マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[342: 匿名さん]

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

[343: 匿名さん]

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

＜住宅瑕疵担保責任保険法人＞

　　　株）住宅あんしん保証・・・・マンション管理業協会と提携
　　　株）日本住宅保証検査機構　　株）住宅保証機構　　株）ＥＲＡ不動産Ｏｎｌｉｎｅ　等
　　※これらの上部団体として、（社）住宅瑕疵担保責任保険協会があります。

[344: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときには、元請業者に「瑕疵担保責任保険」に加入するように
申し出てください。
そうすることによって、瑕疵が発生したけど業者が倒産してしまっていたらその補償は
うけられないのをカバーするものです。
マンションの費用や負担は全くありませんので是非活用してください。

[345: 匿名さん]

ここのスレは難しいことを論ずるより、知っていてためになる情報や知っていた方が
マンション管理に役立つ情報を提供する場でもあります。
皆さん、何かいい情報がありましたら書き込みをお願いします。

[346: 匿名さん]

皆さんが住んでおられる地域には「建設業協会」があると思います。
ここには建設関係の業者や建築士、設計コンサルタント等が会員となっています。
そこが発行する「建設新聞」の活用を大規模修繕工事や設計・コンサルタントを募集
する際は、この新聞を活用してください。掲載料は無料です。
業者や建築士募集の宣伝になりますよ。

[347: 匿名さん]

建設新聞に業者や建築士を募集すると、建設業協会の方にも
歓迎されますよ。
遠慮なく電話してください。

[348: 匿名さん]

各地で行われているマンション管理士会主催のセミナーに参加するのも
勉強になりますよ。
テーマがいろいろあるので、関心があるセミナーを選んで参加すればいいでしょう。
当然無料だと思います。

[349: 匿名さん]

法律の無料相談もあります。

[350: 匿名さん]

法律相談が無料なのはいいね。
管理士会のセミナーとかは無意味。　素人だし。

[351: 匿名さん]

管理士会のセミナーは大変役立ちます。

保険の件で、説明して下さり、誠に有難う御座います。役立ちます。

[352: 匿名さん]

無料で喜ぶなんて　笑

[353: 匿名さん]

>350
マンションの管理ではマンション管理士が一番総合力はあるんでは？
建物設備や保険、総会や理事会、規約や各種細則、騒音問題、ペット対策、工事費や各種点検費用の相場、
ＬＥＤ、長期修繕計画、工事の周期、規約の改正、滞納金の対応と訴訟、管理会社のリプレイス、会計、
資産の運用、借り入れ、ＬＥＤについて、収益事業対応、一括受電や電力の自由化、空き駐車場対策、
専有部分の配管工事に対する規約の作成、財産の分別管理、すまいる債、ＡＥＤ、宅配ボックス、生協、
総合評価方式・・・まだまだありますよ。
マンションの管理で弁護士に相談することありますか？収支報告書で会計士に相談したことありますか。
登記で司法書士に相談しますか。建築士に何を相談しますか？
それぐらいのことはマン管士で十分対応できますよ。当然裁判するようなことがあれば弁護士が必要ですけど。
設計・監理が必要なら建築士を雇えばいいんです。どちらにしても会計士や司法書士は必要ないでしょうが。

それからマンション管理士主催のセミナーは、その道のプロを講師に呼ぶんですよ。
弁護士であったり、建築士であったり、業者であったりと。

[354: 匿名さん]

管理士試験の問題みたことあるの？
あのチョロい問題７割正解で合格とか？　マンション管理士ってド素人でしょ
マンション管理センターのHPに試験問題有ると思うよ、見てみな、笑うから
保険は保険屋さんに任せなさい、素人相手にするとイタイ目に遭いますよ
なんせ管理士って国家資格にもかかわらず、なんの権限もない珍しい資格だからね

ていどの低い高齢者は名称独占資格と言うがゼンゼン無意味、爆笑ものよ
そんな素人が集まるセミナーは無意味だと思うよ、

[355: 匿名さん]

爆笑するほどでもないでしょ、どこか悪いの？

[356: 匿名さん]

悪いとは書いてないよ、笑えるだけでしょ。
高齢者の趣味の資格取得とかには良い暇つぶしかもね。
せいぜいマンカンセンターに協力してあげなさい、費用は一万円位だったとおもうよ。
合格すると登録証とか希望者には有料（これが味噌）で発行してくれるよ、センターモウカルネ　笑

[357: 匿名さん]

いや、おからだが悪いのかなぁと思って。

[358: 匿名さん]

おたくは頭が悪いのかなぁ 痛いの？

[359: 匿名さん]

悪いの意味取り違えですか？早合点しないようにね！

[360: 匿名さん]

３５３さん、これに、懲りずに、又、相談しますので、よろしくお願いします。

[361: 匿名さん]

今夜は爆笑させていただきました
ありがとーぅ　＾＾

[362: 匿名さん]

マン管士を批判しても何にもならないんでは。
ここのスレはマンションに関する諸々の問題について、知りたいこと、知っていた方がプラスになること等を
書き込むスレなんですよ。
マンションの基本的なことでも初めて理事をする方にとっては知らないこともたくさんあります。
マン管士の資格試験のレベルはどうでもいいんです。資格を取ってからの自己研鑽をするしないで大きな差が
ついてきますよ。
ただ資格を取っただけでそれから実務面を含めて受験勉強以外の知識や情報を身につけていくことが大切です。
そういった知識や情報をマンションの理事さん達に広められればいいと思って書き込んでいるだけです。

マン管士連中の意見が分かれ中々解決しない問題ばかりをやり取りしているスレもありますが、そういうのは
それ以外のプロに任せればいいし、そういう事例はマンションの管理では殆ど発生しません。
私は会社をリタイアして時間的な余裕もあるのでいろいろ調べたりして書き込みをしているだけです。
マン管の資格がすばらしいとはいっていません。普通の資格ですよ。やる気があればすぐとれます。しかし、
取りっぱなしではそれこそ何の役にも立ちません。

[363: 匿名さん]

>354
マンション管理士会のセミナーのこと何にも知らないんですね。
セミナーの講師は、弁護士だったり建築士だったり、専門業者とか大学の教授だったりしますよ。
何もマン管士が講師になるんではありません。そのお膳立てをするんです。
マン管士は中小企業診断士と同じ国家資格ですがどちらも名称独占資格です。
あなたも批判だけするんではなく有資格者になれば考えも変わるんでしょうが。
そんなに簡単に取れるんならとってからいえばいいでしょう。いろいろ調べておられるようですので興味は
おありのようですので。
興味のない者が試験問題までみることはまずありませんからね。もしかしたら受験経験者？

[364: 匿名さん]

国交省の天下り先確保とそのマンカンセンターの維持のために
何も知らない高齢者がその餌食になってるだけ、自覚しないとね
このセンター、以前は仕訳の対象団体

[365: 匿名さん]

>>363
やくじゅうねんまえ（初回）にごうかくずみ　おいらみたいなばかでもごうかく　呆れるだろ

[366: 匿名さん]

あ！　１５年くらいまえだな　げんえきじだい

[367: 匿名さん]

スレが暇な時はマンション管理士のことを書けばすぐ飛びついてくる者がいるというけど
本当だね。
実際有資格者は自分が持っている資格のことをそんなに意識もしないし、悪くもいわないものだけどね。

[368: 匿名さん]

マンコミュのスレにくる者は、マン管士、マン管受験者、受験経験者、管理会社の社員、
マンションの住民、理事等のマンションに関係のある者か、資格を取りたい者かでしょう。
それ以外の者はマン管士という資格すら知らないでしょう。

[369: 匿名さん]

ほかにも資格は多々しょじしてるが、管理士資格はやくにたったことなど皆無だよ　

それをこの板では尊敬するような輩がいるほど、わらえてかたはらいたいから投稿してんの

いいかげん無意味な資格をつくるのやめてほしいわ

[370: 匿名さん]

>369
ではあなたは何故ここのスレに顔を出してるの？
マンションの管理をしていく中でマン管の資格は役に立つけどね。
ぼくは理事長をしているけど、資格を取る前は総会にも一度もいったことないし、理事も奥さん任せ。
規約とか建物設備とかにも全く無関心だったけど、資格を取ったことにより関心を持つようになったけどね。
理事長になるのに管理規約や建物設備、長期修繕計画とか知らなかったらいい管理はできないよ。
特に３５３に書き込んであることは、理事長になってからというか、資格を取ったために勉強して
知るようになったんだからね。
マンションにとっては大いに役に立っていると思うけどね。

[371: 匿名さん]

国にでも訴えてみれば？

[372: 匿名さん]

誰もマン管の有資格者を尊敬はしていないよ。
只、知らなかったことや気づかなかったことをここの書き込みをみて知ることになったということじゃないかな。
何かボランティアをやろうとした場合、マン管以外の資格は考えられなかったんだよ。
社労士や行政書士、中小企業診断士も考えたけど、これを取っても僕にとってはそれこそ何の役にもたたないんでね。
ボランティア活動がしたかったんでね。

[373: 匿名さん]

でも気になるんですか
なりたかったとか

[374: 匿名さん]

>373
会社をリタイアして何かボランティア活動がしたかったんですね。何をやろうかと考えた時、私自身が
マンションに住んでいたものですから身近なものをやろうとしたんです。
その際どうせやるならまず知識を身につけないといけないと思いマン管士の資格を取りました。
資格をとってからは毎日のように資格の勉強とは別のマンションに関するいろいろな情報や知識を身につけるべく
いろんな本を読んだりネツトで調べましたよ。
そして理事長を現在しているんですけど、管理規約や各種使用細則の全面改正や長期修繕計画の洗い直し、大規模
修繕専門委員とかやって実務面の勉強もしています。
マンションの管理は何も難しいことをやるのではありません。
理事会活動をしていく中で必要なことの情報を集めそれをマンションに取り入れていくことが大切です。
資格がなければ勉強はしませんからね。しかし、理事会のメンバーで私がマン管の有資格者だと知っている者は
殆どいません。一度もいったことはありませんから。
管理会社の担当のフロントには一度いったことはありますけど。

[375: 匿名さん]

　　＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
　　　ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

[376: 匿名さん]

マンカン士は趣味の次元だからね、そんなに必死に力説しなくってもねぇ、無視でいいよ。

[377: 匿名さん]

そう？すくなくともあなたよりは　()

[378: 匿名さん]

>>375
はいはい、いまさらもういいでしょ、不在区分所有者の義務として平等図るために
あんたのとこのマンションで自由に負担額設定してやりなさい、議論じゃなく結論出てるんだから
判決有るのにここで議論する意味無し

[380: 匿名さん]

>378
全国の理事の皆さんが全て判例とか調べることはありません。
ただ理事のなり手がいないと悩んでいるマンションも多いんですよ。
あなたはそういったマンション管理のことをいろいろ勉強しているんですね。
知っている者はここに来る必要はないんです。
初歩的なことでもいいじゃないですか。私も資格を取る前はマンションに関する知識はまったく
ありませんでしたから。
一応大学では法学部だったんですが、区分所有法はみたこともありませんでしたからね。民法の
特別法とかまで読む者はいませんよ。司法試験の受験科目にもありませんし、司法修習時代も
区分所有法を読む者すらいないでしょうから。
区分所有法はごく限られたマンションとかの法律ですからね。

[381: 匿名さん]

だからなに　議論したら他の結論が出るとでも？　　おかしなこと書かないのよ

[382: 匿名さん]

そんな簡単な疑問はフロントに尋ねるだけで教えてくれるよ、知らなかったならの話だけど。

[384: 匿名さん]

管理会社・フロントは頭悪いね

[386: 匿名さん]

うちの場合は、輪番制の理事が回ってきたときに転勤とかでやれない時に理事会協力金として
年間１０，０００円を徴収しています。
それと理事に就任しても理事会の出席が３回以内も同様にしています。
尤も理事が回ってくるのは３０年に１回しか回ってきませんけどね。
法人じゃないけど１年任期で半数は継続しますので実際は２年任期となっています。
勿論７５歳以上の高齢者や健康弱者で本人が希望すれば理事が免除される規定もあります。

[387: 匿名さん]

>>383
言葉使いに気をつけましょうね。

[388: 匿名さん]

スレ主です。

マンション管理士の書き込みはもう終わりにしましょう。
なぜマン管士という言葉が出ると異常に反応するのか分かりませんが不思議ですね。
単なる批判や一行レスは荒らしとみますよ。

[389: 匿名さん]

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

[390: 匿名さん]

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

[391: 匿名さん]

　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊都庁、県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測