以前のスレは「修繕積立金の試算の運用」でしたが、スレタイを変更しました。
マンション管理に関するいろいろな問題点や知りたいこと、他マンションの情報等
の広場にしたいと思います。
皆さんでいろいろな問題を解決していきましょう。
[スレ作成日時]2016-04-10 13:49:13
注文住宅のオンライン相談
マンション総合問題何でも相談
| No.1 |
by 匿名さん 2016-04-10 14:04:52
投稿する
削除依頼
給排水管の更新周期について
共用部分の縦管部分は専有部分の横引き間より周期は短いといわれています。 例えば、塩化ビニルライニング鋼管の場合、排水用塩ビ管は３０年～４０年、 水道用塩ビ管は３０年～４０年が周期といわれるのが一般的です。 ただ、給湯管については若干周期は短いようです。 専有部分の配管の更新工事を管理組合として修繕積立金を使って工事を 計画しているマンションはありますか。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
評論家さんが同じような別スレをたてられたようですが、
このスレも続けていきます。 皆さんと一緒に問題を解決していくスレにしたいと思います。 |
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| No.3 |
上から目線の評論家の相談にのるのは
難しいでしょう。 |
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| No.4 |
マンションの建物の維持保全にとって配管の管理は重要な問題です。
上階から水漏れがしてきた場合、損害賠償については保険で対応 できますが、それはお金だけの問題です。 そして、同じ部屋から２回、３回と水漏れがした場合、保険会社は 保険の支払いをストップしてきます。 上階の住民が賠償が十分できる方だけならいいんですが、全て そうとは限りません。 そうならないように、又住民同士のトラブルを防止するためにも 配管の更新工事に関しては管理組合としても取り組んでいく必要が あるのではとおもっています。 ちなみに、各専有部分の配管類の取り替え工事を単独で行った場合の 工事費は６０～７０万円前後必要となります。 個人でやるにしろ管理組合としてやるにしろ、同じ区分所有者の 負担であることには変わりがありませんからね。 |
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| No.5 |
専有部分の横引き配管からの漏水により下階の方に漏水被害をあたえました。
下階から、５００万の損害賠償の請求を受けました。個人では無保険でした。 総会の議案書を調べたら、数年前に、専有部分の横引き管は規約で共用部分に 設定されていて、今期の規約改正で、その条項が削除されているので、組合の保険は、 使えないとの返答でした。仕方がないので、下階にこれ以上迷惑を掛けられないので、 工事は先行して、工事費の借入を銀行に申請しました。分譲時には、火災保険は規約で 強制加入でしたが、途中でこの規約を、組合が加入するので廃止して個人加入を任意にした。、 今度は、組合は未加入にしたので、個人で加入して下さいとの事です。しかし、 議案書でな規約廃止の案はありますが、議案の可否は、議事録が配布されていないので、 知らなかったと、理事長に説明を、求めたが、返答はありません。あわてて、管理会社から、 議事録が配布されました。この場合は、組合の保険は使えると思いますので、 組合が承知しない時は、告訴。漏水事故の代表的な問題を提示しました。複雑ですので。 宜しくお願いします。 |
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| No.6 |
総会の議案が否決されることはまずないと思われます。
しかし、議事録の配布がなかったので知らなかったのであれば、裁判では 有利に展開していくものと思われます。 只、自賠責保険は共用部分だと使えますが、専有部分への適用は、管理組合が その部分まで加入している総合保険ならば利用できますが、専有部分への適用は 難しいのではないでしょうか。 保険会社との専有部分の契約が切れているとしたら保険会社は支払いはしないでしょう。 しかし、組合が議事録の配布を怠ったために知らなかったのですから、その責は 管理組合にあると思われますので、管理組合がその賠償額は負担すべきだと 思います。 議事録の配布を怠った理事長に責任はありますが、その追求については組合員が どうするかに任せればいいと思います。 |
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| No.7 |
どなたか詳しい方がおられましたらアドバイスをお願い致します。
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| No.8 |
区分所有法や標準管理規約には議長が議事録を作成し、管理者が
保管しなければならないとはなっていますが、配布しなければならない とはなっていません。 ただ、議事録の閲覧の要請があった場合は閲覧させなければならないと なっています。 今回の場合、その賠償額については難しいですね。 |
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| No.9 |
自賠責保険が管理組合から個人に変わるのであれば、
管理組合としても広報活動を行う責任はあるでしょう。 そんな大事なことを議案書で今回削除しますといわれても 住民の理解は十分ではないでしょう。 実際それを知らなかった住民もいたのですから。 |
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| No.10 |
配管からの水漏れの場合、損害額は大きいですよね。
やはり配管の更新工事は管理組合として計画的に実施すべきです。 戸別に交換すれば高いし、トイレとかの不便もあります。 |
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| No.11 |
マンションの漏水事故は色々問題を残します。ここら辺を、マンション保険で、
対応できる、良い方法を、教えて下さい。保険会社も、詳しく教えて下さい。 保険適用があると思っていたのに、いざとなった時に、５ みたいな事になる。 |
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| No.12 |
一番いい方法は、管理組合として自賠責保険に入るのがいいでしょう。
ただ、築年数の古くなったマンションはいままでは大手損保会社は 再契約をしないとこもありましたが、現在は法的に拒否はできなくなった ようです。 しかし、配管に難点があれば保険料が高くなるとのことです。 配管は古くなるといつか必ず経年劣化がおこり水漏れが発生します。 各戸が単独でやれば６０万円前後かかりますが、それを管理組合として 積立金でやれば、月１，６００円程度の値上げでやれます。 保険は大概管理会社が代理店をやってますので、その審査は甘いですよ。 できるだけ保険は管理会社と契約する方がいいです。 うちは積立型の総合保険５年もので契約しています。 基本契約に地震保険、施設賠償、個人賠責がセットになっています。 これなら、水漏れが共用部分だろうと専有部分だろうと保険で対応 してくれます。 |
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| No.13 |
１２さん
ご説明有難う御座います。解り易かったです。 |
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| No.14 |
三井住友海上では２６年１０月１日より、築年数２０年以上の新規物件の
引き受けができなくなりました。 又、２６年７月１日より損保ジャパン日本興亜では、築年数２５年以上の 新規物件の引き受けができなくなりましたとあります。 これは変更になったのでしょうか。 |
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| No.15 |
多分変更になりましたよ最近。
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| No.16 |
修繕積立金の算出方法としては、平米数から算出する積算法と
長期修繕計画からの総工事費から１戸当り月の積立金の額を算出する方法があります。 ただ、長期修繕計画で算出する方法は期間によって工事内容が違ったり、その期間に 大型設備とかが入らない場合もあり算出が難しくなります。 国交省も最近は第１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画から算出する望ましい 修繕積立金として17,500円必要だといっています。 これだと大型設備等も全て入りますからね。 自分のとこのマンションでの毎月の積立金の額に修繕積立金の残高を30年÷戸数÷12ヶ月 でだした金額をプラスした積立金の額が15,000円程度あればまずまずというところ でしょうか。 是非計算してみてください。 |
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| No.17 |
施設使用料（駐車場使用料等）は、含みますか。？
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| No.18 |
使用料で修繕積立金になっていれば当然含めます。
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| No.19 |
評論家はおかしくなったのと違うか。
同じような過去のもう終わってしまっているスレに 「ほー」と一言書いて集めているのは。 自分が立てたスレ「評論家が答える」とのスレを立てたようだが、 自分が立てたスレを盛り立てていくには、スレ主次第ということなんだよ。 何も書き込まれなければ問題提起や情報の提供をしていくとか。 スレ主が続けていく意思があれば、ここのスレは絶対に終わらないよ。 |
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| No.20 |
何でもだから、スレ違いなし。文句ある、
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| No.21 |
評論家さん初めて書き込みましたね。
前スレではあれだけ書き込んでいたのに。 |
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| No.22 |
>17さん
必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 マンションの規模 マンションの戸数 １戸月平均 ㎡当たり１戸月額 5,000㎡未満 50戸未満 218円 165円～250円 5,000～10,000㎡ 50戸～100戸 202円 140円～265円 10,000㎡超 100戸超 178円 135円～220円 ※この計算方法は、そのマンションの平均平米数に平均単価を掛けた数字となります。 平均額では足りないと思います。 |
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| No.23 |
>評論家さん
>マンションの損害保険の話に「自賠責保険」が出てきたり、「個人賠償責任保険は、保険会社に引受義務がある」など、無茶>苦茶なことを書いて放置しているスレがありますね。 三井住友海上のＧＫすまいの保険、損保ジャパン日本興亜のマンション総合保険、 東京海上日動の新マンション総合保険の提案内容です。 主契約（共用部分）、施設賠償責任、個人賠償責任、地震保険のセットがあり、 勿論地震保険は別に契約から外しても構いません。 個人賠償責任保険は、居住者全員の日常生活上の賠償損害を補償します。 風呂の水をあふれさせた場合とか自転車で駐車中の車に衝突し損害を与えた場合や、 デパートで買い物中商品を壊した場合等に保険が適用されます。 しっかり勉強してください。 |
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| No.24 |
但し、水漏れで階下に損害を与えた場合は保険が適用されますが、
その原因階の補償はありませんし、配管の応急措置まではしますが、 その交換はしてくれません。 |
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| No.25 |
>評論家さん
あなたの立てたスレは進んでいませんね。 あなたはここに必ず帰ってきますよ。 理由は、ここが一番活発だからです。 マンション管理の相談ではそんなに難しいことは出てきません。 基本的なことが中心なんですよ。 そして、そういった基本的なことが知りたいのです。 |
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| No.26 |
保険で気をつけなければならないのは、老朽化によるものは
保険の対象にはなりません。 老朽化による雨漏り、クラックからの雨水のしみ込みを含みます。 当然その原因となった配管の交換も適用外です。 |
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| No.27 |
自動車損害賠償保険と個人賠償責任保険は違いますけど、
それが分からない者がいるようです。 |
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| No.28 |
台風で窓ガラスが割れたんですけどこれ共用部分ですよね、ということは保険の適用はありますね。
水漏れの調査は保険が適用されるということですが、何回でもいいんですか。 |
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| No.29 |
>草の根評論家さん
ここは私が立てたスレです。 私がいる以上はここが終わることはありません。 資産の運用のスレも、あなたがいなくても1,000の書き込みぐらい 簡単にできましたよ。 強情を張らずに帰ってきなさいよ。 あなたが立てたスレは３つしか書き込みがないじゃないですか。 ここのスレに書き込みがなければ、私がどんどん提案や情報の提供を していきますからね。 |
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| No.30 |
マンションの騒音問題に管理組合はどう対応していますか。
例えば、上階の赤ちゃんの泣き声や子供の走る音がうるさい。 風呂に夜中に入るとか洗濯機の音がうるさいとか。 こういう苦情が理事会に出された場合、それは当人同士で解決して くださいと突っぱねて管理組合は一切関知しませんか？ 理事会が対応しているところがあればどのように対応しているか 教えてください。 |
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| No.31 |
うちの場合はまず掲示板にポスターを貼り啓蒙活動を
行っています。 それでも続く場合は、原因元と被害元に対し、理事長、副理事長と 管理会社を交えて話し合いませんかと提案をします。 そこまでいけば殆ど解決していますし、裁判とかになったことはありません。 話し会う場合は、管理組合側は絶対一人ではやりません。 もし裁判になった場合、理事長のいったことを証明してくれる者が いませんので。 |
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| No.32 |
どうしても騒音で悩んでいる方というのは
神経質な方が多いようです。 |
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| No.33 |
評論家は自分が立てたスレの書き込みがないのでかなりここを意識
しているようだね。 お蔭で私が立てた「マンション管理士等への何でも相談」が 活気が出てきたようだし、めでたしめでたし。 |
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| No.34 |
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| No.35 |
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| No.36 |
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| No.37 |
やはり騒音を出す上階の住民がきらいなんでしょう。
それと神経質なとこじゃないですか。 |
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| No.38 |
電力の自由化がスタートしました。
来年４月にはガスの自由化も行われます。 皆さんどこかと契約された方いますか？ どこかいい契約先があったら教えてください。 |
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| No.39 |
連担棟って知ってる人いる？
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| No.40 |
この連担棟については東北大震災の復興から何を学ぶかということで、
松岡氏、稲本氏がマンションの建て替えにおける合意形成を図るためにはと いうことで唱えた理論です。 外観上数棟に分かれているともみられるが、開放廊下部分、地中梁等の 建物基礎部分やジョイントエキスパンション等によりその一部分が 構造上連結され、多くの場合エレベーター、玄関ホール等の部分を 共有している建物群をいいます。 評論家が私のとこのマンションの規約を団地型に変えたと虚偽を 述べているが、大した知識もないのに知ったか君をしていてはだめだよ。 この両氏の理論については、詳しく勉強したので教えて欲しければ 遠慮なく質問してもいいですよ。 |
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| No.41 |
＞＞共用部分に物を設置するという義務違反者の行為までやって、
>ドアスコープは専有部ですよ。 上記質問に対して評論家が専有部分だと答えている。 昔のスレを引っ張りだしたまではいいけど、馬脚を表したね。 今でもドアスコープは専有部分と思っているのかな？ だったらうちのドアスコープに物置でも設置しようかな。 |
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| No.42 |
>評論家さん
１つの建物を２つ以上の建物に登記をするのを分割登記といいます。 ２つ以上の建物を１つの建物として登記するのを合併登記といいます。 例えば、１つの建物を右半分と左半分に分けて登記することもできます。 しかし、登記と規約とは関係ありません。 登記が別々になっている建物だから団地型という訳にはいきません。 |
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| No.43 |
現在マンションにはこの連担棟がかなりの数あります。
規約は単棟型となっているでしょうが、もし大きな地震がきて、 何棟かあるうちの１棟だけが全損もしくは倒壊して他の棟は大した 被害がなかったらどうしますか？ その１棟を建て替えや復旧工事をするにはどういう法律を適用したら いいんでしょうか。 現在はそれに対応できる法律はありません。 ３棟の１つということであれば建物価格の３分の１ですので、その工事は 普通決議で十分です。 それがネックとなって神戸大震災や東北大震災では復旧が大幅に遅れ まだ解決してないのがこの連担棟のマンションといわれています。 |
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| No.44 |
評論家もようやく自分が立てた「評論家が答える」スレに
帰ったようですね。めでたしめでたし。 |
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| No.45 |
しかし、この連担棟のマンションの場合、もし１つの棟が倒壊した場合は
どうするんだろう。 倒壊した棟の住民の議決権はどうなるんだろう？ 特別決議の場合の議決権は、区分所有者若しくは専有部分の床面積比と なっているしね。 床面積はなくなっているし。だからといって修復工事はしなければならない。 決議の取り方難しいね。 |
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| No.46 |
建築基準法はエキスパンションジョイントで繋がれた建物は
別個の建物とみなしています。 しかし、これが団地管理規約で管理できるかというとそうではありません。 給水や排水の設備、メールボックス、共用玄関、管理員室等共同で管理して いるのであれば単棟型管理規約での管理となります。 当然敷地もそうです。 ただ管理規約と登記は関係がありません。 |
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| No.47 |
評論家さんは管理会社勤務なんですか？
それにしては良く書き込みができますね。仕事中ですよ。 全く考えられないですね。 そんな暇な会社なんですね。 |
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| No.48 |
管理会社の裏ですよ。かなり確信犯です。管理会社の不正の公開を、
打ち消すのに、やっきです。公表されるとかなり、経営が、危険な状態に、 追い込まれる。致命的な証拠を、突きつけられた、管理会社の仲間。 勿論、少なくとも、マンション管理士位の資格はもっている。 |
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| No.49 |
しかしここは匿名掲示板ですからね、確証はないでしょう。
自分で名乗ればですけど。 管理会社の後方部門で働いているんですか？ マン管の有資格者ではあるようです。 しかし、ちょっと上から目線が気にはなりますが。 |
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| No.50 |
連担棟については大体わかりましたが、私の頭ではややこしくて理解ができないです。
法律ってめんどくさいですね。 |
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| No.51 |
エレベーターの交換周期は３５年前後といわれていますが、
現在のエレベーターのリニュアル工事の主流は制御リニュアルが 主流とのことです。 値段は１基８００万円前後です。 但し、他社のＥＶの制御リニュアル工事はできないし、もしやった場合は 費用は高くなります。 工事の際、１基しかないマンションは大変です。突貫工事をしても １週間はかかるとのことです。 その場合、身障者や老人等は毎日が大変です。 こういったことは、例えば駐車場の解体工事や専有部分の配管の工事、 インターホンの更新工事でも在宅が必要です。 インターホンについては、熱感知器の遠隔操作が玄関でできますので それにすれば年２回の消防点検時の在宅が必要なくなります。 これは住民にも評判がいいですよ。 消防点検費用は１日でできますので安くなりますし、在宅する必要が ありませんから。 |
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| No.52 |
インターホンと熱感知器を一緒に工事をして消防点検時に部屋に入らないでできるんですか。
値段は高くなるんでしょうね。 |
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| No.53 |
インターホンの場合、アイホンの最新版７インチで、１戸当り８．５万～１１．５万円が
相場ではないかと思われます。ピクサス ワンペア うちの場合は１戸９万円でした。 又、室内の熱感知器と各戸の玄関に付ける遠隔操作の機械込分が１戸当り４．５万円 でした。 合計１戸当り１３．５万円でした。 |
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| No.54 |
皆さんのとこはインターホン１戸いくらで交換しましたか？
できれば周期も教えてください。 |
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| No.55 |
うちは２年前にアイホンのに代えたけど同じ機械じゃないけど１戸１２万円だったけどな。たけーな
マンションが小さいからなのか。５２戸 しかしマンションの大小でそんなに値段がちがうのかな。熱感知器というのは消防点検のときに 業者が部屋の中に入ってきてピコピコする奴だよな。 うちはつけないけど金のあるとこはつければいいんじゃないの。 |
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| No.56 |
今後管理組合は確定申告をしなければいけないとの通知がきました。
営利業務はしていなかったのですが、集会室の使用料とゲスト駐車場の 使用料は取っていますが、たいした金額ではありません。 特定口座にしようと思い銀行にいったところ、マンションには特定口座は 作れないといわれました。 皆さんのマンションでは、これから確定申告をされるのでしょうか。 |
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| No.57 |
専有部分内にある熱感知器は専有部分なんですが、年２回行われる
消防点検の際、不都合があった場合の修理や交換の費用は区分所有者が 負担してますか、それとも管理組合としてやってますか。 うちのマンションの場合は、管理組合が全て負担しています。 熱感知器が専有部分という認識はなかったとのことですが、もう１５年前から そのようになってまして今さら修理代等を区分所有者から徴収することは できませんからね。 高圧洗浄と同じ考えでいいんですかね。管理費負担で処理して。 うちの場合は、インターホンの修理代も管理組合が負担しています。 |
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| No.58 |
↑まだ長期修繕計画に基づく大規模修繕はしていないようですな、
タコ・イカが自分の足を食べる様なもんで、全て自費ではなく修繕費でやっちゃうとの考えのようですね。 大規模修繕する時に時期を遅らせるか値上げか手抜きが必要になります。 |
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| No.59 |
>58さん
大規模修繕工事は１２年経過後にやりましたけど。 １戸当り１００万円の経費をかけました。 大規模修繕工事を遅らせても修繕積立金の削減は目に みえません。 おたくの場合、熱感知器の交換やインターホンの修理は 各戸負担なんですか？本来はそうすべきなんでしょうが。 以前からそうしてましたので継続せざるをえない状況なんです。 |
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| No.60 |
工事の周期を遅らせたり、手抜きはだめでしょう。
特に手抜きについては業者がすることだからね。 |
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| No.61 |
熱感知器もガス警報器も専有部分。
各人がやるべし。 |
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| No.62 |
草の根評論家さんおかしくなったんと違うかな。
もう終わった同じような過去スレを集めて、一言「ほー」とか書き込んで 楽しんでいるようだけど。 現在相談に関するスレが多いというか多すぎるのは、その元凶は評論家 さんが同じようなのを集めているからなんだけど、春だからかな？ |
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| No.64 |
ところで大規模修繕工事のときに相見積業者を選定するときに
説明会を開催しますが、見積もりとは別にいろんな評価を説明会を 聞きながら点数をつけて評価する方法ですが、この総合評価方式を 知っている人いますか。 計算式もあるんですよ。 これは元々は行政が使う手法ですが、マンションの大規模修繕工事では 簡易型を使用します。 |
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| No.65 |
ほー
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| No.66 |
なるほど
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| No.67 |
総合評価方式について詳しく知りたいですね。
知ってる方がおられましたら教えてください。 |
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| No.68 |
評論家さん一体どうしたんですか。
もう既に過去のものになっている同じようなスレを集めて 一言「ほー」とか書き込んでおもしろがっているのは。 あなたの性格変わりましたか？ そんなことをする方とは思いませんでしたよ。 マンコミュでは今までいい書き込みをしてたじゃないですか。 |
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| No.69 |
もう評論家のことは気にせずＧＯＩＮＧ ＭＹ ＷＡＹ。
これからは、自分が立てたこのスレで情報を提供したり 相談に乗ったり、皆さんからいろいろ教えてもらいます。 |
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| No.70 |
コンクリートの寿命はどれぐらいか？
大蔵省主税局は耐用年数１５０年、それ以外に諸説があり、１１７年とか 長期優良住宅制度では、１００年程度としているがこれは元々２００年 住宅高層をベースに定められました。 要するにコンクリート自体は１００年以上持つが、居住者の高齢化や 空室の増加によって適切な維持保全ができなくなると結果的に建物の寿命が 縮まるということになります。 マンションの寿命は入居者自身が作り上げていくものです。 建て替えはまず不可能として対応策を検討していくことが大切です。 |
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| No.71 |
鉄筋の寿命は何年くらいですか。
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| No.72 |
>71さん
真面目な質問ですか？ 単なる批判のための書き込みだったら拒否しますけど。 コンクリートの寿命を決める要素はいろいろありますが、鉄筋を包むコンクリートの かぶり厚が大きいほど物理的耐用年数が増すといわれています。 かぶり厚３センチで６５年、４センチで１００年といわれています。 |
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| No.73 |
鉄筋の寿命は、建物のひび割れ等による水のしみ込み等の
影響次第ということでしょう。私は建築のプロではありませんから 知っている方がおられましたら教えてください。 |
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| No.74 |
１．鉄筋コンクリート造建築物の寿命
建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート構造の事務所等で50 年、住宅・ 学校等で47 年となっていますが、これらは税法上定められているもので、建 物の物理的寿命を示すものではありません。 一般に、鉄筋コンクリート造の寿命は65 年以上（コンクリート自体の寿命 は、大気中の炭酸ガスが徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の深さまで中性 化し、内部の鉄筋の錆の進展を抑止できなくなるまでの期間であり、補修に より中性化をある程度止めることも可能です。）あるといわれていますが、 実際はコンクリートの寿命による理由で解体されることは少なく、設備、機 能や経済的理由で取り壊されることが主要因です。 |
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| No.75 |
建築学会では、設計耐用年数をあらかじめ設定し、その設定に対応した品質を確保し
た設計、施工及び維持管理を行うこととしています。その設定区分は、耐用年数の代表値 として、長期のものから、150 年、100 年、60 年、40 年等となっています。鉄筋コンクリ ート構造では、例えば標準の場合、計画供用年数を65 年とし、その設計基準強度は24Ｎ /mm2 となっています。 |
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| No.76 |
７２さん、７１です。真面目な質問です。答えて頂き有難う御座います。
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| No.77 |
>>72
メンテナンスすることがぜんていですよね。 |
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| No.78 |
マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。
おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。 |
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| No.79 |
>77さん
当然メンテナンス次第ということです。 上記資料でもそういわれています。 外壁の補修工事も必要ですが、結露も影響があるそうです。 それにやっかいなのが、配管、そのなかでも専有部分の配管の 対応が問題となってきます。 この分野はまだマンションで管理組合がやるという計画は 殆どされてないようですから。 ただ、規約で管理組合としてやることはできるとなってはいますし、 裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら それに従わなければならないという判決が出ています。 費用も各区分所有者負担ということで。 |
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| No.80 |
７９さんの意見は、今後のマンションの行方を占います。
相当に、このスレ等に、この問題を投稿しましたが、スレを荒らされてきました。 考えがまとまり次第徐々に問題提起をしていきたいと思います。 コンクリートのかぶり厚さが中性化を左右することは理解理解しています。。 建築時に、コンクリートの、水とセメントの比率と、砂の性質も関係します。 あるマンションでは、しゃぶこんのうえ、海砂を使用していたとの問題が出ています。 これ等は目に見えない事ですので、発見までに時間を要して、売主、施工業者も倒産等 マンションの水回りの問題は、組合がしっかり機能していれば、改善出来ます。 |
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| No.81 |
コンクリートに使う砂利を海砂の混じったものを使用すると
寿命が短くなりますが、それは３０年以上前のことで現在の 建物には使用されていないと思われます。 |
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| No.82 |
>>80
立地も関係します。 海岸沿いは潮風のため鉄筋の劣化が早くなります。 ペット可マンションも劣化が早くなると思いますが、データーがありません。 糞尿被害による劣化は明らかなのですが、マンションでのデーターがない。 |
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| No.83 |
＜Ｈ．３．１１．２９ 東京地裁 判時1431-138＞
原告 Ｘマンション管理組合 被告 ○○ ○○ （総会決議に従わなかった区分所有者） 主文 １．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管 取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。 ２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては ならない。 ３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事 費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え ５．原告のその余の請求を棄却する。 ６．訴訟費用は被告の負担とする。 ※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、 １戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支 払う旨決議された。 雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法 ２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し ない付属物に該当すると解するのが合理的である。 |
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| No.84 |
>裁判例でも、総会で専有部分の配管工事の更新工事をやると決まったら
>それに従わなければならないという判決が出ています。 >費用も各区分所有者負担ということで。 どんな裁判ですか？ |
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| No.85 |
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| No.86 |
これは、専有部分の工事ではなく共用部分の工事です。
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| No.87 |
そして、
費用については、臨時総会で１戸当たり20万円を管理組合の管理費から支出し、20万円を超える部分は各区分所有者が管理組合に支払う旨の決議がされているのだから、そうしなさい、という判決です。 もっと勉強してから書き込みましょう。 |
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| No.88 |
と、>>83 に書いてあります。
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| No.89 |
８３さんの、御意見は、私たち、マンションの住民（区分所有者）としましては、大変重要問題です。
私としましては、法令等を超えて、この水回りの問題を、規約に細かく設定して、これ等のトラブル を防止したいと、思います。結論を申し上げると、費用の負担を組合にしたいという事です。 例えば２０万円を、修繕積立金で支払不足の時は、組合が、借り入れをするとか、？ |
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| No.90 |
>87さん
批判は必要ありません。 正しい知識や情報があればここに書き込んでもらえれば 皆さん勉強になりますので。 それ以下でもそれ以上でもないのです。 ここは皆さんの情報収集や勉強の場でもあるのです。 ここに来られる方がマンション管理の全てに精通されている訳では ありません。 それを全員でカバーしあっていけばいいと思います。 |
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| No.91 |
＜東京高裁判例＞ 平成２３年９月２３日付 判決
＊事件の経緯 渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積 立金から支出する」と決議しました。 その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還 する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律 とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。 この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。 ＊訴訟内容 １．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の 権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事 費相当額の支払いを求めた。 ２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払 いを求める。 ＊判決 １．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。 ２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会 決議は有効である。 先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。 先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。 |
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| No.92 |
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| No.93 |
批判？
正しい情報を書き込むと批判？ このスレ、病んでるね。異常だわ。 |
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| No.94 |
地裁と高裁の区別もつかない者に教えることなどない。
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| No.95 |
>93さん
あなたが正しい情報や知識をもっているんなら、あなたの情報や 知識を書き込んでもらえばいいんですよ。 あなたが１００％正しいと思っていても違う意見が出てくることも ありますからね。 もし、嫌ならここにくることもないし書き込むこともありませんよ。 人が書いたことを批判しあうのではなく、自分の考えはこうだという 書き込みをして欲しいですね。 みんなそれぞれ素人集団なんですから。 |
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| No.96 |
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| No.97 |
評論家さん、もしここをみる機会があったら安心してください。
このスレは続けていきますので。 あなたが立てたスレも続けていってください。 |
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| No.98 |
９１さん、大変有意義な意見ありがとうございます。私のマンションでは、
先行工事については、管理組合は関知しないの、規約にしましたが、場合に 拠っては、不公平の可能性が有りますので、そこら辺を、細かく規約、細則 に定める検討を、始めました。 |
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| No.99 |
>98
先行工事者について対応しておくことは大切だと思います。 同じように修繕積立金を支払っていて、先行工事者の積立金も使って工事を するんですから少なくとも、管理組合として一斉に工事をした時の １戸当たりの平均額の支給はするべきだと思います。 |
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| No.100 |
うちの規約の例です。
専有部分の配管の更新・更改工事を、管理組合として一斉にやる場合は、それ以前に実施し た者に対しては、公平の観点から、管理組合として実施した一戸当り工事費の平均額を支給する ものとする。 |
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| No.101 |
１００さんの意見を管理組合に反映させ、これを機会に、マンションが、
長く、資産価値を維持できるように、協力できる、システム化を図ります。 |
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| No.102 |
>101さん
頑張ってください。 |
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| No.103 |
６９さん
売れないシンガー・ソングライターだって、今時そのような意味の通じない詩は書きません |
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| No.104 |
最初からこのスレを読んでいただいているのですね。
ありがとうございます。 何か感想等ありましたらご意見をお願いします。 |
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| No.105 |
専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管等を管理組合として
やることを考えているマンションはありませんか。 それに対する取り組み等を良かったら教えてください。 |
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| No.106 |
管理組合としてやることはできるとなっていますが、その費用については
各区分所有者の責任と負担で行うとなっていますね。 配管類を共用部分とすることはできないでしょうが、費用の負担に ついては問題はないと思われます。 |
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| No.107 |
給排水管の周期としては、水道用で３０年～４０年、但し給湯管は
周期は短くなります。 排水管で３０年前後というところです。 できれば３５年で共用部分の配管と一緒にやる方が価格が抑えられるので ３５年で一緒にすればいいと思います。私の感想です。 |
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| No.108 |
エキスパンションジョイントが外れると怖いね。
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| No.109 |
うちのマンションでは、託児所に補助金を出していました。
管理規約には定めてありませんでしたが、共用部の施設です。 その賛否については、どのように思いますか。 |
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| No.110 |
今までは標準管理規約にもコミュニティ条項があり、各マンションでも
管理費からの出費は一応認められてはいました。 それが今回難産の末標準管理規約からコミュニティ条項が削除されました。 うちの場合、管理費から例えば理事長等が自治会との懇親会や忘年会に参加 した場合の会費や各種クラブの協賛金、子供会や老人クラブ、共同募金等への 出費はしたことがありませんでしたので、今度の総会で削除することにしました。 管理費はあくまで管理組合のために使うのが基本ですから。 託児所に補助金をだしているということですが、みんなから徴収している 管理費から一部の者しか関係のないものに対して出費するのはおかしいでしょう。 なにより管理費の使いみちは規約に規定されているのではないですか。 託児所が共用部分としてあるのはいいんですが、費用の負担は各個人がやらなければ おかしいでしょう。 うちにも子供用プールがありますからね。しかし、経費はそれを使う子供の親が 支払うことになっています。但し、一部水道料だけは管理組合が負担しています。 |
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| No.111 |
集会室やゲスト駐車場、ゲストルームを使用する場合も使用料を
支払っていますからね。 託児所は共用部分ですよね。規約に入れておく必要はあります。 託児所に預ける場合は、料金はその親が支払っているんでしょう？ そこを借りている者に対しては託児所の使用料を取るべきです。 |
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| No.112 |
託児所や子供用プール、ゲスト駐車場やゲストルーム等がマンションの
施設としてあるのはそれがそのマンションの特徴でもありますのでそれは それで価値があるものだと思います。 しかし、使用料は取る必要がありますね。 ただそこの維持費については、管理組合負担になるでしょうね。 |
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| No.113 |
管理会社で工事や点検のキックバックを取ってない
ところがありますか。 九州では、東福互光がキックバックはとってないということですが、同じ 互光グループもキックバックはとらないで、事務管理だけで 会社を運営しているのでしょうか。 そういう管理会社だったら、不要な工事を勧めてくることはないのだけど。 |
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| No.114 |
皆さんのご意見、ありがとうございます。
原則、利用者負担ということですが、でも、管理規約に記載がある場合は管理費から維持費は支払うことができるということですね。 |
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| No.115 |
維持費というのは、電気料金や水道料、修理代、備品ということになりますね。
それを利用して利益を得る方も出てくると思いますが、その方の費用は 託児を依頼する託児料から出すべきですね。 うちの子供用プールは利用者が少なくなってきた時点でロータリー駐車場に 変更しました。 しかし、プールを利用する家庭の利用料金は２，０００円程度でしたよ。 監視員はつけなくて、交替でそれを利用している親がやっていたようです。 料金は大した金額ではないでしょうから、結局は管理費からの支出が多かった ようです。 |
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| No.116 |
＞互光グループもキックバックはとらないで、事務管理だけで会社を運営しているのでしょうか。
マンション管理業協会のHPに会員企業の決算書が載っています。 管理部門売上高／管理戸数／12／組合員数＝各組合員からの月額売上高です。 管理部門売上高／管理戸数×戸数＝その管理組合からの年間売上です。 年間売上－年間管理委託費＝工事・設備点検等の売上です。 自社で工事をしない場合は、工事売上＝手数料です。 子会社に手数料が入るようにしている場合は、この数字には出てきません。 調べてみると面白いですよ。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
託児所があるというのは喜ばれるでしょうね。
当然保育の有資格者がやられるんでしょうね。 |
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| No.119 |
うちのマンションにはゲストルームがあり、宿泊施設があります。
大人１泊１，０００円で風呂もついているのでいいですよ。 離れている家族が帰ってきたときは、食事はマンションで行い 寝る時だけ、ゲストルームでゆっくりくつろげますからね。 フトンの準備とかもする必要もありません。 ５人～６人家族でも十分対応できます。 |
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| No.120 |
最近は不衛生といいますね
ゲストルームもキッズルームも閑古鳥 いまどきそんなこと言う人いて驚きです |
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| No.121 |
清掃は行き届いていますし、フトン類は使用したらクリーニングに
出すので不衛生ということはないでしょう。 それに１泊１，０００円ですよ。 |
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| No.122 |
それは物件による
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| No.123 |
うちのマンションのゲストルームは1泊5000円だよ。
高すぎるね。 |
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| No.124 |
23区なら安いですよ。
民泊は8,000円から |
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| No.125 |
ホテルのほうがいいね
それ以前にゲストルームの心配しなくてよい 戸建に住むべき |
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| No.126 |
二日ぶりにマンコミに帰ってきたけど、たいした書き込みは
ないようですね。 戸建てとマンション、どちらがいいかは人それぞれですからね。 私はマンションが二軒目ですけど、戸建てには住みたくないし 考えたこともありません。 庭があると草むしりや木々の世話と掃除、建物や設備の管理も自分で やらなければならないし。 マンションだと管理組合がやってくれますからね。 それに街中に住むというのが何かと便利だし。 親からもらった土地は現在駐車場として貸しているし。 |
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| No.127 |
戸建てもいいけど街中は土地が高いしね。
街中から離れた団地の戸建は話しにならないし。 おまけに土地はせまいし、駐車場をつくるのが精いっぱいの土地では 何のための戸建か分からない。 庭があってもすごく小さいしあれを庭というのか分からない。 なんで戸建に住むのか理解に苦しむ。 |
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| No.128 |
〉〉一括受電サービスの総会決議その７
895：匿名さん [2016-04-19 22:14:23][×] すいません。 一括受電反対以外の質問はとても参考になるスレがありますので、そちらでお願いします。 「マンション管理の諸問題に評論家が答える！」 ↑ネットの書き込み鵜呑みにするとは恥ずかしいね 純粋な人なのかな？笑。 |
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| No.129 |
関係ない書き込みがあるけどこれ何？
間違ったのかな？ |
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| No.130 |
荒らしみたいな書き込みばかりでうんざりしたんですよ
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| No.131 |
戸建てとマンションどちらに住みたいですか？
わたしはマンション派です。 |
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| No.132 |
１３１さん、管理費等がなければ、マンション、我慢できないのは駐車場使用料、は０円に。
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| No.133 |
>132さん
駐車場使用料は修繕積立金に充当するのが殆どです。それに駐車場は全てが必要とはしてませんから。 戸建てでも外灯が傷んだり球切れ交換したり、台風や地震で壊れたり風化すれば修理とかしなければ なりません。 マンションには管理員がいますし管理会社がマンションの管理をバックアップしてくれますが、戸建ての場合は 全て当人がしなければなりません。 |
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| No.134 |
部屋の中以外の掃除もしてくれますし、インターホンもついています。
ゴミ処理費も経費はかかりません。庭の植栽も全て組合がやりますよ。 |
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| No.135 |
何事も自分の自由にならないのも集合住宅。
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| No.136 |
今テレビを見ていたら熊本の被災地へタタミの支援物資が届けられていて体育館に敷いていたけど
これはコストも時間もかかるので、発砲スティロールにしたらどうなんだろう。これだと熱も通さないし 軽くて使いやすいのではないだろうか。 |
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| No.137 |
このスレと何か関係あるの？
ほかいけば？ |
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| No.138 |
駐車場区画を１戸１区画として、駐車場使用料を無料にする。
その分、管理費等を一律値上げする。会計処理も効率的。駐車場区画不足はダメ。 |
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| No.139 |
駐車場は全戸分ありませんからね。駐車場使用料をゼロにすればその分修繕積立金の値上げを
しなければならなくなるんですよ。 |
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| No.140 |
１３９さん、だから、管理費等（修繕積立金等）を値上げすればよいと言っている。
私のマンしぃんは、４００戸に対し４１０の駐車場区画が有る。１０区画は来客用です。 |
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| No.141 |
１０台もゲスト駐車場があるとはすごいですね。
４００台分の駐車場収入はすごいですね。 １台１万円としても年間４，８００万円の収入ですね。 |
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| No.142 |
来客用の駐車場があるなんて、間違いなくお高いマンションなんだろうね。
来客用がないと大騒ぎしていたあの頃が懐かしいよ… 今は空きが目立って、管理人さんが日誌に「空きが目立ちます」なんて書いているから。 |
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| No.143 |
だから、今のうちに駐車場使用料を一人一区画０円にして、管理費等の値上げをしておけば、安泰。
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| No.144 |
駐車場を使わない住民がなんて言うかな？
でも、提案する価値はあるよね… 機械式を使っている人は、負担が軽くなるはずだから。 |
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| No.145 |
駐車場が不足気味の時に、規約に設定。賢い人間は、文句言うでしょうね。
うちは、不足気味なら、４分の３以上の賛成は取れるとみている。区分所有者 が、勉強して、賢くならないうちに、規約に、決めておけば、管理会社と、 特定の人物の、意のままの規約が制定できる。 |
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| No.146 |
ちょっと、あくどい気がする…
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| No.147 |
そういうあくどい管理会社に騙される役員はいるし、知っていて共謀する人間もいる。
気が付いて、文句を言うと、クレーマー扱いになるし、ときには、罪を着せられる。 やはりマンションに住む事は、団体活動をしないか、するとすれば、それなりの勉強を しておかないと、いけません。毒には毒を持って制する能力をもっていなければ、 正義は守れません。一番平和なマンションでの生活は、あたらず、さわらず、の生活です。 私の投稿スレは、たちどころに削除されています。その原因は、ある大手の管理会社の 悪事の証拠を投稿しているからです。もうそろそろ、表面化するでしょう。 組合員の皆様は、管理会社と、その仲間の区分所有者の悪事を見抜く能力を磨いて下さい。 |
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| No.148 |
スレ主です。
皆さんにお聞きします。どうしても理解できませんので。 エキスパンションジョイントで繋がった２つの建物（規約上は１つの建物です）で規約は単棟型管理規約です。 当然１つの建物としての扱いですから、片方の建物の復旧とか建て替えという表現はおかしいと思われます。 しかし、見た目には２つの建物でありもしそのうちの１つだけが倒壊して、もう片方は殆ど被害がなかったと します。その場合倒壊した建物は建て替えをしなければならないとします。 これが団地型管理規約であれば片方だけの建て替えはそこだけで行えばいいのですが、如何せん単棟型管理規約 となっていますので区分所有法や規約では対応できないと思っています。 この場合、建て替えをするときはどうすればいいのでしょうか。 単棟型だから建物価格の２分の１以下だったら普通決議でできるのでしょうか建て替えでも。 |
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| No.149 |
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| No.150 |
きっと、賢くなろうとする人なんていない。
私も賢くなれる気がしない… でも、ただのバカのつもりはないよ。 私はいつも自分に複数の答えを用意しているから。 選んだものが間違っていることって、少なくないけど… |
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| No.151 |
もし148みたいな状況が発生したら団地型管理規約で対応することも可能なんでしょうか。
しかし、そうした場合修繕積立金の扱いとかが難しくなりますよね。規約で決めてないし分けても いないので。借り入れはできないので個人がお金を出すしかないのでそれに参加しない方もでてきます。 全員が平等でお金を出し合うということはありえないですからね。 |
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| No.152 |
１４７です。難しいですよね、。間違っているかもしれませんが、区分所有者総数及び議決権総数、
の５分の４以上の賛成を得ることが出来れば、建替えの決議は出来ます。その後には、難しい問題 が残ります。建て替えには賛成したが、区分所有権を売却したいものには、買取指定者の制度もあ ありますが、あっさり、全棟、一括建替えの方が、簡単なように思います。しかし１４８さんの言う 事態は、発生するでしょう。私のマンションは、５棟１４階建て、５００戸の団地ですが、規約は、 単棟型です・管理士より、規約を団地型にするよう、助言を頂いておりますが、悩みます。 |
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| No.153 |
>152さん
お宅のマンションは団地型なんでしょうね。そうであれば団地型管理規約に早く切り替えたほうが いいと思いますね。 うちの場合は、エキスパンションジョイントで繋がっているだけで、管理員室やメールボックス、 共用玄関等も一緒ですので団地型にはできないんです。あくまで単棟型管理規約なのです。 こういった建物の場合片方（これを使うと単棟型に片方はないといわれますが）が倒壊した場合は ややこしくなりますよね。これが原因で阪神大震災や東北地震では復旧が遅れたんですよね。 要するに連担棟型マンションというやつですね。 私のマンションの近くには４棟がエキスパンションジョイントで繋がったマンションがありますが 共用玄関やメールボックス、管理員室が１号館にありますので規約は単棟型管理規約になっています。 これも連担棟型マンションです。 |
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| No.154 |
店舗つきマンションについて御伝授ください。
当マンションは1階に医療店舗が入っています。 その医療機関が管理組合の理事からの嫌がらせが原因で、撤退するかもしれないと聞きました。 組合員としては、医療店舗は資産価値からも相応しく、おかしな店舗が入って資産価値が下がるのではないかと心配です。 マンションの資産価値に影響する店舗はどの様なものでしょうか？ |
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| No.155 |
空き室の１Ｆ部分をぶち抜いて事務所にしたマンションがありました。
反対を押し切ってのことだそうです。 また、その事務所は、５年後に大人の都合で退去したようです。 私も店舗つきマンションについて知りたいです。 |
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| No.156 |
一階は、駐車つきで売れるけど、何もないと全く売れないね
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| No.157 |
>154さん
私が最初に買ったマンションの１階には２店舗入居していました。 １つは喫茶店でもう一つはケーキ屋さんでした。 喫茶店の方は最初の方は出られましたがその次も喫茶店になっています。 近くのマンションには、１階部分を全て使ってスーパーになっている所もあります。 １階部分全部というよりその倍くらいはあると思いますが便利ですよね。 |
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| No.158 |
>152さん
建て替えの特別決議が承認されればいいんですが、その場合住めるとこにいる住民は５００万円とか １，０００万円とかいう金額を出さないと思いますけどね。 もし出したとしたら建て替えをしたところは新築となりますが手をつけなかった所はそのままですから。 やはり壊れた棟だけで建て替えをすべきですよね、そうじゃないと不公平ですし議案も通らないでしょうから。 行政も早くこういった連担棟のマンションの法制化を急ぐべきだと思いますが果たして。 他スレに書き込みましたけど、単棟型のマンションでは片方の棟とかもう一方の棟とかの表現自体が 考えられないで逃げていますからね。単棟型はあくまで１つの建物だというのがその考えなんですね。 実際全国にはこういったマンションが数多くあるのをしらないんでしょうね。 |
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| No.159 |
管理侍さんが書き込まれたものをそのままもってきました。
こういう認識をもっている方もおられるのですよ。だから連単棟のマンションの法制化が必要なのです。 >実質２棟の団地を1棟扱いしているマンションで、片方だけの建て替えを実施する場合、 >２棟全戸平等の建て替えではない訳ですから、専有部分と共用部分を分けて考えるべきでしょう。 >つまり、建て替えする建物の共用部分の費用は２棟全戸で負担（組合加入保険＋積立金＋一時金） >内装等専有部分の費用は個人負担（個人加入の保険＋個人拠出） >現実には共用部分の費用だけでも保険、積立金では不足するため、多額の個人負担が必要となるでしょう。 >加えて専有部分の個人負担。 >となると、片方だけの建て替えの合意形成は困難を極めるでしょうね。 |
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| No.160 |
他スレで書き込んでも知識がない者しかきてないので何の役にも立たない。
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| No.161 |
以前他スレで書き込まれたものを参考までにまとめてみました。
>入居済み住民さん 1棟だけの建て替えの場合 管理組合の分離からでしょう >サラリーマンさん 管理組合を分割して修繕積立金は按分する和解になったあとだが、 全壊したほうの管理組合は解散して清算法人みたいになるのでは？ 解散手続きはどうやってやるんだ？ 全壊したあとは民法の共有物としてやるのかな。 >管理侍さん Ａ棟とＢ棟を単棟扱いにしている場合、Ａ棟共用部分はＡ・Ｂ全区分所有者で共有。 Ｂ棟共用部分もＡ・Ｂ全区分所有者で共有。 しかも、土地が一筆でＡ・Ｂ全区分所有者で共有だったとする。 Ａ棟が全壊、建替えが必要な場合、どうやって管理組合を分割するつもり？ 単純に積立金だけの按分では済まないでしょう。 Ａ棟に対してＢ棟区分所有者も共用部分に関しては「権利者」ですし、 土地についても当然に共有者。 全壊と言っても１棟全てが粉々に崩壊することは有り得ないですから、 解体するまでは専有部分も共用部分も存在しています。 その状況で管理組合の分割・清算って有り得るのでしょうかね。 最後まで一つの建物として扱い、Ａ・Ｂ全区分所有者で対応していくしかないのでは？ >管理侍さん Ａ・Ｂまとめて１棟のマンションにおけるＡ棟のみの建て替えは、 所謂法律上の「建て替え」ではなく、「復旧」になるのではないでしょうか？ その復旧にはＢ棟も当然多額の個人負担を伴いますが、 建て替える側のＡ棟は専有部分の費用を丸々個人負担にするのが平等だと思いますので、 更に多額の負担となります。 従って合意形成に至るのは相当困難です。 既存のマンションにおける規約を単棟型から団地型に変えるのは思ってる程簡単ではないですよ。 持分に影響しますから。 それでも非常事態になる前にやっておいた方がよいのでしょうけど。。。 >ゴル１３さん いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？ >匿名Ａさん エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結された建物でも、一つの建物として 扱われるのもあるらしいですね。 しかし、明らかに見た目で別の建物とみられる建物は一つの建物とはみられないでしょう。 渡り廊下等で連結された殆どのマンションは、どうみても別箇の建物としてあつかわれると思います。 渡り廊下やエキスパンションジョイントが崩壊した場合、それぞれの階段やエレベーターで 各自の部屋にいけるような構造であれば別箇の建物でしょう。 |
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| No.162 |
知恵はつきます
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| No.163 |
結局こういった連担棟のマンションで片方だけが倒壊した場合の対応は現在の法律では
対応できないということですね。 後は規約外事項というのがありますのでそれで対応するしかないのでは。 法律や規約にないものは総会決議で対応していけるというものですが、大きな災害が あった場合連絡も中々とれませんし。 それにたとえ総会が開催できたとしても結論に至るまではハードルが高いでしょう。 |
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| No.164 |
知識を知恵に変えて取り組むべきです。
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| No.165 |
この問題については他スレを読ませていただきましたので良く理解できました。
ただ、エキスパンションジョイントとか渡り廊下で仕切られているから別個の 建物という訳ではなく、簡単にいえば１つの建物として機能できればそれは別個の 建物として判断し、そうでなければ１つの建物ということでしょうね。 皆さんありがとうございました。 |
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| No.166 |
店舗付きのマンションの話ですが、医療施設は理想的ですよね。
便利さで言えばコンビニもありですが、マンションの品位や資産価値の観点からも管理組合としては医療店舗は上客です。 内科、歯科、皮膚科、眼科と医療ビルの様なマンションも見かけますが、理事会としては羨ましい限りです。 |
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| No.167 |
１５４さん、私のマンションと似た状態です、もう医療機関は撤去しておりますが、
理事長が変わってから、院長が、元気が無くなりました。マンションの一階に、 医療機関がある事は、マンションの資産価値は上がると思います。院長は区分所有者で、 人柄がよく、マンションの住民も助かっていたはずです。この理事長なら、管理会社と 共謀して、意地悪位はすると思います。医院が退去して後に、この件を知りました。 近い内に接触して事情を聴いてみたいと思います。念のため、管理会社は１０９です。 |
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| No.168 |
理事会が店舗に意地悪とか嫌がらせとか信じられませんね。
余程のクレームがない限り、賃貸でもあり得ません。 営業妨害、名誉毀損罪などで、裁判に持ち込むことをお薦めします。 |
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| No.169 |
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57414/
このスレに、熊本地震の被害状況を見て、ショックを受けました。西方沖地震時には、 管理会社の対応等を見ていて、あまり期待できない事を経験しました。それ等の経験談の 投稿を始めた矢先に、投稿文を削除され、又投稿拒否にあいました。マンションに住む 者として。管理の在り方を、実態を踏まえて投降したつもりです。残念です。 |
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| No.170 |
店舗が資産価値に影響するのはよく聞きますが、管理組合が店舗に嫌がらせや意地悪。。。のあたりで、資産価値下落ですよ。笑
風評の流布は尾ひれがつきますからね。 管理組合どころか、マンションの住民レベルでよくないですね。 |
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| No.171 |
１７０さんに、同意
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| No.172 |
管理組合と店舗のトラブルは少なくありません。
訴訟問題も少なくなく、店舗付きマンションは管理組合への収入も大きいがリスクも大きい。 医療店舗の話が出ていましたが、当マンションでも医療店舗の看板や駐車場の管理費の値上げや看板撤去などの理不尽な要求があり、臨時総会で医師会の顧問に管理組合の理事長さんが平謝りするケースがありました。 理事長さんと関わった理事さんはその後引っ越されました。 |
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| No.173 |
先ほど管理会社のフロントと議案書について話をしたんですが、その中で熊本でのマンションの事例について
いろいろお聞きしました。 マンションで壊れて立ち入り禁止になっているのは昭和５６年以前に建てられた所謂新耐震基準前に建てられた 建物ばかりということでした。 ただこの新耐震基準についても問題がありまして、先日テレビで建築評論家が話していましたが、地域別地震係数 というのが昭和２５年に制定されましてそれ以来変更はされていないとのことです。 東京、神奈川、埼玉などを震度７に耐えられる基準値としてそれを１としたそうです。 熊本の場合は０．８ということで実際は震度６程度にしか耐えられない基準値となっているそうです。 逆に静岡の場合は１．１ということなので、震度７以上に耐えられるとのことでした。 この地域別地震係数については早急に改正する必要があると思われます。 |
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| No.174 |
>169さん
管理会社によってマンションの管理はかなり影響されるのは間違いありません。 多分福岡の方だと思われますが、私のところは東福互光さんに管理を委託しております。 委託費は安いし工事や点検業務に関してキックバックを取らない珍しい管理会社です。 しかし、デメリットもあります。いくら工事とかをやって相見積とかで走り回っても管理会社の 収入にはならない訳ですのでどうしても工事の見積もりに関しては消極的です。 おまけに管理会社から工事の提案とかは殆どありませんから、悪くなってから報告がありそれから 見積もりに動くということになります。 他の殆どの管理会社に関しましては、工事に関してキックバックを取ってますので工事の提案を 積極的にしてきます。 どちらがいいかは管理組合次第ということでしょうね。 |
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| No.175 |
>>172
新耐震基準のマンションは震度７の地震に一回見舞われくらいでは、倒壊しない程度であり、住み続けられる保証ではありませんよ。 熊本の小中学校の耐震補強は100%完了していましたが、避難拠点の小中学校が危険家屋判定され、避難所閉鎖されています。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
被害少ないって表現どうよ！
具体的記載ができないのか！ |
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| No.179 |
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| No.180 |
残念ですが、私のホームは小倉ではないので情報提供できないですね。
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| No.181 |
１６９ですが、福岡西方沖地震時にマンションが被害を受けた時に感じたことは、
なんだか、当マンションの管理会社は、大手でしたが、対応の仕方を見ていて、 不満が、残ります。管理会社に丸投げは、いざというときに困ります。 |
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| No.182 |
管理会社のフロントもそうですが、どこの会社や公務員とかでもいろんな
考え方をもった人いますからね。 マンションにとっていいフロントもいますし変わってほしいフロントもいます。 管理会社もマンションの規模等で人材を使い分けていると聞いてますが、そのなかでも 当り外れはあります。 どうしてもダメなフロントの場合は支店長では一緒に仕事をしている関係上交替させるのは 躊躇する場合がありますので、本店に連絡をすると意外と簡単に解決することがあります。 |
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| No.183 |
以外と皆さん震度、マグニチュード、地域別地震係数との関係をご存知ないようですね。
我々にとって一番関心が高いというか切実な問題は当然震度ですよね。 地震がきた場合その揺れの大きさが一番大事でマグニチュードはあまり関係はないですよね。 当然津波の恐れの高い東北や北海道の方は関心が高いと思われます。 関西、四国、九州には大きな津波がきたことがないので油断しているのかもしれません。 |
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| No.184 |
＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞
＊当事者本人が役場に行く場合 運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。 ＊代理人が役場に行く場合 ①本人作成の委任状 本人の実印が押印されているもの 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。 ②本人の印鑑証明書 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の どちらかが必要です。 ＊私署証明の認証を受けるには ①認証を受ける書面１通 ②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの） ※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制 執行手続きがとれることになります。 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。 公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。 |
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| No.185 |
いきなりこの書き込みではとまどいますね。
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| No.186 |
今朝のテレビでやってましたが、自治会の加入率が年々減少しているとのことです。
退会理由としては高齢、近所づきあいが嫌、一人暮らし、シングルマザー、夫婦共働き等が 主な理由と考えられます。 又入会すると役員が交代で回ってくるし、それは全員がやることになっており高齢者や一人暮らし 仕事が忙しい者には負担になってくる。 自治会員は交通安全、公民館の清掃、祭りの準備、広報誌の配布や自治会費の徴収等もやらなければ ならないとのこと。 自治会の入会金は１０万円とか２０万円とかの所もあり自治会費も月千円とか二千円とかもある。 しかし、退会するとごみ捨てでも自治会が設置したところには捨てられないので遠くまで捨てに いかなければならなくなる。 公共サービスが自治会に委ねられていることに問題があるのではないだろうか。 マンションの場合は、自治会に入らなくてもゴミ捨てや交通安全とか清掃とかはやらなくていいし 入退会も自由。 やはりマンションの方がいいかもね。 |
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| No.187 |
修繕積立金の保管方法としては普通預金に預け入れをされていると思いますが、
ペイオフ対策を取られているマンションはありますか？ 銀行が倒産することはまずないとは思いますが万一を考えれば殆ど金利が殆どつかない 普通預金ですので、決済用預金の普通預金としてた方がいいと思いますよね。金利は付きませんが。 多分皆さんのマンションもそうされているとは思いますが、やられていないところがありましたら 変更されてはいかがでしょうか。 |
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| No.188 |
修繕積立金の保管方法として全部普通預金なの？
金額が大きいので金利も期待しなくちゃね。 |
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| No.189 |
そうですね、普通預金だけでなくすまいる債や国債、積立保険等も活用すべきです。
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| No.190 |
少し、話を替えて、申し訳御座いません。皆様のマンションでは、修繕積立基金（一時金）
の会計処理は、どうなさっておりますか、情報をお願い致します。当方では、分譲時１回 目の通常総会では、貸借対照表、収支報告書、財産目録にも記載が無く、総会の議案にも 基金（一時金）の件は、ありません。区分所有者に確認しましたら、専有部分の床面積の 割合で、売買契約時に、売主に支払ったそうです。売主は、倒産しており、管理会社は知 らないそうです。基金（一時金）の総額は、数億円になります。１回目の理事長に確認し ましたら、管理会社に任せているので、知らないとの事です。数億円が行方知れずです。 管理会社が知らないはずはなく、おかしいと思いますので、精査中です、このような、事が あるのですね。管理会社は日本有数の一流といわれる、管理会社です。 |
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| No.191 |
１８６さん
いい情報を聞かせてもらいました。 みつけたので貼らせてもらいます。 http://googleweblight.com/?lite_url=http://www.athome.co.jp/vox/news/t... 都道府県別町内会費 |
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| No.192 |
>190さん
修繕積立金の基金については通常は初回の場合でも修繕積立金の会計欄に収入として 掲載されるか繰越金として掲載されるのが普通でしょうね。 それにお金は徴収されているのでどこかに保管されていると思いますし、多分銀行だと 思いますが、その場合は残高証明書が議案書になければいけないでしょう。 施工主は倒産しているとのことですが、管理会社が議案書の作成はしますし、残高証明書のコピーも 議案書に貼付すべきものです。 どちらにしてもそのお金の行方を追及しなければなりませんね。管理会社ということになると思いますが 金額が数億円となりますし、弁護士に相談された方がいいと思います。 信じられないような事案ですね。 |
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| No.193 |
債権の処分は区分所有者全員の承認が必要となります。
そうなった場合その責任はその当時の理事長・理事になりますね。 しかし最終的には区分所有者全員ということになりますので同じことかな。 |
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| No.194 |
分譲時の会計報告書等に記載されてないということは分譲会社が持って行ったんだよ。
その会計報告書に記載がないのに気付かなかったのは区分所有者全員の責任。 管理会社も当然その責任はある。 |
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| No.195 |
マンションの年代別世帯主の年齢構成の推移
Ｈ１１ Ｈ１５ Ｈ２０ ７０歳以上 ７．３％ １０．２％ １０．０％ ６０歳以上 １８．４％ ２１．５％ ２６．４％ ５０歳以上 ２５，１％ ２８．０％ ２４．１％ ４０歳以上 ２７．９％ ２５．８％ ２２．９％ ３０歳以上 １９．２％ １３．２％ １１．９％ ３０歳未満 １．６％ １．２％ ０．８％ ６０歳以上 ２５．７％ ３１．７％ ３９．４％ 近年分譲マンションでは居住者の高齢化と単身化が進展しています。全体の４０％が ６０歳以上の高齢化に直進しています。 ただ、この傾向はマンションに限らず戸建でも当然顕著化してきています。 日本の人口が減少化を続けていく中、既存のマンションの将来はどうなるのか？ 今後はマンションも二極化が進みスラム化に突き進んでいくマンションとそうでない マンションの差が益々大きくなっていきます。 |
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| No.196 |
少なくとも売れる貸せるマンションにしていって空室化を防ぐことが必要。
それがスラム化防止になります。 |
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| No.197 |
スラム化するまでは住まないよ。
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| No.198 |
給排水管工事を予定しているマンションですが、工事中はどのくらいマンションに住めないのでしょうか？
当マンションの管理組合は工事を遂行する事に必死すぎて、住民の負担や不自由には蓋をしています。 どなたか教えてください。 |
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| No.199 |
工事の内容によります。
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| No.200 |
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