

88＆93です。

私の記載不足で、誤解による議論が展開されていますので記載します。

私が書いた時間は駅から駅を前提に記載しています。
自宅からはそれぞれ住んでいる場所でかなり違うと思いますので
それぞれの見解があると思います。

後高低差も、私はテラスをベースにフロントがどれくらい高いか
記載しています。駅からの高低差ではありませんのでよろしくお
願い申し上げます。

ただやっと、ちゃんとした社会人のコメントを記載される方が増えて
来てなんだかほっとしています。

無論、色々感じ方やそれぞれが重要視するポイントは違うため
様々な意見があってしかるべきかと思います。

ただ購入者の方々に、ちゃんとした情報が伝わることを願って
おります。

[102: 匿名さん]

>>98
その国土地理院マップの標高データは、彩都開発前の測量値かもしれませんね。
（盛土のあたりで突然標高が低くなりますので）
要確認です。

[103: 匿名さん]

だいたい彩都粟生南5～7丁目で標高150～165m（最大で盛土30m超）
http://www.city.minoh.lg.jp/~data/machi-kensaku/koudotiku2_K514.html

ガーデンテラスは前面の大通りはともかく、実際に家が建つ場所は標高165～195m

[104: 匿名さん]

>>103
あれ？
彩都西駅はの標高は？
この地図によると彩都西駅と彩都の丘学園との標高差は約40mですね。
98で標高差50mと言ってたのは大幅な水増しでしたね。
何か意図することがあるの？

[105: 周辺住民さん]

>>104

98だけど意図はないよ。
50mと思ったソースは出してる。

まぁ、標高差50mの通勤の方が頑張ってる感があって個人的には好きだけど。

40mだとキレが悪くて少し残念。

[106: 匿名さん]

>>103
等高線の見方を一から勉強しなさい。間谷住宅の北側は以前グランドキャニオンのような断崖絶壁の峡谷があったとは知らなかったぜ！
もしそれが事実なら、尾根の等高線図が根本間違っている事になるな。仮に30メートル盛り土だと、尾根にかかる等高線は槍のように南北に極端に尖った形となる。一部埋め立てられているので確定ではないが、等高線の間隔、曲線角度、斜度から見て、いいとこ多く見て7メートル程度。そもそも30メートルあったら低層住宅地として開発認可下りないし。

[107: 匿名さん]

103
街区の名前間違ってるよ
標高が約170～195mなのは、テラスじゃなくてフロントだね

[108: 匿名さん]

>>106
さんざん過去スレで論破されているのにまた出てきたよｗ

彩都粟生南エリアの盛土は最大30m超で確定


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No.424　by 匿名さん　2015-05-23 20:20:47

～～
No.724　by 匿名さん　2014-06-24 22:02:07

>>722
何回間違えててるんだよ。googleマップの等高線は10m。
ガーデンテラスの南部は造成前の一番低い所（谷）の地盤面は、標高140m弱。ライトハウスは130m。

地理院地図で造成前の等高線が見られるからチェックしてみろ。
http://user.numazu-ct.ac.jp/~tsato/webmap/map/gmap.html?data=djws
国土地理院２万５千分１地形図は、計曲線（太線）５０ｍ、主曲線（細線）１０ｍで決まってるからね。
そこからグーグルマップ（単なる「地図」を選択）に切り替えたら間隔同じだろ？　

＞住宅地において盛土３０M以上とかは物理的に不可能である。

彩都粟生南7丁目の一番低かった場所（谷）は標高120m前後の谷。
ここに造成された宅地が現在（造成後）に標高150m超えてるのが現実。
盛らずにどうやって30mもあげたんだ？



No.425　by 匿名さん　2015-05-23 20:54:06
>>424
あ～あ、言っちゃったよ。
彩都は、騒音で寝られないからイラついてるにに、盛土の具体数値まで出しちゃってどうするの？
因みに、彩都粟生南6丁目で造成前に一番低かった谷は標高130mで造成後に家が建ってるけど標高は152m。この場所の盛土は22m。10mの盛土でも心配なのに20mの盛土って大丈夫？
森町レッドゾーンより危ないんじゃない？


No.426　by 匿名さん　2015-05-23 21:04:02

補足
ガーデンテラスとプライムテラスの谷の所の谷は造成前は120mで今は155m。ざっと盛土は35mの高盛土。


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No.996　by 匿名さん　2014-07-05 22:23:04

残念ながら盛土が30mを超えているのは全くの事実です。

自分の目でご確認ください。
http://user.numazu-ct.ac.jp/~tsato/webmap/map/gmap.html?data=djws


No.998　by 匿名さん　2014-07-05 22:42:36
>>993
996さんの地図で造成前の標高、Google earthで造成後の標高を調べると、
ガーデンテラスで一番低い北西区画の造成前の標高が130m。
造成後の標高が160mなので、盛土は30mの計算になりますよ。


No.1005　by 匿名さん　2014-07-05 23:48:42

URが公表してる30～40mの高盛土ってのは、本当ですね。まあ、施工主として公表は当然でしょうが。
http://www.city.minoh.lg.jp/saito/documents/ryokuka.pdf

[109: 匿名さん]

No.436　by 匿名さん　2015-05-23 23:59:16

>>431
地図を同じ縮尺で印刷してって、どれだけ原始的な方法？笑ってしもた。
1.今昔マップ(http://ktgis.net/kjmapw/)立ち上げ
2.左を1983～1988年の地図に設定←等高線カラーで見易い
3.右を航空写真に設定
4.プライムテラス中心辺りの等高線見ると120mの等高線が通っている。これで此処が元々120mであることが判明。因みに調整池辺りは110mの等高線有り。元々は調整池の有る谷から10m上の土地だったことが分かる。
5.造成後の標高はGoogleMAP標高表示で確認。
調整池は標高109mで高さ変わらず。プライムテラスの同じ箇所の標高は156m。
6.盛土高は156m-120m=36m
7.彩都と森町の盛土対決は、彩都の圧勝。

[110: 匿名さん]

>>106
彩都の盛土が本当に10m以下と思ってるのかな。
おめでたい人(笑)
ここまで無知は有り得ないから炎上目的？

[111: 匿名さん]

>>109
その地図は便利ですね。
ガーデンフロントも東側などもともと標高130m台だった場所から粗造成で相当な盛土をしている事が分かります。

道理でURの公表資料にも「30～40mにも及ぶ高盛土や長大な斜面が発生する」という表記があるわけですね。

[112: 匿名さん]

彩都は切土ででた土をつかって盛土して一定の広さにしている。
盛土部分は水抜きやら、杭やらのいろいろ技術使って安全性に配慮して盛土してる。
政治家がこの盛土を視察にくるくらいような有名な場所。

まぁ、何度も煽りにつかわれてるネタ。

安全性は相当配慮されていても、盛土は盛土だ！　っていう議論で　
50年先でも同じ話でやりあってそう（笑）

[113: 匿名さん]

盛土で問題になるには、時間が経った時の劣化なんだよな。
彩都の箕面側は事業完了してないという事で、まだ大規模盛土マップ公開して無いけど、茨木側を見れば、ほぼ半分は盛土で山を削って谷を埋めてるのがよく分かる。

http://www.city.ibaraki.osaka.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/43...

[114: 匿名さん]

>>109
盛土論争きたあ～
自爆しているようだから一つ教えてあげるが今昔マップ立ち上げて自分でやってごらん。適当なメートル書いているが、右の画面のカーソルがプライムテラスの住宅が建っている場所に合うように合わせて、プライムテラスの住宅が建ている場所に合わせて、ダブルクリックすると、左の昔の画面に標高が出るよ。低いところで130メートル。
然も造成後は156メートルもないし。

今時標高APIでレーザーで測量地がピンポイントで測れる時代に等高線を一生懸命に眺めているなんて。等高線なんて空撮時代の遺物で今は過去データーすらAPIで数値化されているのに。等高線があっているのは山の山頂程度だよ。

[115: 周辺住民さん]

盛土論争はこの辺でよろしいのではないですか。

購入者に有意義なスレにもどしましょう

[116: 匿名さん]

>>114
戸建スレでも出没していたが、お年寄りに文明の利器の使い方を説明してもね、、、
昔の人には等高線を見るのがしっくりくるのでしょう。

[117: 匿名さん]

>>114
残念でした。左画面をクリックして出る標高（や座標）は地理院地図のAPIで自動的に表示されるデータ（今現在表示される数値は少し前の大規模造成工事中のデータ）で、表示地図ごと（年代ごと）の昔（造成前）の標高じゃないから（笑）
どんだけ情弱なんだよ。
造成前の標高は、80年代の地図を表示させた時に出る等高線が正解。つまり120mで正しい。
80年代の航空レーザー測量の数値なんてあるわけない事ぐらいちょっと考えれば気付くでしょうに（笑）
ためしに左画面を最新の地理院地図（ガーデンテラス造成済み）にして、ガーデンテラス左上あたりの幹線道路部分をクリックしてみたらいい。造成後ならありえない120～130m台の数字が出るから。ようするに地図と連動していない。

ちなみにレーザーの数値は、樹木（表遮蔽物）に覆われている山などは場合、高度は10m以上高く出るからね（補正しているデータとされていないデータが混在しているので注意必要）。

[118: マンコミュファンさん]

>>116=114
バレバレの自演の上に、恥の上塗りであまりにも痛々しい（笑）

左クリックで表示される位置情報や高度は、どの地図でも

一律同じ直近データが表示（彩都粟生南・北付近の場合、大規模盛り土工事中の測量データ）されるだけなのに

造成前の元の標高と勘違いしちゃったか・・・

「戦前」の地図を表示させても、「レーザ測量」の数値が表示される時点で

まともな方なら普通は気付くのに気の毒なものです。

[119: 匿名さん]

盛土ないって話にするのは無理筋。

あるとわかった上で購入を検討すればよい。
どこがどの程度盛土されているか判断する上で
今昔マップは有効だと思う。

購入検討時にはどんな対策してるか聞いてみるのが
いいと思う。

[120: 匿名さん]

盛土の何が問題ですか？

[121: 匿名さん]

盛土は何も対策しなければ、大地震の時に盛土の地滑りや、基礎地盤の液状化などが発生する。東日本大震災でもかなりの被害を出したとされ、盛土の情報は購入者は知っておく必要がある。

盛土の対策をうちまくったのが彩都の造成
もしかしたら自然の環境よりも強いかもしれないし、想定外の地震でだめかもしんない。

安くない買い物。よく調べましょう。

[122: 匿名さん]

東日本大震災における液状化および盛土の変状による住宅被害

http://www.sonpo.or.jp/archive/publish/bousai/jiho/pdf/no_248/yj24808....

[123: 匿名さん]

>>120

＞「あの別荘地は昔は田んぼだったのを埋め立てたもの。見晴らしを良くするため、
＞かさ上げして造成した所もあり、地盤が弱い。1区画約100～200坪で、値段は1千万円前後。
＞そこに建物を3千万～5千万円くらいかけて建てた人が多い」



4月16日未明、マグニチュード7.3の地震で大規模な土砂崩れに見舞われた熊本県南阿蘇村の高野台地区。見渡す限りの空間が茶色い土砂に覆われていた。数台のショベルカーが、家があったはずの場所を掘り続けていた。

夜を徹しての捜索作業の末、20日朝に心肺停止状態で発見され、その後死亡が確認された男性は、同地区に住む前田友光さん（65）。連日、捜索作業を現場で見守っていた長男の友和さんがこう語る。

「地震後、父に連絡をとったがつながらず、通行止めの道をなんとか阿蘇まで駆けつけた。土砂崩れを見て、ただただビックリ。正直、もうダメだとは思っていました。捜索の間ずっと、『早く父を出してくれ』と祈っていました」

南阿蘇の豊かな自然が気に入って「隠れ家」として家を購入し、近くのゴルフ場に勤務していたという友光さん。一年の大半をここで過ごし、熊本市内の自宅にいる妻もよく行き来していたという。

「父のすぐ近くに、40年くらい前の母との結婚式の写真があったそうです。オヤジ、最後まで母と一緒だったんだ、好きだったんだなと。遺体が見つかった場所は思ったよりずっと離れていて、かなり土砂に流されたようです。重かっただろう、怖かっただろうな……」

高野台地区では前田さんを含む4人が亡くなり、23日現在、1人の行方がわかっていない。

小高い丘の上に十数戸が軒を連ねたこの新興住宅地の住人は、村外からの移住者が大半だった。地区のある丘の下、村の古い家屋が連なる＊＊に住む80歳の男性がこう語る。

「あそこは村が人口減少対策のため、15年ほど前から移住希望の若者を集めていた地区。購入後、3年以内に家を建てる条件で土地を安く売っていた。どういう人が住んでいたか？　さあ……私たち地元生まれの村民と付き合いもないし、あんまり関心もなかバイ。ここに80年住んでいるけど、周りの山で土砂崩れなんて起きたことなかった。まさかあんなことになるなんて」

高野台地区に住む40代の教員の男性はこう語った。

「熊本県内の合志市から移住しました。春は桜がきれいで、なだらかで広い丘を散歩できる。これ以上ないというくらいの大自然です。住民も自然好きの人ばかりで話が合うし、子育てにもとてもいい環境だった。近所で何人も知った方が亡くなり、胸が詰まります」

一方、高野台地区のすぐ近くには、1990年代後半から大手不動産会社が分譲を始めた住宅地がある。黄色やオレンジの塗装が施された瀟洒（しょうしゃ）な一軒家が数十軒連なり、さしずめ「高級別荘地」といった趣だ。

ただ、地区に足を踏み入れると、記者はその惨状に言葉を失った。道路のあちこちに亀裂が走り、50センチほどの高低差がある巨大な地割れが地区を真っ二つに貫いている。崖沿いの土地は谷底に向かって激しく傾斜し、今にも転落しそうな家もあった。

地元で不動産会社を営む50代の男性がこう語る。

「あの別荘地は昔は田んぼだったのを埋め立てたもの。見晴らしを良くするため、かさ上げして造成した所もあり、地盤が弱い。1区画約100～200坪で、値段は1千万円前後。そこに建物を3千万～5千万円くらいかけて建てた人が多い」

庭に地割れが走った50代の教員の男性がこう語る。

「建物自体の被害はともかく、土地がこんなに傾いてメチャクチャになってしまったら、もう住めない。敷地内に温泉も湧いて、最高の条件だったんですが……。この地区は定住者と別荘にしている人が半々くらい。定住者はリタイア後に移り住んだ夫婦が多い。国から補償を受けられるのかどうか。連日、住民が集まって会合しているところです」

崖沿いの土地に住む67歳の男性は、11年の東日本大震災の後、茨城県つくば市からここに移住してきたという。途方に暮れた様子でこう語った。

「3.11で大地震が怖くなった。『地震がないところに行きたい』と思って、ここを4年前に中古で購入し、夫婦で移住してきたんです。標高が高くて夏は涼しいし、これからの季節は花がいっぱい咲いて最高の土地だった。まさか、こんなことになるなんて……」

男性の家の菜園には色鮮やかな花が咲き誇っていた。しかし、地割れだらけの土地は傾斜し、住宅を囲う白いフェンスがはるか下の谷底に転落しているのが見えた。

楽園のはずだった「終の住み家」。その多くが、一夜にして失われてしまった。（本誌・小泉耕平／今西憲之）

※週刊朝日　2016年5月6－13日号
http://dot.asahi.com/S2000/upload/2016042600185_1.jpg
http://dot.asahi.com/S2000/upload/2016042600185_2.jpg
http://dot.asahi.com/S2000/upload/2016042600185_3.jpg
http://dot.asahi.com/wa/2016042600185.html

[124: 匿名さん]

>>123

　それ埋め立て(笑）
　盛土じゃない。

[125: 匿名さん]

彩都箕面みたいな30～40mに及ぶ高盛土（UR発表）を行った分譲地って、高度成長期や昭和40～50年代のニュータウンには殆ど例が無いからね。

いくら居住者が彩都に限っては盛土でも安全だと都合の良い思い込みで強がった所で、説得力のある実績が全く無い。

[126: 匿名さん]

>>123
災害を面白おかしくネタにするな！

[127: 匿名さん]

>>125

　水対策
　・盛土　5mごとに　立体的暗きょ網を設置
　・縦集水枡で集めて排水
　
　ずれ対策
　・盛土の中に岩塊で作った大型埋設工（土の中の砂防ダムみたいなもの）

ていう盛土に対して結構な対策を実施している。別に思い込みだけではない。
それを十分とみるか不十分と見るかだけの問題

全部が全部盛土ではないし、30mの盛土ってガーデンフロントとは直接関係ないんじゃない？
足元だけど。

[128: 匿名さん]

>>127
ガーデンフロントもとてつもない盛土で平坦化しているエリアだよ
https://bit.ly/1QEekEX

ガーデンフロントの東部分の広範囲は、もともと標高129m～140m台だった谷で現在の標高170m以上に嵩上げされている。
http://goo.gl/BEqn92
http://www.city.minoh.lg.jp/~data/machi-kensaku/koudotiku2_K514.html

[129: 購入経験者さん]

128さんのhttps://bit.ly/1QEekEX 情報からすると、フロント左端下側は
かなりの窪みというか谷を埋めて、右側エリアと高さをあわせたということに
なりますね。

これはさすがに危険かもしれませんね。直下型地震が来るとかなり崩れる可能性
が高いように思います。
マンションでないので、地層まで杭を打っていないと思われます。

左下エリア購入の方or検討中の方は、阪急不動産からその説明を聞いていれば
いいのですが・・・

[130: 匿名さん]

>>129

　この写真は考えるにはわかりやすい。

　この写真見ると、対策の大型埋設工うっているところみたいな感じだね。
　聞いてみるのが一番。　
　一番南端も地味に盛土している。ここは擁壁の体力勝負かな。

　

[131: 不動産購入勉強中さん]

南側の壁が支えきるほど分厚くないし、
自然の猛威は、熊本地震で歴然です。

ただほとんど成約されていますね～汗

[132: 匿名さん]

>>129
左側（西側）だけじゃないですよ。
右側（東側）もこの画像では既に巨大な造成工事が終わっているだけで、相当深い谷を埋めています。

[133: 匿名さん]

それと、これはとても重要な点ですが、昔の地図を調べて今の標高のほうが低いからといって、盛土を行っていない切土とは限らないという事です。
殆どの土地は、たとえ粗造成工事で盛土を行っていないエリアであっても、最終の宅地造成工事に伴う擁壁工事で斜面の土地を水平にするために切土と盛土を行っているので、宅地内では切土と盛土が混在しています。

[134: 匿名さん]

>>131

　南側の擁壁の役割は、133の指摘している盛土が流れないため用だと思う。
　（一般に住宅建てるときに必要な擁壁レベル）
　基本的には切土の上の盛土。（一部谷あり↓）


>>132

　東側、確かに埋めてるね。階段と学校脇の坂道の真ん中くらから北側に切れ上がって。
　一番北側まで、135m位の谷を170mまで埋めて、前の道路幅くらいで埋めてる。

地盤、しっかり確認しといたほうがいいね。

[135: 匿名さん]

女川町の震災後の高台工事で10m〜15mの盛土が必要な箇所が議会で大問題になり、彩都に見学行ったそう。

彩都の30m以上の高盛土から比べれば、どんな盛土もOKだな。

http://blogs.yahoo.co.jp/luck_44takano/37221732.html

[136: 購入検討中さん]

彩都の丘学園は大丈夫なのでしょうか。

学校なので危ない土壌に建てないと思いますが、子供が通う学校になるので、心配しています。

[137: 匿名さん]

https://bit.ly/1XZfRv0

ガーデンフロント東側もめちゃめちゃ大規模盛土している最中の画像。

[138: 匿名さん]

彩都の盛土は多く見ても7mとか無知を晒してた106の人、どこか雲隠れしちゃったのかな(笑)

[139: 周辺住民さん]

137さん

127さんの写真と同じですね。

私は盛土について詳しくないのですが、西側は明らかに崖になっている状況が分かり
そこを埋め立てたことは分かりますが、東側が盛り土って、写真からどうして分かる
んでしょうか。

もともとあった山を平地に削ったように見えますが・・・

137さんorその他詳しい方教えていただければ幸いです。

[140: 買い替え検討中さん]

西側は、大阪ガスの販売エリアですが、このエリアがかなりの窪みを埋めたところに
なりますね。

http://saitogf.osakagj.com/sales/index.html


上記ＵＲＬからすると、８つぐらいが契約済みなっていますが
契約の方は127さん、137さんの写真の状況を知っているのですかね・・・

[141: 匿名さん]

こちらと、新駅付近の白島や船場だとどちらがよいでしょうか？坪単価は少しこちらが安い？

[142: 匿名さん]

>>141
船場の坪単価は、少しどころか彩都の倍ですよ。

[143: 匿名さん]

>>142
今そんなに高くなってるんですか？宅地も？
駅ができれば便利になると思ったけど、それではなかなか比較検討できないですね。

[144: 匿名さん]

>>139
ちょっと画面をスライドすれば別の画像も見られるよ。
昔の地図を見れば分かるけど、ガーデンフロントの東部分から学校にかけても標高130m台のかなり深い谷を盛土で埋めてる。
http://goo.gl/uZMVz2

>>140
阪急が分譲したプライムテラスも最大30m超の盛土だったけど売れたね。
買った人がそれを知った上でなのかどうかは定かではないけど。
ガーデンテラスや積水系など彩都粟生南エリアにも相当な盛土のエリアがある。

[145: 購入検討中さん]

144さん

ガーデンテラスや彩都粟生南あたりは、写真からするとまだましですね。

しかるにガーデンフロントの深さは、かなりきていますので、リスクがかなりありますね～

[146: 周辺住民さん]

色々皆様にご心配していただいていますが、購入の際阪急不動産から説明を受けていますし、かなり詳細な図面をもらっています。箕面市からもこのエリアの第一種住宅地に指定されており、今わかる範囲では、活断層も発見されていないエリアなので、ひとまず購入者は納得して購入していると思います。

リスクをどこに見るかのような・・・

人それぞれの判断でしょう。

[147: 入居予定さん]

＞＞146

私も同感です。
購入する側も、何も調べず購入している訳ではありませんよね。生涯の大きな買い物ですので、土地や学校、生活に必要な環境が整っているか色々調べ比較検討し、最終的に彩都あたらしいステキな環境を選択していますので、購入者は納得しているかと思います。

[148: 匿名さん]

今までこの掲示板に出てきた地図と写真から彩都の丘学園のグラウンドの半分は多分盛土、校舎は切土、深い谷の部分は現在の学園とフロントの間の道

フロントの東側は谷上がったところを切土して道と同じ高さにして、再度7mクラスで盛土

擁壁見ると水抜き穴やら、写真みると埋設工やら、盛土に対してお手本の対策がしっかりされてる。

大地震発生時に問題になるかもしれない話
しかもおこるまで、対策の有効性が絶えず疑問視されるので、前にもあったけど、50年先まで有効だ、不足だと
言えば言える話。

高層免震のマンションに対して計算して倒れないようにしてるけど上の方は揺れるんでしょ。直下型きたら倒れるんでしょ？という議論

造成地で切土だけってのも有り得ない話だしね。

ハザードマップが普通検討の土台になるよね
この手の話は。

[149: 匿名さん]

彩都の造成は、UR公表でも100m以上の高低差を40m〜50m切り盛りしてフラットの宅地にしてるから、3500万m3のとてつも無い造成工事らしい。造成時は最新の工法だったとして、30年後も大丈夫と言い切れないから、あとは個人の判断だろう。
まあ、山間部を造成した安い土地はそりなりにリスクがある訳で、心配ならお金払って平地の土地買えば良い。

[150: 匿名さん]

＞ハザードマップが普通検討の土台になるよね

いや、まともな人間は大規模盛土造成地マップも普通参考にするでしょ。

意味がなかったら国をあげて作成してないって（笑）

箕面市が悪質なのは、現在分譲中の森町と彩都は「造成中扱い」にして、大規模盛土造成地マップで盛土場所を非公開にしているところ。

昔開発された場所と違って専門業者の調査すら不要で、図面もあって完全に分かっているのに、販売に影響が出ないように、分譲が完了するまで公開しないのは魂胆があからさま。