マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[82: 匿名さん]

>>80
立地も関係します。
海岸沿いは潮風のため鉄筋の劣化が早くなります。

ペット可マンションも劣化が早くなると思いますが、データーがありません。

糞尿被害による劣化は明らかなのですが、マンションでのデーターがない。

[83: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。
　

[84: 匿名さん]

>裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら
>それに従わなければならないという判決が出ています。
>費用も各区分所有者負担ということで。

どんな裁判ですか？

[85: 匿名さん]

>84さん
83の判決からなんですが、何か違う情報をもっておられるんでしたら
教えてください。

[86: 匿名さん]

これは、専有部分の工事ではなく共用部分の工事です。

[87: 匿名さん]

そして、
費用については、臨時総会で１戸当たり20万円を管理組合の管理費から支出し、20万円を超える部分は各区分所有者が管理組合に支払う旨の決議がされているのだから、そうしなさい、という判決です。

もっと勉強してから書き込みましょう。

[88: 匿名さん]

と、>>83 に書いてあります。

[89: 匿名さん]

８３さんの、御意見は、私たち、マンションの住民（区分所有者）としましては、大変重要問題です。

私としましては、法令等を超えて、この水回りの問題を、規約に細かく設定して、これ等のトラブル

を防止したいと、思います。結論を申し上げると、費用の負担を組合にしたいという事です。

例えば２０万円を、修繕積立金で支払不足の時は、組合が、借り入れをするとか、？

[90: 匿名さん]

>87さん
批判は必要ありません。
正しい知識や情報があればここに書き込んでもらえれば
皆さん勉強になりますので。
それ以下でもそれ以上でもないのです。
ここは皆さんの情報収集や勉強の場でもあるのです。
ここに来られる方がマンション管理の全てに精通されている訳では
ありません。
それを全員でカバーしあっていけばいいと思います。

[91: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[92: 匿名さん]

>86さん
９１の判決事例で間違っていたら教えてください。

[93: 匿名さん]

批判？
正しい情報を書き込むと批判？
このスレ、病んでるね。異常だわ。

[94: 86-88]

地裁と高裁の区別もつかない者に教えることなどない。

[95: 匿名さん]

>93さん
あなたが正しい情報や知識をもっているんなら、あなたの情報や
知識を書き込んでもらえばいいんですよ。
あなたが１００％正しいと思っていても違う意見が出てくることも
ありますからね。
もし、嫌ならここにくることもないし書き込むこともありませんよ。
人が書いたことを批判しあうのではなく、自分の考えはこうだという
書き込みをして欲しいですね。
みんなそれぞれ素人集団なんですから。

[96: 匿名さん]

>94さん
まさか評論家さんではないでしょうね。
あなたがここに帰ってくることないとは思いますが。
それとも考えが変わったのかな？

[97: 匿名さん]

評論家さん、もしここをみる機会があったら安心してください。
このスレは続けていきますので。
あなたが立てたスレも続けていってください。

[98: 匿名さん]

９１さん、大変有意義な意見ありがとうございます。私のマンションでは、
先行工事については、管理組合は関知しないの、規約にしましたが、場合に
拠っては、不公平の可能性が有りますので、そこら辺を、細かく規約、細則
に定める検討を、始めました。

[99: 匿名さん]

>98
先行工事者について対応しておくことは大切だと思います。
同じように修繕積立金を支払っていて、先行工事者の積立金も使って工事を
するんですから少なくとも、管理組合として一斉に工事をした時の
１戸当たりの平均額の支給はするべきだと思います。

[100: 匿名さん]

うちの規約の例です。
専有部分の配管の更新・更改工事を、管理組合として一斉にやる場合は、それ以前に実施し
た者に対しては、公平の観点から、管理組合として実施した一戸当り工事費の平均額を支給する
ものとする。

[101: 匿名さん]

１００さんの意見を管理組合に反映させ、これを機会に、マンションが、
長く、資産価値を維持できるように、協力できる、システム化を図ります。

[102: 匿名さん]

>101さん
頑張ってください。

[103: 匿名]

６９さん
売れないシンガー・ソングライターだって、今時そのような意味の通じない詩は書きません

[104: 匿名さん]

最初からこのスレを読んでいただいているのですね。
ありがとうございます。
何か感想等ありましたらご意見をお願いします。

[105: 匿名さん]

専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管等を管理組合として
やることを考えているマンションはありませんか。
それに対する取り組み等を良かったら教えてください。

[106: 匿名さん]

管理組合としてやることはできるとなっていますが、その費用については
各区分所有者の責任と負担で行うとなっていますね。
配管類を共用部分とすることはできないでしょうが、費用の負担に
ついては問題はないと思われます。

[107: 匿名さん]

給排水管の周期としては、水道用で３０年～４０年、但し給湯管は
周期は短くなります。
排水管で３０年前後というところです。
できれば３５年で共用部分の配管と一緒にやる方が価格が抑えられるので
３５年で一緒にすればいいと思います。私の感想です。

[108: 匿名さん]

エキスパンションジョイントが外れると怖いね。

[109: 匿名さん]

うちのマンションでは、託児所に補助金を出していました。
管理規約には定めてありませんでしたが、共用部の施設です。
その賛否については、どのように思いますか。

[110: 匿名さん]

今までは標準管理規約にもコミュニティ条項があり、各マンションでも
管理費からの出費は一応認められてはいました。
それが今回難産の末標準管理規約からコミュニティ条項が削除されました。
うちの場合、管理費から例えば理事長等が自治会との懇親会や忘年会に参加
した場合の会費や各種クラブの協賛金、子供会や老人クラブ、共同募金等への
出費はしたことがありませんでしたので、今度の総会で削除することにしました。
管理費はあくまで管理組合のために使うのが基本ですから。
託児所に補助金をだしているということですが、みんなから徴収している
管理費から一部の者しか関係のないものに対して出費するのはおかしいでしょう。
なにより管理費の使いみちは規約に規定されているのではないですか。
託児所が共用部分としてあるのはいいんですが、費用の負担は各個人がやらなければ
おかしいでしょう。
うちにも子供用プールがありますからね。しかし、経費はそれを使う子供の親が
支払うことになっています。但し、一部水道料だけは管理組合が負担しています。

[111: 匿名さん]

集会室やゲスト駐車場、ゲストルームを使用する場合も使用料を
支払っていますからね。
託児所は共用部分ですよね。規約に入れておく必要はあります。
託児所に預ける場合は、料金はその親が支払っているんでしょう？
そこを借りている者に対しては託児所の使用料を取るべきです。

[112: 匿名さん]

託児所や子供用プール、ゲスト駐車場やゲストルーム等がマンションの
施設としてあるのはそれがそのマンションの特徴でもありますのでそれは
それで価値があるものだと思います。
しかし、使用料は取る必要がありますね。
ただそこの維持費については、管理組合負担になるでしょうね。

[113: 匿名さん]

管理会社で工事や点検のキックバックを取ってない
ところがありますか。
九州では、東福互光がキックバックはとってないということですが、同じ
互光グループもキックバックはとらないで、事務管理だけで
会社を運営しているのでしょうか。
そういう管理会社だったら、不要な工事を勧めてくることはないのだけど。

[114: 匿名さん]

皆さんのご意見、ありがとうございます。
原則、利用者負担ということですが、でも、管理規約に記載がある場合は管理費から維持費は支払うことができるということですね。

[115: 匿名さん]

維持費というのは、電気料金や水道料、修理代、備品ということになりますね。
それを利用して利益を得る方も出てくると思いますが、その方の費用は
託児を依頼する託児料から出すべきですね。
うちの子供用プールは利用者が少なくなってきた時点でロータリー駐車場に
変更しました。
しかし、プールを利用する家庭の利用料金は２，０００円程度でしたよ。
監視員はつけなくて、交替でそれを利用している親がやっていたようです。
料金は大した金額ではないでしょうから、結局は管理費からの支出が多かった
ようです。

[116: 元フロント]

＞互光グループもキックバックはとらないで、事務管理だけで会社を運営しているのでしょうか。
　マンション管理業協会のHPに会員企業の決算書が載っています。
　管理部門売上高／管理戸数／12／組合員数＝各組合員からの月額売上高です。
　管理部門売上高／管理戸数×戸数＝その管理組合からの年間売上です。
　年間売上－年間管理委託費＝工事・設備点検等の売上です。
　自社で工事をしない場合は、工事売上＝手数料です。
　子会社に手数料が入るようにしている場合は、この数字には出てきません。

　調べてみると面白いですよ。
　

[117: 匿名さん]

>116さん
管理業協会のホームページは何回か見たことあります。
そういう観点では見たことないので、興味をもってみてみます。
情報ありがとうございました。

[118: 匿名さん]

託児所があるというのは喜ばれるでしょうね。
当然保育の有資格者がやられるんでしょうね。

[119: 匿名さん]

うちのマンションにはゲストルームがあり、宿泊施設があります。
大人１泊１，０００円で風呂もついているのでいいですよ。
離れている家族が帰ってきたときは、食事はマンションで行い
寝る時だけ、ゲストルームでゆっくりくつろげますからね。
フトンの準備とかもする必要もありません。
５人～６人家族でも十分対応できます。

[120: 匿名さん]

最近は不衛生といいますね
ゲストルームもキッズルームも閑古鳥
いまどきそんなこと言う人いて驚きです

[121: 匿名さん]

清掃は行き届いていますし、フトン類は使用したらクリーニングに
出すので不衛生ということはないでしょう。
それに１泊１，０００円ですよ。

[122: 匿名]

それは物件による

[123: 匿名さん]

うちのマンションのゲストルームは1泊5000円だよ。
高すぎるね。

[124: 匿名さん]

23区なら安いですよ。
民泊は8,000円から

[125: 匿名]

ホテルのほうがいいね
それ以前にゲストルームの心配しなくてよい
戸建に住むべき

[126: 匿名さん]

二日ぶりにマンコミに帰ってきたけど、たいした書き込みは
ないようですね。
戸建てとマンション、どちらがいいかは人それぞれですからね。
私はマンションが二軒目ですけど、戸建てには住みたくないし
考えたこともありません。
庭があると草むしりや木々の世話と掃除、建物や設備の管理も自分で
やらなければならないし。
マンションだと管理組合がやってくれますからね。
それに街中に住むというのが何かと便利だし。
親からもらった土地は現在駐車場として貸しているし。

[127: 匿名さん]

戸建てもいいけど街中は土地が高いしね。
街中から離れた団地の戸建は話しにならないし。
おまけに土地はせまいし、駐車場をつくるのが精いっぱいの土地では
何のための戸建か分からない。
庭があってもすごく小さいしあれを庭というのか分からない。
なんで戸建に住むのか理解に苦しむ。

[128: 匿名]

〉〉一括受電サービスの総会決議その７
895：匿名さん
[2016-04-19 22:14:23][×]
すいません。
一括受電反対以外の質問はとても参考になるスレがありますので、そちらでお願いします。
「マンション管理の諸問題に評論家が答える！」



↑ネットの書き込み鵜呑みにするとは恥ずかしいね
純粋な人なのかな？笑。

[129: 匿名さん]

関係ない書き込みがあるけどこれ何？
間違ったのかな？

[130: 匿名]

荒らしみたいな書き込みばかりでうんざりしたんですよ

[131: 匿名さん]

戸建てとマンションどちらに住みたいですか？

わたしはマンション派です。

[132: 匿名さん]

１３１さん、管理費等がなければ、マンション、我慢できないのは駐車場使用料、は０円に。

[133: 匿名さん]

>132さん
駐車場使用料は修繕積立金に充当するのが殆どです。それに駐車場は全てが必要とはしてませんから。
戸建てでも外灯が傷んだり球切れ交換したり、台風や地震で壊れたり風化すれば修理とかしなければ
なりません。
マンションには管理員がいますし管理会社がマンションの管理をバックアップしてくれますが、戸建ての場合は
全て当人がしなければなりません。

[134: 匿名さん]

部屋の中以外の掃除もしてくれますし、インターホンもついています。
ゴミ処理費も経費はかかりません。庭の植栽も全て組合がやりますよ。

[135: 匿名さん]

何事も自分の自由にならないのも集合住宅。

[136: 匿名さん]

今テレビを見ていたら熊本の被災地へタタミの支援物資が届けられていて体育館に敷いていたけど
これはコストも時間もかかるので、発砲スティロールにしたらどうなんだろう。これだと熱も通さないし
軽くて使いやすいのではないだろうか。

[137: 匿名さん]

このスレと何か関係あるの？
ほかいけば？

[138: 匿名さん]

駐車場区画を１戸１区画として、駐車場使用料を無料にする。
その分、管理費等を一律値上げする。会計処理も効率的。駐車場区画不足はダメ。

[139: 匿名さん]

駐車場は全戸分ありませんからね。駐車場使用料をゼロにすればその分修繕積立金の値上げを
しなければならなくなるんですよ。

[140: 匿名さん]

１３９さん、だから、管理費等（修繕積立金等）を値上げすればよいと言っている。

私のマンしぃんは、４００戸に対し４１０の駐車場区画が有る。１０区画は来客用です。

[141: 匿名さん]

１０台もゲスト駐車場があるとはすごいですね。
４００台分の駐車場収入はすごいですね。
１台１万円としても年間４，８００万円の収入ですね。

[142: 匿名]

来客用の駐車場があるなんて、間違いなくお高いマンションなんだろうね。
来客用がないと大騒ぎしていたあの頃が懐かしいよ…
今は空きが目立って、管理人さんが日誌に「空きが目立ちます」なんて書いているから。

[143: 匿名さん]

だから、今のうちに駐車場使用料を一人一区画０円にして、管理費等の値上げをしておけば、安泰。

[144: 匿名]

駐車場を使わない住民がなんて言うかな？
でも、提案する価値はあるよね…
機械式を使っている人は、負担が軽くなるはずだから。

[145: 匿名さん]

駐車場が不足気味の時に、規約に設定。賢い人間は、文句言うでしょうね。
うちは、不足気味なら、４分の３以上の賛成は取れるとみている。区分所有者
が、勉強して、賢くならないうちに、規約に、決めておけば、管理会社と、
特定の人物の、意のままの規約が制定できる。

[146: 匿名]

ちょっと、あくどい気がする…

[147: 匿名さん]

そういうあくどい管理会社に騙される役員はいるし、知っていて共謀する人間もいる。

気が付いて、文句を言うと、クレーマー扱いになるし、ときには、罪を着せられる。

やはりマンションに住む事は、団体活動をしないか、するとすれば、それなりの勉強を

しておかないと、いけません。毒には毒を持って制する能力をもっていなければ、

正義は守れません。一番平和なマンションでの生活は、あたらず、さわらず、の生活です。

私の投稿スレは、たちどころに削除されています。その原因は、ある大手の管理会社の

悪事の証拠を投稿しているからです。もうそろそろ、表面化するでしょう。

組合員の皆様は、管理会社と、その仲間の区分所有者の悪事を見抜く能力を磨いて下さい。

[148: 匿名さん]

スレ主です。
皆さんにお聞きします。どうしても理解できませんので。

エキスパンションジョイントで繋がった２つの建物（規約上は１つの建物です）で規約は単棟型管理規約です。
当然１つの建物としての扱いですから、片方の建物の復旧とか建て替えという表現はおかしいと思われます。
しかし、見た目には２つの建物でありもしそのうちの１つだけが倒壊して、もう片方は殆ど被害がなかったと
します。その場合倒壊した建物は建て替えをしなければならないとします。
これが団地型管理規約であれば片方だけの建て替えはそこだけで行えばいいのですが、如何せん単棟型管理規約
となっていますので区分所有法や規約では対応できないと思っています。
この場合、建て替えをするときはどうすればいいのでしょうか。
単棟型だから建物価格の２分の１以下だったら普通決議でできるのでしょうか建て替えでも。

[149: 匿名さん]

>147さん
スレ主です。途中で割り込みまして申し訳ありません。
１４８についてのご意見も合わせてよろしくお願いします。

[150: 匿名]

きっと、賢くなろうとする人なんていない。
私も賢くなれる気がしない…
でも、ただのバカのつもりはないよ。
私はいつも自分に複数の答えを用意しているから。
選んだものが間違っていることって、少なくないけど…

[151: 匿名さん]

もし148みたいな状況が発生したら団地型管理規約で対応することも可能なんでしょうか。
しかし、そうした場合修繕積立金の扱いとかが難しくなりますよね。規約で決めてないし分けても
いないので。借り入れはできないので個人がお金を出すしかないのでそれに参加しない方もでてきます。
全員が平等でお金を出し合うということはありえないですからね。

[152: 匿名さん]

１４７です。難しいですよね、。間違っているかもしれませんが、区分所有者総数及び議決権総数、
の５分の４以上の賛成を得ることが出来れば、建替えの決議は出来ます。その後には、難しい問題
が残ります。建て替えには賛成したが、区分所有権を売却したいものには、買取指定者の制度もあ
ありますが、あっさり、全棟、一括建替えの方が、簡単なように思います。しかし１４８さんの言う
事態は、発生するでしょう。私のマンションは、５棟１４階建て、５００戸の団地ですが、規約は、
単棟型です・管理士より、規約を団地型にするよう、助言を頂いておりますが、悩みます。

[153: 匿名さん]

>152さん
お宅のマンションは団地型なんでしょうね。そうであれば団地型管理規約に早く切り替えたほうが
いいと思いますね。
うちの場合は、エキスパンションジョイントで繋がっているだけで、管理員室やメールボックス、
共用玄関等も一緒ですので団地型にはできないんです。あくまで単棟型管理規約なのです。
こういった建物の場合片方（これを使うと単棟型に片方はないといわれますが）が倒壊した場合は
ややこしくなりますよね。これが原因で阪神大震災や東北地震では復旧が遅れたんですよね。
要するに連担棟型マンションというやつですね。
私のマンションの近くには４棟がエキスパンションジョイントで繋がったマンションがありますが
共用玄関やメールボックス、管理員室が１号館にありますので規約は単棟型管理規約になっています。
これも連担棟型マンションです。

[154: 匿名さん]

店舗つきマンションについて御伝授ください。
当マンションは1階に医療店舗が入っています。
その医療機関が管理組合の理事からの嫌がらせが原因で、撤退するかもしれないと聞きました。
組合員としては、医療店舗は資産価値からも相応しく、おかしな店舗が入って資産価値が下がるのではないかと心配です。
マンションの資産価値に影響する店舗はどの様なものでしょうか？

[155: 匿名]

空き室の１Ｆ部分をぶち抜いて事務所にしたマンションがありました。
反対を押し切ってのことだそうです。
また、その事務所は、５年後に大人の都合で退去したようです。
私も店舗つきマンションについて知りたいです。

[156: 匿名さん]

一階は、駐車つきで売れるけど、何もないと全く売れないね

[157: 匿名さん]

>154さん
私が最初に買ったマンションの１階には２店舗入居していました。
１つは喫茶店でもう一つはケーキ屋さんでした。
喫茶店の方は最初の方は出られましたがその次も喫茶店になっています。
近くのマンションには、１階部分を全て使ってスーパーになっている所もあります。
１階部分全部というよりその倍くらいはあると思いますが便利ですよね。

[158: 匿名さん]

>152さん
建て替えの特別決議が承認されればいいんですが、その場合住めるとこにいる住民は５００万円とか
１，０００万円とかいう金額を出さないと思いますけどね。
もし出したとしたら建て替えをしたところは新築となりますが手をつけなかった所はそのままですから。
やはり壊れた棟だけで建て替えをすべきですよね、そうじゃないと不公平ですし議案も通らないでしょうから。
行政も早くこういった連担棟のマンションの法制化を急ぐべきだと思いますが果たして。
他スレに書き込みましたけど、単棟型のマンションでは片方の棟とかもう一方の棟とかの表現自体が
考えられないで逃げていますからね。単棟型はあくまで１つの建物だというのがその考えなんですね。
実際全国にはこういったマンションが数多くあるのをしらないんでしょうね。

[159: 匿名さん]

管理侍さんが書き込まれたものをそのままもってきました。
こういう認識をもっている方もおられるのですよ。だから連単棟のマンションの法制化が必要なのです。

>実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、
>２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。

>つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金）
>内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出）

>現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。
>加えて専有部分の個人負担。
>となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。

[160: 匿名さん]

他スレで書き込んでも知識がない者しかきてないので何の役にも立たない。

[161: 匿名さん]

以前他スレで書き込まれたものを参考までにまとめてみました。

>入居済み住民さん
1棟だけの建て替えの場合　管理組合の分離からでしょう

>サラリーマンさん
管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、
全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？
解散手続きはどうやってやるんだ？
全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。

>管理侍さん
Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。
しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。

Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？
単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。
Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、
土地についても当然に共有者。

全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、
解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。

その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。
最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？

>管理侍さん
Ａ・Ｂまとめて１棟のマンションにおけるＡ棟のみの建て替えは、
所謂法律上の「建て替え」ではなく、「復旧」になるのではないでしょうか？

その復旧にはＢ棟も当然多額の個人負担を伴いますが、
建て替える側のＡ棟は専有部分の費用を丸々個人負担にするのが平等だと思いますので、
更に多額の負担となります。
従って合意形成に至るのは相当困難です。

既存のマンションにおける規約を単棟型から団地型に変えるのは思ってる程簡単ではないですよ。
持分に影響しますから。
それでも非常事態になる前にやっておいた方がよいのでしょうけど。。。

>ゴル１３さん
いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？

>匿名Ａさん
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結された建物でも、一つの建物として
扱われるのもあるらしいですね。
しかし、明らかに見た目で別の建物とみられる建物は一つの建物とはみられないでしょう。
渡り廊下等で連結された殆どのマンションは、どうみても別箇の建物としてあつかわれると思います。
渡り廊下やエキスパンションジョイントが崩壊した場合、それぞれの階段やエレベーターで
各自の部屋にいけるような構造であれば別箇の建物でしょう。

[162: 匿名]

知恵はつきます

[163: 匿名さん]

結局こういった連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合の対応は現在の法律では
対応できないということですね。
後は規約外事項というのがありますのでそれで対応するしかないのでは。
法律や規約にないものは総会決議で対応していけるというものですが、大きな災害が
あった場合連絡も中々とれませんし。
それにたとえ総会が開催できたとしても結論に至るまではハードルが高いでしょう。

[164: 匿名さん]

知識を知恵に変えて取り組むべきです。

[165: 匿名さん]

この問題については他スレを読ませていただきましたので良く理解できました。
ただ、エキスパンションジョイントとか渡り廊下で仕切られているから別個の
建物という訳ではなく、簡単にいえば１つの建物として機能できればそれは別個の
建物として判断し、そうでなければ１つの建物ということでしょうね。
皆さんありがとうございました。

[166: 匿名さん]

店舗付きのマンションの話ですが、医療施設は理想的ですよね。
便利さで言えばコンビニもありですが、マンションの品位や資産価値の観点からも管理組合としては医療店舗は上客です。
内科、歯科、皮膚科、眼科と医療ビルの様なマンションも見かけますが、理事会としては羨ましい限りです。

[167: 匿名さん]

１５４さん、私のマンションと似た状態です、もう医療機関は撤去しておりますが、

理事長が変わってから、院長が、元気が無くなりました。マンションの一階に、

医療機関がある事は、マンションの資産価値は上がると思います。院長は区分所有者で、

人柄がよく、マンションの住民も助かっていたはずです。この理事長なら、管理会社と

共謀して、意地悪位はすると思います。医院が退去して後に、この件を知りました。

近い内に接触して事情を聴いてみたいと思います。念のため、管理会社は１０９です。

[168: 匿名さん]

理事会が店舗に意地悪とか嫌がらせとか信じられませんね。
余程のクレームがない限り、賃貸でもあり得ません。
営業妨害、名誉毀損罪などで、裁判に持ち込むことをお薦めします。

[169: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/

このスレに、熊本地震の被害状況を見て、ショックを受けました。西方沖地震時には、

管理会社の対応等を見ていて、あまり期待できない事を経験しました。それ等の経験談の

投稿を始めた矢先に、投稿文を削除され、又投稿拒否にあいました。マンションに住む

者として。管理の在り方を、実態を踏まえて投降したつもりです。残念です。

[170: 匿名さん]

店舗が資産価値に影響するのはよく聞きますが、管理組合が店舗に嫌がらせや意地悪。。。のあたりで、資産価値下落ですよ。笑
風評の流布は尾ひれがつきますからね。
管理組合どころか、マンションの住民レベルでよくないですね。

[171: 匿名さん]

１７０さんに、同意

[172: 匿名さん]

管理組合と店舗のトラブルは少なくありません。
訴訟問題も少なくなく、店舗付きマンションは管理組合への収入も大きいがリスクも大きい。
医療店舗の話が出ていましたが、当マンションでも医療店舗の看板や駐車場の管理費の値上げや看板撤去などの理不尽な要求があり、臨時総会で医師会の顧問に管理組合の理事長さんが平謝りするケースがありました。
理事長さんと関わった理事さんはその後引っ越されました。

[173: 匿名さん]

先ほど管理会社のフロントと議案書について話をしたんですが、その中で熊本でのマンションの事例について
いろいろお聞きしました。
マンションで壊れて立ち入り禁止になっているのは昭和５６年以前に建てられた所謂新耐震基準前に建てられた
建物ばかりということでした。
ただこの新耐震基準についても問題がありまして、先日テレビで建築評論家が話していましたが、地域別地震係数
というのが昭和２５年に制定されましてそれ以来変更はされていないとのことです。
東京、神奈川、埼玉などを震度７に耐えられる基準値としてそれを１としたそうです。
熊本の場合は０．８ということで実際は震度６程度にしか耐えられない基準値となっているそうです。
逆に静岡の場合は１．１ということなので、震度７以上に耐えられるとのことでした。
この地域別地震係数については早急に改正する必要があると思われます。

[174: 匿名さん]

>169さん
管理会社によってマンションの管理はかなり影響されるのは間違いありません。
多分福岡の方だと思われますが、私のところは東福互光さんに管理を委託しております。
委託費は安いし工事や点検業務に関してキックバックを取らない珍しい管理会社です。
しかし、デメリットもあります。いくら工事とかをやって相見積とかで走り回っても管理会社の
収入にはならない訳ですのでどうしても工事の見積もりに関しては消極的です。
おまけに管理会社から工事の提案とかは殆どありませんから、悪くなってから報告がありそれから
見積もりに動くということになります。
他の殆どの管理会社に関しましては、工事に関してキックバックを取ってますので工事の提案を
積極的にしてきます。
どちらがいいかは管理組合次第ということでしょうね。

[175: 匿名さん]

>>172
新耐震基準のマンションは震度７の地震に一回見舞われくらいでは、倒壊しない程度であり、住み続けられる保証ではありませんよ。

熊本の小中学校の耐震補強は100%完了していましたが、避難拠点の小中学校が危険家屋判定され、避難所閉鎖されています。

[176: 匿名さん]

>175さん
熊本の小学校の体育館の耐震基準は地域別地震係数を基準としてますので震度６程度
の地震に耐えられる造りではなかったのでしょうか。

[177: 匿名さん]

>175
熊本の立ち入り禁止になっているマンションは新耐震基準前の建物ということです。
新耐震基準のマンションでの被害は少ないとのことです。

[178: 匿名さん]

被害少ないって表現どうよ！
具体的記載ができないのか！

[179: 匿名さん]

>178
管理会社のフロントに聞いただけなんで詳しいことは知らないんだよ。
あなたが知ってるんなら情報を提供してください。

[180: 稍荒]

残念ですが、私のホームは小倉ではないので情報提供できないですね。

[181: 匿名さん]

１６９ですが、福岡西方沖地震時にマンションが被害を受けた時に感じたことは、
なんだか、当マンションの管理会社は、大手でしたが、対応の仕方を見ていて、

不満が、残ります。管理会社に丸投げは、いざというときに困ります。