マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[162: 匿名]

知恵はつきます

[163: 匿名さん]

結局こういった連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合の対応は現在の法律では
対応できないということですね。
後は規約外事項というのがありますのでそれで対応するしかないのでは。
法律や規約にないものは総会決議で対応していけるというものですが、大きな災害が
あった場合連絡も中々とれませんし。
それにたとえ総会が開催できたとしても結論に至るまではハードルが高いでしょう。

[164: 匿名さん]

知識を知恵に変えて取り組むべきです。

[165: 匿名さん]

この問題については他スレを読ませていただきましたので良く理解できました。
ただ、エキスパンションジョイントとか渡り廊下で仕切られているから別個の
建物という訳ではなく、簡単にいえば１つの建物として機能できればそれは別個の
建物として判断し、そうでなければ１つの建物ということでしょうね。
皆さんありがとうございました。

[166: 匿名さん]

店舗付きのマンションの話ですが、医療施設は理想的ですよね。
便利さで言えばコンビニもありですが、マンションの品位や資産価値の観点からも管理組合としては医療店舗は上客です。
内科、歯科、皮膚科、眼科と医療ビルの様なマンションも見かけますが、理事会としては羨ましい限りです。

[167: 匿名さん]

１５４さん、私のマンションと似た状態です、もう医療機関は撤去しておりますが、

理事長が変わってから、院長が、元気が無くなりました。マンションの一階に、

医療機関がある事は、マンションの資産価値は上がると思います。院長は区分所有者で、

人柄がよく、マンションの住民も助かっていたはずです。この理事長なら、管理会社と

共謀して、意地悪位はすると思います。医院が退去して後に、この件を知りました。

近い内に接触して事情を聴いてみたいと思います。念のため、管理会社は１０９です。

[168: 匿名さん]

理事会が店舗に意地悪とか嫌がらせとか信じられませんね。
余程のクレームがない限り、賃貸でもあり得ません。
営業妨害、名誉毀損罪などで、裁判に持ち込むことをお薦めします。

[169: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/

このスレに、熊本地震の被害状況を見て、ショックを受けました。西方沖地震時には、

管理会社の対応等を見ていて、あまり期待できない事を経験しました。それ等の経験談の

投稿を始めた矢先に、投稿文を削除され、又投稿拒否にあいました。マンションに住む

者として。管理の在り方を、実態を踏まえて投降したつもりです。残念です。

[170: 匿名さん]

店舗が資産価値に影響するのはよく聞きますが、管理組合が店舗に嫌がらせや意地悪。。。のあたりで、資産価値下落ですよ。笑
風評の流布は尾ひれがつきますからね。
管理組合どころか、マンションの住民レベルでよくないですね。

[171: 匿名さん]

１７０さんに、同意

[172: 匿名さん]

管理組合と店舗のトラブルは少なくありません。
訴訟問題も少なくなく、店舗付きマンションは管理組合への収入も大きいがリスクも大きい。
医療店舗の話が出ていましたが、当マンションでも医療店舗の看板や駐車場の管理費の値上げや看板撤去などの理不尽な要求があり、臨時総会で医師会の顧問に管理組合の理事長さんが平謝りするケースがありました。
理事長さんと関わった理事さんはその後引っ越されました。

[173: 匿名さん]

先ほど管理会社のフロントと議案書について話をしたんですが、その中で熊本でのマンションの事例について
いろいろお聞きしました。
マンションで壊れて立ち入り禁止になっているのは昭和５６年以前に建てられた所謂新耐震基準前に建てられた
建物ばかりということでした。
ただこの新耐震基準についても問題がありまして、先日テレビで建築評論家が話していましたが、地域別地震係数
というのが昭和２５年に制定されましてそれ以来変更はされていないとのことです。
東京、神奈川、埼玉などを震度７に耐えられる基準値としてそれを１としたそうです。
熊本の場合は０．８ということで実際は震度６程度にしか耐えられない基準値となっているそうです。
逆に静岡の場合は１．１ということなので、震度７以上に耐えられるとのことでした。
この地域別地震係数については早急に改正する必要があると思われます。

[174: 匿名さん]

>169さん
管理会社によってマンションの管理はかなり影響されるのは間違いありません。
多分福岡の方だと思われますが、私のところは東福互光さんに管理を委託しております。
委託費は安いし工事や点検業務に関してキックバックを取らない珍しい管理会社です。
しかし、デメリットもあります。いくら工事とかをやって相見積とかで走り回っても管理会社の
収入にはならない訳ですのでどうしても工事の見積もりに関しては消極的です。
おまけに管理会社から工事の提案とかは殆どありませんから、悪くなってから報告がありそれから
見積もりに動くということになります。
他の殆どの管理会社に関しましては、工事に関してキックバックを取ってますので工事の提案を
積極的にしてきます。
どちらがいいかは管理組合次第ということでしょうね。

[175: 匿名さん]

>>172
新耐震基準のマンションは震度７の地震に一回見舞われくらいでは、倒壊しない程度であり、住み続けられる保証ではありませんよ。

熊本の小中学校の耐震補強は100%完了していましたが、避難拠点の小中学校が危険家屋判定され、避難所閉鎖されています。

[176: 匿名さん]

>175さん
熊本の小学校の体育館の耐震基準は地域別地震係数を基準としてますので震度６程度
の地震に耐えられる造りではなかったのでしょうか。

[177: 匿名さん]

>175
熊本の立ち入り禁止になっているマンションは新耐震基準前の建物ということです。
新耐震基準のマンションでの被害は少ないとのことです。

[178: 匿名さん]

被害少ないって表現どうよ！
具体的記載ができないのか！

[179: 匿名さん]

>178
管理会社のフロントに聞いただけなんで詳しいことは知らないんだよ。
あなたが知ってるんなら情報を提供してください。

[180: 稍荒]

残念ですが、私のホームは小倉ではないので情報提供できないですね。

[181: 匿名さん]

１６９ですが、福岡西方沖地震時にマンションが被害を受けた時に感じたことは、
なんだか、当マンションの管理会社は、大手でしたが、対応の仕方を見ていて、

不満が、残ります。管理会社に丸投げは、いざというときに困ります。

[182: 匿名さん]

管理会社のフロントもそうですが、どこの会社や公務員とかでもいろんな
考え方をもった人いますからね。
マンションにとっていいフロントもいますし変わってほしいフロントもいます。
管理会社もマンションの規模等で人材を使い分けていると聞いてますが、そのなかでも
当り外れはあります。
どうしてもダメなフロントの場合は支店長では一緒に仕事をしている関係上交替させるのは
躊躇する場合がありますので、本店に連絡をすると意外と簡単に解決することがあります。

[183: 匿名さん]

以外と皆さん震度、マグニチュード、地域別地震係数との関係をご存知ないようですね。
我々にとって一番関心が高いというか切実な問題は当然震度ですよね。
地震がきた場合その揺れの大きさが一番大事でマグニチュードはあまり関係はないですよね。
当然津波の恐れの高い東北や北海道の方は関心が高いと思われます。
関西、四国、九州には大きな津波がきたことがないので油断しているのかもしれません。

[184: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[185: 匿名さん]

いきなりこの書き込みではとまどいますね。

[186: 匿名さん]

今朝のテレビでやってましたが、自治会の加入率が年々減少しているとのことです。
退会理由としては高齢、近所づきあいが嫌、一人暮らし、シングルマザー、夫婦共働き等が
主な理由と考えられます。
又入会すると役員が交代で回ってくるし、それは全員がやることになっており高齢者や一人暮らし
仕事が忙しい者には負担になってくる。
自治会員は交通安全、公民館の清掃、祭りの準備、広報誌の配布や自治会費の徴収等もやらなければ
ならないとのこと。
自治会の入会金は１０万円とか２０万円とかの所もあり自治会費も月千円とか二千円とかもある。
しかし、退会するとごみ捨てでも自治会が設置したところには捨てられないので遠くまで捨てに
いかなければならなくなる。
公共サービスが自治会に委ねられていることに問題があるのではないだろうか。
マンションの場合は、自治会に入らなくてもゴミ捨てや交通安全とか清掃とかはやらなくていいし
入退会も自由。
やはりマンションの方がいいかもね。

[187: 匿名さん]

修繕積立金の保管方法としては普通預金に預け入れをされていると思いますが、
ペイオフ対策を取られているマンションはありますか？
銀行が倒産することはまずないとは思いますが万一を考えれば殆ど金利が殆どつかない
普通預金ですので、決済用預金の普通預金としてた方がいいと思いますよね。金利は付きませんが。
多分皆さんのマンションもそうされているとは思いますが、やられていないところがありましたら
変更されてはいかがでしょうか。

[188: 匿名さん]

修繕積立金の保管方法として全部普通預金なの？

金額が大きいので金利も期待しなくちゃね。

[189: 匿名さん]

そうですね、普通預金だけでなくすまいる債や国債、積立保険等も活用すべきです。

[190: 匿名さん]

少し、話を替えて、申し訳御座いません。皆様のマンションでは、修繕積立基金（一時金）
の会計処理は、どうなさっておりますか、情報をお願い致します。当方では、分譲時１回
目の通常総会では、貸借対照表、収支報告書、財産目録にも記載が無く、総会の議案にも
基金（一時金）の件は、ありません。区分所有者に確認しましたら、専有部分の床面積の
割合で、売買契約時に、売主に支払ったそうです。売主は、倒産しており、管理会社は知
らないそうです。基金（一時金）の総額は、数億円になります。１回目の理事長に確認し
ましたら、管理会社に任せているので、知らないとの事です。数億円が行方知れずです。

管理会社が知らないはずはなく、おかしいと思いますので、精査中です、このような、事が

あるのですね。管理会社は日本有数の一流といわれる、管理会社です。

[191: 匿名]

１８６さん
いい情報を聞かせてもらいました。

みつけたので貼らせてもらいます。
http://googleweblight.com/?lite_url=http://www.athome.co.jp/vox/news/t...
都道府県別町内会費

[192: 匿名さん]

>190さん
修繕積立金の基金については通常は初回の場合でも修繕積立金の会計欄に収入として
掲載されるか繰越金として掲載されるのが普通でしょうね。
それにお金は徴収されているのでどこかに保管されていると思いますし、多分銀行だと
思いますが、その場合は残高証明書が議案書になければいけないでしょう。
施工主は倒産しているとのことですが、管理会社が議案書の作成はしますし、残高証明書のコピーも
議案書に貼付すべきものです。
どちらにしてもそのお金の行方を追及しなければなりませんね。管理会社ということになると思いますが
金額が数億円となりますし、弁護士に相談された方がいいと思います。
信じられないような事案ですね。

[193: 匿名さん]

債権の処分は区分所有者全員の承認が必要となります。
そうなった場合その責任はその当時の理事長・理事になりますね。
しかし最終的には区分所有者全員ということになりますので同じことかな。

[194: 匿名さん]

分譲時の会計報告書等に記載されてないということは分譲会社が持って行ったんだよ。
その会計報告書に記載がないのに気付かなかったのは区分所有者全員の責任。
管理会社も当然その責任はある。

[195: 匿名さん]

マンションの年代別世帯主の年齢構成の推移

　　　　　　　　　　　Ｈ１１　　　　　　Ｈ１５　　　　　Ｈ２０
７０歳以上　　　　　７．３％　　　　１０．２％　　　　１０．０％
６０歳以上　　　　１８．４％　　　　２１．５％　　　　２６．４％
５０歳以上　　　　２５，１％　　　　２８．０％　　　　２４．１％
４０歳以上　　　　２７．９％　　　　２５．８％　　　　２２．９％
３０歳以上　　　　１９．２％　　　　１３．２％　　　　１１．９％
３０歳未満　　　　　１．６％　　　　　１．２％　　　　　０．８％

６０歳以上　　　　２５．７％　　　　３１．７％　　　　３９．４％

近年分譲マンションでは居住者の高齢化と単身化が進展しています。全体の４０％が
６０歳以上の高齢化に直進しています。
ただ、この傾向はマンションに限らず戸建でも当然顕著化してきています。
日本の人口が減少化を続けていく中、既存のマンションの将来はどうなるのか？
今後はマンションも二極化が進みスラム化に突き進んでいくマンションとそうでない
マンションの差が益々大きくなっていきます。

[196: 匿名さん]

少なくとも売れる貸せるマンションにしていって空室化を防ぐことが必要。
それがスラム化防止になります。

[197: 匿名さん]

スラム化するまでは住まないよ。

[198: 匿名さん]

給排水管工事を予定しているマンションですが、工事中はどのくらいマンションに住めないのでしょうか？
当マンションの管理組合は工事を遂行する事に必死すぎて、住民の負担や不自由には蓋をしています。
どなたか教えてください。

[199: 匿名さん]

工事の内容によります。

[200: 稍荒]

>198
それはマンションの規模にもよりませんか？

[201: 稍荒]

検索したら、
・団地型マンション（築約３５年／約３００戸）
・工期約7ヶ月間
というものを見つけました。
結構長いですね。

[202: 匿名さん]

>198さん
給排水管の更新工事については共用部分だけなのか専有部分の配管までを含めるのかによって
工事期間や金額、在宅日数等が変わってきます。
特に専有部分までを含めた工事をする場合は、大規模修繕工事と変わらない工事費や負担が
掛かってきますので、２年ぐらい前から修繕委員会を立ち上げる必要がでてきます。
特に室内での工事が多くなりますので、日程確認とかの調整に時間がかかります。
在宅期間としては５～６日必要といわれています。
私も素人なので現在共用部分と一緒に専有部分の配管工事をやるための規約の改正や
長期修繕計画の洗い直し、最終的には積立金の値上げをする段取りで進めていますが、実際の
工事に関してはまだまだ先のことですので工事内容等までは検討していません。
建築士との話し合いの中では、塩化ビニルライニング鋼管の場合は３５年から４０年もしくは
もっと先でもいいのではといわれてはいますが。
うちの場合まだ築１５年です。

私では説明できませんので下記で検索されると詳しいことがわかると思います。

「マンション給排水管更新工事期間」

[203: 匿名さん]

更新工事とは言っていない。内容が解らずに、勝手に返答するな。

[204: 稍荒]

規模は記載されていませんでしたが、在宅期間は４日というものを見つけました。
また、在宅と言っても住人本人ではなく親族、知人でも構いません。
最悪、鍵を開けて出入りできるようにしておけばよいのです。
が、そんな無用心なことできませんよねーｗ

[205: 匿名さん]

>203
分りました。もうあなたのこの問題には書き込みをしません。
しかし、あなたも更新工事とか更改工事とかも書かれていませんからね。
質問するのならもっと具体的に書き込むべきですよ。それに親切心で書き込んだものを
そういう言葉で返すとは常識が疑われますよ。

[206: 匿名さん]

総会のシーズンになりましたが、総会出席者からの質問で議案以外の項目を検討する場合
集会においては、原則として招集通知にあらかじめ議案として掲げた事項しか決議することは
できませんという原則論はありますが、この原則に対し、特別決議事項以外の事項については
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
この規定を規約に盛り込んでいる管理組合ってあるのでしょうか。
また、総会で議案の内容を変更された管理組合があるとしたら、その対応はどうされたのでしょうか。
もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
難しい問題ですのでどなたか教えていただけませんでしょうか。

[207: 稍荒]

>もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。

うちの組合では保留となります。
１票差で可決となり(議決権行使書、委任状含む)保留にした経験があります…


これは第３７条でしょうか。

[208: 匿名さん]

>207さん
ありがとうございます。
保留されたということですが、それが一番いい方法でしょうね。というのも議決権行使書や
委任状は議案書の内容で賛否されているのですから。
しかしその場合、後日臨時総会とかされたんでしょうか、それとも廃案となったのか。
うちの規約では、あらかじめ通知した事項のみ決議することができるとなっています。
総会で変更とかする場合の規定はありません。

[209: 稍荒]

うちでも通知した事項のみとなっています。
他の組合がどうされているかわかりませんが、
うちの場合は可決されなかった議案は廃案ではなく保留です。
これ(保留扱い)は管理会社の担当に言われました。
廃案となったケースはあらかじめ
「○○の場合は廃案とする」と議案書に記載があった場合のみです。

[210: 匿名さん]

>209さん
保留にしておけば、次の理事会で検討なりして必要なら次期総会に変更して議案として
提案することも可能でしょうからね。
廃案ではなく保留だから何もしないという訳にはいかないと思いますけど。
保留だけで放置しておいてもいいんですかね。
当然保留になった理由等については総会議事録で組合員には通知されるでしょうが。

[211: 稍荒]

>210
保留は否決に近しいものがあります。
もちろん「保留となった」と議事録に記載はされます。
議案によりますが、理事会で話し合われたり、次回総会の議案になったりします。

[212: 匿名さん]

>211さん
総会で反対意見の方が強くて議長が説得できなくて保留にせざるをえない場合も
あるのでしょうね。
特に理事長が輪番制で仕方なく引き受けた者であればあまり勉強はしてないでしょうから。

[213: 元理事長]

>212
反対意見に流される理事長と、反対意見を遮る理事長がいるねだと思います。
私は僅差だったために保留を選択した理事長です。

[214: 匿名さん]

みなさん無知ですか？　そんな事は己の管理規約ではなく
区分所有法で前もって案内された議案以外の事項は決する事ができないのは強行事項でんがな
ただしその総会に委任状や議決権行使書等の利用なしで組合員全員が出席しているのなら（有りえんが）
議案の変更なども可能で問題無いよ。
とりあえずは区分所有法みてみなさい、自分とこの規約以前に絶対的な条項有るから。集会の条項ね。

[215: 匿名さん]

これこれ　コピペしておいてあげる　区分所有法ね

第三十五条 　集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、
　　　　　　　各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２ 　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

>>206
おたくこの条項ちゃんと理解解釈出来ていますか？　　だいじょうぶ？

[216: 匿名さん]

いい例のＱ＆Ａあるから　貼っとくね　転記禁止の記載ないから失礼して合人社さんの弁護士の弁

＜Ｑ＞
私の住んでいるマンションで総会があり、議案になかった駐車場の工事について、緊急に提案がなされ、現に出席された方々だけの賛成多数で承認されました。私は総会に出席できなかったので、他の議案には賛成で議決権行使書を提出していたのですが、議案になかったこの工事については反対です。この決議は有効なのでしょうか？

＜Ａ＞
集会（総会）の招集手続として、区分所有法第三五条一項において、「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない」と定められており、事前に（1）会議の日時（2）会議の場所（3）会議の目的（議案）を通知しなければなりません。
　また、区分所有法第三七条一項において、「集会においては、第三五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」と定められています。
　つまり、事前に通知することにより各区分所有者は各議案について、十分に検討した上で集会に臨むことができます。しかし、事前に通知されていないと十分な討議ができませんし、集会に出席できない区分所有者は議決権行使書により議決権を行使できませんし、出席して意見を述べることによって、決議が否決されることもありますので、事前に通知されていない議案については、決議することができないのです。
　それゆえ、事前に通知した議案以外の決議は、賛成多数であっても、基本的には決議の効力がないことになります。
　ところで、建物の管理を円滑に行うためには、集会においては、柔軟かつ迅速に決議する必要もあり、特別決議を除く普通決議については、あらかじめ通知していない事項であっても決議ができるように規約で別段の定めをすることができます（区分所有法第三七条二項）。
　しかし実際には、無制限に通知していない事項を決議するというのは、問題があると思いますので、「現出席者の議決権のみで定足数を満たしている場合に」という議決要件に限って、かつ、「あらかじめ通知され議決された議案に関する事項（例えば、実施方法や細則の制定）」や「緊急を要する事項（保存行為）」という議決事項に制限をもうけて、決議できるとすることが望ましいと思います。
　以上のことから、本件決議の効力は、駐車場の工事がどのような工事であるのか明らかではありませんが、原則として無効といえます。しかし、「緊急に提案された」とあり、雨漏りやひび割れなどの緊急な事態（保存行為を要する事態）があったようにも思われ、このような場合には、規約に定めがある場合もありますので、規約を確認してみてください。

[217: 匿名さん]

とりあえずは原案議案に関して可否の議決はつくだろうね、ほかの提起された分は
緊急性が無ければ理事会に持ち帰って検討し直しってのが一般的。
来年考えますねぇ～　でいいでしょ

[218: 稍荒]

フロントに「議案に上がった事項は廃案にできない」って言われましたが、事実ですか？

うちでは廃案となったケースは、あらかじめ廃案する旨が議案書に記載にあった場合のみです。

[219: 匿名さん]

可決された案は、廃案には、出来ない。否決された案は、廃案。
総会に提案された、案は、原則として、変更は出来ない。原則が、曖昧だ、曲者。

管理組合の運営は、細かい事をいえば、きりがない位違反だらけですよ。

規約、議案書、委託契約、重要事項の説明、区分所有法、会計、設備、等々きりがない。

簡単ではないね、詰まり、お金の、無駄使い等には、怠りなく。ただそれだけ。

[220: 匿名さん]

だからね、多数の人で建物敷地を共有すると不公平やトラブルおきてあたりまえ。
それを少しでも解消する目的で出来たのが区分所有法、一戸建てには無用な法。
ちゅーことで管理組合も強制的な法定団体って訳、法律には従えよ。

[221: 匿名さん]

要するに規約に別段の定めがなければ普通決議も決議できないということです。
緊急提案があったものを一部の出席者で決議するのを良しとするのはいかにも合人社
らしい解釈ですね。
駐車場の工事の緊急提案があったとのことですが、保存行為なら何も総会で決議するまでもなく
理事長判断でできますよ。
それに駐車場の雨漏りだったらどこまでの工事をするのか予算の取り崩しをどうするのか等の
検討をしなければならないでしょう。
合人社のやり方だからそんなもんでしょう。規約に規定されてなくてもやれるんですよね。

[222: 匿名さん]

まぁ　そうだけどね　考え方としては３７条２項は何でもかんでもは無理ってことよ
一項の条項を無視する事になるからさぁ～
又こんな規約作ってる組合は無いに等しいいよ　けいけんじょうだけどね

[223: 匿名さん]

強行規定も任意規定もそんなものは出席者で話し合って決めればいいんだよと
いうのが合人社流なんですね。
集会は柔軟かつ迅速に決議する必要があるということでしょう。
しかし細則まで出席者だけで決議するのはいきすぎじゃないかな。

[224: 稍荒]

>222
うち、規約はないけど、議案に上げられた予算で理事会決議で工事できるようになっていますよ？

[225: 稍荒]

>224の続き
議案は可決されて、
規約により、規約・法令にないものは総会決議で決められます。

[226: 匿名さん]

そうじゃなくって、基本みんなのマンションのことはみんなで決めてください法律なの。
総会出席者だけで議案以外の根本的なことは決められませんよ。
もし３７条二項に則した規約有る管理組合あるなら教えてくださいな。
節度は守らないとね。

[227: 稍荒]

あ、はい。
わかりました。
・通知事項以外は決められない。
・規約になくても決められる規約があれば決められる。
・全員の同意があれば集会で決められる。
以上が３７条。

[228: 匿名さん]

>227さん
そういうことです。
ただ、規約でも決められないのは特別決議というのはありますが。

[229: 匿名さん]

え？　　わかってないみたいだけど　めんどうだからすきにしな

[230: 匿名さん]

区分所有法３７条２項
　１項　集会においては、第３５条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議
　　　　することができる。
　２項　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて
　　　　規約で別段の定めをすることを妨げない。
　
　規約に別段の定めがなければあらかじめ通知した事項についてしか決議できないということ。
　又、特別決議に関しては区分所有法に定めがあり限定的であるので規約で決めることもできません。
　建て替え決議等の招集通知に関しては議案の要領も必要となります。
　所謂強行規定ということになります。
　規約に規定できるのは普通決議に限定されます。規約に別段の定めがなければ総会の出席者のみで
　決議することはできません。

[231: 匿名さん]

>225さん
それは規約事項といいまして、法律にも規約にもないものは総会で決議することができる
というものですね。
特に工事の場合、修繕積立金の取り崩しは総会の決議事項ですが、業者の選定や工事日の設定
等は理事会判断でやれますよね。

[232: 稍荒]

それではこれをどう思われますか？

項目：予備費
予算額：¥？？？
会計：修繕積立金

概要
不測の事故や緊急を要する修繕、その他特別の事由により必要となる修繕に備えて、理事会決議で工事を行うことができるよう計上。

ご意見お聞かせ願います。

[233: 匿名さん]

緊急時は理事会決議なんて不要、理事長決裁の要件事項作っとけよな。
いちいち理事会って…　後でいいんだよ

[234: 匿名さん]

地震等で、被害が拡大する恐れがある場合は、事後報告で良い。

規約や、法令の解釈よりは、住民の安全と、設備等の保存の方が大切。

地震時に、被害が拡大しつつあるのに、理屈っぽい理事長がおしゃべり、

これを見ていた、マンション管理士の区分所有者が、立ち上がり、理事長を

更迭して、指揮を執り、被害の拡大を防いだ。後に、このバカ理事長派の

役員に追放された。被害の拡大がない事を確認して、彼は、退散した。

[235: 稍荒]

私はバカな理事だと、管理会社に言われるがままの支出をすることになると考えています。

[236: 匿名さん]

その一文、何十回と読みましたよ？

[237: 稍荒]

何十レスも書いてません…

[238: 匿名さん]

収支報告書や予算書では予備費が項目としてありますが、読んで字のごとくあくまで
予備費です。
だから殆ど使われずに計上されてると思いますよ。
突発的な修繕については殆どが保険で対応できるものです。
予備費が大きくなってきたら修繕積立金会計へ振り替えることも検討すべきです。

[239: 元フロント]

マンション管理業協会の標準管理委託契約書には、下記の項目があります。
（緊急時の業務）
第８条 乙は、第３条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由に
より、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕が
ないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合におい
て、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額
を甲に通知しなければならない。
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
２ 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やか
に、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限り
でない。
　よって、漏水事故では、管理会社は、組合の承認なく工事をし、その費用を請求できます。

　なお、漏水事故は、配管の老朽化に起因することが多く、保険の対象外になることが多い様です。

[240: 匿名さん]

>239さん
老朽化による場合、保険の適用が受けられないのは漏水の場合でしたら配管の交換には
適用されないというのであって、下階の損害部分については適用されるんですよね。

それから全管連の修繕積立金の取り崩しは、理事会も総会も同じ規定になっていませんか？
理事会で修繕積立金の取り崩しができるのであれば、総会で議案として出すこともありませんからね。
一度確認してみてください、管理規約を。

[241: 理事経験者]

>239
そのような場合はわざわざ予備費として上げる必要がありますかね？
うちには予備費なんてありませんよ。
突発的なものであれば理事長の許可のみ、発注書は判を押さねばなりませんから会計も当然目にしますがね。

[242: 匿名さん]

しかし予備費がなければ管理費総体で予算をオーバーした場合は臨時総会を
招集し別途に戸別から徴収するか借入をするかしないといけなくなりますよ。

[243: 稍荒]

>232です
併せて参照して下さい。

３項１号は管理費、
３項２号は修繕積立金の大規模修繕への追加支出を
認めていると考えています。

４項について、理事の権限が過剰であると感じる私はおかしいでしょうか？

[244: 稍荒]

収支予算の作成及び変更
第○条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承認を得なければならない。

２．収支予算を変更しようとする時は、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならない。

[245: 稍荒]

３．理事長は、第○条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一．第○条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、且つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの。
二．総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係わる経費であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの。

４．理事長は、前項に定める支出を行った時は、第１項に定める収支予算案の承認を得るために開催された通常総会において、その内容を報告しなければならない。この場合において、当該支出は、その他の収支予算とともに承認されたものとみなす。

[246: 匿名]

スレの流れ的に問題があれば申し訳ありません。
住民板で住民でないのにレス交換を続けるのが忍びなくこちらに来ました。

宜しくお願い致します。
私のマンション検討条件は、①建物の質（ゼネコン、デベロッパ）
②管理会社

ネットで確認後、現地確認で管理組合を確認します。

①清潔度エントランス
集合ポスト、ゴミステーション、駐輪所

これをクリアできたら、管理組合の帳簿確認。
①修繕記録、修繕計画
②総会議事録
総会議事録は、なかなかみせて貰えませんが、理事会が独裁されていないか、まともか、自治会に支配されていないか判断してます。

見せて貰えない場合、総会出席数だけでも確認してます。
良質な管理組合は、総会出席率が、少なくても３割りあるとか…。

タワマンや大型団地マンションは、施工不良が多く管理が難しいのかなと思うようなってきたところで熊本地震。
震度５強以上に売りの免震や制震が何度耐えられるのか、不信感も、
ますます管理が難しいと思うところです。

[247: 匿名さん]

>246さん
マンションを購入するときのポイントとしては、築年数、立地、交通の便、階数、角部屋か否か、
駐車場や駐輪場といった見た目でまず判断します。
それから修繕積立金の額や管理費の額を調査します。特に修繕積立金は皆の積立金ですので
ある程度の金額は必要となります。駐車場使用料を含めた積立金の額が少なくとも１２，０００円
以上は必要です。少ないところは要注意です。
後は、理事会役員がどのように選ばれているか、輪番制なのか任期はどうなのかを知ることです。
自治会については入退会は法的にも自由ですし全員加入しているマンションは少ないと思います。

タワーマンションや大型マンションが施工不良や管理が難しいということはありません。
むしろ小規模マンションの方が人材に偏りがありますのでできれば効率とかも勘案すれば
大規模マンションの方が何かとメリットはあります。
大所帯は人づきあいが大変という方もおられますがそんなことはまったくありません。
管理員や清掃員、工事や点検についても、大規模だとやりやすいし値段も安くなります。
購入するときには、管理規約と細則は配布されると思います。

施工会社については大手の建設会社が作ったものの方が何かあったときにも保証面では
安全ではあります。

[248: 匿名さん]

>246さん
マンションは小規模より絶対大型マンションを選ぶべきです。
いろいろ経験や情報を得た中でそれが痛感させられました。

[249: 匿名さん]

大型のどこがいい？
団地は、住民の顔が見えない。
見える顔は、支配者の顔。

[250: 匿名さん]

大型は施工不良が、よくでてるよね。

工事規模が大きくなるほど、孫、ひ孫と施工会社が分散し建築施工責任者の目が届かないからでは？

[251: マンション管理士]

>>239　なお、漏水事故は、配管の老朽化に起因することが多く、保険の対象外になることが多い様です。

この問題はあいまいな部分が多く保険会社の統一見解が欲しいものです

[252: マンション管理士]

>>247

購入目的が投資用　居住用で統一管理が困難となります
居住目的の人は投資用に多くが買われている物件は避けましょう

[253: 匿名さん]

タワマンは、高層階でなければ見下されて悲惨。
タワマンは、団地なのに管理費が高すぎる。
そろそろ10年目の修繕費用が問題化しそうですね。

タワマン修繕スレたてたほうがいいですかね？

[254: 匿名さん]

>249さん
マンションの住民との付き合いが多い方がいいですか？
大規模だからといって全員と仲良くすることはありませんし不可能です。
小規模マンションでも全員との付き合いはないでしょう。

５０戸のマンションと３００戸のマンションでは管理員をつけるにしても一人当りは
かなり安くなります。
工事も同じことです。
それに大規模だと集会室や子供用プール、ゲストルーム、コンシェルジュ、トレーナー室等
があるけど小規模では無理でしょう。
理事にしても少ないと同じ者が長くやったりしてるでしょう。人数がいませんから。
大規模だと輪番制で任期も２年しかできないとこが多いですよ。
管理会社のフロントも毎日必ず来るようになってますからね。

大規模修繕工事にしても、小規模マンションだと割高になりますよ。

[255: 匿名さん]

>251マンション管理士さん
保険の対象にならないものについて書き込んでみました。

主契約で保険金の支払い対象にならないもの
　故意、重大な過失、法令違反
　地震、津波、水害、消防活動での共用部分以外の水漏れ損害
　保険の対象の劣化、さび、腐敗、虫食い等
　
施設賠償責任保険で保険金が支払われないもの
　地震、津波等
　施設の修理、改造、自動車、航空機、共用部分そのものの損害
　屋根、樋、扉、窓等からの雨水の浸透による水漏れ、老朽化による水漏れ、クラックからの雨水のしみ込み

個人賠償責任保険で保険金が支払われないもの
　地震、津波等
　仕事中におこした事故
　自動車、バイク、当による事故
　心神喪失による事故
　所有、使用管理する専有部分そのものの損害
　住居及び家計を共にする親族に対する賠償責任

　
　

[256: 匿名さん]

>254
地域で役員してます。
ご近所付き合いも区役所の職員とも顔馴染みですが、それとタワマンの階数カーストと関係ないですよね。

タワマンは、高層階でないとメリットないでしょう。
タワマンの階数カーストで見下し人間観に染まるの怖いです。
見下されるのはもっといや！

[257: 匿名さん]

>254
わかってないですね。
タワマンは、住居として不必要な設備が多いから、小規模マンションより維持費がかかる構造ですよ。
大規模修繕なんて、期間も規模も半端でないでしょう。

地震で半壊したらどうなることやら、一気に吐き出された住民の受け皿はどうなるの？

[258: 匿名さん]

大規模は避けたほうが良いって聞きますよ。

[259: 匿名さん]

ＧＳが紛れ込んでる系？

[260: 匿名さん]

ＧＳ？

[261: 匿名]

業・者！