阪急彩都ガーデンフロントってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

公式URL：http://www.hankyurealty.jp/3110/

所在地：大阪府箕面市彩都粟生北2丁目13番他
交通：大阪モノレール彩都線｢彩都西｣駅より徒歩17分(分譲地より最も近い地点より算出)
総区画：238区画
売主：阪急電鉄株式会社　阪急不動産株式会社

阪急彩都ガーデンフロントについて語りましょう。

[686: 匿名さん]

フロント対面の積水販売のマストステージ彩都＆６丁目コモンアベニュー彩都Ⅱもついに残り
唯一建売１戸＆宅地１宅地のみ！

http://s-saito.com/outline/index.html

http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/0/27220/b200008/s201005/00006569/...

フロントに限らず、今彩都箕面側の宅地販売or戸建は
売れているということだね

マストステージも宅地に家が急ピッチで立ち始め、半年前のトンネルまで宅地で
ガランとした風景からガラッと変わりましたよ～

[687: 匿名さん]

>>685
テラスと比べたら安い。モデルルームとはいえ400万は安くて検討者は買い得かも？
テラスのモデルルームで一番末期の値段より、既に若干安いけど、場所が、、、。
もう駅まで歩くのは到底無理ですね。

[688: 匿名さん]

トンデモ論でどう言い訳したところで家余り土地余りで東部が計画抜本的変更になった事実がすべて。

そもそも都市部で土地が余っていないのならURが全国で猛烈な勢いで開発地から撤退、業者に売却しまくっている事の説明がつかない(笑)

[689: 匿名さん]

当たり前だが、土地が不足している=価値が上がる時代ならURは(塩漬け)保有土地を放出しない。

[690: 匿名さん]

>>689
土地が不足しているから、価値が上がるなんて理由のごく一部。それは歴史が証明している。
では何で今土地が上がっているんだ（笑）人口増加しているのは、暇人で子作りに励んでいる君の家だけ（笑）

[691: 匿名さん]

５０坪以上で、建売４３９０万なら、妥当な相場なのでは？

また昭和工務店は、なかなかちゃんと作っているし大手不動産会社
（三井・野村・東急・阪急等々）も施工会社として使っているので
ステータスはあると思いますよ。

大和ハウスの高いけどちゃっちい作りよりは遥かにいいと思います。

[692: ご近所さん]

フロントの中段に住む方のお子さんが、「毎日あの階段登って家に帰るの結構しんどい、
筋肉痛になった」って話していましたよ。

見晴らし公園までの階段も傾斜も含めかなりきついし、家に帰るの結構すらそうですね。
かといって周辺のお友達と遊ぶところは、下の道路側まで下りないといけませんし・・・

やはり毎日の通勤・通学となるとかなりきつそうですね・・・

先日も彩都の丘学園とフロントの坂道を自転車立ちこぎで汗だくになりながらサラリーマンが登っていました。

[693: 匿名さん]

>>691
構造そのものは悪くないが、今後のメンテナンス費用で稼ぐ為に、吹きつけ外壁、あえて凸凹させた構造、そして何よりそれに合わせた使いにくい間取り。

[694: ご検討者さん]

693さん

ちなみにどこが使いにくい間取りでしょうか。

　http://www.hankyurealty.jp/3110/house/plan/15-1.php

　http://www.hankyurealty.jp/3110/house/plan/15-15.php

ごく一般的な作りかと思いますが、無いか素人には分からない
使い勝手が悪い作りとなっていのでしょうか。

ぜひ具体的に教えてください。
検討の参考にさせていただきたいので・・・

[695: 匿名さん]

>>683
タマスマはガーデンフロントに相当影響与えてると思いますよ。

タマスマが始まった時、｢あんな場所、売れる訳ないだろ｣、｢1、2年でタマはしっぽ巻いて逃げる｣と言われてました。私自身もそう思ってました。
ところが、消費税8％増税後の戸建てが売れない時でもあそこだけはコンスタントに売れており、一時は北摂エリアで最も売れていた(登記)ようです。完全に番狂わせです。

となりで商売してる阪急が指をくわえて見ているだけのはずはありません。徹底的に調べてガーデンフロントに反映してると思いますよ。

私は現在はマンション関係です。
基本的にはガーデンフロントやタマスマとは競合しませんが、一度お客様をタマスマに取られた事があります。(彩都のマンションにはたくさん取られましたが)
その時にタマスマの建売について売れてる理由を部下を使って調べてます。
売れる物を真似れば売れるはこの業界の常識です。

タマスマは駅から非常に遠く、土地45～50坪の郊外では狭い土地に100平米程度の小さな家です。不動産評価上は低評価で安くても売れない物件の代表例みたいな物です。
単に総額が安い理由なら、もっと便利な場所でさらに安い物件はたくさんあります。
シャトルバスもマンションならやっているところは他にもあります。

一方、庭は広く町並みは綺麗です。
私も車で走りましたが確かにうまくデザインしてあります。
あと特徴的なのが上物のスペックが高い事です。
タマの注文をそのままミニチュアにしたようで、基礎配筋、国産構造材、瓦屋根、サッシ、断熱など建売では注目されないところまで高スペックです。恐らく、北摂の大規模建売の中では最高スペックと思います。(建売ビジネス知らないのかとも思いますが、逆にそれがうけてるのかも知れません)
あれに太陽光やエネファームまでついて3000万円代ですから、土地が安い事を差し引いてもかなり安いです。
あとは、不便でも環境の良い場所を望む人は少ないものの居るのは確かです。
そのような人をがっちり捕まえてるのでしょう。

｢3000万円代はよく売れ、5000万円を超えると売れない｣セオリーにも合致してます。
このあたりから、阪急も小さな区割りにして総額を抑えてきたのだと思います。

[696: 匿名さん]

>>695
何かちょっと違うような、、、。
阪急は元々電車やバスを走らせて、郊外を開発する事は昔からやっていた。片やタマはゴルフ場買い取って開発したが、モノレールも延伸せず、明らかに郊外宅地の厳しい販売現実。阪急は自前インフラ、タマは他人の褌。どっちが売れるかなんてど素人でも判る。
こんな事すら判らないのに分析して真似ろと言われる部下に同情する。
購入層の違いすら判らないんだから、転職を勧める。タマとマンションの購入層がバッティングするかな。

[697: 匿名さん]

住民スレ見る限り、どっちもどっちだな

[698: 匿名さん]

>>694
無理矢理高天井を作る為の高ロフト。全く意味不明な間取り。
建坪に対して、無理矢理作った和室。茶道でもやる為か？
いびつな形のリビング。あれではリビングがとてつもなく狭く感じる。まぁ長方形のやつはマシだが台所入れて18畳なんて、家具を入れたら賃貸なみの狭さ。和室なんか無くして、全部リビングにする方が余程使い勝手が良い。
年に数回の来客なんて想定しても、4.5畳に泊まれて2人だよ。

[699: 購入検討者さん]

阪急不動産の方は、タマは全く相手にしていなかったですよ。

商談の雑談でタマや箕面新町だすと、「なかなかあちらは厳しそうですね」と
苦笑いしていました。

そちらがよろしければどうぞとと言わんばかりでした。

阪急が真似している？？？私もあり得ないと思います（笑）

[700: 匿名さん]

一番何より不思議なのが、同じニュータウン内に無条件や大ガス条件の宅地があって、昭和工務店同レベルのローコストであれば、同じ金額で好きな間取りともう少し大きな家建つのに、敢えて建売を選ぶのか理解出来ない。
安いとかなら、まだ判るが、、

[701: 匿名さん]

>>696
>阪急は元々電車やバスを走らせて、郊外を開発する事は昔からやっていた。
私は実家が宝塚ですので嫌なほど知ってます。

>片やタマはゴルフ場買い取って開発したが、モノレールも延伸せず、明らかに郊外宅地の厳しい販売現実。阪急は自前インフラ、タマは他人の褌。どっちが売れるかなんてど素人でも判る。
今の話はしていません。去年、一昨年の話です。
この時期、最も売れていたのがタマスマだったのは事実です。

>こんな事すら判らないのに分析して真似ろと言われる部下に同情する。
はい。商社→ハウスメーカ→現職で管理職ではありますが住宅業界はまだ10年程の駆け出し者です。
極力先輩方のご意見は伺うようにしています。
時間外や査定は良く評価しますが、人使いは荒いです。これが私のやり方です。

>購入層の違いすら判らないんだから、転職を勧める。
今の待遇に不満はありませんので転職は考えてません。

>タマとマンションの購入層がバッティングするかな。
しないと書いております。
親御さんがお嬢様に買い与えるケースで、お嬢様がタマスマが良いとおっしゃった一件のみです。
バッティングするなら悪い事だけ書きますよ。

昨年、一昨年と僻地で狭く最安でもないタマが売れていた理由について、貴殿のご見解をお聞かせ下さい。

[702: 匿名さん]

シャトルバスあるならタマの方が格上じゃない？行先は阪急JR本線の駅だし
ずっとバスがあればの話だけど

[703: マンコミュファンさん]

>>702 匿名さん

マジでタマが格上と思ってるの～
笑える～

フロントの建売と比べるとタマの作りは明らかにしょぼいよね。

床板の素材、壁紙の素材、外壁、扉の素材等々素人でもわかるよ❗

[704: 匿名さん]

>>701
タマスマっていつから売り出しているんだ。確か5丁目の積水が売り出していたころから、まだやっているんだ。
タマスマが一番売れた？勘違いしちゃいけないよ。他の大型分譲が無かっただけだよ（笑）。まぁ売るものがない他と、売るものが大量に残っていたタマスマの違いだな。
失礼！その間販売してたのは、永遠のライバル森町があったな。
因みに彩都6丁目なんて後から売り出してもうもう販売終わっているよ。そして今のフロント。
違いが一目瞭然だな。

見解？聞かないと判らないくらい、事実から目を反らす人にいくら言ってもね〜。

[705: 匿名さん]

>>702
バスですか。確かに便利そうですが自主運営で不安定、渋滞にも巻き込まれるでしょうから、果たして売れる理由になるのかは少し疑問があります。

>>703
>床板の素材、壁紙の素材、外壁、扉の素材等々素人でもわかるよ❗
さすが素人さん、見事に見えるところばかりですね。
タマホームの企業イメージから安っぽく見られがちですが、使ってある物は殆どの建売では太刀打ちできないレベルです。

タマスマ建売：
突板/挽板フローリング、壁紙はサンゲツ/シンコールのミドルクラス、外壁はケイミュー18mmか塗壁、玄関扉はリクシルのミドルクラス。
殆どの物件が耐震3、長期優良、基礎配筋12Φ150mmピッチ、土台桧無垢、柱梁杉集成、瓦屋根、low-eサッシ、断熱90/155GW、風呂サザナなどアッパーミドルクラス、キッチンリクシルアミーのトップグレード、建具は永大、大建、朝日ウッドあたりのミドルクラス、太陽光京セラ、エネファーム、ホームセキュリティ、外構付、、
基本的なところはタマの注文のスペックほぼそのままです。

ちなみに世間一般の建売は、基礎配筋10Φ200～250mmピッチ、ホワイトウッド構造材、コロニアル屋根、サイディング外壁12～14mm、シートフローリングぐらいが一般的で、太陽光など耐震の関係で付かないところも多いです。完全にタマの方が格上です。

昭和工務店もある程度は知ってますが普通の建売スペックです。彩都の物件は私は存じ上げないので気になるなら調べて下さい。

元々タマの注文は、価格はそこそこ安いものの標準のスペックが相当高い事で知られてます。
私も前職の時は何度か苦慮させられました。
大手ハウスメーカでは予算ぎりぎりで建てているお客様が半数を越えます。コスト削減のため低スペックにならざる得ない事も多々あり、タマ以下とお叱りを受けたり失注した事もあります。
元の価格が安いのでオプション付けて比較されればほぼ失注ですから大嫌いなメーカでした。
あれをメートルモジュールから尺モジュールにして建売マーケットに持ち込んでるのですから、スペックが高いのは当たり前です。

しかし、建売のお客さんは殆どが基礎や構造には興味や知識が無い方が多く、いくら良い物を使っても売れる要因にはならないとも思ってます。

>>704
タマスマは2012年夏頃からです。
2013頃は全くと言ってよいほど売れてませんでしたが、2014年の消費税増税前から売れ始め、増税後に少し下げる物のコンスタントに毎月10棟(最小5、最大20以上)ほど売れてます。
20～30棟建てては売るのを繰り返してるようで短期で売り切る事は無い売り方です。

彩都や森町は大手デベ、自治体、複数のハウスメーカなど強力な体制ですが、タマスマはたかが１民間企業にすぎません。しかもあの立地です。
1/10しか売れなくても全く不思議ではないです。
タマスマが300棟なら彩都なら3000棟でしょう。
それが、彩都が売れないと喘いでた時期でも、安い建売ばかりか数は少ないものの注文まで売ってたのです。

前職時代の知人で彩都の販売に携わってる人がいます。
その方もタマに負けてるが理由がわからんとおっしゃってました。

>6丁目
数がしれてますよね。

>事実から目を反らす人にいくら言ってもね〜
そんなつもり無いですよ。

いま、ガーデンフロント人気ですよね。
なにか同じ理由があるのでは？と見ています。