マンション総合問題何でも相談

[入居済み住民さん [男性]]

以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。

[162: 匿名]

知恵はつきます

[163: 匿名さん]

結局こういった連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合の対応は現在の法律では
対応できないということですね。
後は規約外事項というのがありますのでそれで対応するしかないのでは。
法律や規約にないものは総会決議で対応していけるというものですが、大きな災害が
あった場合連絡も中々とれませんし。
それにたとえ総会が開催できたとしても結論に至るまではハードルが高いでしょう。

[164: 匿名さん]

知識を知恵に変えて取り組むべきです。

[165: 匿名さん]

この問題については他スレを読ませていただきましたので良く理解できました。
ただ、エキスパンションジョイントとか渡り廊下で仕切られているから別個の
建物という訳ではなく、簡単にいえば１つの建物として機能できればそれは別個の
建物として判断し、そうでなければ１つの建物ということでしょうね。
皆さんありがとうございました。

[166: 匿名さん]

店舗付きのマンションの話ですが、医療施設は理想的ですよね。
便利さで言えばコンビニもありですが、マンションの品位や資産価値の観点からも管理組合としては医療店舗は上客です。
内科、歯科、皮膚科、眼科と医療ビルの様なマンションも見かけますが、理事会としては羨ましい限りです。

[167: 匿名さん]

１５４さん、私のマンションと似た状態です、もう医療機関は撤去しておりますが、

理事長が変わってから、院長が、元気が無くなりました。マンションの一階に、

医療機関がある事は、マンションの資産価値は上がると思います。院長は区分所有者で、

人柄がよく、マンションの住民も助かっていたはずです。この理事長なら、管理会社と

共謀して、意地悪位はすると思います。医院が退去して後に、この件を知りました。

近い内に接触して事情を聴いてみたいと思います。念のため、管理会社は１０９です。

[168: 匿名さん]

理事会が店舗に意地悪とか嫌がらせとか信じられませんね。
余程のクレームがない限り、賃貸でもあり得ません。
営業妨害、名誉毀損罪などで、裁判に持ち込むことをお薦めします。

[169: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/

このスレに、熊本地震の被害状況を見て、ショックを受けました。西方沖地震時には、

管理会社の対応等を見ていて、あまり期待できない事を経験しました。それ等の経験談の

投稿を始めた矢先に、投稿文を削除され、又投稿拒否にあいました。マンションに住む

者として。管理の在り方を、実態を踏まえて投降したつもりです。残念です。

[170: 匿名さん]

店舗が資産価値に影響するのはよく聞きますが、管理組合が店舗に嫌がらせや意地悪。。。のあたりで、資産価値下落ですよ。笑
風評の流布は尾ひれがつきますからね。
管理組合どころか、マンションの住民レベルでよくないですね。

[171: 匿名さん]

１７０さんに、同意

[172: 匿名さん]

管理組合と店舗のトラブルは少なくありません。
訴訟問題も少なくなく、店舗付きマンションは管理組合への収入も大きいがリスクも大きい。
医療店舗の話が出ていましたが、当マンションでも医療店舗の看板や駐車場の管理費の値上げや看板撤去などの理不尽な要求があり、臨時総会で医師会の顧問に管理組合の理事長さんが平謝りするケースがありました。
理事長さんと関わった理事さんはその後引っ越されました。

[173: 匿名さん]

先ほど管理会社のフロントと議案書について話をしたんですが、その中で熊本でのマンションの事例について
いろいろお聞きしました。
マンションで壊れて立ち入り禁止になっているのは昭和５６年以前に建てられた所謂新耐震基準前に建てられた
建物ばかりということでした。
ただこの新耐震基準についても問題がありまして、先日テレビで建築評論家が話していましたが、地域別地震係数
というのが昭和２５年に制定されましてそれ以来変更はされていないとのことです。
東京、神奈川、埼玉などを震度７に耐えられる基準値としてそれを１としたそうです。
熊本の場合は０．８ということで実際は震度６程度にしか耐えられない基準値となっているそうです。
逆に静岡の場合は１．１ということなので、震度７以上に耐えられるとのことでした。
この地域別地震係数については早急に改正する必要があると思われます。

[174: 匿名さん]

>169さん
管理会社によってマンションの管理はかなり影響されるのは間違いありません。
多分福岡の方だと思われますが、私のところは東福互光さんに管理を委託しております。
委託費は安いし工事や点検業務に関してキックバックを取らない珍しい管理会社です。
しかし、デメリットもあります。いくら工事とかをやって相見積とかで走り回っても管理会社の
収入にはならない訳ですのでどうしても工事の見積もりに関しては消極的です。
おまけに管理会社から工事の提案とかは殆どありませんから、悪くなってから報告がありそれから
見積もりに動くということになります。
他の殆どの管理会社に関しましては、工事に関してキックバックを取ってますので工事の提案を
積極的にしてきます。
どちらがいいかは管理組合次第ということでしょうね。

[175: 匿名さん]

>>172
新耐震基準のマンションは震度７の地震に一回見舞われくらいでは、倒壊しない程度であり、住み続けられる保証ではありませんよ。

熊本の小中学校の耐震補強は100%完了していましたが、避難拠点の小中学校が危険家屋判定され、避難所閉鎖されています。

[176: 匿名さん]

>175さん
熊本の小学校の体育館の耐震基準は地域別地震係数を基準としてますので震度６程度
の地震に耐えられる造りではなかったのでしょうか。

[177: 匿名さん]

>175
熊本の立ち入り禁止になっているマンションは新耐震基準前の建物ということです。
新耐震基準のマンションでの被害は少ないとのことです。

[178: 匿名さん]

被害少ないって表現どうよ！
具体的記載ができないのか！

[179: 匿名さん]

>178
管理会社のフロントに聞いただけなんで詳しいことは知らないんだよ。
あなたが知ってるんなら情報を提供してください。

[180: 稍荒]

残念ですが、私のホームは小倉ではないので情報提供できないですね。

[181: 匿名さん]

１６９ですが、福岡西方沖地震時にマンションが被害を受けた時に感じたことは、
なんだか、当マンションの管理会社は、大手でしたが、対応の仕方を見ていて、

不満が、残ります。管理会社に丸投げは、いざというときに困ります。

[182: 匿名さん]

管理会社のフロントもそうですが、どこの会社や公務員とかでもいろんな
考え方をもった人いますからね。
マンションにとっていいフロントもいますし変わってほしいフロントもいます。
管理会社もマンションの規模等で人材を使い分けていると聞いてますが、そのなかでも
当り外れはあります。
どうしてもダメなフロントの場合は支店長では一緒に仕事をしている関係上交替させるのは
躊躇する場合がありますので、本店に連絡をすると意外と簡単に解決することがあります。

[183: 匿名さん]

以外と皆さん震度、マグニチュード、地域別地震係数との関係をご存知ないようですね。
我々にとって一番関心が高いというか切実な問題は当然震度ですよね。
地震がきた場合その揺れの大きさが一番大事でマグニチュードはあまり関係はないですよね。
当然津波の恐れの高い東北や北海道の方は関心が高いと思われます。
関西、四国、九州には大きな津波がきたことがないので油断しているのかもしれません。

[184: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[185: 匿名さん]

いきなりこの書き込みではとまどいますね。

[186: 匿名さん]

今朝のテレビでやってましたが、自治会の加入率が年々減少しているとのことです。
退会理由としては高齢、近所づきあいが嫌、一人暮らし、シングルマザー、夫婦共働き等が
主な理由と考えられます。
又入会すると役員が交代で回ってくるし、それは全員がやることになっており高齢者や一人暮らし
仕事が忙しい者には負担になってくる。
自治会員は交通安全、公民館の清掃、祭りの準備、広報誌の配布や自治会費の徴収等もやらなければ
ならないとのこと。
自治会の入会金は１０万円とか２０万円とかの所もあり自治会費も月千円とか二千円とかもある。
しかし、退会するとごみ捨てでも自治会が設置したところには捨てられないので遠くまで捨てに
いかなければならなくなる。
公共サービスが自治会に委ねられていることに問題があるのではないだろうか。
マンションの場合は、自治会に入らなくてもゴミ捨てや交通安全とか清掃とかはやらなくていいし
入退会も自由。
やはりマンションの方がいいかもね。

[187: 匿名さん]

修繕積立金の保管方法としては普通預金に預け入れをされていると思いますが、
ペイオフ対策を取られているマンションはありますか？
銀行が倒産することはまずないとは思いますが万一を考えれば殆ど金利が殆どつかない
普通預金ですので、決済用預金の普通預金としてた方がいいと思いますよね。金利は付きませんが。
多分皆さんのマンションもそうされているとは思いますが、やられていないところがありましたら
変更されてはいかがでしょうか。

[188: 匿名さん]

修繕積立金の保管方法として全部普通預金なの？

金額が大きいので金利も期待しなくちゃね。

[189: 匿名さん]

そうですね、普通預金だけでなくすまいる債や国債、積立保険等も活用すべきです。

[190: 匿名さん]

少し、話を替えて、申し訳御座いません。皆様のマンションでは、修繕積立基金（一時金）
の会計処理は、どうなさっておりますか、情報をお願い致します。当方では、分譲時１回
目の通常総会では、貸借対照表、収支報告書、財産目録にも記載が無く、総会の議案にも
基金（一時金）の件は、ありません。区分所有者に確認しましたら、専有部分の床面積の
割合で、売買契約時に、売主に支払ったそうです。売主は、倒産しており、管理会社は知
らないそうです。基金（一時金）の総額は、数億円になります。１回目の理事長に確認し
ましたら、管理会社に任せているので、知らないとの事です。数億円が行方知れずです。

管理会社が知らないはずはなく、おかしいと思いますので、精査中です、このような、事が

あるのですね。管理会社は日本有数の一流といわれる、管理会社です。

[191: 匿名]

１８６さん
いい情報を聞かせてもらいました。

みつけたので貼らせてもらいます。
http://googleweblight.com/?lite_url=http://www.athome.co.jp/vox/news/t...
都道府県別町内会費

[192: 匿名さん]

>190さん
修繕積立金の基金については通常は初回の場合でも修繕積立金の会計欄に収入として
掲載されるか繰越金として掲載されるのが普通でしょうね。
それにお金は徴収されているのでどこかに保管されていると思いますし、多分銀行だと
思いますが、その場合は残高証明書が議案書になければいけないでしょう。
施工主は倒産しているとのことですが、管理会社が議案書の作成はしますし、残高証明書のコピーも
議案書に貼付すべきものです。
どちらにしてもそのお金の行方を追及しなければなりませんね。管理会社ということになると思いますが
金額が数億円となりますし、弁護士に相談された方がいいと思います。
信じられないような事案ですね。

[193: 匿名さん]

債権の処分は区分所有者全員の承認が必要となります。
そうなった場合その責任はその当時の理事長・理事になりますね。
しかし最終的には区分所有者全員ということになりますので同じことかな。

[194: 匿名さん]

分譲時の会計報告書等に記載されてないということは分譲会社が持って行ったんだよ。
その会計報告書に記載がないのに気付かなかったのは区分所有者全員の責任。
管理会社も当然その責任はある。

[195: 匿名さん]

マンションの年代別世帯主の年齢構成の推移

　　　　　　　　　　　Ｈ１１　　　　　　Ｈ１５　　　　　Ｈ２０
７０歳以上　　　　　７．３％　　　　１０．２％　　　　１０．０％
６０歳以上　　　　１８．４％　　　　２１．５％　　　　２６．４％
５０歳以上　　　　２５，１％　　　　２８．０％　　　　２４．１％
４０歳以上　　　　２７．９％　　　　２５．８％　　　　２２．９％
３０歳以上　　　　１９．２％　　　　１３．２％　　　　１１．９％
３０歳未満　　　　　１．６％　　　　　１．２％　　　　　０．８％

６０歳以上　　　　２５．７％　　　　３１．７％　　　　３９．４％

近年分譲マンションでは居住者の高齢化と単身化が進展しています。全体の４０％が
６０歳以上の高齢化に直進しています。
ただ、この傾向はマンションに限らず戸建でも当然顕著化してきています。
日本の人口が減少化を続けていく中、既存のマンションの将来はどうなるのか？
今後はマンションも二極化が進みスラム化に突き進んでいくマンションとそうでない
マンションの差が益々大きくなっていきます。

[196: 匿名さん]

少なくとも売れる貸せるマンションにしていって空室化を防ぐことが必要。
それがスラム化防止になります。

[197: 匿名さん]

スラム化するまでは住まないよ。

[198: 匿名さん]

給排水管工事を予定しているマンションですが、工事中はどのくらいマンションに住めないのでしょうか？
当マンションの管理組合は工事を遂行する事に必死すぎて、住民の負担や不自由には蓋をしています。
どなたか教えてください。

[199: 匿名さん]

工事の内容によります。

[200: 稍荒]

>198
それはマンションの規模にもよりませんか？

[201: 稍荒]

検索したら、
・団地型マンション（築約３５年／約３００戸）
・工期約7ヶ月間
というものを見つけました。
結構長いですね。

[202: 匿名さん]

>198さん
給排水管の更新工事については共用部分だけなのか専有部分の配管までを含めるのかによって
工事期間や金額、在宅日数等が変わってきます。
特に専有部分までを含めた工事をする場合は、大規模修繕工事と変わらない工事費や負担が
掛かってきますので、２年ぐらい前から修繕委員会を立ち上げる必要がでてきます。
特に室内での工事が多くなりますので、日程確認とかの調整に時間がかかります。
在宅期間としては５～６日必要といわれています。
私も素人なので現在共用部分と一緒に専有部分の配管工事をやるための規約の改正や
長期修繕計画の洗い直し、最終的には積立金の値上げをする段取りで進めていますが、実際の
工事に関してはまだまだ先のことですので工事内容等までは検討していません。
建築士との話し合いの中では、塩化ビニルライニング鋼管の場合は３５年から４０年もしくは
もっと先でもいいのではといわれてはいますが。
うちの場合まだ築１５年です。

私では説明できませんので下記で検索されると詳しいことがわかると思います。

「マンション給排水管更新工事期間」

[203: 匿名さん]

更新工事とは言っていない。内容が解らずに、勝手に返答するな。

[204: 稍荒]

規模は記載されていませんでしたが、在宅期間は４日というものを見つけました。
また、在宅と言っても住人本人ではなく親族、知人でも構いません。
最悪、鍵を開けて出入りできるようにしておけばよいのです。
が、そんな無用心なことできませんよねーｗ

[205: 匿名さん]

>203
分りました。もうあなたのこの問題には書き込みをしません。
しかし、あなたも更新工事とか更改工事とかも書かれていませんからね。
質問するのならもっと具体的に書き込むべきですよ。それに親切心で書き込んだものを
そういう言葉で返すとは常識が疑われますよ。

[206: 匿名さん]

総会のシーズンになりましたが、総会出席者からの質問で議案以外の項目を検討する場合
集会においては、原則として招集通知にあらかじめ議案として掲げた事項しか決議することは
できませんという原則論はありますが、この原則に対し、特別決議事項以外の事項については
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
この規定を規約に盛り込んでいる管理組合ってあるのでしょうか。
また、総会で議案の内容を変更された管理組合があるとしたら、その対応はどうされたのでしょうか。
もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。
難しい問題ですのでどなたか教えていただけませんでしょうか。

[207: 稍荒]

>もし、総会で質問が出てどちらかというとそちらの方がいいと判断された場合のことです。
間違っていたら変更をしなければならないでしょうが、その場で変更していいものかどうか。

うちの組合では保留となります。
１票差で可決となり(議決権行使書、委任状含む)保留にした経験があります…


これは第３７条でしょうか。

[208: 匿名さん]

>207さん
ありがとうございます。
保留されたということですが、それが一番いい方法でしょうね。というのも議決権行使書や
委任状は議案書の内容で賛否されているのですから。
しかしその場合、後日臨時総会とかされたんでしょうか、それとも廃案となったのか。
うちの規約では、あらかじめ通知した事項のみ決議することができるとなっています。
総会で変更とかする場合の規定はありません。

[209: 稍荒]

うちでも通知した事項のみとなっています。
他の組合がどうされているかわかりませんが、
うちの場合は可決されなかった議案は廃案ではなく保留です。
これ(保留扱い)は管理会社の担当に言われました。
廃案となったケースはあらかじめ
「○○の場合は廃案とする」と議案書に記載があった場合のみです。

[210: 匿名さん]

>209さん
保留にしておけば、次の理事会で検討なりして必要なら次期総会に変更して議案として
提案することも可能でしょうからね。
廃案ではなく保留だから何もしないという訳にはいかないと思いますけど。
保留だけで放置しておいてもいいんですかね。
当然保留になった理由等については総会議事録で組合員には通知されるでしょうが。

[211: 稍荒]

>210
保留は否決に近しいものがあります。
もちろん「保留となった」と議事録に記載はされます。
議案によりますが、理事会で話し合われたり、次回総会の議案になったりします。