マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[467: 匿名さん]

>461さん
管理費と修繕積立金は全く別物と考えなければいけません。
管理費が１万円としたら、修繕積立金は使用料別で６，０００円程度しかありません。
使用料がどれくらいか分かりませんが、Ｐ場の年間使用料金を戸数と１２ヶ月で割って
見てください。それが駐車場分の１戸当り月の積立金の額です。
それと６，０００円を足して１２，０００円以上あるかどうかです。

[468: 匿名さん]

>462さん
規約がころころ変わるからといって弁護士に相談しても意味ありませんよ。
何を相談するかその内容にもよりますが。

[469: 匿名さん]

>463さん
修繕積立金は分譲当初は、分譲しやすいように修繕積立金は安く設定されてまして、
段階的に値上げをしていっているマンションが殆どです。
積立金の額が１２，０００円以上になっていればそれ以上は値上げは必要ないと思いますが。
勿論駐車場料金が積立金に振り分けてあればその分少なくて済みますが。
管理費は管理会社の支払いとか電気利用金とか大体固定してますので最初からその値段に
設定されています。その分途中の値上げは殆ど必要ないと思います。

[470: 匿名さん]

>464さん
あなたの書き込みでは何があったか分かりませんが、管理会社が消防点検とか
しないというのは問題がありますね。
その点については、管理会社の本社に電話なり手紙またはメールを送れば簡単に
解決すると思いますよ。

[471: 匿名さん]

>465さん
>特別決議には不足で否決のはずですが、管理会社と、その顧問弁護士が、決席者55％を議長（理事長）
>一任にして、議長（理事長）が賛成表にすればよいとのアドバイスで可決しました。

そんなことを弁護士がいう筈はありませんよ。
総会に必要な出席者を集められなかった理事会が苦し紛れに管理会社の担当者と共謀したんでしょう。
そうしなければ総会は成立しませんし、理事会の出した議案も承認されませんからね。
総会の議事録はある筈ですからそれを基に無効にすることは可能です。

[472: 匿名さん]

しかし管理会社にもいろいろあるんだね。
一つだけ言えることは、大規模マンションであれば管理会社のフロントもその会社で
優秀なのをつけてくれるし、もし悪ければ支店長とかにいえばすぐ変えてくれるんだけどね。
正に大きいことはいいことだね。

[473: 匿名さん]

４７２さん、その管理会社は、最大手です。私も大きなことは良い事だとは思いますが、

解約の話が出ると、状況は違いますよ、この件を法的には、無効には出来ますが、個人

では、弁護士費用等の負担は、できません。現実は、甘くないです。上告、上告になる

と、最高裁までいくでしょう。しかも、本社は、東京ですから、大変です。裁判程ばか

らしいことはありません。マンションは、そこらへんも考えて生活してください。マン

ションは、おかしなことになっています。買い替えればよいだけです。築25年ですから

修繕もこれから、大金がかかる事は承知しています。買い替える時期です。

[474: 匿名さん]

マンコミは築25年マンションがトラブル多いようですね。
築25年ならローンも終わってるでしょうし、今時のマンションならバブル期の半値で設備も数倍いいマンション買えますよ。
預貯金キャシュで楽〜に帰ると思いますから、バブル期にマンション購入失敗した築25年組の慌てん坊の皆さん、退職金でレッツゴー。

[475: 匿名さん]

買い替えれば。とか、
さぞかし金銭的ゆとりがあるのでしょうね。

そしてそのような発言をなさる方も然り。

このような場で戯れておられないで
マンションをお買い上げに参られてはどうですか？

[476: 匿名さん]

>473さん
管理会社を代えるのを住民が望むのなら簡単に変えることはできるでしょう。
毎年更新について総会決議をしているでしょう。それを否決すればいいだけです。
変えたいのなら３ヶ月前に管理会社に通達するだけでいいんです。理由は必要ありません。
何で裁判になるのか分かりませんが管理会社を代えるのは管理組合が一方的でもいいんですよ。
もしそのことだったら裁判にはなりません。ただ３ヶ月前に通達するだけでいいんです。
管理組合としての決意なら管理会社も裁判は避けたいでしょうし、当然その費用は管理組合負担です。
最高裁までいくとかそんなことはわからないでしょう。あなたは費用がかかりますよ、最高裁までいくには
何年もかかりますよ、弁護士費用とかは大変ですよと脅されているんですよ。

[477: 匿名さん]

管理会社主導というか理事会役員の知識不足、時間のなさ、やる気の問題で
全て管理会社におんぶにだっこのマンションというのは管理会社にとってはかもでもあるが
逆に歓迎されない嫌なマンションというか手間暇がかかる割には全然利益があがらないと
いうところでしょうね。
特に小規模マンションの場合はその傾向が強いように見受けられます。
事務管理費というのは少ないですからね。その割には、理事会や総会、議案書の作成、工事や
その他の事務等大規模マンションとそんなに仕事の内容は変わりませんからね。

[478: 匿名さん]

マンションなんぞ、20年〜25年でお引越しですよ。
大規模修繕工事も２回済み、給排水管工事なんかもやっちゃう！
これ、オンボロってことでしょう？

[479: 匿名さん]

>>478
簡単に引っ越しというが、売れなければどうする？

マンションは、増え続けているが、購入できる人間は減り続けている。
中国人も日本のマンション購入から、からオーストラリアに移った。

オリンピックが終わると日本は再び不動産バブル崩壊だと世界の経済は見ている。
過剰供給。スラムマンション激増時代が見えてきている。

[480: 匿名さん]

人口は減り続けているのに、マンションやアパートはどんどん増えていっている。
１つマンションが建てば、必ずそこに入居する者は今まで住んでいたマンションや戸建てから
引っ越してくる。
売却や賃貸ができるようにしっかり補修していないと空き家になるだけだよ。
だめなところから順に空き家になっていく。

[481: 匿名さん]

築３０年のマンションでもきれいなとこあるからね。
外観も、エントランスも、当然室内も。
開放廊下や玄関扉、植栽とかもよく手入れがされてるとこね。

[482: 匿名さん]

六本木ヒルズなんかは３０年たってもきれいなんだろうな。

[483: 匿名さん]

どうかな？
犯罪の現場になったマンションに、住みたいとは思わないね。

[484: 匿名さん]

犯罪は勿論だけど、自殺の多いマンション、孤独死があったマンションもね。
いくら外観や設備にお金かけても理事会と組合員が裁判沙汰になっているマンションは嫌だね。
要は住民のマナーや躾、人種の問題で選ぶかな？

[485: 匿名さん]

訴訟の多い管理会社を使わないことでしね。

[486: 匿名さん]

管理会社？
理事会では？
理事の質が落ちているんでしょ。
組合員同士は感情が入るから。。。
自分達のお金が絡むしね。

[487: 匿名さん]

管理組合の訴訟は管理会社が、適正なアドバイスができていないからですよ。
いや、けしかけた結果でもある。

[488: 匿名さん]

管理組合の訴訟って一体どんなものがあるんですか。
参考までに是非教えてください。
自治会問題や滞納金は別として。

[489: 匿名さん]

うちの場合は３００戸超のマンションなんですが、１５年間で一度も
訴訟とかはありませんでしたからね。
管理会社は一度変わりましたけど、何の問題もなかったですよ。

[490: 匿名さん]

300世帯のマンションですか？
それ書き込むと何処のマンションか特定されるとか。

[491: 匿名さん]

別に何の問題もありませんよ。
しかし何の意味もないでしょう。おもしろい人ですね。

[492: 匿名さん]

>487さん
>管理組合の訴訟は管理会社が、適正なアドバイスができていないからですよ。
>いや、けしかけた結果でもある。

管理会社には理事会支援業務というのがありますね。
組合の理事は輪番制であればいろんな理事長がおり、仕事が忙しい者、マンション管理の知識が
あまりない者、やる気がない者等いろいろです。
特に間違った運営をしようとする時には、管理会社が指摘なりをしなければなりません。
しかし、管理会社の社員が知識がなければどうしようもありませんが。
管理会社のフロントはマンション管理のプロなんだから、当然管業ぐらいの資格は保有して
当たり前だと思うけど、それさえ取ろうとしないフロントの多いこと。
どういう考えで仕事をしているのやら。

[493: 匿名さん]

訴訟とか楽しそうですやん！
盛り上がって欲しいわ、うちのマンションも。

[494: 匿名さん]

訴訟で盛り上がる筈はないだろう。

[495: 匿名さん]

やはり大きな管理会社の社員は良く勉強してるね自己啓発も含めて。
会社での教育や研修も充実してるだろうし。
管業の有資格者も多いし。

[496: 匿名さん]

植木　等＝日本一のゴマスリ男＝サラリーマンは気楽な稼業ときたもんだ。

[497: 元フロント]

＞どういう考えで仕事をしているのやら。
　会社の利益のために働いているに決まっています。
　いろいろなスレで書かれている管理会社の馬鹿な説明、管理会社が知らないはずがありません。

　知ってて、自社の利益のためにウソをつき通しているのです。
　自分の都合のよい規約の成立のため、
　自分の都合のよい総会議案の成立のため、
　ウソをつき通しているのです。
　かの三菱自動車さえそうなのですから、管理会社など何をかいわんや、です。

[498: 匿名さん]

管理の事は、フロントが一番知っているよ。味方に付けると最強です。管理士会に、
中小の管理会社を退職して、士業をしている役員がいるが、言葉を聞いていると、
マンションの管理の顧問が出来るとみている。将来が楽しみです。頑張れ、！

[499: 稍荒]

>会社の利益のために働いているに決まっています。

自分の身のための間違いでしょう。
いつもはそんなことないのに、上の人が集会に来た時は発注書に署名・捺印させられましたからね。

[500: 匿名さん]

管理会社の社員もいろいろですよ。
優秀なのもいるしダメ社員もいる。ただ総体的にいうと人材不足は否めないでしょう。
元々都市銀行や商社等と比較すると入社してくる人材が違いますからね。
しかし、２流高校であっても東大に合格する者もいますからね。
能力は持っているけど力を発揮しなかった人材がね。
そういう者が管理会社の社員のなかにもいるでしょう、数は少ないですけど。
仕事はまずまずという社員が多いようですが、将来性を見越して仕事をしている
ようには見えないですね。

[501: 匿名さん]

>497さん
仕事をしていく中でお世話になっている管理組合に対してうそをついて仕事をしていく
とはどういうことですか。
管理組合と管理会社は「共存共栄」ですよ。
又、会社は私企業ですから利潤は追求していかなければいけませんが、「適正利潤」
でいかなければいけません。
お互いに信頼できる関係を築いていけないような社員が多ければ、その会社の成長は
期待できないでしょうね。
「お客様は神様です」「お客様は常に正しい」マーケッティングの基本ですよ。

[502: 匿名さん]

組織は各ポジションのヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと良く言われますが、
部下が悪いということはヘッドもしっかりしていないということでしょう。
そのヘッドになる人材不足ということでしょう。それが会社のレベルです。

[503: 匿名さん]

501や502は管理組合にもいえることですね。
組合員の資産を理事たちの都合や業者に言われるまま湯水のように使っていませんか？
組合員と真摯に向き合っていますか？
理事は組合員より自らの立場や保身に重きを置いていませんか？
資産価値という大義名分を都合良く使いまわしていませんか？
会社がヘッドで決まるなら、理事会も前列幹部連中で決まります。

[504: 匿名さん]

私は前に長期で管理員をされた方が、契約時間外や休みの日に突然連絡がきて、夜漏水の業者の手配等を様々されていたのを見ています。
驚いて声をかけるとマンションから自宅が近いので、半ば強制的に来させられてボランティア扱いと聞かされました。
あまりに酷い管理会社だと思い、その方にはたまに昼休憩時のお菓子を持って行きました。
我が家の件でもお世話になっていたので、感謝の気持ちで何度か差し上げました。
今は異動でいません。

しかし何処からか聞きつけたのか新管理員から「私にはお煎餅を下さい」と要求されました。
この管理員とは特別な付き合いもないのに、食べ物要求される？凄い人もいますね。
当方マンションの管理会社は仕事はしなくても暴言は吐く・無視が平気な会社です。
もうこんな会社に呆れて、我が家は夏頃引越します。常識のない人達が周りにいると、自分もおかしくなりそうです。
理事達も意味不明な理事会を繰り返しています。役員報酬の為ですかね？

皆さんのマンションで、同様の経験をされている方、いらっしゃいますか？

[505: 匿名さん]

神様は、善と悪とを、わきまえた、生き物を野に放たれた。天使とサタン。

善人が、善良な心を持って悪と立ち向かったら、殺される。それを　？　と言う。

善良な教育者や、医師等を見ていると、頭が下がります。マンションに優秀な

善良な理事長が誕生して、相当な改革をして、マンションの将来の資産価値に

貢献したにも関わらず、悪い理事長と管理会社とその仲間にその座を追放された

のをしっている。本人は、表情や血色は、以前より生きいきとしている。片方の

悪人理事長は、目は爛々として、目つきは悪く、落ち着きが無く、最近はメンタル

に通院しているらしい。敵は外部にいるわけではありません。内にいるのです。

人間は、一人として、同じ人間はおりません。生き方は様々です。放つておけ、

[506: 匿名さん]

確かに敵は中にいます。（管理員も含め）
悪い奴ほど友達のふりで近づいてきます。
こちらは距離を保ちたいが、あちらさんはズカズカ入り込んでくる。
挙げ句の果ては、理事に推薦までされている！
それでもって、推薦どころか立候補したことになっている！
騙しはお手の物で慣れているようだ。
捨て駒にしたいようだがその手には乗らない。
理事会の悪行の数々を内部告発してやる。

[507: 匿名さん]

「人を信じ、信じられる人間になりなさい」と言われますが難しいですよね。
しかし、お互いに信じられないような管理会社と管理組合であるならば、もう委託契約を
結ぶ理由は何もありません。
密着し過ぎはいけませんが、つかず離れずの関係を保つことは大切なことです。
大人の対応をしていくべきですね。

[508: 匿名さん]

知識や勉強不足から、理事が管理会社に任せっきりになる。
ここが最大の問題であります。
管理会社が悪いことをするというより、商人と鴨の関係を忘れてはいけないということ。
当マンションの過去の悪しき習慣から紐解けば、管理員とフロントサービスの女性商人に、プライドは高いが爪の甘い孤独な高齢主婦が鴨にされていました。
本人は友人のつもりのようでしたが、商人のほうが一枚上手でしたね。

[509: 匿名さん]

女性のフロントもいるんですか。珍しいですね。
フロントは別に悪いことをしているのではないと思いますよ。
フロントが会社に貢献するというのは当たり前のことですから。
ただ度が過ぎるといけませんが。
一番の問題は、理事の知識不足というかマンション管理に対する知識や情報に対する
勉強不足です。
規約や細則、区分所有法、適正化法といったものを勉強しようとする者は少ないですからね。

[510: 匿名さん]

>一番の問題は、理事の知識不足というかマンション管理に対する知識や情報に対する
勉強不足です。
規約や細則、区分所有法、適正化法といったものを勉強しようとする者は少ないですからね。

>意見を云う組合員は規約くらいは分かった上で質問します。
>住民が規約を訴えても、プロのフロントが規約を軽視し

だって。どうしますか？

[511: 匿名さん]

具体例が分かりませんので答えようがありませんが、何故総会で管理会社の
意見が通用するのですか？
議決権は管理会社にはないでしょう。
決めていくのは組合員ですよ。
又、議長は理事長でしょう。議長が判断すればいいことじゃないですか。
本当に規約を理解されているんですか、その問題で。

[513: 匿名さん]

おいおい、おかしなのが出没してきたな。
ここはマンションに関するスレだけどね。商売はダメだよ。

[514: 匿名さん]

>512は奇怪なスレッドを立てています。
そういうものこそ上記レスと共に削除するべきですよ、管理人様。

[515: 匿名さん]

う～ん困りましたね。
削除依頼要請しますか。

[516: 匿名さん]

管理会社が主導権を握っているマンションは結構多いですよ。
殆どが小規模マンションで輪番制の理事のところです。
理事も数人しかいませんし、理事会も定期的には行われていません。
そういうところは人材も限られていますので、管理会社に頼らざるをえません。
そういうマンションは、ある程度の管理会社の横暴は仕方ないとお思っているというか、
初めてのマンション生活であれば、そんなものだと思いますしね。
後は良心的な管理会社のフロントが配属されることを祈るだけです。

[517: 匿名さん]

マンションは、組合員の資質を替え、に、言い換えますか。？

世界情勢と一緒で、マンションも、民主主義の限界が来たので

しょう。危険ではあるが、強力な、リーダーシップが必要な時

代になったのではないですか。

[518: 匿名さん]

できるマンションとそうでないマンションがあるんですよね。

[519: 匿名さん]

５１７さん
そういうことは漢字を正しく使えるようになってから言ってくれる？
説得力に欠けるから。

書き込んで、いないで、漢検でも、取ると、いいです。

[520: 匿名さん]

>>517さん
改行も見直して欲しいよ。
貴方のレスは特別なハンネでなくても改行の特徴ですぐ分かるけれど、読み辛い。

[521: 口コミ知りたいさん]

マンションの給排水システム（タワー型マンションも含む。）の解説をお願い致します。

[522: 匿名さん]

>521さん
私が書き込むより、「マンションの給排水管システム」で検索してみてください。
いろいろあり勉強になりますよ。

[523: 匿名さん]

給排水管の更新工事ができるかどうかが、そのマンションがスラム化するかどうか
の分岐点です。
当然専有部分も含めて。

[524: 匿名さん]

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

[525: 匿名さん]

コンクリートは当初「アルカリ性」である。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に0.5mmずつ中性化する。鉄筋のかぶり厚（コンクリートの厚み）は３cm。つまり60年でコンクリートの中性化が、鉄筋にまで到達する。コンクリートは中性化しても強度が弱まるわけではなく、空気や水が浸透しやすくなることで劣化。これが鉄筋にまで到達すると錆を生じさせることで鉄筋が膨張、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生するというわけだ。このとき、前述のような施工を施せば、鉄筋は保護されるためまだ十分に利用可能ということになる。

[526: 匿名さん]

鉄筋コンクリートの寿命は長くても、配管・配線等の更新工事ができるかが
マンションをスラム化させない重要なポイントになります。
コンクリートを中性化させないためには周期ごとの外壁の補修工事をしっかり
やることも大切です。
この周期についてはできるだけ短い方がいいのでしょうが、積立金の関係もあり
１２年～１３年周期ではやるべきでしょう。

[527: 匿名さん]

地震大国日本の事情
潮風にさらされている島国の事情
三年後には３人に一人が年金生活者になる高齢化大国の事情

これらを無視し、メンテナンスができる仮定
震度４以下の地震すらない仮定

これでコンクリート強度だけを根拠に、マンション建て替えが必要にならないなどと称されるのはいかがでしょうか？

[528: 匿名さん]

震度７の地震が数回発生するという想定を全国のみなさんしていますか？
来るかもしれないがこないかもしれない、分からないのですよ。
来ないことを想定してそれに対応していくのが普通の考えなんですよ。
どうせ大地震がきて壊れるのでそこまでの対策は必要ないという考えは
おかしいでしょう。
地震は明日くるかもしれないですからね。

[529: 匿名さん]

>>528
その通りですが、デベロッパは新築分譲するばかりで、建て替え実績を検索すると大京と長谷工ぐらいしかでてきません。
熊本震災でも築20以上が多数倒壊してます。
震度７が２回来ることが稀だからでなく、震度５以上に何度耐えられるかも想定されてないのです。
熊本震災を教訓に耐震基準を見直して新築は建てられても既存のマンションは建て替えされないのでは、意味がない。

[530: 匿名さん]

建て替えは基本的にはできないと思った方がいいですよね。
建て替えの場合は、当然それに参加しない、できない方もおられますからね。
それに、解体から完成までは、３年程度かかります。
その間アパートを借りる等しなければなりません。
そこまで待つのなら他の中古マンションでも買った方がずっと賢明です。
だから建て替えはできないのです。

[531: 匿名さん]

建て替えのできるマンションは、容積率に余裕があり現在のマンションの５割増しとか
２倍の建物がつくれるマンションでしょう。
それができればその分を売却することにより、各人の負担金が少なくて済みますから。

[532: 匿名さん]

>>530
だからね。築40年立ち、配水管交換もできず、管理状況ガタガタで修理費もない。
そうなる状況は、高齢化人口減少社会なのですから、予測できたのに国は対策をたててない。
。
30年後に建て替えします。
で、新規分譲すべきだったのです。

借地権分譲マンションと同じようにすべきなんですよ。

購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

でなければ、新規分譲するたび廃墟マンションがだらけになりますよ。

[533: 匿名さん]

>購入時の設定で建て直しが分かっていれば、備えられるでしょ

そこまで考えて買う人はいないでしょう。
販売会社は売ることしか考えてませんよ。
購入をためらっていたら「月々家賃からの支払いでマンションを買えます」なんて言ってきます。
浅はかな人はその言葉を鵜呑みにして契約するんです。
先のことを考えてマンションを買える者が一体どれだけいるでしょう？

[534: 匿名さん]

>532
３０年で建て替えをするといって分譲するとしても、１０年、２０年で売却する者もいる。
２０年で購入するとしたら１０年後に建て替えだから、２０年で２，０００万円で購入、
それから１０年住んで建て替え費用を２，０００万円程度ださなくてはならなくなる。
ちょっとそれだとマンション買う者いなくなるよ。
建て替えをするには解体から完成するまで３年はかかるし、その間アパート住まいだよ。
ちょっと無理だね。

[535: 匿名さん]

要するに建て替えはまずできないと思うべきです。
ではどうすればいいのかというと、５２５の書き込み通りできるだけ建物の維持保全に努め
長寿命化を図るしかないのです。
そんな単純なことも分からない者もいるけどね。
大規模修繕工事の３回目はしなくてもいいとかいってね。

[536: 匿名さん]

マンションの管理にとって一番大切なことは建物設備に関することです。
そしてそれを行っていくには修繕積立金が必要となります。
積立金に余裕があれば、周期とか３回目はやらないとか考えることもないんだけどね。
もし築４０年で解体するにしても、３回目の大規模修繕工事はすればいいんです。
解体できるかは分からないのに、工事だけしないでオンボロなマンションに住むのは
嫌でしょう。

[537: 匿名さん]

うちのマンションは大規模修繕工事は１２年周期、その他大型設備や給排水管等工事を
しなければならないものは全て長期修繕計画に網羅されてます。
大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。
きれいなマンションに住みたいですよね。

[538: 匿名さん]

>そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。
>40年超から65年までの間は終末期であり、
>手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。

だから３回目の大規模修繕工事はしなくていいといってる者がいるけど、６５年持つのに
２５年で大規模修繕工事はしないとはねえ。
残りの４０年は一体どうゆう管理をするんだろう。実際は残り３０年ということだけどね。
５２４、５２５は読んだのかな。

[539: 匿名さん]

空きの目立つマンションは修繕積立金のないところ。
中々売れないマンションも同じこと。
うちのマンションは不動産会社から売却しませんかという郵便が頻繁にきますよ。
中古でうちのマンションを買おうとしている者が多いとのこと。売りに出せばすぐ売れるし。
しかし、築１５年なんだけど、価格の設定が悪いのか分譲価格の８５％から９０％に値下がりしている。
１５年経過しているけど、見た目には築浅としかみえない。
大規模修繕工事は終わって間もないので（３年前に実施）外壁はタイル、共用玄関は大理石なので
きれいだし、開放廊下はシートの張り替えまでしているし、見える部分は全て塗装とかの修繕はしてあるしね。

[540: 匿名さん]

給排水管や外壁その他を改修しても、新築には到底敵わない。
3回の大規模修繕工事済みの30数年築古マンと最新設備の整った綺麗なサラマン、普通に後者を選ぶでしょう。
そこまで築古にしがみつく前に早め早めの売却と引越しの積立をしましょうね。

[541: 匿名さん]

マンションの管理は買い替えをする者だけを前提にはしていないのではないの？
いくら買い替えをする者が多くても、売却すればそれを買って入居してくる者もいるんだからね。

[542: 匿名さん]

どんなに綺麗に外観を保っても、管理組合の理事がアホならおじゃん。
訴訟を起こされるとかで騒ついています。
こんなことでマンションが有名になったら資産価値を維持するとか笑ってまう。
理事が逮捕とかびっくりですやん！
誰が住みたいかな？

[543: 匿名さん]

35年ローンの支払いで精一杯の区分所有者がほとんどです。住み続けるしかない。
半数以上はそうなるでしょう。後の半数は、現実は競売等により退去と、その前の
任意売買、相続等です。ロウコストで安くで買った郊外の団地型一般マンションが
多いです。首都圏の億ションは、これには当てはまりません。

[544: 匿名さん]

35年ローンとは。。。たいへんですね。
ここでは、築15年〜30年くらいの書き込みが多いと思いますが、大規模修繕工事を3回経験してもなお住み続けなければいけない運命を背負わされている訳ですね。
4回目の時は既にオンボロで修繕工事積立管理費も値上げで、年金受給者は管理費が払えなくなり、河原でテント生活です。
その頃にどのような人種が買いますか？
個人的に魅力はありません。

[545: 匿名さん]

３回目の大規模修繕工事まで住むとはいっていないんですよ。
途中で入居してくる方のためにしっかりした保全計画をしてあげますよということです。
そのために積立金の値上げもしますが、本当ならその頃はいないので値上げしなくてもいいんですよ。
みなさんのためです。

[546: 匿名さん]

3回めの修繕工事を待たずに出て行くというのなら、マンションは30年で住み替え論が成立しますね。

[547: 匿名さん]

>>546
出ていくとは、この世からでしょうよ。

マンション学会は、築30年で建て替えられるマンションを建設し販売するように政府に働きかけて下さい。
長寿マンションは、必要ではない。
必要なのは、耐震性が高くメンテナンスしやすく安いマンションです。

35年ローンも見直して下さい。
どれだけ完財できてきてますか？
ローン破綻の方が多いはずです。

[548: 匿名さん]

ウチのマンション(築９年)の修繕費の積み立てが、とても順調に増えていると数年前の理事会で理事が言っていました。
大規模修繕がくる前に、所々理事会で気に入らない箇所があるとそのお金から修繕していました。無駄遣いかなと思時もありました。
先月の理事会の報告で「今後消費税も上がる予定で、積立金が足りなくなる恐れがでてきました。その時は負担願います」との事。あんなにあったお金で足りない？
口うるさい住人や、偉そうな役員が勝手に決めて何でもない所にお金を使ってきたからです。
総会でもないので、修繕しますの報告しかありません。
呆れたマンションです。

私は今秋、このマンションの対応に呆れて引越すので今後は無関係でよかっです。
あとで急に修繕費不足の為、追加されないように他のマンションより修繕費が高くても選んだ住まい。
営業もそれを考慮した金額なので、急な値上げはないはずと説明されたメーカーの考えと誤算の理事達の浪費マンションです。

[549: 匿名さん]

住替えのゆとりと、子育てが終わり独り立ちした熟年夫婦は、マンションを手放して、
田舎に帰る住民もいる。話を聞いていると、ローンの借入は年収の四倍以内として、
回数は20年が妥当であると聞きました。頭金は売値の四分の一は必要とも聞いた。

耐久性から考えると、借り入れ条件はもっと厳しくなる。しかし、住民の為に、
真面目に真剣に考えてくれる管理のプロの理事長にまかせることが出来れば、マンシ
ョンは、まだ望みはあります。マンションの管理は管理会社間返せは、１００％
駄目であることは明白です。自分のマンションは自分で守ることです。

マンションによっては。40年前には第一種低曽住宅専用地域であった地域が、
今では地下鉄が止り、商業地域になり、容積率が大幅アップで、旧区分所有者は
新築マンションに建て替えてお釣りの出る恵まれた話も聞きます。

[550: 匿名さん]

適正修繕積立金は現在の国交省が出している金額は１７，５００円とのことです。
これには当然駐車場の積立金への充当分も含みます。
また、専有部分の配管類の費用は含まれません。
うちの場合は、現在は１５，０００円程度ですが専有部分の配管類も管理組合として
一斉にやるように計画をたてるつもりでいます。

[551: 匿名さん]

２回目の大規模修繕工事が終了したら、それ以降の大規模修繕工事はしないという者がいて
それ以降は解体費用として積み立てていくといってるがそんなばかげたこと住民が納得する筈
はないよね。
単なる夢物語だろうけど。解体費用は高いよ。給排水管の更新工事とは全然問題にならない
ぐらいの莫大な経費がかかるからね。
修繕積立金を５倍ぐらいに値上げをするつもりなんだろうね。勿論それでも焼石に水だろうが。

[552: 匿名さん]

>適正修繕積立金は現在の国交省が出している金額は１７，５００円とのことです。
これには当然駐車場の積立金への充当分も含みます。

およそ100平米で約2万円、駐車場料金は別。
当初の長期修繕計画に基づいた値上げを怠ってきたことも一因であると考えます。

>途中で入居してくる方のためにしっかりした保全計画をしてあげますよということです。
そのために積立金の値上げもしますが、本当ならその頃はいないので値上げしなくてもいいんですよ。
みなさんのためです。

‘ため’になっていますか？

[553: 匿名さん]

今度はこちらに相談します。

うちのマンションでは、民泊を徹底的に禁止しています。
しかし、国家戦略特区、民泊条例など、法的には規制緩和の方向にあります。
次のHPを参照してください。
http://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/#i-8

そこで、特区内のマンションではどう対応したらいいのか教えて下さい。

[554: 匿名さん]

殆どのマンションの規約には、専ら住宅として使用するものとし共有の利益に反する地の
用途に供してはならないと規定されていると思います。
しかし、この専らとは１００％という訳ではありませんので、この規定を改正しておくことが
必要となります。
通常のマンションでは民泊の問題は発生しないでしょう。
しかし、外人が投資のために購入していたりすると、民泊も考えられるでしょう。
それと売却も賃貸もできないような築年数の経過したマンションなら民泊も考えられます。
規約違反の罰則としては専有部分の一時使用禁止等もあるでしょうが、そのためには裁判も
必要ですし時間もかかります。
そこの区分所有者はそのマンションには住んでいないでしょうから、交渉ごとは代理人に依頼
することになります。
民泊をされたらその対応に時間もかかりますからまず民泊は絶対だめだという啓蒙活動を
していくも大切なことです。
民泊に関する順守事項を決めてそれに違反したら罰則を設けておくこともいいかもしれません。

[555: 匿名さん]

ご回答ありがとうございます。
要するに、重要なのは次の2点であるということでよろしかったでしょうか。

①民泊の順守事項を定めておく。
②違反した場合の罰則を設けておく。

そうだとしたら、民泊の順守事項としては、具体的にどのような項目を挙げたらよろしいでしょうか。
また、管理規約で定めることができる罰則については、どのような範囲になるでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

[556: 匿名さん]

この問題については草の根評論家さんが立てたスレで論じられていますので
私からの書き込みは遠慮させて頂きます。
一ついえることは、ネットで検索すれば大概のことは分りますよ。
皆さん自分で考えるのではなく、いろんなスレ等の意見を参考にしながら
書き込むのが普通ですからね。
ただ、そのネットに書き込まれたのを探し出すのは個人差がありますが。
他人に頼るだけでなく自分でも是非調べてみてください。両方で調べていけば
より理解できますので。

[557: 匿名さん]

電力の自由化が始まって２ヶ月目に突入しているけど、一体どのくらい
が電力会社から変更しているんだろう。
思ったほど盛り上がってもいないようだし。
どなたか新電力と契約した方おられます？

[558: 匿名さん]

ガスが自由化されるし、新電力は後出しじゃんけんを繰り返しているので、一番いい条件を選びきれない。

[559: 匿名さん]

皆さんのお住いのマンションで管理員からお菓子を要求された経験のある方はいますでしょうか？
管理会社へ管理費支払って、その管理員から昨年暴言も吐かれ、駐車場に行ったら私の車を覗いていました。
こんな人にお菓子要求されるのは普通ですか？
今のマンションは住人がどんどん引越され、おかしな住まいになりました。

[560: 匿名さん]

返答する気にもならない。本当？

[561: 匿名さん]

区分所有法でいう管理者を理事長とするの規約を改正して下さい。
又は、法令の改正、自民党に入党して法案を作成して国会へ提出
して下さい。

[562: 匿名さん]

電力の自由化音沙汰なし。高圧一括受電でもよかったね。

[563: 匿名さん]

管理者＝理事長でいいんじゃないかな。
管理者と理事長が別々だと却って理事会はうまく機能しなくなると思うよ。
理事会や総会は理事長が議長をするしね。

[564: 匿名さん]

管理員からお菓子を要求されたことはありませんが、当たり前のように貰っていると聞きました。
引っ越してきた人、単身者が結婚したら菓子折り片手にご挨拶は聞きますね。
悪いのは、菓子折り有りと無しで態度が違うこと。
当マンションは、住み込み管理員が一名、通い管理員一名、クリーニング受け取りサービス員一名ですが、このクリーニング受け取り員があからさまで下品でした。
管理会社より、管理員の仕事ぶりのアンケートがありましたが、態度が悪く評判も醜かったので60代の女性が解雇されていました。
掲示板には定年退職とありましたが、本当のことは出せないでしょうね。

[565: 匿名さん]

>>564
労働法で
感じ悪いと評判が悪いくらいでは、懲戒解雇にはできません。

[566: 匿名さん]

クライアントからの苦情が多ければ。。。
管理会社も契約解除が怖いから、パートのおばちゃん一人くらい惜しくはない。