マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[51: 匿名さん]

エレベーターの交換周期は３５年前後といわれていますが、
現在のエレベーターのリニュアル工事の主流は制御リニュアルが
主流とのことです。
値段は１基８００万円前後です。
但し、他社のＥＶの制御リニュアル工事はできないし、もしやった場合は
費用は高くなります。

工事の際、１基しかないマンションは大変です。突貫工事をしても
１週間はかかるとのことです。
その場合、身障者や老人等は毎日が大変です。

こういったことは、例えば駐車場の解体工事や専有部分の配管の工事、
インターホンの更新工事でも在宅が必要です。
インターホンについては、熱感知器の遠隔操作が玄関でできますので
それにすれば年２回の消防点検時の在宅が必要なくなります。
これは住民にも評判がいいですよ。
消防点検費用は１日でできますので安くなりますし、在宅する必要が
ありませんから。

[52: 匿名さん]

インターホンと熱感知器を一緒に工事をして消防点検時に部屋に入らないでできるんですか。

値段は高くなるんでしょうね。

[53: 匿名さん]

インターホンの場合、アイホンの最新版７インチで、１戸当り８．５万～１１．５万円が
相場ではないかと思われます。ピクサス　ワンペア
うちの場合は１戸９万円でした。
又、室内の熱感知器と各戸の玄関に付ける遠隔操作の機械込分が１戸当り４．５万円
でした。
合計１戸当り１３．５万円でした。

[54: 匿名さん]

皆さんのとこはインターホン１戸いくらで交換しましたか？
できれば周期も教えてください。

[55: 匿名さん]

うちは２年前にアイホンのに代えたけど同じ機械じゃないけど１戸１２万円だったけどな。たけーな

マンションが小さいからなのか。５２戸

しかしマンションの大小でそんなに値段がちがうのかな。熱感知器というのは消防点検のときに

業者が部屋の中に入ってきてピコピコする奴だよな。

うちはつけないけど金のあるとこはつければいいんじゃないの。

[56: 匿名さん]

今後管理組合は確定申告をしなければいけないとの通知がきました。
営利業務はしていなかったのですが、集会室の使用料とゲスト駐車場の
使用料は取っていますが、たいした金額ではありません。
特定口座にしようと思い銀行にいったところ、マンションには特定口座は
作れないといわれました。
皆さんのマンションでは、これから確定申告をされるのでしょうか。

[57: 匿名さん]

専有部分内にある熱感知器は専有部分なんですが、年２回行われる
消防点検の際、不都合があった場合の修理や交換の費用は区分所有者が
負担してますか、それとも管理組合としてやってますか。
うちのマンションの場合は、管理組合が全て負担しています。
熱感知器が専有部分という認識はなかったとのことですが、もう１５年前から
そのようになってまして今さら修理代等を区分所有者から徴収することは
できませんからね。
高圧洗浄と同じ考えでいいんですかね。管理費負担で処理して。
うちの場合は、インターホンの修理代も管理組合が負担しています。

[58: 匿名さん [男性 60代]]

↑まだ長期修繕計画に基づく大規模修繕はしていないようですな、
タコ・イカが自分の足を食べる様なもんで、全て自費ではなく修繕費でやっちゃうとの考えのようですね。
大規模修繕する時に時期を遅らせるか値上げか手抜きが必要になります。

[59: 匿名さん]

>58さん
大規模修繕工事は１２年経過後にやりましたけど。
１戸当り１００万円の経費をかけました。
大規模修繕工事を遅らせても修繕積立金の削減は目に
みえません。
おたくの場合、熱感知器の交換やインターホンの修理は
各戸負担なんですか？本来はそうすべきなんでしょうが。
以前からそうしてましたので継続せざるをえない状況なんです。

[60: 匿名さん]

工事の周期を遅らせたり、手抜きはだめでしょう。
特に手抜きについては業者がすることだからね。

[61: 匿名さん]

熱感知器もガス警報器も専有部分。

各人がやるべし。

[62: 匿名さん]

草の根評論家さんおかしくなったんと違うかな。
もう終わった同じような過去スレを集めて、一言「ほー」とか書き込んで
楽しんでいるようだけど。
現在相談に関するスレが多いというか多すぎるのは、その元凶は評論家
さんが同じようなのを集めているからなんだけど、春だからかな？

[64: 匿名さん]

ところで大規模修繕工事のときに相見積業者を選定するときに
説明会を開催しますが、見積もりとは別にいろんな評価を説明会を
聞きながら点数をつけて評価する方法ですが、この総合評価方式を
知っている人いますか。
計算式もあるんですよ。
これは元々は行政が使う手法ですが、マンションの大規模修繕工事では
簡易型を使用します。

[65: 匿名さん]

ほー

[66: 匿名さん]

なるほど

[67: 匿名さん]

総合評価方式について詳しく知りたいですね。
知ってる方がおられましたら教えてください。

[68: 匿名さん]

評論家さん一体どうしたんですか。
もう既に過去のものになっている同じようなスレを集めて
一言「ほー」とか書き込んでおもしろがっているのは。
あなたの性格変わりましたか？
そんなことをする方とは思いませんでしたよ。
マンコミュでは今までいい書き込みをしてたじゃないですか。

[69: 匿名さん]

もう評論家のことは気にせずＧＯＩＮＧ　ＭＹ　ＷＡＹ。
これからは、自分が立てたこのスレで情報を提供したり
相談に乗ったり、皆さんからいろいろ教えてもらいます。

[70: 匿名さん]

コンクリートの寿命はどれぐらいか？
大蔵省主税局は耐用年数１５０年、それ以外に諸説があり、１１７年とか
長期優良住宅制度では、１００年程度としているがこれは元々２００年
住宅高層をベースに定められました。
要するにコンクリート自体は１００年以上持つが、居住者の高齢化や
空室の増加によって適切な維持保全ができなくなると結果的に建物の寿命が
縮まるということになります。
マンションの寿命は入居者自身が作り上げていくものです。
建て替えはまず不可能として対応策を検討していくことが大切です。

[71: 匿名さん]

鉄筋の寿命は何年くらいですか。

[72: 匿名さん]

>71さん
真面目な質問ですか？
単なる批判のための書き込みだったら拒否しますけど。
コンクリートの寿命を決める要素はいろいろありますが、鉄筋を包むコンクリートの
かぶり厚が大きいほど物理的耐用年数が増すといわれています。
かぶり厚３センチで６５年、４センチで１００年といわれています。

[73: 匿名さん]

鉄筋の寿命は、建物のひび割れ等による水のしみ込み等の
影響次第ということでしょう。私は建築のプロではありませんから
知っている方がおられましたら教えてください。

[74: 匿名さん]

１．鉄筋コンクリート造建築物の寿命
建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート構造の事務所等で50 年、住宅・
学校等で47 年となっていますが、これらは税法上定められているもので、建
物の物理的寿命を示すものではありません。
一般に、鉄筋コンクリート造の寿命は65 年以上（コンクリート自体の寿命
は、大気中の炭酸ガスが徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の深さまで中性
化し、内部の鉄筋の錆の進展を抑止できなくなるまでの期間であり、補修に
より中性化をある程度止めることも可能です。）あるといわれていますが、
実際はコンクリートの寿命による理由で解体されることは少なく、設備、機
能や経済的理由で取り壊されることが主要因です。

[75: 匿名さん]

建築学会では、設計耐用年数をあらかじめ設定し、その設定に対応した品質を確保し
た設計、施工及び維持管理を行うこととしています。その設定区分は、耐用年数の代表値
として、長期のものから、150 年、100 年、60 年、40 年等となっています。鉄筋コンクリ
ート構造では、例えば標準の場合、計画供用年数を65 年とし、その設計基準強度は24Ｎ
/mm2 となっています。

[76: 匿名さん]

７２さん、７１です。真面目な質問です。答えて頂き有難う御座います。

[77: 匿名さん]

>>72
メンテナンスすることがぜんていですよね。

[78: 匿名さん]

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

[79: 匿名さん]

>77さん
当然メンテナンス次第ということです。
上記資料でもそういわれています。
外壁の補修工事も必要ですが、結露も影響があるそうです。
それにやっかいなのが、配管、そのなかでも専有部分の配管の
対応が問題となってきます。
この分野はまだマンションで管理組合がやるという計画は
殆どされてないようですから。
ただ、規約で管理組合としてやることはできるとなってはいますし、
裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら
それに従わなければならないという判決が出ています。
費用も各区分所有者負担ということで。

[80: 匿名さん]

７９さんの意見は、今後のマンションの行方を占います。

相当に、このスレ等に、この問題を投稿しましたが、スレを荒らされてきました。

考えがまとまり次第徐々に問題提起をしていきたいと思います。

コンクリートのかぶり厚さが中性化を左右することは理解理解しています。。

建築時に、コンクリートの、水とセメントの比率と、砂の性質も関係します。

あるマンションでは、しゃぶこんのうえ、海砂を使用していたとの問題が出ています。

これ等は目に見えない事ですので、発見までに時間を要して、売主、施工業者も倒産等

マンションの水回りの問題は、組合がしっかり機能していれば、改善出来ます。

[81: 匿名さん]

コンクリートに使う砂利を海砂の混じったものを使用すると
寿命が短くなりますが、それは３０年以上前のことで現在の
建物には使用されていないと思われます。

[82: 匿名さん]

>>80
立地も関係します。
海岸沿いは潮風のため鉄筋の劣化が早くなります。

ペット可マンションも劣化が早くなると思いますが、データーがありません。

糞尿被害による劣化は明らかなのですが、マンションでのデーターがない。

[83: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。
　

[84: 匿名さん]

>裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら
>それに従わなければならないという判決が出ています。
>費用も各区分所有者負担ということで。

どんな裁判ですか？

[85: 匿名さん]

>84さん
83の判決からなんですが、何か違う情報をもっておられるんでしたら
教えてください。

[86: 匿名さん]

これは、専有部分の工事ではなく共用部分の工事です。

[87: 匿名さん]

そして、
費用については、臨時総会で１戸当たり20万円を管理組合の管理費から支出し、20万円を超える部分は各区分所有者が管理組合に支払う旨の決議がされているのだから、そうしなさい、という判決です。

もっと勉強してから書き込みましょう。

[88: 匿名さん]

と、>>83 に書いてあります。

[89: 匿名さん]

８３さんの、御意見は、私たち、マンションの住民（区分所有者）としましては、大変重要問題です。

私としましては、法令等を超えて、この水回りの問題を、規約に細かく設定して、これ等のトラブル

を防止したいと、思います。結論を申し上げると、費用の負担を組合にしたいという事です。

例えば２０万円を、修繕積立金で支払不足の時は、組合が、借り入れをするとか、？

[90: 匿名さん]

>87さん
批判は必要ありません。
正しい知識や情報があればここに書き込んでもらえれば
皆さん勉強になりますので。
それ以下でもそれ以上でもないのです。
ここは皆さんの情報収集や勉強の場でもあるのです。
ここに来られる方がマンション管理の全てに精通されている訳では
ありません。
それを全員でカバーしあっていけばいいと思います。

[91: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[92: 匿名さん]

>86さん
９１の判決事例で間違っていたら教えてください。

[93: 匿名さん]

批判？
正しい情報を書き込むと批判？
このスレ、病んでるね。異常だわ。

[94: 86-88]

地裁と高裁の区別もつかない者に教えることなどない。

[95: 匿名さん]

>93さん
あなたが正しい情報や知識をもっているんなら、あなたの情報や
知識を書き込んでもらえばいいんですよ。
あなたが１００％正しいと思っていても違う意見が出てくることも
ありますからね。
もし、嫌ならここにくることもないし書き込むこともありませんよ。
人が書いたことを批判しあうのではなく、自分の考えはこうだという
書き込みをして欲しいですね。
みんなそれぞれ素人集団なんですから。

[96: 匿名さん]

>94さん
まさか評論家さんではないでしょうね。
あなたがここに帰ってくることないとは思いますが。
それとも考えが変わったのかな？

[97: 匿名さん]

評論家さん、もしここをみる機会があったら安心してください。
このスレは続けていきますので。
あなたが立てたスレも続けていってください。

[98: 匿名さん]

９１さん、大変有意義な意見ありがとうございます。私のマンションでは、
先行工事については、管理組合は関知しないの、規約にしましたが、場合に
拠っては、不公平の可能性が有りますので、そこら辺を、細かく規約、細則
に定める検討を、始めました。

[99: 匿名さん]

>98
先行工事者について対応しておくことは大切だと思います。
同じように修繕積立金を支払っていて、先行工事者の積立金も使って工事を
するんですから少なくとも、管理組合として一斉に工事をした時の
１戸当たりの平均額の支給はするべきだと思います。

[100: 匿名さん]

うちの規約の例です。
専有部分の配管の更新・更改工事を、管理組合として一斉にやる場合は、それ以前に実施し
た者に対しては、公平の観点から、管理組合として実施した一戸当り工事費の平均額を支給する
ものとする。