マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[651: 匿名さん]

地震保険は東北大震災後大幅に保険料が上がりました。
火災保険についてですが、築３０年とのことですが、ちょっと前までは大手保険会社も
継続契約はしないとの方針でしたが、政府からの勧奨で再契約をするよう指導がありました。
再契約を渋っていた大きな要因としましては、築３０年ともなるとそろそろ配管の経年劣化により
水漏れが発生することが予想されるからです。
ただ、再契約はしてもその管理状態によっては保険料が大きく違ってきます。
また同じ部屋から何回も水漏れしたら保険料の支払いは拒否されるとのことです。
経年劣化で配管類の交換をしなければ何回でも水漏れがしますからね。
そのたびに保険料を全てしはらっていたら保険会社ももちません。
保険会社の選定については大手を検討されてはどうでしょうか。
三井住友、東海上、損保ジャパンと現在の会社を比較してみてはいかがでしょうか。

[652: 匿名さん]

642さん、うちの管理組合も通称マンションドクター火災保険の割引を算定してもらうため
所定の審査書類を指定機関に提出しています。何とか保険料の削減を図りたいと考えての行動です。
ほとんどのマンションの火災保険は管理会社が代理店業務をしているので、管理会社は手数料収入減に成ることはしません。
管理会社任せのマンションが多いのでここのスレでも具体的には出てきませんよ。
自ら努力しましょう。
それとこの保険ここの損保しか発売していない。東京海上の100%子会社ですよ。

[653: 匿名さん]

保険でも工事でも相見積を取らなければダメでしょう。
そのくらいの努力は理事会もするべきです。
ただ、保険会社や業者に電話して見積もりを出してくれというだけですからね。
保険会社や工事の業者は喜んですぐ出しますよ。
管理会社に気をつかうということはお金を使っているということになりますよ。
管理会社は委託費を支払っているんですから本業で利益を出すべきです。

[654: 匿名さん]

地震保険は、保険会社が損するから、中途じゃ加入できないのでは？

[655: 匿名さん]

何故地震保険は保険会社が損をするの？
損をするようなら保険会社は地震保険は全面的にやらないんでは？

[656: マンション管理士]

東京で大震災が起これば保険は出ないか？

[657: 匿名さん]

被害総額が６兆円（性格ではない）超の場合は支給されません。
東京の場合は大地震がきたら軽くその額をオーバーするので加入してても意味ないかもしれません。
ただ、地震保険に加入していないと地震が原因で火災が発生した場合は保険が適用されません。

[658: 匿名さん]

１回の地震等による保険金の総支払限度額
・・・2016年4月から 11兆3千億円（政府：10兆9,902億円、保険会社：3,098億円）

[659: 匿名さん]

658さんありがとうございます。

[660: 匿名さん]

うちは火災・地震保険金の契約内容が知らされていない。
保険料は、総会資料にあるが管理会社も理事会も何の動きもない。
築25年だけど保険料の年度ごとの比較したこともなかった。
早速理事会に問い合わせしてみます。しかし、具体的な保険料のスレが少ないね
私みたいなお任せ組が多いのかな?

[661: 匿名さん]

>660さん
保険料については各マンションによって契約内容が全く違ってきますので一概に具体的な
保険料を記載してもあまり意味がありません。
例えば、主契約以外に施設賠償責任保険とか個人賠償責任保険、地震保険までを対象にして
いるのか、地震保険は火災保険の金額の３０％から５０％の範囲での対象なのだがどれなのか。
それと総合積立保険なのかどうかによっても違ってきます。
マンションの大きさや築年数でも保険料は変わってくるのです。
だから皆さんは具体的な保険料は提示できないんでしょう。
それは、各保険会社に同じ条件を出して相見積を取れはすぐ解決すしますよ。
保険の契約内容は必ずありますよ。それと保険の付保は総会決議事項になっていますから、そのときの
議案書をみればわかりますよ。
又、詳しい内容は管理員の事務所等に保管してありますよ。誰もみないですけどね。

[662: 匿名さん]

↑
確かに仰るとおりですね。
損保各社とも大幅な料率UPの現状です。
付保内容の見直しも必要でしょうし。
各社から統一内容で見積を取り、管理組合の支払い能力に合うものを
探しましょう。

[663: 匿名さん]

相見積は管理会社を通さなくても理事会の誰かが電話すればすぐ飛んできますよ。
相手は契約が欲しい訳で、毎日顧客開拓で頑張っているのですから。

[664: 匿名]

保険だと、相見積り取ってまで加入・変更しようと考える組合は少ないのではないでしょうか。

[665: 匿名さん]

>664さん
うちの場合は５年の積立総合保険に加入してますが、毎回大手３社の比較表を提示されますし、
それで総会に提案してますよ。
黙っていても管理会社が相見積を取って提案してくれます。管理会社が保険の代理店ですので。
管理会社としては、契約保険会社であればどこと契約してもいいでしょうからね。
それが普通とおもいますけど。

[666: 匿名さん]

管理会社=代理店=代理店の手数料収入20%?程度が入る。
お安い保険料の保険会社は見積から外して管理組合に提出する。

管理会社とは別に理事会として見積書を取ることが必要ですね。
その中にマンションドクター火災保険も入れて見るべき、この保険は管理の状態を
算定し(マンション管理士協会の審査で)保険料が決まるので、管理会社の管理状態の
通信簿にもなることから管理会社は嫌がります。

[667: 匿名さん]

>666さん
保険の代理店の手数料は管理会社だろうが保険の代理店だろうが手数料は変わりませんよ。
ただいえることは大きな代理店の方が手数料は大きくなりますけどね。

[668: 匿名]

うちでは更新時に総会議案として上がりますが、他社との比較はなく、自動更新の可否を問うような形です。

うちの組合の管理の甘さを感じました。
保険加入時も、同一会社の異なるタイプからの選定でしたからね。

[669: 匿名さん]

総会の議案の段階では保険会社等は決まっているのが普通でしょうね。
それについては理事会での検討課題となるでしょうから、そこでいろんな比較検討が
されたのではないでしょうか。

[670: 匿名さん]

主契約を補完する特約を見直すことがマンションの火災保険料を削減することになります。
地震保険付保による保険料UP額よりも圧倒的なUPとなるのは各種特約保険です。
築30年以上は何年でも同一。
特約　1.共用部分賠償(共用部が原因で、専有部や第3者への損害を担保)3年前の施設賠償責任の４倍から６倍の保険料。
　　　2.居住者包括賠償(居住者が原因で、共用部・他の専有部・第３者への損害を担保)3年前の個人賠償包括賠償の
　　　　４倍から８倍の保険料。
　　　3.水濡れ原因調査特約、3年前の６倍から９倍の保険料。

　節減方法としては、主契約の相見積は当然のこと、上記特約の内、居住者包括賠償は保険料が最も高く管理組合が付保するものでなく本来個人が(専有者)掛けるものであるが、保険料が比較的安かったこと、下階等の専有部等に損害を与えた場合、安易な解決策として管理組合が付保してきたもの。
この特約をやめる事が一番効果的で問題が少ない。

この特約が付保されていることを知らずに専有者の保険に特約契約したり、県民共済等で担保している事例が多々ある。
火災関連保険料合計が３倍以上に値上がりしている現状、管理費の値上げも現実となる昨今保険の見直しが必要です。


　　　

[671: 匿名さん]

話を替えて申し訳御座いませんが、私のマンションでは分譲当初より、
ケーブルテレビ会社のジェイコムとの契約により、同社設備を中継し
て、地上波放送を視聴しています。今回同社より契約内容を変更とし
て、ジェイコム側の保守範囲拡大の提案がありました。理由は、今後
のＴＶ受信設備の保守費用の削減につながるそうです。本当でしょうか。


※全世帯の過半数以上の調査実施が変更の条件のうたい文句ですが、
全員の賛成がないといけないのではありませんか？

[672: 匿名さん]

>670さん
保険の契約をしようとする時は数社から提案をしてもらえばいいですよ。
まず大手三井住友、東海上、損保ジャパンとそれ以外が含まれてもいいですが、
こちらの希望をいれて同じ条件で見積もりを提案していただいたらどうですか。
主契約、個人賠償、施設賠償、地震保険ごとに提案をしてくれますよ。
一度保険会社に電話されてはどうですか。すぐ対応してくれますよ。
但し、保険の代理店扱いとなりますので、管理会社が代理店をしていれば管理会社でもいいでしょう。

[673: 匿名さん]

672さんありがとうございます。670です。
居住者包括賠償　(居住者が原因で、共用部・他の専有部・第３者への損害を担保)3年前の個人賠償包括賠償の４倍から８倍へと保険料の大幅UP及び今まで数十年間一度もこの特約保険を使ったことがありませんので今後この特約を外そうと考えます。
居住者包括賠償特約についてのお考えお聞かせ頂ければ幸いです。

[674: 匿名さん]

居住者包括賠償とは、大手保険会社の個人賠償責任のことですか？
これだったらやはり管理組合として入っていた方が居住者間のトラブル防止にも
役立つと思いますよ。
勿論個人で加入されてるとダブリはありますが。

[675: 匿名さん]

保険料金が４倍とか８倍に上がるというのは考えられないですね。
確かに地震保険は大震災後かなりアップはしてますが。

[676: 匿名さん]

>>居住者包括賠償とは、大手保険会社の個人賠償責任のことですか？これだったらやはり管理組合として入っていた方が居住者間のトラブル防止にも役立つと思いますよ。

個人賠償責任保険(現在は居住者包括賠償)の事です。できれば継続したいですね。

>>保険料金が４倍とか８倍に上がるというのは考えられないですね。

保険料がこの様に高くならないのならこの保険(居住者包括賠償)は付保しておきたいです。　が、平成27年秋よりマンションの築年数により料率が決められる様になり、(特に30年以上は大幅アップ)それ以前に3年とか5年契約をしていたマンションが更改時にその影響をもろに受けます。
その高額な保険料でも付保するか悩んでいます。今後継続支払する余裕が管理費にあるかどうか、管理費値上げを視野に入れないと無理だと考えています。
地震保険は30%アップの見積です。これは継続します。

[677: 匿名さん]

皆様ご指導ありがとうございました。
大手を含め３社と相見積いたしました。
結果、マンションドクター火災保険が昨年比180%と同一内容で一番安いので
ここに決めます。

[678: 匿名さん]

>677さん
いろいろ比較検討して決められたのですから問題はないと思います。
良かったですね。

>676さん
保険料については今後は築年数が大きく影響してきます。
ただ、築年数だけの問題ではなく、しっかりした建物設備の維持保全がされてるか否かによって
保険料が大きく違ってくるといわれています。
特に専有部分も含めた配管類の更新工事は、やっているとことやっていないとこではかなりの
差がでてきます。
保険会社にとって一番の関心毎は水漏れでの保険の適用でしょう。
築年数が経過し、あちこちで水漏れがしだした場合、そのたびに保険を支払っていたら保険会社も
もちませんからね。

[679: 匿名さん]

タワーマンションが老朽化した時の漏水事故の多発防止は大変です。

想像しただけでも購入したくないが、都心部に住むには仕方ないし、

[680: 匿名さん]

震度７の大地震には耐えられるマンションはどれ位ありますか。

[681: 匿名さん]

新耐震基準が適用されるマンションはそうでしょう。
築３４年以上前に建てられたマンションです。
そこのマンションは震度７ではもちません。
新耐震基準後のマンションであれば、震度７でも倒壊はしないでしょう。

[682: 匿名さん]

一戸建ての被害状況は連日報道されますが、マンションの被害状況の報道が
ありません。マンションに居住者としては情報不足ですが、保険の件は真面
目に取り組んでおります。私のマンションは旧耐震基準です。築２５年にな
りましたので、５年以内に買い替えを検討中です。更に新たな耐震基準が制
定されそうです。支持杭の問題も厳しくなるのでしょうか、現在のマンショ
ンは、ローコストマンションで、設備類等の老朽化が早いと実感しています。

[683: 匿名さん]

築２５年のマンションならシン耐震基準になっていますよ。
それで建てないと審査に通りませんからね。

[684: 匿名さん]

築２５年は新耐震基準ですか。知りませんでした。

[685: 匿名さん]

築25年のマンションは危ないですよ。
すぐに逃げてください。

[686: 匿名さん]

東南海地震と南海トラフが連動するとの見解が発表された。
大地震がより、現実的で不安である。震度７でビクともしな
いマンションはありますか。何の被害も受けないマンショ
ンのことです。

[687: 匿名さん]

ありますとも。
地震国の日本から離れることですよ。簡単です。

[688: 匿名さん]

ドイツ、フランス、スイスやアフリカの中北部、カナダ中北部などではほとんど地震が起きることがありません。

[689: 匿名さん]

へ～え　そうなんだ。
物知りだなあー

[690: 匿名さん]

２度の震災を経験したマンションです。
見た目は大丈夫そうなのですが、理事長さんが総会の場で、「震災のせいで価値が下がりました」とかなり暴れていたそうです。
どういうことでしょう？
住人が知らないだけで、この先、建物が傾いたり、配管が割れるなど考えられますが、このまま住めるのでしょうか？

[691: 匿名さん]

>見た目は大丈夫そうなのですが、

それで十分です。
危険なマンションなら自治体が近所の住民に被害が及ぶのを避けるために補強指示や使用禁止します。

[692: 副理事やってます。]

修繕積立金値上げ、管理費値上げ、保険料金、など様々な管理組合の問題を
スパっと胸のすくように解決してくれるコンサルタントがあります。
そのセミナーが７月２３日（無料）大阪・江坂であります。
数割削減できたりしますよ。
ご興味ありましたら。。

[693: 副理事やってます。]

修繕積立金値上げ、管理費値上げ、保険料など
いろいろなお悩みをスカット解決してくれる
コンサルセミナーが７月２３日　大阪・江坂で
開催されます（無料）
ご興味のあるかたは。。どうぞ。

[694: 匿名さん]

管理組合の悩みがスパッと？、スカッと？なんでも解決してくれるなら、問題理事を解任させるのが一番スカッとするやん。

[695: eマンションさん]

>>671 匿名さん

うちにも提案がJcomからありました。
今後Jcomから契約を逃がさない為でしょう。

組合負担の毎月の施設管理費、BSCSは個別有料視聴。使うメリットが薄いと考えてます。

[696: 匿名さん]

>>695

毎月の施設管理費が組合負担であれば、一区分所有者は嬉しいかもしれません。
BSCSは個別有料視聴でも、BSCSをあまり利用しないのであれば、その方がいいかもしれません。

どの立場でメリットを評価するのかということだと思います。

[697: eマンションさん]

>>696 匿名さん
組合負担がなければ修繕積立にその分回せます。毎月かかっているので結構な金額ですよ。
BS,CSとかオリンピックとかWカップとか見たくないですか？

アンテナ設置すれば全て無料。
普通に考えればアナログ放送時代の電波障害時の遺物では？

[698: 匿名さん]

ＴＶ受信設備の保守契約に関する説明会開催のお知らせ

当マンションでは、現在ケーブルＴＶ会社のジェイコム００との契約
により、同社設備を中継して、地上波放送を視聴しています。この度
同社より契約内容の変更〔ジェイコム側の保守範囲拡大］について、
提案があり、理事会としては、今後のＴＶ受信設備の保守費用削減に
つながることから、同社からの提案を受け入れたいと考えています。
但し、変更に当っては、新たに保守範囲となる箇所（増幅器、分配器
、各住戸のＴＶ端子）が正常な状態かどうかを確認する為、事前調査
※が必要となることから、皆様方のご協力が不可欠となります。

４、変更によるメリット
　①マンション内ＴＶ受信設備の保守費用削減
　②ジェイコム有料サービス加入者への特別料金適用

※全世帯の過半数以上の調査実施が変更の条件となります
※調査の際、調査員から居住者向けのインターネットや電話等の有料
サービスの紹介がありますが、契約はあくまで任意です。

定期総会の会計報告を調査した結果ジェイコムに対する保守費用を
今まで一度も支出した形跡はありません。

拠って保守費用の削減にはなっていない。

[699: eマンションさん]

>>698 匿名さん

うちも同じ内容です。
TV端子や分配器は壊れません。
そして回線（同軸ケーブル）は対象外です。

私は保守も依頼するより、アンテナ設置してJcomとの契約を解消したほうが良い気がします。

[700: 匿名さん]

うちはケーブルテレビとの契約は各人の自由になっているけど。
スカパーと契約しているのも結構いるしね。