戸数の少ないマンション vs 戸数の多いマンション

[匿名さん]

私は戸数の多いマンションを選びました。
①共用施設の充実（同じ予算でより豪華）
　内廊下、ジム、カフェバー、ライブラリー、キッズルーム、スタディルーム、ゲストルーム等
②管理費負担が軽減されやすい

ザックリ書くとこんな感じでしょうかね。
ただ逆に戸数の少ないマンションが良い人が私の周りに多い事に驚いたのですが、理由を聞くと
①世帯数が多いと煩わしそう
②子供がウザったそう
③静かそうだし、のんびり住めそう
④お洒落な物件が良い

などの意見が多く、管理費、修繕費の事を聞くとあまり深く考えていない人が多いのも特徴です。
地縁重視の方も多かったかな。
世帯年収も私と同等なのに・・・。私が気にし過ぎかな？　皆さんはどっちが良いですか？

[2: 匿名さん]

戸数の少ないＶＳ多いだけで考えるなら、スレ主さんが言うように、
管理費、修繕費の問題と言うか、多い方が大規模修繕の時の持ち出しが少ないと思うので、
多い方が望ましいと思いますが、個人的には豪華な施設は必要ないですね。
その施設を使用しなくても、その管理費（維持費）、修繕費も負担する事になる訳ですから。
あと、多い場合、議決を取る時、人数が多くて意見がまとまり難いと言うのはありますよね。
ちなみに、うちは８０戸のマンションで、集会場以外の施設はありません。
理事会も上手く機能していて、変更した管理会社も良い会社だったので、管理費は毎年黒字。
修繕費としてプールしています。
ですから、管理費アップも大規模修繕時の持ち出しも無くて済みそうな感じです。

[3: 匿名さん]

やっぱり地縁重視でしたか？
うちは500世帯のマンションで同じ様に毎年黒字です。
金のかかりそうなプール、温泉、サウナ等の施設は避けました。
住んでみて分かったのは共用施設はほとんど使いませんね。

[4: 匿名さん]

世帯数が多いとお金の管理って大変なんですね。
本当に想定外でした・・・。
資産運用しようって話もあるんですけど失敗したら・・・、それが一番心配です。
今から買う人は気を付けたほうが良いですよ。
今にして思えば、150〜200世帯位がちょうど良いかもしれません。
修繕費と管理費で毎月1200万〜集まって来るマンションの理事にいつかなると思うと
めちゃめちゃ気が重いよ・・・・・・・・・・。

[5: 匿名さん]

不動産雑誌で大規模のメリットが宣伝われているけど、
理事をしてみるとわかるけど本当にいろんな住民がいて
意見がまとまらないし、少数意見は反映されない。
大所帯だから、誰かがやってくれるだろうと無関心な人が多いです。
護送船団のように、修繕その他も最低限の人に合わせる傾向があると思います。
管理費が安いとか、積立金が貯まるとかいいますが、大規模だから小綺麗にしようとすると
修繕費も莫大です。
一番イライラするのは、修繕積立金が莫大に貯まっても住民の意見がまとまらず使えないことです。
新しいうちは大規模のメリットの設備も整ってルンルンでしょうが、
20年後30年後もルンルンでいられるかどうか・・・・

知り合いが住んでいる都心の400戸超の築30年の、公団の分譲住宅は、
積立金が何億円もあるそうですが修繕が最低限以下で、見た目は本当に都営住宅並みです。
最近大規模修繕で外壁の塗装をしましたが、えっどこをキレイにしたの？という感じです。
近所の同年代のマンションより安い、中古価格しかつかないそうです。

[6: 02]

>>03
＞やっぱり地縁重視でしたか？
実家も近くにあるので、確かに土地勘はあります。
でも、選んだ理由は住みやすい街で緑が豊かだからなのと、
物件自体の魅力（間取り、周辺環境、設備、価格）もあったからです。
最近は、子育てから老後まで理想的な環境を備えた街として、
住みたい街ランキングや住みたい街トーナメントの上位に入ってます。
でも、戸数がもっと少なかったら、管理費修繕費面で少し考えたかも？
02にも書きましたが、少ないと将来の修繕など不安ですもんね。

ただ、一番大事なのは管理組合がしっかりしている事だと思いますね。
世帯数が少なくても多くても、管理組合がしっかりしていないと、
管理会社の思う壷と言うか、管理費の使い方など目が届かなくて、
管理費の管理が杜撰だったり、無駄遣いされてしまう場合もありますから。
それで、うちは管理会社をデベ系から独立系に変えた訳なんですが。

[7: 匿名さん]

大規模マンションは、大衆的なグレードが多くありませんか、だから住民も庶民的
若い人が多くなって、同じように年を取って行きますから将来は年金暮らしばかりになる
ような気がします。
20年くらい前の、郊外の○○住宅、○○団地なんて老人ばかりで活気がなくなってます。
それと、賃貸で貸すときに借り手が敬遠するような気がしますけど、違うでしょうか。

[8: 匿名さん]

>賃貸で貸すときに借り手が敬遠するような気がしますけど、違うでしょうか。

賃貸需要で重要なのは立地じゃないの。
私は大規模マンションですけど、同じ様な立地、賃料だったら共用施設が充実している分
大規模マンションのほうが有利に動くと思うんですけど、どうなんですかね

[9: 匿名さん]

大規模中古マンションの共用施設って、どこと無く、うらぶれて手入れの行き届いていない雰囲気が漂うような気がしますが。渋谷の好立地の高級らしい地区３０年マンションなんか、エントランスのあたり、わびしさが漂う荒れた雰囲気でした。余計なもの無いほうが。

[10: 匿名さん]

＞08
大規模の大衆的なマンションで、賃借人は組合員に遠慮して共有設備は遠慮がちじゃないですか
だから大規模マンションは敬遠しそうだと思います。
駐車場だって規約で、賃借人に貸さないところが多くありませんか？
うちのマンションの規約はそうなってます。

[11: 匿名さん]

大規模マンションだと、住民の意見をまとめる事ができないんで大変らしいよ。
あと、住民のモラル低下や共用設備の陳腐化など。
新築時の状態がいつまで続くか・・・という不安の方が大きいけど。

まぁ、管理費が安く上がる事のメリットも捨てがたいですけどね。

[12: 匿名さん]

30戸未満の物件と比較するなら別ですが、本当に共有設備がいくつもある大規模の管理費や
積立金が現在も将来も安いんでしょうか？
プールといわないまでも、コンビニや保育園なんて将来は不要になるのは目に見えていると
思うのですが。
利益の上がらないものは将来はマンションのお荷物になるし、他に使い道がないと思うのですが。

ゲストルームなら改造して分譲するとか賃貸に回すとかできますが他の施設はどうするんでしょう。
バブルの頃エントランスに噴水があった某高級マンションは、現在はキッズルームに
改造しているところがあります。高級マンションも15年もすれば中古で買うのは大衆です。
最初から大衆マンションは、どうなるんでしょう？

[13: 匿名さん]

書き込みをみると100戸数弱のマンション購入者が多そうですが大規模と比べて
メリットとか、決め手はありますか？
管理費平均1万×世帯数として考えてみると少なく感じます。
60戸だとしたら60万でしょ。管理人さんに25万人件費が掛かったと考えて残り35万で
やっていけるのでしょうか？修繕費は足りるのでしょうか？

[14: 匿名さん]

＞13
マンションの理事を何年かやるとわかりますよ。
うちのマンションは80戸で管理費が約1万円そのうち管理会社に住み込みの管理人の
人件費も含めて60万円残りは20万円ですが、平置き駐車場の収入が20台で50万円
駐輪場とトランクルーム使用料で10万円。毎年黒字で3年に一度修繕積立金に繰り入れています。
修繕費は、別途1万円ほど修繕積立金で徴収しています。

[15: 匿名さん]

マンション事業というものを冷静に考えてみると
デベロッパーはマンション事業で利益を上げるのが目的です。
1.用地仕入れ→2.企画立案→3.施工業者の選定と発注
　　→4.宣伝販売活動、販売促進活動　→5.完売で利益確定して事業は終了、→6.瑕疵担保期間
大規模マンションの共有設備や営業トークのメリットは、
住民のためというよりも、販売促進活動するための企画ではないでしょうか。

マンションの寿命を50年とすると、棟内のスパーやコンビニ、保育園、プールが
50年間継続すると誰も思わないし継続することも不可能に思える。
時代も変化するし、住民もマンションと同時進行で老いるのです。
戸建ては将来建て替えたり、二世帯住宅に出来ますがマンションで二世帯同居は不可能です
つまり、購入者一代限りという住居形態です。

民間のスパーやプールだって20年も営業しているものは数えるほどです。
デベロッパーの立場で考えると、50戸のマンションを10箇所手がけるよりも
500戸の大規模を販売した方が、広告宣伝や人件費も合理的、利益率も上がる。
「早く売れればいいや、将来は知らない」というのが本音ではないでしょうか。


住民の立場からすれば、スケールメリットを感じつつ小回りのきく
50〜100戸程度のマンションがいいと思います。
築30年以上の団地や大規模マンションで、棟内の商店が繁盛しているのを見たことがないし
団地内の公園の遊具でさえ、管理されずに朽ち果てているのが現実だと思いますけど。
理事会の収支を考えると、共有設備より駐車場を増やして副収入があるほうが
財務的にはメリットだと思いませんか？

[16: 匿名さん]

>>15
うちの近所にも、大規模なマンション街があるけど、
最初のマンションができてから、25年経つけど、
数年後には、そこの学区（マンションのみの）の小学校と中学校が
隣の学校に統合されます。
商店街も、かなり寂れて、その中にあるスーパーも２度つぶれて、
今、３度目のスーパーが頑張ってます。

大規模マンションだと、住人の入れ替えがほとんどなければ、
高齢化がすすんで、地域として活力がなくなる気がします。

[17: 匿名さん]

う〜ん、小規模であれば高齢化が進み難くなる訳でもないんじゃないですかね？
ただ地域への影響力があって活力が失われていく様子も想像できますし、
横浜市の大規模な団地群で活力が失われているのを見た事もあります。
地域の話はスレ違いだしごちゃごちゃしそうですが、都心部の大規模マンションは
どうでしょうか？都心部は流動性が高いので立地の影響も少なくないと思います。
この話は小規模、大規模に関わらないと思います。

[18: 匿名さん]

>>12さんと少しかぶりますが、敷地内にあった噴水を使用中止した
大規模マンションのニュース映像のようなものを見たことがあります。
水道代がバ,カにならないのと、枯葉などが入って掃除が大変とかで、
青いビニールシートを被せたままにしてありました。
住人は美観も損ねるし、噴水なんて無くても良かったのにと言ってたかな？
私も昔はゲストルームやパーティルームなどの施設を完備したマンションに
憧れたことがあるけど、購入後、管理費や修繕費の勉強をするようになって、
（自分も住人も使用頻度の高い、必需品のような施設なら話は別ですが）
豪華施設が無くて良かったと思うことしばしばです。

[19: 匿名さん]

>>18の続き。
ただ、規模に限らず、敷地のあるマンションは容積率が魅力ですよね。
将来、建て替えなんてことになったら（それまで生きてるかな？^^;）
最近、厳しくなっているところもあるみたいだけど、容積率が許せば、
戸数や階数も増やせるので、その増やした分を分譲し、住人の持ち出しを
チャラににすることも可能ですから。
都内で敷地一杯に建てられたマンションだと、そうはいかないですよね。
特に高層の場合は、上層階と下層階の所得の違いから、
建て替えの時の費用で、もめたりすることもあると聞きます。
かと言って、郊外過ぎても、少し前の多摩ニュータウンみたいなことになるかも
しれないけど。（でも、多摩ニュータウンも今は再生しているみたいですね？）

[20: 匿名さん]

山手線沿線に住んでいます、ご近所に○○○住宅という築40年近い。
年旧公団の450戸の分譲マンションがありますいかにも団地風で小汚いという感じなので、つい最近まで賃貸だと思っていました。
先日、分譲のチラシが入ってビックリしました、53㎡の3DK　2200万円はいいのですが
管理費と積立金で22000円と、世間並みなのになぜキレイにしないのか不思議です。
きっと、意見がまとまらずに大規模修繕さえも出来ないのかなと思ってしまいます。